확정일자 전입신고 우선변제권 차이와 순서, 보증금 지키는 방법

서울 전셋집이 경매로 1억원에 낙찰되면 보증금 1억5,000만원 중 먼저 받는 돈은 5,000만원입니다. 그 집 근저당이 2022년에 잡혔다면 1만원 더 많은 1억5,001만원부터는 0원입니다. 소액임차인 기준을 조금이라도 넘으면 최우선변제권이 통째로 사라지고 그 기준은 계약한 연도가 아니라 그 집에 근저당이 언제 설정됐는지로 정해지기 때문입니다.

전입신고와 확정일자를 둘 다 했으니 안전하다고 생각하기 쉽지만 두 가지는 서로 다른 권리를 만들고 효력이 생기는 시점도 다릅니다. 전입신고의 효력은 신고한 날이 아니라 그 다음 날 오전 0시에 생기는 반면 집주인이 받은 대출의 근저당은 등기를 접수한 그 순간 효력이 생기기 때문입니다.

아래에서 세 권리의 차이, 이사 당일의 순서, 확정일자를 받는 곳과 비용, 경매에서 실제로 나오는 금액, 임차권등기명령까지 근거 조문과 시행일을 붙여 정리합니다.

전입신고는 대항력을, 확정일자를 더하면 우선변제권을, 보증금이 작으면 최우선변제권을 만든다. 셋은 요건도 효력 시점도 다르다.

확정일자·전입신고·우선변제권, 세 가지는 서로 다른 권리다

흔히 한 덩어리로 묶어 생각하지만 세 가지는 각각 다른 조문에 놓여 있습니다. 전입신고로 얻는 것은 대항력입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항(2026년 1월 2일 시행, 법률 제21065호)은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"고 정하고 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계속 살겠다고 주장할 수 있는 힘입니다.

여기에 확정일자를 더하면 우선변제권이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항(2026년 1월 2일 시행)은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정합니다. 대항력이 계속 살 권리라면 우선변제권은 돈을 순서대로 받을 권리입니다. 확정일자를 인도·주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 받아 두었다면 우선변제권도 대항력과 같이 다음 날을 기준으로 발생합니다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결).

마지막이 최우선변제권입니다. 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자가 없어도 먼저 잡힌 근저당보다 앞서 일정액을 받을 수 있습니다. 표로 정리하면 다음과 같습니다.

권리	갖추는 방법	효력이 생기는 때	근거 조문
대항력	주택 인도 + 전입신고	신고한 날의 다음 날 오전 0시	주임법 제3조 제1항 (2026-01-02 시행)
우선변제권	대항요건 + 확정일자	확정일자가 대항요건과 같은 날 또는 그 이전이면 대항력과 같은 시점	주임법 제3조의2 제2항 (2026-01-02 시행)
최우선변제권	대항요건 + 보증금이 지역별 기준 이하	경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖추면 인정	주임법 제8조 제1항 (2026-01-02 시행)

전입신고는 다음 날 0시부터 효력 — 이사 당일이 위험한 이유

제3조 제1항의 "그 다음 날"이 정확히 언제인지는 판례로 정해져 있습니다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결은 이를 익일 오전 0시로 봅니다. 즉 8월 27일에 전입신고를 하면 대항력은 8월 28일 0시에 생깁니다. 반면 근저당권 같은 등기의 효력은 부동산등기법 제6조 제2항(2025년 1월 31일 시행)에 따라 등기를 접수한 때에 생깁니다. 접수한 그 순간 바로입니다.

두 규정을 나란히 놓으면 결론이 나옵니다. 잔금을 치른 당일에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받으면 같은 날 전입신고를 마친 임차인보다 그 근저당이 앞섭니다. 임차인의 효력은 다음 날 0시인데 근저당은 그날 낮에 이미 생겼기 때문입니다. 그래서 잔금일에 등기부등본을 다시 떼어 확인하고 계약서에 잔금일 당일 근저당 설정 금지 특약을 넣어 대비하는 경우가 많습니다.

여기에 겹치는 흔한 오해가 하나 더 있습니다. 주민등록법 제16조 제1항(2025년 7월 22일 시행, 법률 제20677호)은 전입한 날부터 14일 이내에 신고하도록 하고 있고 이를 어기면 같은 법 제40조 제4항에 따라 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 그런데 이 14일은 행정상 신고 기한일 뿐이고 대항력은 어디까지나 실제로 전입신고를 한 다음 날 0시에 생깁니다. "14일 안에만 하면 된다"고 미루면 그 사이에 설정된 근저당에 순위가 전부 밀립니다.

주소를 어떻게 적는지도 순위를 좌우합니다. 다세대주택은 동·호수 없이 지번만 적으면 유효한 공시방법으로 인정되지 않습니다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결). 반면 다가구용 단독주택은 건축법상 단독주택이라 지번만 적어도 되고 호수를 잘못 적어도 무방합니다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결). 건축물대장상 용도부터 확인해 두는 편이 안전합니다.

근저당은 접수한 때, 임차인의 대항력은 다음 날 0시. 같은 날 처리해도 하루 차이로 순위가 갈린다.

확정일자는 어디서 어떻게, 얼마에 받나

확정일자를 받을 수 있는 곳은 주택임대차보호법 제3조의6 제1항(2026년 1월 2일 시행)에 있습니다. 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외)·군·구 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인입니다. 수수료는 주민센터 등에서 받을 경우 1건에 600원입니다(법무부령 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제8조, 2022년 2월 7일 시행). 법원과 등기소도 600원이고 인터넷등기소를 이용하면 500원입니다(대법원규칙 제2986호 제13조 제1항, 2021년 6월 10일 시행).

여기서 창구를 헷갈리는 경우가 많습니다. 정부24는 전입신고 창구이고 확정일자 창구가 아닙니다. 온라인으로 확정일자를 받으려면 대법원 인터넷등기소를 이용해야 합니다. 담당 기관도 근거 법령도 다른 별개의 절차입니다.

확정일자를 받아 우선변제권을 갖췄더라도 경매 절차에서 자동으로 돈이 나오는 것은 아닙니다. 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결은 우선변제권이 있는 임차인이라도 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다고 봅니다. 배당요구 종기는 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하므로(민사집행법 제84조 제1항), 경매개시 사실을 알게 되면 종기부터 확인해야 합니다. 또 제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제3조의2 제2항의 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있어 배당을 받으려면 집을 비워 주어야 한다는 점도 함께 알아 둘 필요가 있습니다.

경매로 갔을 때 — 소액임차인 최우선변제

주택임대차보호법 제8조 제1항(2026년 1월 2일 시행)은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정하면서 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다고 덧붙입니다. 이 조문이 인용하는 것은 대항요건뿐이므로, 최우선변제에는 확정일자가 요건이 아닙니다. 다만 무제한은 아니어서 같은 조 제3항 단서와 시행령 제10조 제2항에 따라 보증금 중 일정액은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다.

지역별 기준은 시행령 제10조 제1항과 제11조에 있습니다. 금액을 정한 마지막 개정은 2023년 2월 21일 대통령령 제33254호입니다. 그 뒤로 바뀌지 않아 2026년 8월 현재도 유효합니다. 현행 시행령이 대통령령 제36423호(2026년 7월 1일 시행)로 표시되는 것은 타법개정으로 다시 공포된 결과일 뿐입니다.

지역	소액임차인 보증금 상한	최우선변제액
서울특별시	1억6,500만원	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	1억4,500만원	4,800만원
광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

보증금 상한은 시행령 제11조, 최우선변제액은 제10조 제1항. 과밀억제권역의 시·군 목록은 수도권정비계획법 시행령 별표 1로 정한다.

가장 중요한 함정 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일

이 표를 계약일 기준으로 읽으면 틀립니다. 소액임차인 해당 여부와 금액은 지금이 몇 년도인가가 아니라 그 집에 담보물권이 언제 설정됐는가로 정해집니다. 시행령 부칙(제33254호, 2023. 2. 21.)은 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"고 정하고 있고 같은 취지의 경과조치가 역대 개정 부칙에 반복돼 있습니다. 2026년에 계약했더라도 그 집 근저당이 2022년에 잡혀 있으면 직전 규정이 적용됩니다.

직전 규정은 대통령령 제31673호(2021년 5월 11일 시행)입니다. 2021년 5월 11일부터 2023년 2월 20일 사이에 담보물권을 취득한 경우에 적용됩니다. 서울 상한 1억5,000만원에 최우선변제 5,000만원, 과밀억제권역 등 1억3,000만원에 4,300만원, 광역시 등 7,000만원에 2,300만원, 그 밖의 지역 6,000만원에 2,000만원입니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당 설정일부터 확인해야 어느 판이 적용되는지 알 수 있습니다.

같은 집, 같은 계약이라도 근저당이 언제 잡혔는지에 따라 적용되는 판이 달라진다.

계산해 보면

서울에 있는 집을 보증금 1억5,000만원에 임차했고, 근저당이 2023년 2월 21일 이후에 설정됐으며, 낙찰가(대지 포함)가 1억원이라고 하겠습니다.

1. 소액임차인 판정 — 보증금 1억5,000만원은 서울 상한 1억6,500만원 이하이므로 해당합니다(시행령 제11조 제1호).
2. 최우선변제 한도 — 5,500만원입니다(시행령 제10조 제1항 제1호).
3. 주택가액의 2분의 1 — 1억원 × 1/2 = 5,000만원입니다(법 제8조 제3항 단서, 시행령 제10조 제2항).
4. 실제 최우선변제액 — 둘 중 작은 금액이므로 min(5,500만원, 5,000만원) = 5,000만원입니다.
5. 남은 채권 1억원은 확정일자 순위로 배당받지만, 매각대금은 집행비용 공제 전에도 5,000만원입니다. 선순위 근저당이 있으면 그마저 밀려 1억5,000만원 중 5,000만원만 회수될 수 있습니다.

근저당이 2022년에 잡혀 있었다면 직전 규정이 적용돼 상한이 1억5,000만원이 됩니다. 보증금 1억5,000만원은 아슬아슬하게 해당해 최우선변제액은 역시 5,000만원입니다. 다만 보증금이 1만원 많은 1억5,001만원이었다면 소액임차인이 아니어서 0원이 됩니다. 1만원 차이가 5,000만원을 가르는 구간이 실제로 있습니다.

이사는 나가야 하는데 보증금을 못 받았다면 — 임차권등기명령

보증금을 돌려받지 못한 채 그냥 이사를 나가면 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건이 깨져 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항(2026년 1월 2일 시행)은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 두 요건이 모두 필요하므로 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다.

효력이 언제 생기는지가 실무에서 가장 자주 어긋나는 지점입니다. 같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이를 잃지 않는다고 규정합니다. 즉 신청한 것만으로는 부족하고 등기가 완료돼야 합니다. 신청서만 내고 이사하면 그 사이에 순위가 무너질 수 있으므로, 등기부등본으로 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼는 것이 안전합니다.

세 가지를 더 알아 둘 만합니다. 제3조의3 제6항에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 최우선변제를 받을 권리가 없습니다. 계약 전 등기부에서 임차권등기 여부를 확인해야 하는 이유입니다. 제3조의3 제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 그리고 2023년 7월 19일 시행분(법률 제19356호)부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 집행할 수 있어(민사집행법 제292조 제3항 준용), 임대인이 송달을 피해 절차가 묶이던 문제가 줄었습니다.

신청이 아니라 등기가 끝나야 효력이 유지된다. 등기부로 확인한 뒤 이사하는 것이 순서다.

정리

• 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터입니다(주임법 제3조 제1항, 2026년 1월 2일 시행). 근저당은 접수한 때 바로 효력이 생기므로(부동산등기법 제6조 제2항, 2025년 1월 31일 시행) 잔금일 당일 설정된 근저당이 앞섭니다. 주민등록법상 14일은 과태료 기한일 뿐입니다.
• 확정일자는 주민센터·법원·등기소·공증인에서 600원, 인터넷등기소는 500원이고 온라인 창구는 정부24가 아니라 대법원 인터넷등기소입니다. 우선변제권이 있어도 경매에서 배당요구를 해야 받습니다(대법원 98다12379).
• 소액임차인 최우선변제는 서울 5,500만원 등 지역별로 정해져 있고 주택가액의 2분의 1이 한도이며 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다(시행령 제10조·제11조, 2023년 2월 21일 개정분이 2026년 8월 현재 유효). 보증금을 못 받고 이사한다면 임차권등기명령의 등기 완료를 확인한 뒤 나갑니다.

근거와 참고

• 주택임대차보호법 — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법
• 주택임대차보호법 시행령 — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령
• 부동산등기법 — https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법
• 주민등록법 — https://www.law.go.kr/법령/주민등록법
• 민사집행법 — https://www.law.go.kr/법령/민사집행법
• 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차계약증서상의확정일자부여및임대차정보제공에관한규칙
• 대법원 인터넷등기소 — https://www.iros.go.kr

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이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.