주택임대사업자 등록 임대의무기간 6년·10년과 임대료 5% 상한, 과태료 3000만원
보증금 2억원인 등록 임대주택은 임대료를 올릴 때 1,000만원까지가 한도입니다. 이 한도를 넘겨 증액을 청구하면 과태료 부과기준이 1건에 500만원부터 시작합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제67조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 별표 3). 임대의무기간 6년 또는 10년을 채우기 전에 임대를 그만두면 금액의 단위가 달라집니다. 이쪽은 임대주택 호수당 3,000만원이라 2호면 6,000만원이 됩니다.
같은 "5%"라도 전월세 계약갱신요구권의 상한과는 근거법이 다릅니다. 등록 임대사업자는 민간임대주택법 제44조 제2항이 근거이고 위반하면 과태료가 붙지만, 일반 임대차는 주택임대차보호법 제7조 제2항이 근거이고 그런 과태료 규정이 없습니다. 게다가 등록임대의 5%는 전 유형에 그대로 적용되는 것도 아닙니다. 100세대 이상 단지는 물가지수에 연동됩니다.
이 글은 현행 민간임대주택법(법률 제21065호, 조문시행일 2026-01-02)과 같은 법 시행령(대통령령 제35340호, 조문시행일 2026-02-26)을 기준으로 임대의무기간과 그 기산점, 임대료 상한, 임대보증금 보증 가입 의무, 위반 시 과태료, 중도 말소 가능 여부를 정리했습니다. 6년짜리 단기민간임대주택은 2025년 6월 4일부터 시행 중입니다.
매입임대는 등록만 해 두면 6년·10년 시계가 돌지 않는다.
등록하면 6년 또는 10년이 묶입니다
임대사업자로 등록하면 정해진 기간 동안 임대를 계속해야 하고 그 기간에는 팔지도 못합니다. 법 제43조 제1항(2026-01-02 시행)의 문장이 그렇습니다.
임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호ㆍ제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
기간의 길이는 유형이 정합니다. 같은 법 제2조가 세 가지를 두고 있습니다.
| 유형 | 임대의무기간 | 대상 제한 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 공공지원민간임대주택 | 10년 이상 | 조문에 아파트 제외 규정 없음 | 제2조 제4호 |
| 장기일반민간임대주택 | 10년 이상 | 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외 | 제2조 제5호 |
| 단기민간임대주택 | 6년 이상 | 아파트는 제외 | 제2조 제6호의2 |
"비아파트만 등록된다"는 설명은 절반만 맞습니다. 조문이 제외하는 것은 「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 아파트입니다. 도시형 생활주택인 아파트는 단기민간임대주택 대상에서 빠지지 않습니다. 장기일반민간임대주택은 같은 괄호가 "아파트를 임대하는 민간매입임대주택"에만 걸리므로 아파트라도 민간건설임대주택이면 조문상 제외 대상이 아닙니다. 참고로 옛 4년짜리 단기임대의 근거였던 제2조 제6호는 2020년 8월 18일에 삭제됐고 지금의 6년짜리는 제6호의2라는 다른 번호로 들어와 있습니다.
기산점이 등록일이 아닐 수 있습니다
법 제43조 제1항이 "등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이라고 쓴 이유가 시행령에 있습니다. 시행령 제34조 제1항(2026-02-26 시행)은 민간건설임대주택은 입주지정기간 개시일(정하지 않았다면 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일)로, 민간매입임대주택은 임대사업자 등록일로 정합니다. 문제는 그 뒤에 붙은 단서입니다.
- 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
집을 사 두고 세입자 없이 등록만 마쳐 둔 경우가 여기 걸립니다. 이때 임대의무기간은 등록일이 아니라 실제 임대개시일부터 세므로 빈집으로 둔 기간만큼 6년이나 10년이 뒤로 밀립니다. 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우에도 같은 구조의 단서가 붙어 있습니다(같은 항 제3호).
6년 단기는 2025년 6월 4일부터입니다
단기민간임대주택은 폐지됐다가 법률 제20550호(2024년 12월 3일 공포)로 다시 들어왔습니다. 부칙 제1조가 "이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다"고 정해 2025년 6월 4일 시행입니다. 부칙 제2조는 제5조 개정규정을 "이 법 시행 이후 임대사업자 등록을 신청하는 경우부터" 적용한다고 정했습니다. 시행일 전으로 소급되지 않습니다. 부칙 제4조는 시행 당시 종전 규정에 따라 등록해 둔 단기민간임대주택(도시형 생활주택이 아닌 아파트는 제외)을 이 법에 따른 단기민간임대주택으로 변경 등록할 수 있도록 했습니다.
국토교통부는 2025년 5월 28일 정책브리핑에서 "내달 4일부터 비아파트도 단기임대주택 등록이 가능"하다고 안내하면서 "단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우 당초 등록한 단기임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정"한다는 점을 함께 밝혔습니다.
임대료 5% 상한은 단지 규모에 따라 달라집니다
법 제44조 제2항(2026-01-02 시행)은 이렇게 되어 있습니다.
임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.
법이 정한 5퍼센트는 천장이고 실제 적용 비율은 시행령이 정합니다. 시행령 제34조의2(2026-02-26 시행)가 이를 둘로 갈랐습니다.
| 구분 | 적용 비율 | 근거 |
|---|---|---|
| 100세대 이상 민간임대주택단지 | 해당 주택이 있는 시·도의 주택임차료, 주거시설 유지·보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률 | 시행령 제34조의2 제1호 |
| 그 밖의 민간임대주택 | 임대료의 5퍼센트 | 시행령 제34조의2 제2호 |
제1호에서 20년 이상 임대할 목적의 100세대 이상 공공지원민간임대주택단지는 다시 빠집니다. 그리고 제1호에는 단서가 있어 임대료의 5퍼센트 범위에서 시·군·자치구가 조례로 적용 비율을 정해 두었다면 그 조례를 따릅니다. 개인이 등록하는 다세대·다가구·오피스텔은 대체로 제2호에 해당하지만 자기 물건이 100세대 이상 단지에 속하는지부터 확인해야 어느 쪽 기준인지가 정해집니다.
제2호가 적용되는 경우의 계산은 단순합니다.
- 기존 임대보증금 2억원
- 적용 비율 5퍼센트(시행령 제34조의2 제2호)
- 2억원 × 5/100 = 1,000만원
- 증액 후 보증금 = 2억 1,000만원
이 계산은 100세대 이상 민간임대주택단지가 아니고, 조례로 정한 별도 비율이 없으며, 월임대료 없이 보증금만 있는 계약을 전제로 한 것입니다. 한 번 올렸다면 다음 증액은 바로 못 합니다. 법 제44조 제3항은 "제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 정합니다.
기준이 되는 최초 임대료도 확인이 필요합니다. 법 제44조 제1항 제2호는 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택의 임대료를 "임대사업자가 정하는 임대료"로 하되, 등록 당시 존속 중인 임대차계약(종전임대차계약)이 있으면 그 종전임대차계약에 따른 임대료로 한다고 정합니다. 세입자가 있는 집을 그대로 등록하면 그 계약의 임대료가 출발점이 되고 이후 증액은 위 비율 제한을 받습니다.
100세대 미만이면 5퍼센트, 100세대 이상 단지는 물가지수 변동률이 기준이다.
계약갱신요구권의 5%와는 다른 규정입니다
두 제도를 같은 규정으로 읽으면 제재를 잘못 계산합니다. 조문과 효과를 나란히 놓으면 이렇게 갈립니다.
| 항목 | 등록 임대사업자 | 일반 임대차(계약갱신요구권) |
|---|---|---|
| 근거 | 민간임대주택법 제44조 제2항·제3항, 시행령 제34조의2 | 주택임대차보호법 제7조 제2항, 시행령 제8조 제1항·제2항 |
| 조문 문언 | "임대료의 5퍼센트의 범위에서 … 대통령령으로 정하는 증액 비율" | "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1" |
| 실제 상한 | 100세대 미만 5퍼센트 / 100세대 이상 단지는 물가지수 변동률 | 20분의 1, 곧 5퍼센트 |
| 적용 범위 | 등록 임대주택의 임대기간 전체 | 갱신되는 계약 |
| 위반 시 제재 | 과태료(법 제67조 제1항 제4호, 시행령 별표 3) | 과태료 규정 없음 |
| 1년 내 재증액 | 법 제44조 제3항 | 시행령 제8조 제2항 |
| 시행일 | 법 2026-01-02 / 시행령 2026-02-26 | 법 2026-01-02 / 시행령 2026-07-01 |
같은 숫자를 쓰지만 성격이 다릅니다. 일반 임대차의 20분의 1 상한은 임차인이 갱신요구권을 행사해 계약을 이어갈 때 걸리는 제한입니다. 임차인이 바뀌어 새로 계약을 맺는 경우에는 강제되지 않는다는 점을 포함해 계약갱신요구권 행사 방법과 차임 증액 5% 상한 적용 조건에 따로 정리해 두었습니다. 반면 등록 임대주택의 비율 제한은 임대사업자에게 지운 의무라 초과 청구 자체가 과태료 부과 대상이 됩니다.
임대보증금 보증에는 사실상 전부 가입해야 합니다
법 제49조 제1항은 보증 가입 대상을 네 가지로 나눕니다. 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택, 같은 주택단지에서 100호 이상을 임대하는 민간매입임대주택, 그리고 그 밖의 민간매입임대주택입니다. 마지막 제4호가 나머지를 전부 담기 때문에 등록 임대주택이면 원칙적으로 가입 대상이라고 보는 편이 맞습니다. 제3호의 "대통령령으로 정하는 호수"는 시행령 제38조 제1항이 100호로 정하고 있습니다(2026-02-26 시행).
보증대상은 원칙적으로 임대보증금 전액입니다(법 제49조 제2항). 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 임차인 모집일부터 사용검사일까지의 보증대상액에서 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 뺀다는 단서가 붙습니다. 금액을 줄이는 길이 하나 더 있는데 요건이 빡빡합니다. 법 제49조 제3항은 근저당권이 세대별로 분리됐을 것, 선순위 제한물권과 압류·가압류·가처분 등이 해소됐을 것, 전세권이 설정됐거나 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖췄을 것, 임차인이 동의했을 것 등 각 호에 모두 해당할 때만 축소를 허용합니다. 이때 보증대상액은 시행령 제39조 제1항에 따라 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60을 뺀 금액 이상입니다. 주택가격 3억원, 근저당 1억원, 임대보증금 1억 5,000만원이면 2억 5,000만원에서 1억 8,000만원을 뺀 7,000만원이 됩니다. 각 호를 하나라도 못 갖추면 다시 전액이 대상입니다.
가입 시점은 세 갈래입니다(법 제49조 제4항). 민간건설임대주택과 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택은 사용검사·사용승인 또는 임시 사용승인의 신청일입니다. 그 밖의 민간임대주택은 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있으면 등록 신청일, 없으면 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일입니다. 그리고 임대사업자 등록이 말소되는 날(말소되는 날에 임대 중이면 임대차계약이 종료되는 날)까지 가입을 유지해야 합니다.
가입하지 않아도 되는 경우는 법 제49조 제7항에 세 가지가 있습니다. 첫째는 "임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우"입니다. 이 글에서는 그 금액이 구체적으로 얼마인지는 확인하지 않았으므로 조문 문언까지만 옮깁니다. 둘째는 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 계약을 체결하면서 그 사업자가 임대보증금 회수를 위한 조치를 취한 경우, 셋째는 임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입했고 임대사업자가 그 보증수수료를 전부 지급한 경우입니다. 임차인 입장에서 자기 보증금을 지키는 별도의 장치는 확정일자 전입신고 우선변제권 차이와 순서에 정리해 두었습니다.
가입 시점은 세 갈래이고, 등록이 말소되는 날까지 유지해야 한다.
어기면 얼마를 무는지가 항목마다 다릅니다
법 제67조(2026-01-02 시행)는 상한만 정합니다. 실제로 얼마가 부과되는지는 시행령 제55조 제1항과 별표 3이 정합니다. 두 층을 섞으면 금액을 잘못 짚습니다.
| 위반 | 법이 정한 상한 | 근거 |
|---|---|---|
| 임대의무기간 중 임대하지 않음 | 3천만원 이하 | 제67조 제1항 제1호 |
| 허가 없이 임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 자에게 양도 | 3천만원 이하 | 제67조 제1항 제2호 |
| 임대료 증액 비율을 초과해 증액 청구 | 3천만원 이하 | 제67조 제1항 제4호 |
| 임대차계약 신고를 하지 않거나 거짓 신고 | 1천만원 이하 | 제67조 제2항 제5호 |
| 표준임대차계약서를 쓰지 않음 | 1천만원 이하 | 제67조 제2항 제6호 |
| 양도신고를 하지 않고 양도 | 100만원 이하 | 제67조 제4항 제2호의2 |
| 임대보증금 보증 미가입 | 임대보증금의 100분의 10 이하 | 제67조 제5항 |
별표 3이 정한 부과기준은 다음과 같습니다. 현행 시행령(2026-02-26 시행) 기준이고 별표 문언 자체는 2022년 1월 13일 개정분입니다.
| 위반 | 1차 | 2차 | 3차 이상 |
|---|---|---|---|
| 임대의무기간 중 임대하지 않음 | 임대주택당 3,000만원 | 3,000만원 | 3,000만원 |
| 허가 없이 임대의무기간 중 양도 | 임대주택당 3,000만원 | 3,000만원 | 3,000만원 |
| 증액 비율 초과 청구 1건 | 500만원 | 1,000만원 | 2,000만원 |
| 증액 비율 초과 청구 2건 이상 10건 미만 | 1,000만원 | 2,000만원 | 3,000만원 |
| 증액 비율 초과 청구 10건 이상 | 2,000만원 | 3,000만원 | 3,000만원 |
| 임대차계약 신고 미이행 | 500만원 | 700만원 | 1,000만원 |
| 표준임대차계약서 미사용 | 500만원 | 700만원 | 1,000만원 |
여기서 두 가지를 같이 읽어야 합니다. 첫째, 별표 3의 일반기준은 법 제67조 제1항 제1호와 제2호의 과태료를 "임대하지 않거나 양도한 민간임대주택 호수당" 부과한다고 정합니다. 같은 사유로 두 채가 걸리면 3,000만원 × 2 = 6,000만원이 되는 구조입니다. 둘째, 같은 일반기준은 부과권자가 사정에 따라 2분의 1 범위에서 가중하거나 감경할 수 있도록 하고 있습니다(법정 상한을 넘기지는 못합니다). 위 표의 금액은 그 조정 전의 기준액이므로 확정액으로 읽으면 안 됩니다. 가중 차수는 최근 1년간 같은 위반행위로 과태료 처분을 받은 경우에 올라가고 여러 위반이 겹치면 가장 높은 금액을 적용합니다.
보증 미가입은 정액이 아니라 보증금에 대한 비율이고 미가입 기간이 길어질수록 올라갑니다.
| 미가입 기간 | 부과기준 | 보증금 2억원이면 |
|---|---|---|
| 3개월 이하 | 임대보증금의 5퍼센트 | 1,000만원 |
| 3개월 초과 6개월 이하 | 임대보증금의 7퍼센트 | 1,400만원 |
| 6개월 초과 | 임대보증금의 10퍼센트 | 2,000만원 |
세 구간 모두 상한은 3,000만원입니다. 보증금 4억원짜리를 6개월 넘게 방치하면 계산상 4,000만원이 나오지만 상한에 걸려 3,000만원까지입니다. 이 금액들 역시 가중·감경 전의 기준액입니다.
상한은 법이 정하고, 실제 부과기준은 시행령 별표 3이 정한다.
중간에 그만두기는 원칙적으로 어렵습니다
등록을 스스로 지우는 길은 좁습니다. 법 제6조 제1항 제3호는 "등록한 날부터 3개월이 지나기 전" 또는 "임대의무기간이 지난 후" 말소를 신청하는 경우를 사유로 둡니다. 등록 이후 체결한 임대차계약이 있다면 임차인의 동의가 있어야 합니다.
임대의무기간 중의 자진말소는 같은 항 제11호에 있는데, 여기서 대상이 갈립니다. 조문은 "종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」"이라고 못 박고 그 대상을 "제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택"으로 한정합니다. 2025년 6월 4일에 들어온 제2조 제6호의2 단기민간임대주택은 이 목록에 없습니다. 지금 6년이나 10년으로 새로 등록하면 임대의무기간 중 자진말소는 원칙적으로 열려 있지 않고 남는 길은 등록 후 3개월 이내의 말소 신청과 법 제43조 제4항의 허가입니다.
제43조 제4항의 허가 사유는 부도·파산과 그 밖에 대통령령으로 정하는 경제적 사정, 공공지원 20년 임대 목적 주택 일부의 10년 후 매각, 제6조 제1항 제11호에 따른 말소입니다. 시행령 제34조 제3항이 정한 "경제적 사정"은 2년 연속 적자, 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름, 최근 12개월간 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20퍼센트 이상이면서 해당 주택이 계속 임대되지 않은 경우, 재개발·재건축 등으로 철거가 예정되었거나 철거된 경우, 상속인이 지위 승계를 거부하거나 등록 제한에 해당하는 경우, 전세사기피해주택을 한국토지주택공사나 지방공사에 양도하는 경우, 경매나 공매로 소유권이 이전되는 경우입니다. 같은 항 제6호의 "주택가격 하락 등으로 임대보증금을 반환하지 못할 우려"는 2024년 4월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 경우로 기간이 정해져 있어 지금 살아 있는 사유로 계산하면 안 됩니다.
양도가 전부 막히는 것은 아닙니다. 법 제43조 제2항에 따라 임대의무기간 중이라도 다른 임대사업자에게 신고하고 양도할 수 있습니다. 이 경우 양수인이 임대사업자 지위를 포괄승계하며 그 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다. 제재의 크기도 여기서 갈립니다. 허가 없이 임대사업자가 아닌 사람에게 넘기면 호수당 3,000만원이지만(제67조 제1항 제2호), 양도신고 자체를 빠뜨린 경우는 100만원 이하입니다(제67조 제4항 제2호의2).
세제는 유형과 가액을 먼저 봅니다
지방세 감면의 근거는 지방세특례제한법 제31조의3 「장기일반민간임대주택 등에 대한 감면」입니다(법률 제21738호, 2026-06-02 시행). 공공주택사업자를 다루는 제31조와는 다른 조문입니다. 이 감면은 2027년 12월 31일까지 적용됩니다. 최초 유상거래로 취득하는 경우 취득 당시 가액이 3억원(수도권은 6억원)을 넘는 공동주택·오피스텔은 대상에서 빠집니다. 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 등록을 해야 한다는 요건도 붙습니다. 2020년 7월 11일 이후 등록을 신청한 "장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택"은 이 조문의 임대사업자에서 제외됩니다. 조문이 감면 대상으로 부르는 것은 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택뿐이고, 조문에 실제로 나오는 단기민간임대주택이라는 문언은 폐지된 옛 4년짜리 유형(법률 제17482호로 개정되기 전의 제2조 제6호)을 가리키는 것이므로 6년 등록만으로 취득세 감면이 따라온다고 읽어서는 안 됩니다.
종합부동산세 합산배제는 종합부동산세법 시행령 제3조입니다(조문시행일 2026-02-27). 민간임대주택법 제2조 제7호의 임대사업자 등록만으로는 부족하고 소득세법 제168조에 따른 사업자등록을 함께 갖춰야 합니다. 같은 영 제3조 제1항의 기준은 임대 주택을 지었는지 샀는지에 따라 갈라집니다. 지어서 임대하는 민간건설임대주택에는 제7호와 제10호가 열려 있는데, 장기일반민간임대주택등(제7호)은 10년 이상 계속 임대하고 공시가격이 9억원(2호 이상 30호 미만) 또는 12억원(30호 이상) 이하여야 하고, 단기민간임대주택(제10호)은 6년 이상 계속 임대하고 공시가격 6억원 이하여야 합니다. 이 두 호는 요건을 갖춘 주택이 2호 이상일 때에만 적용됩니다. 사서 임대하는 민간매입임대주택은 이 기준으로 판정하지 않습니다. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등(제8호)은 10년 이상 계속 임대하되 공시가격이 수도권 6억원(30호 미만)·9억원(30호 이상), 수도권 밖 3억원(30호 미만)·6억원(30호 이상) 이하이고, 매입임대주택 중 단기민간임대주택(제11호)은 6년 이상 계속 임대하되 공시가격이 수도권 4억원·수도권 밖 2억원 이하입니다. 제8호와 제11호에는 조정대상지역 주택을 조건에 따라 제외하는 규정이 따로 있습니다. 네 경우 모두 임대료등의 증가율이 100분의 5를 넘지 않아야 합니다. 신고 기간과 사후 추징은 종합부동산세 합산배제·공동명의 1주택 특례 신청 9월 16~30일에 정리해 두었습니다.
근거와 참고
- 민간임대주택에 관한 특별법
- 민간임대주택에 관한 특별법 시행령
- 주택임대차보호법
- 주택임대차보호법 시행령
- 지방세특례제한법
- 종합부동산세법 시행령
- 국토교통부 정책브리핑 — 연립·다세대 등 비아파트 '6년 단기등록임대제' 내달 4일부터 시행(2025-05-28)
- 렌트홈 임대등록시스템
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.