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1세대1주택 양도소득세 비과세 요건, 2년 보유·거주와 12억 고가주택 기준

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집 한 채를 12억원에 팔았습니다. "1세대 1주택은 비과세"라고 들어서 세금 걱정을 안 했는데, 실거래가가 12억원을 넘는 순간 초과분 양도차익에는 양도소득세가 붙습니다. 비과세는 12억원까지만이고, 그 위로는 과세 대상입니다.

이 글은 집 한 채를 가진 사람이 그 집을 팔 때를 다룹니다. 비과세를 받으려면 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 추가로 붙습니다(소득세법 제89조제1항제3호, 같은 법 시행령 제154조제1항). 그리고 실거래가가 12억원을 넘으면 초과분만 과세됩니다. 어디까지가 비과세이고 어디부터 세금인지, 근거 조문과 함께 정리했습니다.

1세대1주택 양도세 비과세 여부를 1세대·1주택·보유2년·거주요건·12억 초과 순서로 판정하는 흐름도

1세대1주택 비과세는 요건을 하나씩 통과해야 하고, 12억 초과분은 통과해도 과세된다.

1세대1주택 양도세 비과세의 기본 구조

양도소득세는 집을 팔아 생긴 차익에 매기는 세금입니다. 그런데 실거주용 1주택까지 과세하면 이사조차 어렵기 때문에, 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택은 비과세로 둡니다. 핵심 조문은 소득세법 제89조제1항제3호(2026-01-01 시행 기준)와 소득세법 시행령 제154조제1항입니다. 시행령 원문은 "양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상인 것"을 비과세 대상으로 규정합니다.

여기서 두 단어를 먼저 풀어야 합니다. 1세대는 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족 단위를 말합니다. 배우자가 따로 살아도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다. 1주택은 양도일을 기준으로 그 세대가 국내에 집을 하나만 가진 상태입니다. 부모·자녀와 세대를 합쳐 계산했을 때 주택 수가 2채 이상이면 이 비과세 자체가 성립하지 않습니다. 아래 표는 조건별 결론을 먼저 요약한 것입니다.

조건 결과 근거
1세대 1주택 + 보유 2년, 실거래가 12억 이하 양도차익 전액 비과세 소득세법 제89조제1항제3호, 시행령 제154조제1항
취득 당시 조정대상지역 + 거주 2년 미충족 비과세 불가(전액 과세 대상) 시행령 제154조제1항
1세대 1주택 요건 충족, 실거래가 12억 초과 12억 초과분 양도차익만 과세 소득세법 제89조제1항제3호, 시행령 제156조제1항

보유기간 2년과 조정대상지역 거주요건 2년

기본 요건은 취득일부터 보유 2년입니다. 여기까지는 지역과 무관합니다. 그런데 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었다면, 보유 2년에 더해 거주 2년이 추가됩니다(소득세법 시행령 제154조제1항). 즉 조정대상지역 주택은 2년 살지 않으면 비과세를 받지 못합니다.

가장 헷갈리는 지점은 판정 시점입니다. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 따집니다. 지금은 조정대상지역이 아니어도 살 때 조정대상지역이었다면 거주 2년이 필요하고, 반대로 취득 시점에 조정대상지역이 아니었다면 나중에 지정되어도 거주요건이 새로 생기지 않습니다. 2025-10-15 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역으로 확대 지정되었으므로(정책브리핑 148950973), 이 지정 이후에 이 지역 주택을 취득한 경우에는 거주 2년 요건이 따라붙습니다.

조정대상지역 주택은 보유2년과 거주2년이 모두 필요하고 비조정지역은 보유2년만 필요함을 취득 당시 기준으로 비교한 표

조정대상지역 여부는 취득 당시로 판정한다. 지금 지정이 풀렸는지는 기준이 아니다.

12억원 고가주택은 초과분만 과세된다

여기서 오해가 가장 많습니다. "12억을 넘으면 비과세가 통째로 날아간다"고 생각하는 경우가 있는데, 그렇지 않습니다. 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 주택을 고가주택이라 하고(소득세법 시행령 제156조제1항), 고가주택은 12억원까지는 비과세, 12억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서만 과세합니다(소득세법 제89조제1항제3호). 12억원 이하로 팔았다면 요건을 갖춘 1주택은 양도차익 전액이 비과세입니다.

이 기준선은 원래 9억원이었습니다. 9억원에서 12억원으로 상향된 것은 2021-12-08 공포·시행이며, 2021-12-08 이후 양도분부터 12억원 기준이 적용됩니다(법률 제18578호 부칙, 공포일 시행). 따라서 지금 파는 집은 9억원이 아니라 12억원이 경계선입니다. 다만 12억원은 어디까지나 비과세 한도일 뿐, 초과분에 대해서는 아래의 안분 계산이 남습니다.

고가주택 양도차익 안분 계산 방식

12억원을 넘는 부분만 과세한다는 원칙은 계산식으로 구현됩니다. 전체 양도차익 중 과세되는 부분은 다음과 같이 안분합니다(소득세법 시행령 제160조제1항제1호).

과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

예를 들어 8억원에 산 집을 20억원에 팔았다면, 전체 양도차익은 12억원입니다. 안분 비율은 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 0.4이므로, 과세 대상 양도차익은 12억 × 0.4 = 4.8억원입니다. 20억에 판 집이라도 12억원까지는 비과세이므로, 과세되는 차익은 이 4.8억원에서 다시 장기보유특별공제를 뺀 뒤 확정됩니다.

장기보유특별공제(장특공)는 오래 보유·거주한 집에 대해 양도차익의 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 1세대 1주택 고가주택은 표2가 적용됩니다(소득세법 제95조제2항 표2). 표2는 보유기간 공제(3년 12%부터 10년 40%까지)와 거주기간 공제(보유 3년 이상을 전제로 2년 8%부터 10년 40%까지)를 합산해 **최대 80%**까지 공제합니다. 단 거주기간이 2년 미만이면 표2가 아니라 표1이 적용되어 공제율이 **최대 30%**로 낮아집니다. 위 예시에서 보유 10년·거주 10년이면 표2 80%가 적용되어 4.8억 × 80% = 3.84억원이 공제되고, 기본공제 250만원까지 반영하면 과세표준은 약 0.935억원이 됩니다. 여기에 곱하는 세율 단계는 이 글의 검증 범위를 벗어나므로, 실제 산출세액은 국세청 자료나 세무 전문가로 별도 확인하시기 바랍니다.

취득 8억 양도 20억 사례에서 전체차익 12억을 안분해 과세차익 4.8억을 구하고 장특공 80%를 적용하는 계산 예시

같은 20억 양도라도 보유·거주 기간에 따라 장특공이 30%와 80%로 갈린다.

놓치기 쉬운 함정과 거주요건 면제 카드

첫째, 세대 합산을 놓치는 경우입니다. 본인 명의로는 한 채여도 같은 세대의 다른 구성원이 집을 가지고 있으면 1주택이 아닙니다. 둘째, 거주요건은 "취득 당시" 조정대상지역으로 판정한다는 점입니다. 지금 조정대상지역이 해제됐다고 해서 이미 붙은 거주요건이 사라지지 않습니다. 셋째, 12억원 기준과 장특공 표2/표1의 갈림은 거주 2년을 축으로 돕니다. 보유만 길고 거주가 2년 미만이면 공제율이 절반 이하로 떨어집니다.

거주요건을 채우지 못했을 때 쓸 수 있는 카드가 상생임대주택 특례입니다(소득세법 시행령 제155조의3). 임대료를 직전 계약 대비 5% 이하로 올리고, 직전 임대차 계약으로 1년 6개월 이상 임대한 뒤 상생임대차 계약으로 2년 이상 임대하면, 조정대상지역 1세대 1주택의 거주 2년 요건을 면제받을 수 있습니다. 다만 이 특례는 거주요건만 면제할 뿐 보유 2년 요건은 별도로 채워야 하며, 상생임대차 계약을 2021-12-20부터 2026-12-31까지 체결·임대 개시해야 하는 일몰 조건이 붙습니다. 또한 여기서 말하는 12억·거주 기준은 어디까지나 양도소득세 기준이고, 종합부동산세나 취득세의 주택 수·과세 기준과는 별개라는 점도 함께 기억해야 합니다.

상생임대 특례의 직전 임대 1년6개월과 상생임대 2년 요건, 2021-12-20부터 2026-12-31까지의 일몰 기한을 시간축으로 나타낸 그림

상생임대 특례는 거주요건만 면제하고, 2026-12-31 계약 체결·임대 개시로 일몰된다.

근거와 참고

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

Published Aug 2, 2026

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바뀌는 세금·부동산 제도를 1차 출처로 확인해서 정리합니다.