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전월세 신고제 대상 보증금 6천만원 초과, 30일 내 신고와 미신고 과태료 기준

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보증금 6,000만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약은 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하고 이를 미루면 지연신고 과태료가 최대 30만원입니다(2025-04-29 시행, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3). 내용을 거짓으로 신고하면 100만원까지 올라갑니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항 제3호).

신고 의무는 임대인과 임차인이 함께 부담하고 대상 지역은 시·군·구로 한정됩니다(일반 도의 군은 제외). 주택 임대차 신고 제도는 2021년 6월 1일부터 시행됐고 그해부터 2025년 5월 31일까지가 계도기간이었습니다. 과태료는 2025년 6월 1일 이후에 체결한 계약부터 부과되므로 지금 체결하는 계약은 모두 부과 대상입니다.

아래에서는 어떤 계약이 대상인지, 언제까지 신고하는지, 미신고와 허위신고일 때 과태료가 어떻게 정해지는지, 신고와 확정일자의 관계까지 근거 조문과 시행일을 붙여 정리합니다.

임대차 계약이 주택 임대차 신고 대상인지 보증금과 월 차임 금액, 주택 소재지, 갱신 여부를 순서대로 판정하는 흐름도

보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인지부터 확인하고 소재지와 갱신 조건을 순서대로 본다.

결론부터

대상 판정은 금액, 주택 소재지, 갱신 여부 세 가지로 갈립니다. 조건별로 표에 정리했습니다.

상황 신고 대상 여부 근거 (법·같은 법 시행령)
보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 대상 — 체결일부터 30일 이내 제6조의2 제1항·제4조의3 제1항
보증금이 정확히 6,000만원, 월 차임이 정확히 30만원 비대상 ("초과" 문언) 제4조의3 제1항
특별자치시·특별자치도·시·자치구, 광역시의 군, 경기도의 군 대상 제4조의3 제2항
일반 도의 군 (예: 경북 청도군) 비대상 제4조의3 제2항
보증금·차임이 변동된 갱신계약 대상 제4조의3 제1항
증감 없이 임대차 기간만 연장한 갱신계약 제외 제4조의3 제1항

여기서 자주 어긋나는 것이 **"또는"**입니다. 보증금과 월 차임 중 하나만 기준을 넘어도 신고 대상이고 전세 계약이면 보증금만으로 판단합니다. 반대로 두 금액이 기준과 정확히 일치하면 대상이 아닙니다. 과태료는 신고를 하지 않았을 때 구간에 따라 최대 30만원, 거짓으로 신고했을 때 100만원입니다(2025-04-29 시행, 시행령 별표 3. 법 제28조 제5항 제3호).

누가 언제까지 신고하나

신고 기한은 임대차 계약을 체결한 날부터 30일 이내이고 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙입니다(법 제6조의2 제1항, 2020년 8월 18일 본조 신설·현행 문언은 2024-05-17 시행). 신고할 곳은 주택 소재지를 관할하는 신고관청입니다. 일방 당사자가 국가 등이면 그 국가 등이 신고합니다.

계약 상대방이 신고에 응하지 않을 때는 단독으로 신고할 수 있습니다(법 제6조의2 제3항). 이때 임대인과 임차인 쌍방이 서명·날인한 계약서를 한 사람이 제출하면 공동신고로 간주됩니다(시행규칙 제6조의2 제3항). 한쪽만 신고하게 되는 사정이 있으면 단독신고사유서를 첨부합니다(시행규칙 제6조의2 제5항). 신고관청은 내용을 확인한 뒤 신고필증을 지체 없이 발급합니다(법 제6조의2 제4항).

계약서를 아직 작성하지 않은 경우도 있습니다. 작성 이전이라도 가계약금 또는 계약금이 입금된 날을 기준으로 30일 이내에 신고하면 된다는 것이 국토교통부가 안내한 해석입니다(찾기쉬운 생활법령정보에 인용된 국토교통부 유의사항).

신고를 마친 뒤에도 일이 하나 더 남습니다. 보증금이나 차임 등 임대차 가격이 바뀌거나 계약이 해제되면 변경·해제가 확정된 날부터 30일 이내에 다시 신고해야 합니다(법 제6조의3 제1항). 이때도 공동 신고가 원칙이고 한쪽이 거부하면 단독 신고를 할 수 있습니다.

임대차 계약 체결일부터 30일 이내의 신고 기한, 신고기간 만료일 다음 날부터 계산되는 미신고 기간, 변경이나 해제가 확정된 날부터 30일의 추가 신고를 보여주는 타임라인

과태료 기간은 체결일이 아니라 신고기간 만료일 다음 날부터 셈한다.

미신고·허위신고하면 얼마인가

법이 정한 상한은 100만원 이하입니다(법 제28조 제5항 제3호). 이 조항은 신고를 하지 않은 경우, 내용을 거짓으로 신고한 경우, 공동신고 요구를 거부한 경우를 함께 규율하고 과태료는 신고관청이 부과·징수합니다(법 제28조 제6항). 구간별 금액을 정한 것은 시행령 별표 3인데, 2025-04-29 공포와 동시에 시행된 대통령령 제35485호 개정으로 지연신고 최대액이 30만원으로 낮아졌습니다.

미신고 기간 계약금액 1억원 미만 1억원 이상 3억원 미만 3억원 이상 5억원 미만 5억원 이상
3개월 이하 2만원 3만원 4만원 5만원
3개월 초과 6개월 이하 4만원 8만원 12만원 15만원
6개월 초과 1년 이하 6만원 10만원 16만원 20만원
1년 초과 2년 이하 8만원 13만원 20만원 25만원
2년 초과 또는 공동신고 거부 10만원 15만원 25만원 30만원

미신고 기간과 계약금액 구간에 따라 2만원부터 30만원까지 과태료가 정해지는 부동산 거래신고법 시행령 별표 3의 구간표

거짓신고는 100만원이다. 구간 문언은 초과와 이하로 경계를 가른다.

표는 문언 그대로 읽어야 합니다. 3개월 이하에는 정확히 3개월이 포함되고 계약금액이 정확히 1억원이면 1억원 미만이 아니라 1억원 이상 구간입니다. 구간을 정하는 계약금액은 보증금과 월 차임에서 만듭니다. 보증금만 있는 계약은 보증금액, 월 차임만 있는 계약은 월 차임의 200배, 둘 다 있으면 보증금과 월 차임 200배의 합계입니다(시행령 별표 3). 월 차임 200배를 빼먹으면 월세 계약이 1억원 미만으로 잘못 잡힙니다.

미신고 기간도 체결일부터 세는 것이 아닙니다. 신고기간 만료일의 다음 날부터 계산하고 천재지변 등 부득이한 사유가 있는 기간은 산입에서 제외될 수 있습니다(시행령 별표 3). 신고관청은 부과 사유의 동기와 결과, 횟수를 고려해 개별 기준의 2분의 1 범위에서 금액을 늘리거나 줄일 수 있고 늘린다고 해도 법이 정한 상한을 넘지 못합니다(시행령 별표 3 일반기준).

계산해 보면

세 가지 경우로 과정을 확인하겠습니다.

  1. 보증금 8,000만원 전세(서울) — 2025년 6월 10일에 계약을 체결하면 신고기간은 7월 10일에 끝납니다. 8월 5일에 신고했다면 미신고 기간은 만료일 다음 날인 7월 11일부터 신고일까지 26일입니다. 26일은 3개월 이하이고 계약금액 8,000만원은 1억원 미만이므로 과태료 기준은 2만원입니다.
  2. 보증금 1억5,000만원과 월 차임 50만원 — 계약금액은 보증금 1억5,000만원에 월 차임 200배인 1억원을 더한 2억5,000만원입니다. 1억원 이상 3억원 미만 구간이고 8개월을 미뤘다면 6개월 초과 1년 이하에 해당해 10만원입니다.
  3. 거짓신고 — 실제 보증금 7,000만원을 5,000만원으로 신고했다면 별표 3의 거짓신고 기준인 100만원이 기준액입니다. 법 제28조 제5항의 상한과 같은 금액이라 신고관청이 일반기준으로 2분의 1 범위에서 줄이면 실제 부과액은 50만원에서 100만원 사이가 될 수 있습니다.

과태료 유예의 성격도 구분해 둘 필요가 있습니다. 2021년 6월 1일부터 2025년 5월 31일까지를 계도기간으로 두고 2025년 6월 1일 이후에 체결한 계약부터 과태료를 부과하기로 한 것은 법령에 붙은 유예가 아니라 국토교통부가 밝힌 행정 방침이고 별표 3을 개정한 시행령 부칙에는 유예에 관한 문언이 없습니다(국토교통부 보도자료, 2025-04-28·정책브리핑, 2025-05-26). 국토교통부가 제공한 자료로는 2024년 주택 임대차 신고율이 95.8%에 이르렀습니다.

이런 경우는 다르다

지역 조건이 가장 자주 잘못 읽힙니다. 신고 대상 지역은 특별자치시와 특별자치도, 시, 자치구에 광역시의 군과 경기도의 군을 더한 것입니다(시행령 제4조의3 제2항, 현행 시행령은 대통령령 제36365호·2026-05-29 시행). 일반 도의 군만 제외됩니다. 같은 군이라도 경기도 가평군과 대구광역시 달성군은 대상이고 경북 청도군은 대상이 아닙니다. 군 주민은 모두 신고 대상이 아니라고 받아들이면 경기·광역시 군 지역에서 과태료를 물게 됩니다.

갱신도 갈립니다. 보증금과 차임을 그대로 두고 임대차 기간만 연장하는 계약은 신고 대상에서 제외되지만 금액이 오르거나 내리는 갱신계약은 대상입니다(시행령 제4조의3 제1항).

주택의 범위도 생각보다 넓습니다. 오피스텔과 기숙사, 고시원, 건물의 일부(방 한 칸)라도 주택임대차보호법 제2조의 주택에 해당하면 신고 대상입니다. 임대인과 임차인이 모두 외국인이어도 신고 의무는 같습니다. 외국인이 주택을 사는 쪽 규제는 별도 글에서 다룹니다. 반대로 본거지가 따로 있고 출장 등으로 잠시 머무는 일시적 거주는 대상에서 빠집니다.

신고하면 확정일자는 되나

부동산거래관리시스템으로 온라인 신고를 하면 신고필증과 함께 확정일자를 부여받을 수 있다고 국토교통부의 시스템 안내가 설명합니다. 신고와 확정일자를 한 번의 접속으로 처리할 수 있는 셈입니다.

다만 신고 자체가 확정일자를 법률상 의제하는 것은 아닙니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 시행령 어디에도 확정일자에 관한 문구가 없어서 신고만으로 임차인의 대항요건이 갖춰진다고 정한 규정은 없습니다. 임차인이 대항력을 갖추는 요건은 여전히 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주택 인도와 주민등록이고 확정일자는 우선변제권을 위해 받는 별개의 절차입니다. 두 절차의 차이와 효력이 생기는 시점은 앞서 정리한 글에 근거 조문과 함께 적어 두었습니다.

부동산거래관리시스템 신고로 신고필증과 확정일자 부여를 함께 받을 수 있지만 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건은 별도 절차로 남는다는 관계를 보여주는 그림

신고와 확정일자를 같이 받을 수 있어도 전입신고와 인도는 별개다.

실제로 할 일

신고는 온라인과 방문 두 갈래입니다. 온라인은 부동산거래관리시스템에서 공동인증서로 로그인해 계약서를 첨부해 신고하고 신고필증을 발급받습니다. 계약서를 첨부하면 한 사람이 전자서명하는 것만으로 공동신고가 간주됩니다. 방문 신고는 임대 주택 소재지를 관할하는 읍면동 행정복지센터에서 하고 서식은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의4서식입니다. 거주지가 아니라 주택 소재지 관할이라는 점을 구분해야 합니다.

한쪽이 신고를 거부해 단독으로 신고할 때는 단독신고사유서를 첨부합니다(시행규칙 제6조의2 제5항). 계약을 변경하거나 해제했으면 그 확정일부터 30일 이내에 다시 신고하고(법 제6조의3 제1항), 내용이 헷갈릴 때는 국토교통부 콜센터 1533-2949로 확인할 수 있습니다.

정리

  • 신고 대상은 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 임대차(하나만 넘어도 해당)입니다. 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·자치구와 광역시의 군·경기도의 군이고 정확히 기준 금액인 경우와 일반 도의 군은 대상이 아닙니다(시행령 제4조의3, 2026-05-29 시행).
  • 기한은 계약 체결일부터 30일 이내 공동 신고이고 변경·해제도 확정일부터 30일 이내입니다(법 제6조의2 제1항·제6조의3 제1항).
  • 지연신고 과태료는 최대 30만원, 거짓신고는 100만원입니다(시행령 별표 3, 2025-04-29 시행. 법 제28조 제5항 제3호). 미신고 기간은 신고기간 만료일 다음 날부터 셉니다.

근거와 참고

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

Published Sep 1, 2026

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바뀌는 세금·부동산 제도를 1차 출처로 확인해서 정리합니다.