다주택자 양도소득세 중과 한시 완화 2027~2028년, 2주택·3주택 가산세율과 소급 적용
조정대상지역에 집 두 채를 가진 사람이 최고세율 구간의 양도차익 1억원을 실현하면, 2026년 5월 부활한 중과로 국세만 6,500만원(세율 65%)입니다. 정부 세제개편안대로면 2027년에는 이 부분 세액이 5,000만원(세율 50%)으로 1,500만원 낮아집니다. 2028년에는 55%, 2029년부터는 다시 65%로 돌아갑니다.
다만 이 완화는 2026년 8월 정부가 내놓은 세제개편안일 뿐, 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 국회 심의 과정에서 세율과 시행일이 바뀔 수 있습니다. 그래서 지금 시점의 확정 규정은 "2026년 5월 10일부터 중과가 부활했다"까지이고, 그 이후 낮아진다는 부분은 정부가 추진 중인 방향입니다.
이 글은 조정대상지역에 2주택 이상을 보유하고, 2년 넘게 가진 집을 팔지 말지 저울질하는 사람을 위한 것입니다. 조정대상지역이 아니거나 보유기간이 짧으면 애초에 이 이야기의 대상이 아닙니다.
2026년 5월 10일 중과가 부활했고, 정부안대로면 2027~2028년만 낮아졌다가 2029년 원래 수준으로 돌아간다.
5월에 부활한 다주택 중과, 왜 다시 낮추나
조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔면 기본세율에 가산세율이 붙습니다. 기본세율은 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액) 6~45%의 8단계 누진세율이고(소득세법 제55조 제1항, 2026년 귀속분부터 시행), 여기에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다(소득세법 제104조 제7항). 그 결과 최고세율은 2주택 65%, 3주택 이상 75%까지 올라갑니다.
이 가산세율은 2022년 5월 10일부터 시행령으로 한시 배제되어 실제로는 적용되지 않았습니다. 그 배제 기간이 2026년 5월 9일로 끝나면서, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용되고 있습니다(소득세법 시행령 제167조의3·의10·의11). 정부는 부활한 중과가 거래를 위축시킨다고 보고, 2027~2028년 두 해 동안 가산세율을 한시적으로 낮추는 방안을 2026년 8월 세제개편안에 담았습니다.
핵심은 이것이 완전한 중과 배제가 아니라는 점입니다. 완화기에도 다주택 양도는 여전히 중과 대상이고, 붙는 가산율만 작아집니다. "이제 중과가 없어졌다"가 아니라 "가산세율이 한동안 낮아진다"로 이해해야 자기 세액을 잘못 계산하지 않습니다.
2027~2028년 가산세율, 얼마나 낮아지나
정부안의 가산세율은 해마다 다릅니다. 표로 정리하면 이렇습니다.
| 시점 | 2주택 가산율(최고세율) | 3주택 이상 가산율(최고세율) | 성격 |
|---|---|---|---|
| 2026.5.10~ (부활) | +20%p (65%) | +30%p (75%) | 현행 시행 중 |
| 2027년 양도분 | +5%p (50%) | +10%p (55%) | 정부안, 미확정 |
| 2028년 양도분 | +10%p (55%) | +15%p (60%) | 정부안, 미확정 |
| 2029년 양도분~ | +20%p (65%) | +30%p (75%) | 현행으로 복귀 |
최고세율은 기본세율 상한 45%에 가산율을 더한 값입니다. 2주택은 2027년 45%+5%p=50%, 2028년 45%+10%p=55%가 됩니다. 3주택 이상은 2027년 55%, 2028년 60%입니다. 2029년 양도분부터는 다시 현행 +20%p·+30%p로 돌아갑니다. 즉 낮아지는 창(窓)은 2027~2028년 두 해뿐입니다.
최고세율 기준으로 2027~2028년만 낮았다가 2029년 원래 높이로 복귀한다.
세액이 얼마나 갈리나
세율 차이가 실제 세금으로 얼마인지 보겠습니다. 계산을 단순하게 하기 위해 최고세율 구간(45%)에 놓인 양도차익 1억원만 떼어 비교합니다. 이 부분에 대한 국세는 세율만 곱하면 됩니다.
- 2026.5.10~ 부활 중과 2주택(65%): 1억원 × 65% = 6,500만원
- 2027년 완화안 2주택(50%): 1억원 × 50% = 5,000만원
- 차이: 1,500만원
여기에 지방소득세가 양도소득세액의 10%만큼 별도로 붙습니다(지방세법에 따른 부가세로, 위 국세와 따로 부과). 실제 과세표준은 8단계 누진세율 전체 구간에 걸쳐 계산되므로 위 숫자는 최고세율 구간만 떼어 본 예시이고, 전체 세액은 각자의 과세표준과 공제에 따라 달라집니다.
5월 10일 이후 처분분 소급 적용
정부안에는 완화 세율을 2026년 5월 10일 이후 양도분까지 소급 적용하는 방향이 담겼습니다. 중과가 부활한 5월 10일과 완화 적용이 시작되는 2027년 사이에 판 사람도, 완화된 세율을 적용받도록 한다는 취지입니다. 이 구간에 이미 집을 판 다주택자에게는 상당한 차이가 될 수 있습니다.
다만 소급을 어떻게 실현하는지는 아직 정해지지 않았습니다. 이미 낸 세금을 경정청구로 돌려받는 방식인지, 나중 확정신고 때 정산하는 방식인지는 부칙과 시행령이 나와야 확정됩니다. 현재 단계에서 "돌려받는다"고 단정할 수 없고, 소급 적용의 구체 절차는 확정 전이라고 보는 편이 안전합니다. 5월 10일 이후 이미 처분했다면, 세액을 다시 확정하기보다 국회 통과와 시행령 공포까지 지켜본 뒤 절차를 확인하는 편이 낫습니다.
소급 적용 방향은 정부안에 담겼으나, 환급이 경정청구인지 정산인지는 부칙이 나와야 정해진다.
완화 대상 요건 — 조정대상지역·2년 보유
이 완화가 적용되려면 두 가지 조건이 함께 맞아야 합니다.
첫째, 조정대상지역에 있는 주택이어야 합니다. 다주택 중과 자체가 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때 적용되는 규정입니다(소득세법 제104조 제7항). 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 처음부터 중과 대상이 아니므로, 가산율을 낮추는 이번 완화도 의미가 없습니다. 비규제 지역 주택을 팔 계획이라면 이 글의 세율표는 해당되지 않습니다.
둘째, 2년 이상 보유한 주택이어야 합니다. 보유기간이 짧으면 다주택 중과가 아니라 단기양도 세율이 먼저 적용됩니다. 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율입니다(소득세법 제104조 제1항). 이 단기보유 세율은 이번 완화 대상이 아닙니다. 한편 완화기에 장기보유특별공제가 함께 적용되는지도 정부안만으로는 확인되지 않아, 병행 여부는 단정하지 않습니다. 같은 2026년 8월 3일 개편안에는 1세대1주택 장기보유특별공제 이원화도 함께 담겼으니, 실거주 여부에 따라 공제가 갈리는 부분은 별도로 확인하는 편이 좋습니다.
지금 팔지, 기다릴지 판단 기준
가장 큰 변수는 국회 통과 여부입니다. 완화안이 그대로 확정되면 2027~2028년 양도가 2026년 하반기 양도보다 세율 면에서 유리해집니다. 반대로 국회 심의에서 완화 폭이 줄거나 시행 시점이 미뤄지면, 지금 기대한 만큼의 절감이 나오지 않을 수 있습니다. 통과 전 정부안에 맞춰 처분 시점을 미루는 것은 이 위험을 안고 가는 선택입니다.
시점만 놓고 보면 순서는 이렇습니다. 세율이 가장 높은 구간은 2026년 5월 10일부터 연말까지의 부활 중과기와 2029년 이후입니다. 정부안대로면 2027년이 가장 낮고, 2028년이 그다음입니다. 다만 시장 가격, 보유에 따르는 이자·보유세 부담, 자금 필요 시점까지 함께 봐야 합니다. 세율 몇 %p 차이보다 그동안의 가격 변동이 더 클 수 있어서, 세율표만으로 매도 시점을 정하기는 어렵습니다.
세율만 보면 2027년이 가장 낮지만, 국회 통과 전이라는 불확실성과 보유 비용을 함께 저울질해야 한다.
근거와 참고
- 국가법령정보센터 소득세법 https://www.law.go.kr/법령/소득세법
- 기획재정부 2026년 세제개편안 발표 https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809&menuNo=4010100
- 뉴스핌, 2026-08-01 https://www.newspim.com/news/view/20260801000159
- 아주경제, 2026-08-03 https://www.ajunews.com/view/20260803094842312
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.