청약 무주택세대구성원 요건과 특별공급 유형별 무주택 기준
정작 본인은 집이 없는데도, 같은 주민등록표에 올라 있는 부모의 공시가격 5억원짜리 아파트 한 채 때문에 청약 당첨이 취소되는 일이 생깁니다. 청약 한 번의 당첨이 시세보다 수천만원에서 수억원 싼 기회라는 점을 생각하면 뼈아픈 손해입니다. 특별공급과 상당수 일반공급이 요구하는 것은 "무주택자"가 아니라 "무주택세대구성원"이기 때문입니다.
무주택세대구성원은 나 혼자 무주택이면 되는 개념이 아닙니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제4호는 이를 "세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원"으로 정의합니다(시행일 2026년 6월 15일). 세대원 중 단 한 명이라도 주택을 가지면 세대 전원이 유주택으로 처리된다는 뜻입니다. 다만 소형·저가주택처럼 무주택으로 쳐주는 예외가 있고, 이 예외를 아느냐 모르느냐로 당락이 갈립니다.
무주택세대구성원 = 본인·배우자·동일 주민등록 직계존비속까지. 형제자매는 세대에서 빠진다.
무주택세대구성원이란 누구까지인가
세대의 범위는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제2의3호가 가목부터 마목까지 열거합니다(시행일 2026년 6월 15일). 신청자 본인(가목)과 배우자(나목), 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재된 직계존속(다목, 배우자의 직계존속 포함), 직계비속(라목, 그 배우자 포함), 배우자의 직계비속(마목)이 세대원입니다. 여기서 두 가지가 결정적입니다.
첫째, 배우자는 다른 목과 달리 "같은 주민등록표에 등재"라는 조건이 붙지 않습니다. 그래서 주소를 달리하는 분리세대 배우자도 세대에 포함되고, 배우자가 집을 가지면 신청자는 유주택 처리됩니다. 둘째, 직계존속과 직계비속은 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 올라 있을 때만 세대원입니다. 반대로 형제자매는 가목부터 마목 어디에도 열거되지 않아 세대에서 제외됩니다. 형과 같이 살아도 형이 가진 집은 내 청약 자격에 영향을 주지 않는 반면, 따로 사는 배우자의 집은 영향을 준다는 것이 조문의 구조입니다. 세대주는 세대별 주민등록표상 성년자인 세대주를 말하며(제2조 제3호), 배우자와 직계존비속이 없는 세대주는 단독세대주로 구분됩니다(제2조 제3의2호).
무주택으로 보는 주택과 보지 않는 주택
원칙적으로 주택이나 분양권 등을 소유하거나 그 공유지분을 가지면 주택 소유로 봅니다. 다만 제53조(주택소유 여부 판정기준)는 여러 예외를 두어, 아래에 해당하면 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다(시행일 2026년 6월 15일).
- 상속 공유지분: 상속으로 주택의 공유지분을 취득했다면, 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 무주택으로 봅니다(제53조 제1호).
- 20㎡ 이하 주택: 세대가 전용 20㎡ 이하 주택 또는 분양권 등을 1호(1세대)만 소유한 경우입니다(제53조 제5호). 2호 이상이면 이 예외가 적용되지 않습니다.
- 60세 이상 직계존속의 주택: 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택 또는 분양권 등을 소유한 경우, 그 존속은 무주택으로 봅니다(제53조 제6호).
- 소형·저가주택: 세대가 아래 요건의 주택·분양권 등을 1호(1세대)만 소유한 경우입니다(제53조 제9호). 이것이 실무에서 가장 많이 쓰입니다.
소형·저가주택은 아파트냐 아니냐로 기준이 완전히 갈립니다. 아파트 등(주택법 시행령 제3조 제1항 제1호에 해당하는 주택)은 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 1억원(수도권은 1억6천만원) 이하여야 합니다(제53조 제9호 가목). 연립·다세대·단독주택 같은 그 밖의 주택(비아파트)은 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격이 3억원(수도권은 5억원) 이하입니다(제53조 제9호 나목). 비아파트를 넓게 인정하는 나목 기준은 비교적 최근 개정으로 넓어진 부분이라, 예전 자료만 보고 판단하면 안 됩니다. 빌라 기준을 아파트에 잘못 대입하면 무주택인 줄 알았다가 유주택으로 뒤집힙니다. 여기서 말하는 공시가격은 취득가나 시세가 아니라 별표1에 따른 공시가격 기준이라는 점도 유의해야 합니다.
소형·저가주택 예외는 아파트와 비아파트의 면적·공시가격 기준이 다르다. 둘을 섞으면 오판한다.
한 가지 함정이 더 있습니다. 이 소형·저가주택(제9호)과 60세 이상 직계존속 주택(제6호) 예외는 공공임대주택 공급에는 적용되지 않습니다(제53조 각 호 외의 부분 단서). 공공임대 청약에서는 제6호·제9호·제11호를 적용하지 않으므로, 소형 빌라 한 채나 노부모의 집이 그대로 유주택으로 잡힙니다. 민영·국민주택 일반공급에서는 통하던 예외가 공공임대에서는 통하지 않는다는 점을 미리 확인해야 합니다.
특별공급 유형별 무주택 요건 차이
특별공급은 유형마다 무주택 요건의 결이 다릅니다. 공통적으로 무주택세대구성원일 것을 요구하지만, 추가 조건이 붙습니다.
| 유형 | 핵심 무주택 요건 | 근거 조문 |
|---|---|---|
| 다자녀가구 | 입주자모집공고일 현재 미성년 자녀 2명 이상을 둔 무주택세대구성원, 한 차례 한정 | 제40조 |
| 신혼부부 | 혼인기간 7년 이내 + 무주택세대구성원 | 제41조 |
| 생애최초 | 1순위 무주택세대구성원 + 세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없을 것 | 제43조 |
| 노부모부양 | 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양(동일 주민등록) + 무주택세대구성원(세대주 한정) | 제46조 |
위 표는 「주택공급에 관한 규칙」 각 조문을 정리한 것입니다(시행일 2026년 6월 15일). 다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀 2명 이상을 둔 무주택세대구성원에게 한 차례에 한정해 1세대 1주택 기준으로 공급합니다(제40조). 신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내인 무주택세대구성원이 대상이며(제41조), 소득 요건 등이 별도로 있으나 골격은 무주택 유지입니다.
생애최초 특별공급은 결이 다릅니다. 제27조 제1항의 1순위 무주택세대구성원이면서 "세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정"합니다(제43조). 지금 무주택인 것만으로는 부족하고, 세대원 누구도 과거에 집을 가진 적이 없어야 한다는 뜻입니다. 예전에 집을 팔아 현재 무주택이 된 사람은 다른 특별공급은 몰라도 생애최초에는 해당하지 않습니다.
생애최초만 '과거 소유 이력 없음'까지 요구한다. 나머지는 현재 무주택이 기준이다.
세대 분리·합가할 때 주의점
노부모부양 특별공급에는 일반 청약과 반대로 작동하는 지점이 있어 착각하기 쉽습니다. 이 특별공급은 입주자모집공고일 현재 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양하고, 신청자가 무주택세대구성원인 세대주여야 하며 피부양자의 배우자도 무주택이어야 합니다(제46조). 그런데 제53조 단서는 노부모부양 특별공급에서는 제6호를 적용하지 않는다고 정합니다. 일반 청약에서는 60세 이상 직계존속의 주택을 무주택으로 봐주지만, 노부모부양에서는 그 예외가 빠지므로 부양하는 노부모가 집을 가지고 있으면 유주택으로 처리됩니다. 게다가 부양 대상 연령(65세)과 무주택으로 봐주는 존속 연령(60세)이 서로 달라 혼동하기 쉽습니다.
세대를 분리하거나 합칠 때는 이 구조를 역으로 활용해야 합니다. 같이 사는 직계존비속의 주택 때문에 유주택이 된다면, 세대 분리로 그 존비속을 세대에서 빼면 무주택세대구성원이 될 수 있습니다. 다만 배우자는 분리세대여도 세대에 남으므로 배우자의 주택은 분리로 해결되지 않습니다. 반대로 노부모부양처럼 특정 존속과 같은 주민등록표에 3년 이상 함께 등재돼 있어야 자격이 생기는 유형도 있어, 합가·분리의 방향은 노리는 공급 유형에 따라 정반대가 됩니다. 주민등록 정리는 입주자모집공고일을 기준으로 판정되므로, 공고일 전에 등본 구성이 확정돼 있어야 합니다.
방향이 유형마다 다르다. 어떤 유형은 분리가, 어떤 유형은 합가가 자격을 만든다.
신청 전 자가진단 체크리스트
지원 유형을 정했다면 입주자모집공고일 기준으로 다음을 확인하는 것이 안전합니다.
- 세대별 주민등록표에 누가 올라 있는가. 형제자매는 세대에서 빠지고, 분리세대 배우자는 세대에 포함됩니다.
- 세대원 중 주택·분양권 등을 가진 사람이 있는가. 있다면 소형·저가주택(제53조 제9호)이나 20㎡ 이하(제5호), 60세 이상 직계존속(제6호) 예외에 해당하는지 봅니다.
- 소형·저가주택이라면 아파트 기준(전용 60㎡·공시가격 1억/수도권 1억6천만원)인지 비아파트 기준(전용 85㎡·공시가격 3억/수도권 5억원)인지, 그리고 1호만 소유하는지 확인합니다.
- 지원 대상이 공공임대라면 제6호·제9호 예외가 적용되지 않으므로 그 주택은 유주택으로 잡힙니다.
- 생애최초라면 세대원 전원의 과거 주택 소유 이력까지 없어야 합니다.
판정이 애매하면 청약홈의 무주택 판단 안내를 확인하고, 공시가격은 부동산공시가격 알리미 등에서 별표1 기준으로 조회한 값을 써야 합니다. 취득가나 시세로 계산하면 결과가 달라집니다.
정리
- 청약의 기준은 "무주택자"가 아니라 "무주택세대구성원"이라, 배우자·동일 주민등록 직계존비속의 주택까지 함께 봅니다(제2조 제4호·제2의3호).
- 소형·저가주택은 아파트(60㎡·1억/1.6억)와 비아파트(85㎡·3억/5억) 기준이 다르고, 공공임대에는 이 예외가 통하지 않습니다(제53조 제9호·단서).
- 생애최초는 과거 소유 이력까지, 노부모부양은 부양 노부모의 주택까지 따로 따지므로 유형별 요건을 조문으로 확인해야 합니다(제43조·제46조).
근거와 참고
- 「주택공급에 관한 규칙」 국가법령정보센터 원문: https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙
- 청약홈(무주택 판단 안내): https://www.applyhome.co.kr
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.