종부세 개편안 기본공제 14억·공정시장가액비율 70~80% 거론, 확정 아닌 관측
먼저 못박고 시작하겠습니다. 오늘(2026년 8월 3일) 기준으로 바뀐 것은 아무것도 없습니다. 언론에서 "종부세 기본공제 14억", "공정시장가액비율 70~80%로 인상"이라는 숫자가 오가지만, 정부의 세제개편안은 아직 발표조차 되지 않았습니다. 8월 초 발표가 예정돼 있고, 지금 나오는 수치는 그 전에 흘러나온 관측과 전문가 거론일 뿐 확정된 제도가 아닙니다.
그래서 이 글은 두 층으로 나눠 읽으셔야 합니다. 하나는 지금 법에 적혀 있어 올해 종부세에 그대로 적용되는 현행 제도(A), 다른 하나는 **정부가 아직 내놓지 않은, 방향만 거론되는 개편안(B)**입니다. 올해 11~12월에 고지될 2026년 종부세는 전부 A로 계산됩니다. B는 확정되더라도 통상 이듬해 귀속분부터입니다. 이 둘을 섞으면 "내년부터 오르니 지금 팔아야 하나" 같은 성급한 판단으로 이어집니다.
확정된 현행(A)과 아직 발표 전인 개편안(B)을 구분해서 읽어야 한다.
지금 무슨 일이 벌어지고 있나
정부는 매년 여름 이듬해 세제 방향을 담은 세제개편안을 발표합니다. 관례상 8월에 발표하고, 입법예고와 국무회의 의결을 거쳐 9월 초 국회에 제출한 뒤, 국회 기획재정위원회와 본회의 심의(통상 12월 초)를 거쳐 공포·시행하는 흐름입니다. 올해도 8월 초 발표가 예정돼 있고, 그 안에서 종합부동산세가 핵심 항목으로 거론됩니다.
다만 오늘 시점에서 확실한 것은 딱 하나, 아직 발표 전이라는 사실뿐입니다. 흘러나오는 "14억", "70~80%", "공시가 32억 초고가 중과" 같은 숫자는 정부가 확정한 값이 아니라 발표를 앞두고 나온 관측입니다. 여기서는 이 숫자들을 전부 "논의·검토·거론 단계, 확정 아님"으로만 다룹니다. 확정된 것처럼 읽고 계약이나 매도를 서두르면, 정작 발표된 안이 다르게 나왔을 때 손해는 독자 몫이 됩니다.
현행 종부세는 어떻게 계산되나
지금 법에 적혀 있는 계산 구조부터 짚겠습니다. 종부세 주택분 과세표준 — 세율을 곱하기 직전의 금액 — 은 이렇게 나옵니다. 과세표준 = (공시가격 합산액 − 기본공제) × 공정시장가액비율. 기본공제는 1세대1주택자 12억원, 그 외 개인 9억원입니다(종합부동산세법 제8조 제1항, 시행일 2026-01-01). 공정시장가액비율은 60%입니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4). 법률은 이 비율을 60~100% 범위에서 정하도록 하고 있고(법 제8조 제1항), 현재 값 60%는 2022년부터 유지되고 있습니다.
여기서 꼭 구분하셔야 할 것이 있습니다. 종부세 공정시장가액비율(60%)과 재산세 공정시장가액비율(1주택 43~45%)은 서로 다른 세금의 별개 숫자입니다. 재산세는 지방세, 종부세는 국세입니다. 뉴스에서 "43~45%"가 보이면 그건 재산세 이야기지 종부세가 아닙니다. 이 둘을 섞으면 세 부담을 잘못 계산하게 됩니다.
현행 과세표준 계산: (공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%.
세율은 주택 수로 갈립니다
산출세액은 과세표준에 누진세율을 곱해 나옵니다. 2주택 이하(일반)는 과세표준 3억 이하 0.5% / 36억 0.7% / 612억 1.0% / 1225억 1.3% / 2550억 1.5% / 5094억 2.0% / 94억 초과 2.7%입니다(종합부동산세법 제9조 제1항 제1호, 시행일 2026-01-01). 3주택 이상 중과는 과세표준 12억 초과부터 갈립니다. 612억까지는 일반과 같은 1.0%지만, 1225억 2.0% / 2550억 3.0% / 50~94억 4.0% / 94억 초과 5.0%로 뜁니다(같은 조 제1항 제2호).
즉 과세표준 12억이 중과 여부가 갈리는 분기점입니다. 이 12억이라는 숫자가 뒤에 나올 "초고가 기준"과 연결됩니다. 현행 60% 기준으로 과세표준 12억을 공시가격으로 되돌리면 어느 선인지가 개편 논의의 출발점이기 때문입니다.
개편안에서 거론되는 세 갈래
발표를 앞두고 거론되는 방향은 크게 세 갈래입니다. 다시 강조하면 아래 수치는 전부 미확정, 정부 발표 전 관측입니다. 첫째, 1세대1주택 기본공제를 12억에서 14억으로 올리는 방안이 논의됩니다(전문가들은 13~15억 사이를 거론합니다). 둘째, 공정시장가액비율을 60%에서 1주택 70% / 다주택 80%(또는 70~80%)로 올리는 방안이 거론됩니다. 셋째, 과세표준 12억 초과 구간(현행 60% 기준 공시가격 약 32억, 시가 약 46억)에 해당하는 초고가 주택에 3주택 중과세율을 적용하고 구간을 더 차등화하는 방안이 검토된다는 관측입니다.
여기서 반드시 나눠야 할 것이 개정 경로입니다. 기본공제와 세율·중과 구조는 종합부동산세법이라는 법률 사항이라 바꾸려면 국회 통과가 필요합니다. 반면 공정시장가액비율은 시행령 사항이라 법 개정 없이 정부가 조정할 수 있습니다. 실제로 이 비율은 2019년 85% → 2020년 90% → 2021년 95% → 2022년 이후 60%로, 시행령만으로 여러 번 움직였습니다. 그래서 "공제·세율 인상"과 "공정비율 인상"은 확정 난이도와 시점이 다를 수 있습니다. 두 경로를 하나로 묶어 "다 같이 내년에 바뀐다"고 읽으시면 안 됩니다. 이와 별개로 과세 기준을 '주택 수'에서 '합산 가액' 중심으로 옮기는 방향도 거론되지만, 아직 구체안은 없습니다.
공제·세율은 국회(법률), 공정시장가액비율은 정부(시행령). 경로가 다르다.
공시가격대별로 내 집은 어디에 해당하나
개편안 세 갈래는 공시가격대별로 영향이 갈립니다. 방향만 보면, 기본공제 상향(12→14억)은 공제선 부근의 1주택자에게 부담을 줄이는 쪽입니다. 공시가격이 새 공제선 이하로 내려가면 과세 대상에서 빠지기 때문입니다. 반대로 공정시장가액비율 인상(60→70~80%)은 과세 대상인 사람의 과세표준을 키워 부담을 늘리는 쪽입니다. 이 둘은 방향이 반대여서, 같은 집이라도 어느 조합으로 확정되느냐에 따라 결과가 달라집니다. 그래서 지금 어느 한쪽만 보고 "유리하다/불리하다"를 단정하기 어렵습니다.
초고가 기준으로 거론되는 "공시가 32억"은 어디서 나온 숫자인지 역산해보면 이렇습니다. 현행 공정비율 60%에서 과세표준 12억이 되는 공시가격은 (공시가 X − 공제 12억) × 0.6 = 12억 → X = 32억입니다. 그런데 만약 공정비율을 70%로 올린다고 가정하면(공제 12억 유지 가정), (X − 12억) × 0.7 = 12억 → X ≒ 29.1억으로, 같은 과세표준 12억에 걸리는 공시가격 문턱이 낮아집니다. 즉 비율을 올리면 중과·고세율 구간에 들어오는 대상이 넓어진다는 뜻입니다. 다만 이는 어디까지나 가정 계산입니다. 공제가 14억으로 바뀌면 문턱은 또 달라지고, 초고가 기준을 과세표준이 아니라 별도 공시가격 절대선으로 정할 수도 있습니다. 확정 안이 나오기 전까지는 정확한 경계선을 못박을 수 없습니다.
확정 시점과 지금 확인할 것
시간표를 정리하면 이렇습니다. 8월 초 세제개편안 발표 → 입법예고·국무회의 의결 → 9월 초 국회 제출 → 국회 심의(통상 12월 초) → 공포 → 이듬해 시행이 통례입니다. 이 통례대로라면 이번에 담기는 종부세 개편은 확정되더라도 2027년 귀속분부터 적용될 가능성이 큽니다. 다만 이는 관례일 뿐, 개별 항목의 시행일과 통과 여부는 국회 심의 결과에 달려 있습니다. 공정시장가액비율처럼 시행령 사항은 다른 시점에 조정될 수도 있습니다.
그래서 지금 하실 일은 단순합니다. 첫째, 올해 종부세는 현행 기준 그대로입니다. 2026년 종부세는 11~12월에 고지되며, 위에서 정리한 기본공제 12억원(1주택)·9억원(그 외)과 공정비율 60%, 현행 세율로 계산됩니다. 올해 신고·납부 실무는 종합부동산세 1세대1주택 특례 신청 기간 글에서 다뤘습니다. 둘째, 개편 수치는 8월 발표 원문으로 직접 확인하시기 바랍니다. 언론 관측과 정부 확정안은 다를 수 있으니, 발표되면 기획재정부 보도자료(moef.go.kr)와 개정 법령·시행령 원문을 근거로 다시 계산해야 합니다. 셋째, 발표 전 관측만 보고 매도·증여 시점을 서두르는 것은 확정되지 않은 정보에 베팅하는 셈이라는 점을 염두에 두시기 바랍니다.
근거와 참고
- 종합부동산세법 제8조(과세표준) — 기본공제 1주택 12억원·그 외 9억원, 공정시장가액비율 60~100% 범위. 2026-01-01 시행
- 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액) — 일반·3주택 이상 중과 누진세율. 2026-01-01 시행
- 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율) — 현행 60%
- 기획재정부 보도자료 — 세제개편안 발표 확인처
- 관련 글: 종합부동산세 1세대1주택 특례 신청 기간
본문의 현행 조문과 수치는 2026년 8월 3일 국가법령정보센터에서 확인한 기준입니다. 개편안 관련 수치는 발표 전 관측이며 확정된 값이 아닙니다.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.