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종합부동산세 납부기한 12월 1~15일, 250만원 초과 분납과 납부유예 요건

Wed, 16 Sep 2026 00:00:00 GMT

12월에 480만원짜리 종합부동산세 고지서를 받았다면 12월 15일에 300만원만 내고 나머지 180만원은 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 낼 수 있습니다. 종합부동산세 본세가 400만원이고 여기에 농어촌특별세 80만원이 붙은 경우입니다. 다만 이렇게 나눠 내겠다는 신청서도 12월 15일까지 내야 합니다.

2026년 종합부동산세 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다(종합부동산세법 제16조 제1항, 2026년 현재 시행 중). 납부 마감일과 분납 신청 마감일이 같은 날이라 돈이 모자란다고 며칠 지나 세무서를 찾으면 그때는 분납이 아니라 체납입니다. 15일을 넘기는 순간 내지 않은 세액의 3%가 먼저 붙습니다(국세기본법 제47조의4 제1항 제3호, 2026년 7월 1일 시행).

결론부터 — 12월 1일부터 15일까지, 15일뿐입니다

12월에 할 수 있는 선택은 셋입니다. 전액을 한 번에 내거나, 일부를 6개월 뒤로 미루거나(분납), 주택분 세액 전부를 집을 팔거나 물려줄 때까지 미루는 것(납부유예)입니다. 셋 다 12월 15일이라는 같은 벽 앞에 서 있고 마감이 조금씩 다릅니다.

선택	언제까지	근거
전액 납부	12월 15일	종합부동산세법 제16조 제1항
분납	신청서 제출 12월 15일 · 나머지는 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내	종합부동산세법 제20조, 같은 법 시행령 제16조
납부유예	납부기한 만료 3일 전까지 신청	종합부동산세법 제20조의2 제1항

가장 많이 놓치는 것이 두 번째 줄입니다. 분납은 "일단 못 내고 나중에 사정을 설명하는" 제도가 아니라 납부기한 안에 신청서를 내야 열리는 문입니다. 세 번째 줄의 납부유예는 그보다 더 앞서 납부기한 만료 3일 전까지 신청해야 합니다.

11월 말에 고지서가 나오고 12월 15일에 세 갈래가 한꺼번에 마감된다

9월에 낸 신청서가 11월 고지서로 돌아옵니다

종합부동산세 과세기준일은 6월 1일입니다. 종합부동산세법 제3조는 날짜를 직접 적지 않고 지방세법 제114조의 재산세 과세기준일을 그대로 가져옵니다. 그해 6월 1일에 누가 무엇을 갖고 있었는지로 그해 세액이 정해지고 12월에 내는 돈은 이미 반년 전에 결정된 금액입니다.

그 사이에 들어가는 것이 9월 신청입니다. 합산배제 대상 주택을 보유한 납세의무자는 9월 16일부터 9월 30일까지 보유현황을 신고하고(종합부동산세법 제8조 제3항), 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 주택 수에서 빼는 특례도 같은 기간에 신청합니다(같은 조 제4항 제2호부터 제4호까지, 같은 조 제5항). 각 특례의 세부 요건은 시행령이 정하고 누가 무엇을 내야 하는지는 종합부동산세 합산배제·공동명의 1주택 특례 신청과 1세대1주택 특례 신청 기간에 따로 정리해 두었습니다.

9월에 걸러진 결과가 11월 고지서로 나옵니다. 법은 납부고지서에 주택분과 토지분을 구분한 과세표준과 세액을 적어 납부기간 개시 5일 전까지 발급하도록 정하고 있습니다(종합부동산세법 제16조 제2항). 2026년 납부기간이 12월 1일에 시작하므로 법정 한도는 11월 26일이고 그해 실제 발송일은 국세청이 11월에 안내합니다.

고지서를 받았다고 해서 그 방식으로만 내야 하는 것은 아닙니다. 신고납부 방식을 택하려는 납세의무자는 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고하고 그 기한까지 납부합니다(같은 조 제3항·제4항). 다만 신고납부는 가산세 구조가 달라질 수 있어 이 글은 고지서를 받아 내는 경우만 다룹니다.

250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다

분납의 근거는 종합부동산세법 제20조입니다.

여기서 먼저 확인할 것은 250만원을 무엇으로 재느냐입니다. 조문은 "종합부동산세로 납부하여야 할 세액"이라고 적고 있고 국세청도 "납부할 세액이 250만원 초과(농특세 제외)"라고 안내합니다. 고지서 맨 아래 합계 금액이 아니라 농어촌특별세를 뺀 종합부동산세 본세로 따진다는 뜻입니다. 농어촌특별세가 본세의 20%만큼 얹히므로 고지 총액은 언제나 본세보다 크고 총액만 보고 250만원을 넘겼다고 판단하면 실제로는 분납 대상이 아닐 수 있습니다.

나눌 수 있는 금액은 종합부동산세법 시행령 제16조 제1항이 두 구간으로 정합니다. 제1호는 "납부하여야 할 세액이 250만원 초과 5백만원 이하인 때에는 해당 세액에서 250만원을 차감한 금액", 제2호는 "5백만원을 초과하는 때에는 해당 세액의 100분의 50 이하의 금액"입니다. 국세청 안내문에는 "500만원 미만"으로 적힌 곳이 있지만 시행령 문언은 "5백만원 이하"이므로 본세가 정확히 500만원인 경우는 제1호 구간입니다.

1차에 남는 금액은 250만원으로 고정됩니다

제1호 구간에서 가장 많이 어긋나는 지점이 여기입니다. 절반씩 나누는 것이 아니라 12월에 낼 몫이 250만원으로 고정되고 초과분만 뒤로 밀립니다. 본세 400만원이면 분납 한도는 400만원에서 250만원을 뺀 150만원이고 12월 15일에 내야 할 본세는 250만원입니다.

농어촌특별세는 본세를 나눈 비율을 그대로 따라옵니다. 위 사례에서 분납 비율은 150만원 ÷ 400만원 = 37.5%이므로 농어촌특별세 80만원 중 37.5%인 30만원이 2차로 넘어갑니다.

본세 400만원	종합부동산세	농어촌특별세	합계
고지 총액	4,000,000원	800,000원	4,800,000원
12월 15일까지	2,500,000원	500,000원	3,000,000원
6개월 이내	1,500,000원	300,000원	1,800,000원

본세가 500만원을 넘으면 제2호 구간이라 절반까지 미룰 수 있습니다. 본세 600만원이면 분납 한도가 600만원의 50%인 300만원이고 농어촌특별세 120만원도 같은 50%인 60만원이 따라옵니다. 조문이 "100분의 50 이하"라고 적고 있으므로 한도보다 적게 신청해도 됩니다.

본세 600만원	종합부동산세	농어촌특별세	합계
고지 총액	6,000,000원	1,200,000원	7,200,000원
12월 15일까지	3,000,000원	600,000원	3,600,000원
6개월 이내	3,000,000원	600,000원	3,600,000원

구간이 다르면 1차에 남는 금액도 달라진다

신청은 납부기한까지, 서식은 별지 제36호

신청서는 "종합부동산세의 납부기한까지 재정경제부령으로 정하는 신청서를 관할세무서장에게 제출해야 한다"고 시행령 제16조 제2항이 정합니다. 서식은 별지 제36호서식입니다(종합부동산세법 시행규칙 제6조의3, 2026년 3월 20일 시행 기준). 신청이 받아들여지면 관할세무서장이 이미 보낸 고지서를 납부기한까지 낼 세액과 분납기간에 낼 세액으로 나눠 수정 고지합니다(같은 영 제16조 제3항).

2차분 기한은 법에 날짜가 아니라 "납부기한이 지난 날부터 6개월 이내"로만 적혀 있어 실제 날짜는 수정 고지서에 적혀 옵니다. 참고로 같은 250만원 기준을 쓰는 재산세는 지방세라 분할납부 기간이 납기 후 3개월이고 국세인 종합부동산세는 6개월입니다(재산세 2기분 납부와 250만원 초과 분할납부). 두 세금을 섞어 기억하면 3개월인 쪽에서 기한을 놓칩니다.

조문이 "분납하게 할 수 있다"로 되어 있어 관할세무서장의 판단 여지가 남아 있습니다. 기한 안에 요건을 갖춰 신청하는 것이 출발점이지 신청만으로 결과가 정해지는 구조는 아닙니다.

종합부동산세 옆에 농어촌특별세 20%가 따로 붙습니다

고지서에 종합부동산세보다 큰 숫자가 찍혀 있다면 농어촌특별세가 더해진 금액입니다. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호는 과세표준을 "「종합부동산세법」에 따라 납부하여야 할 종합부동산세액", 세율을 "100분의 20"으로 정하고 있습니다. 본세가 400만원이면 농어촌특별세가 80만원이고 고지 총액은 480만원이 됩니다.

농어촌특별세는 지방세가 아니라 국세이고 소관도 재정경제부입니다. 그래서 종합부동산세와 함께 고지되지만 세목은 별개입니다. 앞에서 250만원 판정을 본세로만 한다고 한 이유가 이것입니다.

분납할 때는 따로 신청할 필요가 없습니다. 농어촌특별세법 제9조 제1항이 "본세를 해당 세법에 따라 분납하는 경우에는 농어촌특별세도 그 분납금액의 비율에 의하여 해당 본세의 분납의 예에 따라 분납할 수 있다"고 정하고 있어 본세를 37.5% 나누면 농어촌특별세도 37.5%가 뒤로 넘어갑니다. 위 표의 30만원과 60만원이 그렇게 나온 숫자입니다.

60세 이상이거나 5년 이상 보유했다면 미룰 수 있습니다

납부유예는 주택분 종합부동산세액을 집을 팔거나 물려줄 때까지 미루는 제도입니다. 종합부동산세법 제20조의2 제1항이 네 가지 요건을 모두 갖춘 사람에게 허가할 수 있다고 정하고 있고 요건 판정은 12월이 아니라 과세기준일인 6월 1일 기준입니다. 7월에 만 60세가 된 사람은 그해 대상이 아닙니다.

과세기준일 현재 1세대 1주택자일 것(제10조의2에 따른 공동명의 1주택자 포함)
과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유하고 있을 것
직전 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하일 것(근로소득만 있거나 근로소득과 종합소득과세표준에 합산되지 않는 종합소득이 있는 자로 한정), 또는 직전 과세기간의 종합소득과세표준에 합산되는 종합소득금액이 6천만원 이하일 것(직전 과세기간의 총급여액이 7천만원을 초과하지 않는 자로 한정)
해당 연도의 주택분 종합부동산세액이 100만원을 초과할 것

두 번째 줄은 택일입니다. 만 60세가 안 되어도 그 집을 5년 이상 갖고 있었다면 이 요건은 충족됩니다. 반대로 세 번째 줄은 택일처럼 생겼지만 아닙니다. 종합소득금액 기준(6천만원 이하)에 "총급여액이 7천만원을 초과하지 않는 자로 한정한다"는 괄호가 붙어 있어서 종합소득금액이 6천만원 이하여도 총급여액이 7천만원을 넘으면 이 요건에서 탈락합니다. 네 번째 줄의 100만원은 주택분 세액 기준이고 초과여야 하므로 주택분이 정확히 100만원이면 신청할 수 없습니다. 토지분에는 납부유예 자체가 없습니다.

네 가지가 모두 맞아야 신청 자격이 생긴다

담보를 걸고, 납부기한 만료 3일 전까지

조문은 "납부유예를 그 납부기한 만료 3일 전까지 신청하는 경우 이를 허가할 수 있다"고 적고 이어서 "납부유예를 신청한 납세의무자는 그 유예할 주택분 종합부동산세액에 상당하는 담보를 제공하여야 한다"고 정합니다. 신청서는 별지 제37호서식이고 국세징수법 제20조의 담보 관련 서류를 함께 냅니다(종합부동산세법 시행규칙 제6조의4 제1항). 2026년의 구체적 신청 마감일은 12월 12일이 토요일이라 기한 특례 적용이 갈릴 수 있으므로 국세청이 11월에 내는 안내를 확인하는 편이 안전합니다.

허가 여부는 납부기한 만료일까지 서면으로 통지됩니다(종합부동산세법 제20조의2 제2항, 같은 법 시행령 제16조의2 제2항). 불허가 통지를 받으면 그날이 곧 납부기한이므로 납부유예를 신청하더라도 현금을 완전히 비워 두기는 어려운 구조입니다.

취소 사유는 파는 것만이 아닙니다

"팔 때까지 미뤄준다"고 알려져 있지만 조문은 더 넓습니다. 제20조의2 제3항은 해당 주택을 타인에게 양도하거나 증여하는 경우, 사망하여 상속이 개시되는 경우, 1세대 1주택자 요건을 충족하지 않게 된 경우, 담보 보전 명령에 따르지 않은 경우, 국세징수법 제9조 제1항에 해당해 세액 전액을 징수할 수 없다고 인정되는 경우, 납세의무자가 유예된 세액을 내려는 경우를 취소 사유로 열거합니다. 문언이 "취소하여야 한다"여서 세무서의 재량이 아닙니다. 유예 기간 중에 집을 한 채 더 사서 1세대 1주택자가 아니게 되어도 취소됩니다.

취소되면 유예된 세액에 이자상당가산액이 더해집니다. 이율은 종합부동산세법 제20조의2 제5항 → 같은 법 시행령 제16조의2 제3항 제2호 나목 → 국세기본법 시행령 제43조의3 제2항 본문 → 국세기본법 시행규칙 제19조의3으로 이어지고 시행규칙은 "연 1천분의 31"이라고 적고 있습니다. 2026년 기준 연 3.1%이고 이 이율은 거의 매년 개정되므로 그해 값을 다시 확인해야 합니다. 붙는 기간은 납부유예를 허가한 연도의 납부기한이 지난 날부터 징수할 세액의 고지일까지입니다.

그래서 납부유예는 무이자로 미뤄주는 제도가 아닙니다. 종합부동산세법 제20조의2 제6항이 그 기간 동안 국세기본법 제47조의4의 납부지연가산세를 부과하지 않는다고 정하고 있을 뿐 이자상당가산액은 따로 붙습니다. 반대로 분납에는 법 제20조와 시행령 제16조 어디에도 이자를 매기는 규정이 없습니다. 몇 달 뒤에 낼 돈이 마련된다면 분납이 부담이 적고 집을 팔 때까지 현금이 나올 자리가 없다면 납부유예를 따져 보는 순서가 됩니다.

12월 15일을 넘기면 3%부터 붙습니다

기한을 놓쳤을 때 붙는 것은 국세기본법 제47조의4의 납부지연가산세입니다. 고지서를 받아 내는 경우 두 가지가 순서대로 얹힙니다.

먼저 제1항 제3호가 "지정납부기한까지 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액"에 100분의 3을 매깁니다. 종합부동산세 고지분은 고지서에 적힌 지정납부기한이 법정납부기한과 같은 12월 15일이므로 16일이 되는 순간 이 3%가 확정됩니다. 그다음 제1항 제1호의2가 지정납부기한 다음 날부터 납부일 전날까지 경과한 개월 수에 대해 이자 성격의 가산세를 매기고 그 이율을 국세기본법 시행령 제27조의4 제2항이 월 1만분의 67, 즉 월 0.67%로 정하고 있습니다. 두 규정 모두 2026년 7월 1일 시행이고 2026년분 종합부동산세는 체납이 12월 16일부터 시작하므로 이 기준이 적용됩니다.

"경과한 개월 수"라는 문언이 중요합니다. 날짜 단위가 아니라 달 단위로 끊기므로 며칠 늦은 것과 한 달 하고 하루 늦은 것 사이에 계단이 하나 생깁니다. 본세 600만원을 두 달 늦게 낸 경우로 계산하면 이렇습니다.

항목	계산	금액
제3호 가산세	6,000,000원 × 3%	180,000원
제1호의2 가산세	6,000,000원 × 0.67% × 2개월	80,400원
합계		260,400원

위 표는 종합부동산세 본세만 놓고 계산한 것이고 독촉 관련 비용도 뺐습니다. 함께 고지된 농어촌특별세가 아래 "세목별" 판정에서 어떻게 잡히는지는 고지서와 관할세무서 안내로 확인하는 편이 안전합니다.

150만원 미만이면 월 단위 가산세만 빠지고 3%는 그대로 남는다

체납액이 작으면 일부가 빠집니다. 제47조의4 제8항은 "체납된 국세의 납부고지서별·세목별 세액이 150만원 미만인 경우에는 제1항제1호의2·제2호의2 및 제4호의 가산세를 적용하지 아니한다"고 정합니다. 여기서 빠지는 것은 월 0.67%와 독촉 관련 항목뿐이고 제3호의 3%는 그대로 붙습니다. 100만원을 체납했다면 월 단위 가산세는 없지만 3만원은 남습니다.

월 단위 가산세에는 상한이 있습니다. 같은 조 제7항이 지정납부기한 다음 날부터 납부일까지의 기간이 5년을 넘으면 그 기간을 5년으로 본다고 정합니다. 5년이 지나면 이자가 더 쌓이지 않을 뿐 체납액 자체가 사라지지는 않습니다. 한편 기한이 토요일·일요일·공휴일이면 그다음 날이 기한이 되는데(국세기본법 제5조 제1항), 2026년 12월 15일은 화요일이라 납부기한 자체에는 이 특례가 필요하지 않습니다.

정리

납부기간은 12월 1일부터 15일까지이고 나눠 내겠다는 신청서 마감도 같은 12월 15일입니다.

250만원 기준은 농어촌특별세를 뺀 본세로 재고 250만원 초과 500만원 이하 구간은 1차에 250만원이 남습니다.

납부유예는 6월 1일 기준으로 네 요건을 모두 갖춘 1주택자만 신청할 수 있고 납부지연가산세 대신 연 3.1%(2026년 기준)의 이자상당가산액이 붙습니다.

근거와 참고

종합부동산세법 — 제3조 과세기준일 · 제8조 합산배제와 특례 신청 · 제16조 부과·징수 · 제20조 분납 · 제20조의2 납부유예
종합부동산세법 시행령 — 제16조 분납 · 제16조의2 주택분 종합부동산세액의 납부유예
종합부동산세법 시행규칙 — 제6조의3 별지 제36호서식 · 제6조의4 별지 제37호서식
농어촌특별세법 — 제5조 제1항 제8호 세율 · 제9조 분납
국세기본법 — 제5조 기한의 특례 · 제47조의4 납부지연가산세
국세기본법 시행령 — 제27조의4 제2항 이자율 · 제43조의3 제2항
국세기본법 시행규칙 — 제19조의3 이자율
지방세법 — 제114조 재산세 과세기준일
국세청 종합부동산세 납부기한 안내
국세청 궁금해요 종합부동산 세법
국세청 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 안내

노란우산공제 소득공제한도와 납입한도 차이, 2026년 기준

Sun, 13 Sep 2026 22:10:00 GMT

노란우산공제는 연 1,800만원까지 납입할 수 있지만 소득공제로 빼주는 한도는 최대 600만원입니다. 사업소득금액 5,000만원인 개인사업자가 납입한도를 채워 납입하면 실제 공제는 500만원이고 남은 1,300만원은 소득공제에서 빠집니다. 두 숫자는 같은 제도의 한도가 아니라 다른 법률 조문에서 나온 다른 한도입니다.

납입한도는 2026년 7월 1일 이후 납입분부터 연 1,800만원으로 올라갔습니다(조세특례제한법 시행령 제80조의3 제1항). 소득공제 한도는 2025년 3월 14일 공포·시행분부터 4단계로 정해져 있고 2026년 귀속분에도 그대로입니다(조세특례제한법 제86조의3 제1항).

노란우산공제란, 누가 가입하나

노란우산공제는 폐업이나 사망 같은 사유가 생겼을 때 공제금을 받는 소기업·소상공인 공제부금이고 근거 법률이 둘입니다. 중소기업중앙회가 공제를 관리·운용하는 근거는 중소기업협동조합법 제115조입니다(중소기업협동조합법 제115조, 2026년 6월 3일 시행판). 납입액을 소득공제해 주는 근거는 조세특례제한법 제86조의3입니다. 운영과 세제 혜택의 근거가 별개라서 한도 소식이 나오면 어느 법률의 값인지 먼저 가려야 합니다.

가입 대상은 소기업·소상공인에 해당하는 개인과 법인 대표입니다. 중소벤처기업부 안내(등록일 2025년 9월 5일)가 적은 가입 제외업종은 주점업 중 일반유흥주점과 무도유흥주점, 무도장, 카지노 운영업, 기타 사행시설 관리 및 운영업, 유사의료업 중 시장장애인(원문 표기 그대로)이 운영하지 않는 안마원 및 안마시술소입니다. 주점업 전체가 아니라 유흥주점 두 종에 한정되고, 유흥업이 아닌 유사의료업도 목록에 들어 있습니다. 가입 요건 세부 기준은 공제운용요강·취급기관 심사 영역이라 수치를 확인할 수 없으므로 가입 전에 취급기관에 확인해야 합니다.

납입은 취급기관 안내 기준으로 월 5만원부터 150만원까지 매월 자동이체로 합니다(KB국민은행 안내, 2026년 9월 14일 조회). 월 150만원은 법령 문언이 아니라 취급기관 운용 기준이고 법령이 정하는 건 연간 납입 한도뿐입니다.

2026년 7월 1일 납입한도 개편 안내에서 소득공제 한도는 연간 200만~600만원으로 유지된다고 안내됐습니다(한국경제 매거진 2026년 7월 1일자). 납입한도가 올라가도 공제 한도는 그대로라는 뜻입니다.

납입한도 연 1,800만원과 소득공제 한도 최대 600만원은 다른 조문이다

납입 한도는 조세특례제한법 시행령 제80조의3 제1항이 "연 1,800만원 이하"로 정합니다. 이 값은 2026년 7월 1일 이후 공제부금을 납입하는 경우부터 적용됩니다(같은 영 부칙 제17조 제1항, 2026년 2월 27일 공포된 시행령 36127호). 현행 시행령(36423호)은 2026년 6월 23일 공포돼 2026년 7월 1일부터 시행 중입니다.

그 이전 한도는 분기별 300만원 이하, 즉 연 1,200만원이었습니다(대통령령 제25211호로 2014년 2월 21일 들어온 기준이고 2026년 6월 30일 납입분까지 적용). 개정은 소급되지 않으므로 2026년 1월부터 6월까지의 납입분에는 분기별 300만원 체계가 그대로 적용됩니다. "올해부터 연 1,800만원" 안내만 보고 상반기에 한도를 넘게 납입하면 초과분을 되돌릴 수 없습니다.

구분	금액	근거 조문	적용 시점
납입 한도	연 1,800만원 이하	조세특례제한법 시행령 제80조의3 제1항	2026년 7월 1일 이후 납입분부터
소득공제 한도(최대)	연 600만원	조세특례제한법 제86조의3 제1항 제1호	2025년 3월 14일 시행(법률 20778호), 2025년 귀속분부터 적용·2026년 귀속분 동일

소득공제 한도는 조세특례제한법 제86조의3 제1항에 있습니다. 같은 항은 사업소득금액 구간별로 한도를 4단계로 정하고 연간 납부액과 이 한도 중 적은 금액을 공제합니다. 납입액 전액이 공제되는 건 아닙니다. 이것이 두 조문의 가장 큰 차이입니다.

납입은 연 1,800만원까지 되지만 공제는 구간별 최대 600만원까지다. 두 값의 근거 조문과 적용 시점이 다르다

사업소득 구간별 소득공제 한도 — 4단계와 법인대표 요건

소득공제 한도는 사업소득금액 — 세율을 곱하기 직전 단계에서 계산한 사업 소득 금액 — 구간에 따라 갈립니다.

사업소득금액 구간	소득공제 한도
4천만원 이하	600만원
4천만원 초과 6천만원 이하	500만원
6천만원 초과 1억원 이하	400만원
1억원 초과	200만원

이 표는 2025년 3월 14일 공포와 동시에 시행됐고(법률 20778호 부칙 제1조) 2026년 귀속분에도 같습니다(조세특례제한법 제86조의3 제1항 각 호). 같은 법 부칙 제11조 제1항이 "이 법 시행일이 속하는 과세기간에 납부하는 공제부금부터" 적용한다고 정하므로 2025년 1월 납입분을 포함한 2025년 귀속분 전체가 4단계로 계산됩니다. 4천만원 초과 6천만원 이하 구간은 이때 처음 나왔으므로 2024년까지 귀속분을 4단계로 계산하면 틀립니다. 2024년까지 귀속분은 500·300·200만원 3단계에 총급여 기준 7천만원입니다(법률 16009호, 2019년 1월 1일 시행).

사업소득금액 5,000만원, 부동산임대업 소득금액 0원, 연간 납부액 1,800만원인 개인사업자의 2026년 귀속분을 계산해 보겠습니다.

구간 한도를 정합니다. 사업소득금액 5,000만원은 4천만원 초과 6천만원 이하 구간이므로 500만원입니다(같은 조 제1항 제2호).
납부액 1,800만원과 구간 한도 500만원 중 작은 500만원을 공제 대상으로 삼습니다.
부동산임대업 소득 비율은 (5,000만원 − 0원) ÷ 5,000만원 = 100%입니다.
공제액은 500만원 × 100% = 500만원입니다.

계산 결과는 500만원이고 남은 1,300만원은 공제 대상이 아니지만 납입 자체는 유효합니다. 소득공제 600만원은 사업소득금액이 4천만원 이하일 때만 나옵니다(같은 항 제1호).

부동산임대업 소득이 섞이면 공제액이 더 줄어듭니다. 사업소득금액 4,000만원 중 부동산임대업 소득금액이 1,500만원이고 납부액이 1,000만원이면, 구간 한도와 납부액 중 작은 600만원에 임대업이 아닌 소득 비율 (4,000만원 − 1,500만원) ÷ 4,000만원 = 62.5%를 곱해 375만원이 됩니다. 공제는 사업소득금액에서 임대소득금액을 뺀 2,500만원 상한(같은 조 제1항 단서)도 375만원이 지킵니다.

법인 대표자 지위로 가입한 거주자는 해당 과세기간 총급여액이 8천만원 이하일 때만 근로소득금액으로 이 소득공제를 받습니다(같은 조 제1항 괄호 문언). 총급여 8천만원 기준은 2024년 12월 31일 개정(법률 20617호)으로 2025년 1월 1일부터 적용됐고, 2024년 귀속분까지는 7천만원이었습니다(법률 16009호). 개인사업자에게는 총급여 요건이 없고 사업소득금액으로 판정합니다.

구간이 높아질수록 한도가 내려가고 최대 600만원은 사업소득금액 4천만원 이하에서만 나온다

소득공제 신청 — 확정신고와 연말정산, 증명서

개인사업자는 소득세 과세표준확정신고 시에, 법인 대표자는 연말정산 시에 재정경제부령으로 정하는 공제부금납입증명서를 주소지 관할세무서장 또는 원천징수의무자에게 제출합니다(조세특례제한법 시행령 제80조의3 제7항). 제출한 날이 속하는 연도의 다음 연도부터는 납입액을 증명하는 통장사본으로 갈음할 수 있습니다. 조문 문언 그대로 "재정경제부령"입니다.

증빙 일괄 제출 경로도 있습니다. 소득세법 시행령 제216조의3에 따라 증빙이 국세청장에게 제출되는 경우에는 납입내역을 일괄 기재한 국세청장 발급 서류로 갈음할 수 있습니다(조세특례제한법 시행령 제80조의3 제8항, 소득세법 시행령 제216조의3). 특별해지사유신고서는 모든 해지에 내는 서류가 아닙니다. 조세특례제한법 제86조의3 제4항 제2호 각 목의 사유로 해지하려는 사람만 이 신고서를 중소기업중앙회에 제출합니다(같은 법 시행령 제80조의3 제9항). 제4항 제2호 각 목은 임의해지여도 퇴직소득으로 보는 예외 사유이고, 제출처도 앞서 나온 관할세무서장이나 원천징수의무자가 아닙니다.

첫 제출은 공제부금납입증명서로 하고 그다음 해부터는 통장사본으로 대신할 수 있다

폐업이냐 임의해지냐에 따라 과세가 달라진다

공제금을 받는 사유가 폐업 등이면 퇴직소득으로 과세하고(조세특례제한법 제86조의3 제3항) 대통령령이 정한 사유는 다섯입니다. 폐업·해산, 사망, 법인 대표자 지위 상실, 60세 이상이면서 납입월수 120개월 이상인 가입자의 공제금 청구, 중소기업협동조합법 시행령 제37조 제1항 제5호부터 제8호까지의 사유(재난 피해, 6개월 이상 요양이 필요한 질병·부상, 회생절차 개시 결정, 파산선고)입니다(중소기업협동조합법 시행령 제36조·제37조, 2026년 6월 3일 시행). 다섯 사유는 모두 조세특례제한법 시행령 제80조의3 제4항 제1호부터 제5호까지에 있고, 그중 제5호가 중소기업협동조합법 시행령 제37조 제1항 제5호부터 제8호까지를 인용합니다.

퇴직소득은 공제금에서 소득공제받은 금액을 초과해 납입한 누계액을 뺀 값입니다.

폐업 등의 사유가 생기기 전에 임의로 해지하면 기타소득으로 과세합니다(조세특례제한법 제86조의3 제4항). 기타소득은 환급금에서 같은 누계액을 뺀 값이고 환급금이 더 적으면 소득 금액은 0입니다(조세특례제한법 시행령 제80조의3 제10항). 폐업 전에 임의 해지부터 하면 퇴직소득 취급을 받지 못합니다. 단, 임의해지여도 퇴직소득으로 보는 예외가 둘 있습니다. 납입월수 120개월 이상 가입자가 경영악화로 해지하는 경우(같은 조 제5항)와, 해지 전 6개월 이내에 천재지변, 해외이주, 3월 이상 입원 치료가 필요한 상해·질병, 중앙회 해산, 재난으로 15일 이상 입원 치료가 필요한 피해가 발생한 경우(같은 조 제6항)입니다.

경영악화 요건은 "총수입금액 100분의 50 이상 감소"에서 "100분의 20 이상 감소"로 완화됐지만(같은 법 시행령 제80조의3 제5항 제1호·제2호) 새 기준은 2026년 2월 27일 공포된 개정 시행령(36127호) 시행 이후 해지하는 경우부터 적용됩니다(같은 영 부칙 제17조 제2항).

판정은 해지가 법정신고기한 전이냐 후냐로 갈립니다. 여기서 법정신고기한은 기준과세연도 직전 과세연도의 소득에 대한 소득세법 제70조 신고기한이고, 기준과세연도는 해지일이 속하는 과세연도를 말합니다(조세특례제한법 시행령 제80조의3 제5항). 전 해지는 기준과세연도의 전전 과세연도 총수입금액을, 후 해지는 기준과세연도 직전 과세연도 총수입금액을 각각 그 전 3개 과세연도 평균과 비교합니다(같은 항 제1호·제2호). 법인대표는 법인 익금 총액과 법인세법 신고기한 기준입니다.

경영악화 판정 예시 — 2026년 4월 15일 해지

2026년 4월 15일 해지는 기준과세연도인 2026년의 직전 과세연도(2025년) 소득에 대한 소득세법 제70조 신고기한 전이므로 같은 조 제5항 제1호를 적용하고 기준과세연도는 해지일이 속하는 2026년이며 비교 대상은 그 전전 과세연도인 2024년 총수입금액입니다.

비교 대상인 2024년의 직전 3개 과세연도(2021년 4,200만원, 2022년 4,600만원, 2023년 4,700만원)의 평균은 (4,200만원 + 4,600만원 + 4,700만원) ÷ 3 = 4,500만원입니다.
2024년 총수입금액은 3,000만원이므로 감소율은 (4,500만원 − 3,000만원) ÷ 4,500만원 = 33.3%로 20% 이상입니다. 경영악화로 인정됩니다.
같은 상황에 옛 기준인 50%를 적용하면 미달입니다. 2026년 2월 26일까지 해지했다면 경영악화로 볼 수 없습니다.

이 해지가 퇴직소득 취급이 되려면 납입월수 120개월 이상 가입자여야 합니다(조세특례제한법 제86조의3 제4항 제2호가목). 120개월 미만 가입자의 경영악화 해지는 기타소득입니다.

해지 시 과세 대상 금액 계산

총 납입액 5,000만원, 실제 소득공제받은 금액 600만원이면 누계액은 5,000만원 − 600만원 = 4,400만원입니다.

폐업으로 공제금 5,400만원을 받으면 퇴직소득은 5,400만원 − 4,400만원 = 1,000만원입니다.
임의로 해지해 환급금 5,300만원을 받으면 기타소득은 5,300만원 − 4,400만원 = 900만원입니다.
환급금이 4,300만원이면 4,300만원 − 4,400만원 = −100만원이므로 소득 금액은 0으로 봅니다(조세특례제한법 시행령 제80조의3 제10항).

세액 산출은 소득세법의 공제·원천징수 구조를 따르므로 여기서는 소득 금액까지만 다룹니다. 세액이 미달·미납이면 중소기업중앙회가 국세기본법 제47조의5 제1항에 따른 금액을 가산해 납부하는 구조라(조세특례제한법 제86조의3 제6항) 해지 과세를 세금과 무관한 것으로 이해하면 안 됩니다.

해지 사유와 가입 기간에 따라 퇴직소득과 기타소득이 갈린다

정리

납입한도 연 1,800만원(2026년 7월 1일 이후 납입분부터, 조세특례제한법 시행령 제80조의3 제1항)과 소득공제 한도 최대 600만원(2025년 3월 14일 시행, 조세특례제한법 제86조의3 제1항)은 다른 조문의 다른 숫자입니다.
공제액은 구간별 한도와 연간 납부액 중 작은 금액이고 부동산임대업 소득 비율을 곱해 더 줄어들 수 있습니다. 법인대표는 총급여 8천만원 이하일 때만 공제 대상입니다.
해지는 폐업·사망 등 사유여야 퇴직소득입니다. 임의해지는 기타소득이며 경영악화 예외는 납입월수 120개월 이상 가입자와 20% 요건(2026년 2월 27일 이후 해지분)을 함께 봅니다.

근거와 참고

조세특례제한법 제86조의3 (법령 원문) — https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법
조세특례제한법 시행령 제80조의3 (현행 36423호, 2026년 7월 1일 시행) — https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법%20시행령
중소기업협동조합법 제115조 — https://www.law.go.kr/법령/중소기업협동조합법
중소기업협동조합법 시행령 제36조·제37조 — https://www.law.go.kr/법령/중소기업협동조합법%20시행령
중소벤처기업부 노란우산공제 안내 (등록일 2025년 9월 5일) — https://mss.go.kr/site/smba/ex/bbs/View.do?cbIdx=87&bcIdx=1061556
노란우산공제 공식 사이트 (중소기업중앙회) — https://yumam.kbiz.or.kr/ , https://www.8899.or.kr/
KB국민은행 노란우산공제 안내 (월 5만~150만원) — https://obank.kbstar.com/quics?page=C028190
뉴스1 보도자료 게시 "노란우산 납입한도, 7월부터 연 1800만원으로 상향" (2026년 7월 1일) — https://www.news1.kr/press/press-release/6213760
한국경제 매거진 "노란우산공제 납입한도 연 1800만원으로 확대…오늘부터 시행" (2026년 7월 1일) — https://magazine.hankyung.com/money/article/202607018190c

연말정산 부양가족 소득요건 100만원, 인적공제 기본공제 150만원 기준

Sat, 12 Sep 2026 21:10:00 GMT

부양가족 한 명을 기본공제로 올리면 세금이 9만원에서 52만5천원 줄어듭니다. 기본공제는 대상자 1명당 연 150만원을 종합소득금액에서 빼주는 소득공제라서(소득세법 제50조 제1항, 2026년 1월 1일 시행) 실제로 덜 내는 돈은 150만원에 본인 세율을 곱한 값입니다. 과세표준은 세율을 곱하기 직전의 금액입니다.

갈림길은 부양가족의 소득입니다. 배우자든 부모님이든 해당 과세기간 소득금액 합계액이 100만원을 넘으면 기본공제 150만원이 통째로 빠지고 그 사람에게 붙어 있던 경로우대 100만원이나 장애인 200만원 같은 추가공제도 함께 사라집니다(제50조 제1항 제2호와 제3호, 제51조 제1항).

그런데 이 100만원을 "총급여 500만원"과 같은 말로 아는 경우가 많습니다. 두 기준은 값이 다르고, 다른 소득이 하나라도 섞이면 500만원 쪽 통로는 닫힙니다. 연말정산은 다음 연도 2월분 근로소득을 지급할 때 하므로(소득세법 제137조 제1항, 2026년 1월 1일 시행) 지금 확인해 두면 고칠 시간이 있습니다. 소득요건을 300만원으로 올리는 개편안이 추진 중이지만 아직 시행되는 기준이 아닙니다.

나이와 생계 요건은 관계마다 다르지만 소득요건 100만원은 넷 모두에 똑같이 붙는다

결론부터 — 관계별 요건과 공제액

기본공제 대상은 네 갈래입니다.

관계	나이 요건	소득 요건	생계(동거) 요건	기본공제
배우자	없음	소득금액 100만원 이하	없음	150만원
직계존속(부모·조부모)	60세 이상	100만원 이하	주거 형편에 따른 별거 인정	150만원
직계비속·입양자	20세 이하	100만원 이하	동거하지 않아도 됨	150만원
형제자매	20세 이하 또는 60세 이상	100만원 이하	원칙적으로 동거 필요	150만원

근거는 소득세법 제50조 제1항과 제53조, 2026년 1월 1일 시행 기준입니다. 장애인은 나이 제한을 받지 않지만(제50조 제1항 제3호) 소득요건 100만원은 그대로 적용됩니다.

기본공제는 세액공제가 아니라 과세표준을 150만원 깎는 소득공제라 줄어드는 세금은 본인 과세표준 구간에 달렸습니다.

과세표준	세율	부양가족 1명(150만원) 추가 시
1,400만원 이하	6%	90,000원
1,400만~5,000만원	15%	225,000원
5,000만~8,800만원	24%	360,000원
8,800만~1억5천만원	35%	525,000원

세율은 소득세법 제55조 제1항(법률 제21221호, 2026년 1월 1일 시행)입니다. 다만 공제 전후로 세율 구간이 바뀌지 않는 경우의 계산이고 구간 경계에 걸치면 두 세율로 나눠 계산합니다. 70세 이상 부모님 한 분이면 기본공제 150만원에 경로우대 100만원이 더해져 250만원이 빠지므로 24% 구간에서는 60만원입니다.

소득금액 100만원에 무엇이 들어가나

국세청 국세상담센터는 이 100만원을 연간 소득금액으로 봅니다(소득세법 집행기준 50-0-2). 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액을 합하고 비과세·분리과세 소득은 뺀 금액입니다.

포함되는 것

이자·배당소득 중 연 2천만원 초과 종합과세분
사업소득금액(총수입금액 − 필요경비)
근로소득금액(총급여 − 근로소득공제)
기타소득금액 중 연 300만원 초과 종합과세분
과세대상 연금소득금액(연금소득공제 차감 후)
퇴직소득금액과 양도소득금액

빠지는 것

일용근로소득과 연 2천만원 이하 금융소득
비과세 주택임대소득, 분리과세를 선택한 연 2천만원 이하 주택임대소득
분리과세를 선택한 연 300만원 이하 기타소득
사적연금 분리과세 선택분, 유족연금·장애연금 등 비과세 공적연금
기초생활수급금, 기초연금

퇴직금과 집 판 돈이 여기 들어갑니다. 국세청은 2026년 1월 23일에 양도소득금액을 포함한 소득금액이 100만원을 넘은 가족은 "기본공제를 적용받을 수 없으며, 경로우대 등 추가공제도 적용이 불가능합니다"라고 안내했습니다. 양도소득금액은 기본공제 250만원을 빼기 전 금액이라는 것이 국세청 상담센터 안내입니다. 이 250만원은 앞의 인적공제 합계 250만원(기본공제 150만원에 경로우대 100만원)과는 다른, 양도소득에만 따로 두는 양도소득 기본공제로 이름만 같은 별개의 공제입니다. 소득요건에 걸린 부양가족은 신용카드 사용액·보험료·교육비·기부금 공제도 함께 막힙니다.

간소화 서비스는 직전 회차가 2026년 1월 15일에 열렸습니다. 그런데 여기서 띄우는 소득 초과 부양가족 명단만 믿으면 위험합니다. 지난 회차까지는 상반기 소득만 반영했고, 2026년 개통분부터는 10월까지 신고된 사업·기타·퇴직·양도소득까지 반영합니다. 그래도 반영 범위가 10월까지 신고분에서 끝나므로 그 이후에 발생한 소득은 이 명단에 잡히지 않습니다.

퇴직소득과 양도소득이 100만원 판정에 들어간다. 근로소득만 있을 때의 총급여 500만원은 별도 통로다

총급여 500만원은 100만원을 환산한 값이 아닙니다

조문은 이렇게 적고 있습니다.

총급여 500만원이면 근로소득공제가 350만원입니다(소득세법 제47조 제1항, 500만원 이하 구간은 총급여액의 100분의 70). 500만원에서 350만원을 빼면 근로소득금액은 150만원이라 100만원 기준을 50만원 초과합니다. 즉 500만원은 환산값이 아니라, 근로소득만 있는 사람에게 법이 따로 열어 둔 별도 통로입니다.

국세청도 "근로소득 외 다른 소득이 있는 경우에는 이를 합산하여 판단하여야 합니다"라고 안내합니다. 다른 소득이 섞이면 기준은 소득금액 100만원으로 돌아가고 총급여로 본 분기점은 약 333만원으로 내려갑니다. 제47조 산식으로는 총급여 3,333,333원에서 근로소득금액이 999,999.9원이고 334만원이면 100만 2천원이 되어 탈락합니다. 이 333만원은 국세청 고시 금액이 아니라 조문의 산식을 푼 값입니다. 다만 국세청 국세상담센터 Q&A도 같은 값을 참고로 안내하며, 그 원문에는 총급여 3,333,333원을 초과하면 공제가 되지 않는다는 설명이 있습니다.

나이와 생계 요건은 관계마다 다릅니다

나이는 과세기간 중 해당 나이가 되는 날이 하루라도 있으면 충족한 것으로 봅니다(소득세법 제53조 제5항). 판정 시점은 과세기간 종료일인 12월 31일이고(같은 조 제4항) 그전에 사망했거나 장애가 치유됐다면 사망일이나 치유일의 전날이 기준입니다.

생계 요건의 원칙은 주민등록표상 동거가족이지만(제53조 제1항) 직계비속과 입양자는 같은 항 단서에 따라 동거하지 않아도 되고 직계존속은 주거 형편에 따라 별거하고 있어도 생계를 같이 하는 것으로 봅니다(같은 조 제3항). 배우자에게는 생계 요건 자체가 없습니다. "생계를 같이 하는"이 제50조 제1항 제3호의 부양가족에만 붙어 있기 때문입니다. 반대로 형제자매는 원칙대로 동거가 필요합니다.

직계비속은 동거하지 않아도 되고 직계존속은 별거가 인정되지만 형제자매는 동거가 필요하다

별거 중인 부모님은 실질적으로 부양해야 하고 국세청은 생활비 송금 영수증 등으로 입증하라고 안내합니다. 해외 이주한 직계존속은 공제 대상이 아닙니다. 취학·질병요양·근무상·사업상 형편의 일시 퇴거도 생계를 같이 하는 것으로 보되(제53조 제2항, 소득세법 시행령 제114조 제1항) 일시퇴거자 동거가족상황표와 증빙을 내야 합니다(소득세법 시행령 제114조 제2항).

추가공제 — 경로우대 100만원, 장애인 200만원

기본공제 대상자에게는 추가공제가 얹힙니다(소득세법 제51조 제1항, 2026년 1월 1일 시행).

추가공제	금액	조건
경로우대	1명당 연 100만원	70세 이상
장애인	1명당 연 200만원	나이 제한 없음
부녀자	연 50만원	본인 종합소득금액 3천만원 이하
한부모	연 100만원	배우자가 없고 기본공제 대상인 직계비속·입양자가 있을 때

부녀자공제와 한부모공제에 다 해당하면 공제액이 많은 한부모공제만 적용됩니다(제51조 제1항 단서).

추가공제는 기본공제 대상자에게만 붙습니다. 부모님의 소득금액이 100만원을 넘어 기본공제가 막히면 경로우대 100만원도 함께 막힙니다. 인적공제 합계가 종합소득금액을 넘으면 그 초과분은 없는 것으로 봅니다(제51조 제4항).

잘못 올리면 가산세가 붙습니다

형제자매가 부모님을 각자 올렸거나 부부가 자녀를 둘 다 올렸다면 먼저 신고한 사람이 이기는 게 아닙니다. 소득세법 시행령 제106조 제1항과 제2항이 순서를 정합니다. 배우자가 우선이고, 아니면 직전 과세기간에 그 사람을 인적공제로 받은 거주자, 그런 사실도 없으면 해당 과세기간 종합소득금액이 가장 많은 거주자가 공제합니다. 국세청이 2026년 1월 23일에 공개한 대표 과다공제 유형은 소득금액 100만원을 넘는 부양가족을 공제한 것과, 월세액·주택자금·의료비 세액공제 중 공제 요건을 충족하지 않은 채 받은 것입니다.

5월 확정신고 기간 안에 스스로 고치면 가산세가 붙지 않는다

잘못 공제받으면 덜 낸 세금에 가산세가 더해집니다. 과소신고가산세는 일반적으로 10%이고(국세기본법 제47조의3, 법률 제21860호, 2026년 8월 11일 시행) 40%는 부정행위일 때의 세율입니다. 착오로 인한 과다공제는 통상 10% 쪽입니다. 여기에 납부지연가산세가 1일 10만분의 22, 곧 0.022%씩 붙습니다(국세기본법 제47조의4 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제27조의4 제1항, 대통령령 제36125호 2026년 2월 27일 시행). 다만 이 계산은 스스로 정정해 납부할 때의 기준이고, 세무서 납부고지서를 받으면 미납세액의 3%가 더해지는 등 계산이 달라집니다.

가장 싸게 고치는 때는 5월입니다. 국세청도 종합소득세 신고 기간 중 수정하라고 권합니다. 확정신고 기간인 5월 31일(휴일이면 다음 영업일)까지 스스로 정정하면 가산세가 붙지 않습니다. 국세청은 2026년 1월 23일에 "지난해에도 8만 명 넘는 근로자를 대상으로 점검"했다고 적었습니다.

반대로 빠뜨린 공제는 경정청구로 돌려받습니다. 법정신고기한이 지난 후 5년 이내이고(국세기본법 제45조의2 제1항, 2026년 8월 11일 시행) 연말정산만 한 근로자는 연말정산세액 또는 원천징수세액의 납부기한이 지난 뒤부터 기산합니다(같은 조 제5항). 만료일은 홈택스에서 선택 가능한 귀속연도로 확인하는 편이 안전합니다.

2026년 세제개편안은 소득요건 300만원 상향을 담았습니다

아래 내용은 아직 시행되는 기준이 아닙니다. 정부가 추진 중인 개편안이고 국회 심사가 남아 있습니다. 2026년 세제개편안에는 기본공제 소득요건을 소득금액 100만원에서 300만원으로, 근로소득만 있는 경우의 총급여 기준을 500만원에서 750만원으로 올리는 안이 담겼습니다.

경과는 입법예고(8월 20일까지 의견 수렴)를 거쳐 9월 1일 국무회의 의결로 정부안이 확정됐고, 정기국회에 제출될 예정입니다(9월 3일까지). 소관 부처는 재정경제부입니다. 적용 시점을 포함해 확정된 내용은 아직 없으므로 지금 기준은 시행 중인 소득금액 100만원(근로소득만 있으면 총급여 500만원)입니다.

근거와 참고

혼인세액공제 50만원 신청 방법과 2026년 12월 31일 혼인신고 기한

Sat, 12 Sep 2026 00:00:00 GMT

혼인신고 한 번으로 줄어드는 세금이 한 사람당 50만원입니다. 부부가 각자 신청하면 합쳐서 최대 100만원입니다. 대상은 2026년 12월 31일 이전에 혼인신고를 한 거주자이고 생애에 한 번만 적용됩니다(조세특례제한법 제92조 제1항, 법률 제21223호 2026-01-01 시행).

먼저 걸리는 것이 기준일입니다. 조문이 보는 날은 결혼식 날이 아니라 혼인신고를 한 날입니다. 2025년에 식을 올리고 2026년에 신고했다면 2026년 귀속분에서 빠집니다.

그리고 저절로 들어가지 않습니다. 근로자는 다음 연도 2월분 급여를 받는 날까지 신고서와 혼인관계증명서를 회사에 내야 하고 종합소득세 확정신고를 하는 사람은 신고와 함께 세무서에 내야 합니다(조세특례제한법 시행령 제94조 제3항, 대통령령 제36423호 2026-07-01 시행).

밝혀 둘 것이 하나 더 있습니다. 2027년 이후가 어떻게 되는지는 아직 확정되지 않았습니다. 정부는 적용기한을 연장하지 않는 쪽으로 조세특례제한법 일부개정법률안을 국회에 냈는데(의안번호 2221039, 2026년 9월 3일 제안), 2026년 9월 12일 현재 소관위원회 심사 단계입니다. 마지막 항목에서 다룹니다.

기준이 되는 날은 결혼식 날이 아니라 혼인신고 접수일이다.

혼인세액공제 50만원, 무엇이 정해져 있나

조문이 정한 내용은 짧습니다. 조세특례제한법 제92조 제1항은 이렇게 적고 있습니다.

여기서 종합소득산출세액은 과세표준에 세율을 곱해 나온 세금, 곧 각종 세액공제를 빼기 직전의 금액입니다. 세액공제는 이 금액에서 직접 빼는 방식이라 소득공제보다 체감이 큽니다.

항목	내용	근거
공제액	1인당 50만원	조세특례제한법 제92조 제1항
부부 합계	각자 신청하면 최대 100만원	국세청 2025-01-19 보도자료
기한	2026년 12월 31일 이전 혼인신고	조세특례제한법 제92조 제1항
횟수	생애 1회	조세특례제한법 제92조 제1항
공제 시기	혼인신고를 한 날이 속하는 과세기간	조세특례제한법 제92조 제1항
제출 서류	신고서와 혼인관계증명서	조세특례제한법 시행령 제94조 제3항

조문에는 끝나는 시점만 적혀 있고 시작 시점은 신설 시기와 적용례로 정해졌습니다. 이 조문은 2024년 12월 31일에 신설되었고 기획재정부는 2025년 1월 8일 카드뉴스에서 "개정내용은 2025년 1월 1일 이후 과세표준을 신고하거나 연말정산하는 분부터 적용"이라고 안내했습니다. 국세청도 적용기간을 2024년부터 2026년까지의 혼인신고분으로 안내합니다.

부부 합계 100만원은 한 사람이 100만원을 받는다는 뜻이 아닙니다. 국세청은 2025년 1월 19일 보도자료에서 "배우자와 각각 50만원씩 총 100만원까지 세액공제 받을 수 있도록 결혼세액공제가 신설"되었다고 밝혔습니다. 배우자마다 각자의 산출세액에서 50만원을 빼는 것이라 신청도 각자 해야 합니다.

대상 규모도 작지 않습니다. 국가데이터처가 2026년 3월 19일 발표한 2025년 혼인·이혼 통계를 보면 2025년 혼인 건수는 24만 326건으로 전년보다 8.1%(1만 7,914건) 늘었습니다.

혼인에 대한 증여재산 공제와는 다른 제도입니다. 그쪽은 증여세 항목이고 이 글의 혼인세액공제는 소득세 항목이라 세목도 근거 법령도 금액도 서로 무관합니다. 증여 쪽은 혼인·출산 증여재산 공제 한도 글에서 따로 다뤘습니다.

50만원을 다 못 받는 경우 — 산출세액이 먼저입니다

조문은 "종합소득산출세액에서 50만원을 공제한다"고 정합니다. 뺄 세액이 있어야 뺄 수 있다는 뜻입니다. 낼 세금이 50만원보다 적으면 그만큼만 줄어듭니다.

정부 자료도 같은 취지로 적고 있습니다. 정책브리핑은 2026년 9월 2일 자료에서 현행 지원 수준을 "(2026) 개인별 0~50만 원 세액공제"로 적었습니다. 성평등가족부는 2026년 9월 1일 2027년 예산안 보도자료에서 "기존의 혼인세액공제는 소득이 있는 경우에만 혜택을 받았으나"라고 밝혔습니다. 소득이 없어 산출세액이 나오지 않는 배우자에게는 이 공제가 남지 않는다는 뜻입니다.

한 사람의 상황	그 사람이 줄이는 세금	근거
산출세액이 50만원 이상	50만원 전액	조세특례제한법 제92조 제1항
산출세액이 50만원 미만	그 산출세액만큼	정책브리핑 2026-09-02 "개인별 0~50만 원"
소득이 없어 산출세액이 없음	없음	성평등가족부 2027년 예산안 보도자료

그래서 부부 합계 100만원은 두 사람 모두 소득이 있고 각자의 산출세액이 50만원 이상일 때의 최대치입니다. 외벌이 부부라면 소득이 있는 배우자 쪽에서만 공제가 일어납니다. 자기 경우는 원천징수영수증의 산출세액 칸으로 짐작할 수 있습니다.

세액공제는 산출세액에서 빼는 방식이라 낼 세금이 적으면 그만큼만 줄어든다.

신청은 자동이 아닙니다 — 근로자와 확정신고자의 기한이 다릅니다

조세특례제한법 제92조 제3항은 신청 절차와 제출 서류를 대통령령에 넘겼고 시행령 제94조 제3항이 이를 두 갈래로 나눠 정합니다. 두 갈래가 공통으로 요구하는 것은 재정경제부령으로 정하는 신고서와 혼인관계증명서입니다.

구분	어디에 내나	언제까지	근거
근로소득자·연말정산 대상 사업소득자	연말정산을 하는 원천징수의무자	다음 연도 2월분 급여를 받는 날	시행령 제94조 제3항 제2호
종합소득세 확정신고자	납세지 관할 세무서장	확정신고와 함께	시행령 제94조 제3항 제1호
2024년 중 혼인신고한 근로자	연말정산을 하는 원천징수의무자	2025년 4월분 급여를 받는 날	시행령 제94조 제3항 제2호 단서

확정신고 경로에는 서류 부담을 줄여 주는 장치가 붙어 있습니다. 같은 항 제1호는 관할세무서장이 전자정부법 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통해 혼인관계증명서를 확인해야 한다고 정하면서 신고인이 그 확인에 동의하지 않는 경우에는 서류를 첨부하게 해야 한다고 덧붙였습니다.

근로소득 경로에는 제외 대상이 있습니다. 제2호는 소득세법 제127조 제1항 제4호 각 목에 해당하는 근로소득을 빼고 있고 연말정산 대상 사업소득은 소득세법 제144조의2에 따라 연말정산되는 것을 말합니다.

여기서 주의할 점은 시행령이 정한 것이 제출 의무라는 사실입니다. 화면에 항목이 뜨는지와 무관하게 조문은 신고서와 혼인관계증명서를 내도록 요구합니다. 회사에 낼 서류와 기한을 먼저 확인하는 편이 안전하고 확정신고라면 홈택스에서 신고와 함께 처리합니다.

같은 공제인데 서류를 내는 곳과 기한이 소득 종류에 따라 갈린다.

2024년·2025년에 혼인신고했다면 — 지난 연말정산을 다시 볼 수 있습니다

2024년 중에 혼인신고를 한 근로자의 제출기한은 시행령 제94조 제3항 제2호 단서에 따라 2025년 4월분 급여를 받는 날이었습니다. 2025년 중 혼인신고라면 본문 규정대로 2026년 2월분 급여를 받는 날까지였습니다. 2026년 9월 12일 기준으로 둘 다 이미 지난 날짜입니다.

기한을 넘겼다고 길이 다 막히는 것은 아닙니다. 국세기본법 제45조의2 제1항 제2호(법률 제21860호, 2026-08-11 시행)는 세액공제액이 세법에 따라 신고하여야 할 금액에 미치지 못할 때 경정을 청구할 수 있도록 정합니다. 같은 조 제5항은 연말정산으로 소득세를 납부한 원천징수대상자에게 이를 준용하면서 기간 기산점을 다르게 봅니다.

구분	경정청구 기간의 기산점	기간	근거
종합소득세 확정신고자	법정신고기한이 지난 후	5년 이내	국세기본법 제45조의2 제1항
연말정산으로 납부한 근로자	연말정산세액 또는 원천징수세액의 납부기한이 지난 후	5년 이내	국세기본법 제45조의2 제5항

즉 근로자의 5년은 신고기한이 아니라 연말정산세액의 납부기한을 기준으로 셉니다. 제출 서류와 절차는 사안마다 다를 수 있으므로 관할 세무서나 홈택스에서 확인하는 편이 확실합니다.

혼인이 무효가 된 경우

반대 방향도 조문에 있습니다. 조세특례제한법 제92조 제2항은 공제를 받은 거주자의 혼인이 무효가 된 경우, 판결이 확정된 날이 속하는 달의 다음 달부터 3개월이 되는 날까지 국세기본법 제45조에 따른 수정신고 또는 제45조의3에 따른 기한 후 신고를 하면 가산세의 전부 또는 일부를 부과하지 않되 이자상당액을 소득세에 가산하도록 정하고 있습니다.

이자상당액의 계산식은 조세특례제한법 시행령 제94조 제2항에 있습니다. 공제받은 50만원에 종합소득과세표준 신고기한의 다음 날부터 신고한 날까지의 기간과 1일 10만분의 22의 율을 곱합니다(같은 영 제11조의2 제10항 제2호). 50만원이면 하루 110원, 100일이면 1만 1,000원입니다.

2027년부터는 어떻게 되나 — 적용기한 종료 추진과 혼인지원금

확정된 사실부터 보면 조세특례제한법 제92조 제1항은 대상을 "2026년 12월 31일 이전에 혼인신고를 한 경우"로 조문 안에 못 박고 있습니다. 2027년 이후까지 적용하려면 법을 고쳐야 합니다. 2026년 9월 12일 현재 공포되어 시행을 기다리는 개정 가운데 2026년 안에 제92조나 시행령 제94조를 바꾸는 것은 확인되지 않습니다.

정부의 방향은 연장이 아닌 종료 쪽입니다. 2026년 세제개편안 상세본은 "비과세·감면 정비" 항목에 "혼인세액공제 적용기한 종료(조특법)"를 담았고 출산·입양 및 혼인 세액공제와 대중교통 이용액 추가공제를 세제지원에서 재정지원으로 전환한다고 적었습니다. 이 내용을 담은 조세특례제한법 일부개정법률안은 정부가 2026년 9월 3일 제안해 9월 4일 재정경제기획위원회에 회부되었고(의안번호 2221039), 현재 소관위원회 심사 중입니다. 국회를 통과하지 않았으므로 아직 확정된 것이 아닙니다.

그 자리를 대신할 제도가 (가칭)혼인지원금입니다. 성평등가족부가 2026년 9월 1일 발표한 2027년 예산안에 개인별 50만원(부부당 100만원), 2027년 1월 1일 이후 혼인신고한 부부 대상, 2027년 하반기 개시, 예산 1,663억원으로 담겼습니다. 같은 자료는 "기존의 혼인세액공제는 소득이 있는 경우에만 혜택을 받았으나, 가칭혼인지원금은 혼인한 부부라면 소득유무에 관계없이 지원됩니다"라고 설명합니다. 다만 이것은 예산안 단계이고 신청 기한이나 신청 방법은 보도자료에 나와 있지 않습니다.

구분	혼인세액공제	(가칭)혼인지원금
대상	2026년 12월 31일 이전 혼인신고	2027년 1월 1일 이후 혼인신고
금액	개인별 0~50만원	개인별 50만원, 부부당 100만원
소득 요건	소득이 있는 경우	소득 유무와 관계없음
현재 상태	시행 중	2027년 예산안 단계
근거	조세특례제한법 제92조	성평등가족부 2027년 예산안

왼쪽은 조문으로 정해진 것이고 오른쪽은 예산안 단계다.

정리

2026년 12월 31일 이전에 혼인신고를 하면 한 사람당 50만원, 부부가 각자 신청하면 최대 100만원이 산출세액에서 빠지고 생애 1회만 적용됩니다(조세특례제한법 제92조 제1항, 2026-01-01 시행).

산출세액이 50만원보다 적으면 그만큼만 줄어들고 근로자는 다음 연도 2월분 급여를 받는 날까지 신고서와 혼인관계증명서를 원천징수의무자에게 내야 합니다(조세특례제한법 시행령 제94조 제3항).

2024년·2025년 혼인신고분을 놓쳤다면 국세기본법 제45조의2에 따른 경정청구가 남아 있고 2027년 이후의 제도는 개정안과 예산안 단계로 아직 확정되지 않았습니다.

근거와 참고

조세특례제한법 제92조 — 법률 제21223호, 2026-01-01 시행
조세특례제한법 시행령 제94조 — 대통령령 제36423호, 2026-07-01 시행
국세기본법 제45조의2 — 법률 제21860호, 2026-08-11 시행
국세청 결혼세액공제 안내
국세청 보도자료 2025-01-19
국세청 상담사례 2024-11-26
기획재정부 카드뉴스 2025-01-08
2026년 세제개편안 상세본 (국회도서관)
조세특례제한법 일부개정법률안 (의안번호 2221039)
성평등가족부 2027년 예산안 2026-09-01
정책브리핑 2026-09-02
국가데이터처 2025년 혼인·이혼 통계 2026-03-19
홈택스

연말정산 의료비 세액공제 15%·700만원 한도, 실손보험금 차감 기준

Thu, 10 Sep 2026 21:20:00 GMT

의료비 450만원을 인정받은 근로자가 세금에서 덜어내는 금액은 67만 5,000원입니다. 총급여 5,000만원에 본인 의료비 200만원과 배우자 의료비 500만원을 쓰고 그중 100만원을 실손보험금으로 돌려받은 경우입니다. 대상은 연말정산을 하는 근로소득자이고 확인해야 하는 시점은 간소화 자료가 열리는 매년 1월 중순입니다.

먼저 밝혀 둘 것이 있습니다. 2026년에 의료비 세액공제가 바뀐 것은 없습니다. 공제율 15%, 난임시술비 30%, 미숙아·선천성이상아 20%, 일반 의료비 연 700만원 한도, 총급여의 3% 문턱은 모두 현행 조문 그대로입니다(소득세법 제59조의4 제2항, 법률 제21221호 2026-01-01 시행 기준 현행). 이 글은 바뀐 제도를 알리는 글이 아니라 매년 같은 자리에서 반복되는 실수를 짚는 글입니다.

자주 어긋나는 곳은 두 군데입니다. 하나는 실손보험금이고 다른 하나는 3% 문턱입니다. 실손보험금은 간소화 자료에서 의료비와 따로 조회되므로 근로자가 직접 빼야 하고 700만원 한도가 없는 의료비라도 3% 문턱은 결국 한 번 적용됩니다. 이 두 가지를 거꾸로 알고 있으면 신고한 공제액이 실제와 크게 어긋납니다.

같은 의료비라도 항목에 따라 15%, 20%, 30%로 갈린다.

의료비 세액공제, 얼마를 돌려받나

의료비 세액공제는 근로소득이 있는 거주자가 기본공제대상자를 위해 지급한 의료비의 15%를 종합소득산출세액에서 빼주는 제도입니다(소득세법 제59조의4 제2항). 항목에 따라 공제율이 갈리는데 미숙아·선천성이상아 의료비는 20%, 난임시술비는 30%입니다(같은 항 제3호·제4호). 난임시술비에는 시술 과정에서 처방받은 약사법상 의약품 구입비용도 들어갑니다.

여기서 기본공제대상자는 나이와 소득의 제한을 받지 않습니다. 같은 항 본문에 그렇게 적혀 있습니다. 소득이 있어서 인적공제 대상이 되지 못한 배우자나 부모의 의료비도 의료비 세액공제에서는 대상이 될 수 있습니다. 다만 나이와 소득만 풀리는 것이고 뒤에서 볼 생계 요건은 그대로 걸립니다.

쓴 돈 전부가 대상이 되는 것도 아닙니다. 일반 의료비는 총급여액의 3%를 초과하는 금액만 공제대상이 되고 그 금액도 연 700만원까지입니다(같은 항 제1호). 총급여액은 근로소득 수입금액 합계액에서 비과세소득을 뺀 금액이므로(소득세법 제20조 제2항) 3%는 근로소득공제를 하기 전 금액에 곱합니다.

그래서 일반 의료비로 받을 수 있는 세액공제액의 상한은 700만원의 15%인 105만원입니다. 다만 700만원은 "3% 초과분"의 한도이므로 총급여 5,000만원인 사람이 여기에 닿으려면 의료비를 150만원과 700만원을 더한 850만원 써야 합니다. 그리고 이 공제는 거주자가 신청한 경우에 적용됩니다(같은 조 제6항).

의료비	공제율	700만원 한도	근거
일반 의료비(기본공제대상자)	15%	적용됩니다	소득세법 제59조의4 제2항 제1호
본인·6세 이하·65세 이상·장애인·산정특례 등록자	15%	없습니다	같은 항 제2호
미숙아·선천성이상아	20%	없습니다	같은 항 제3호
난임시술비	30%	없습니다	같은 항 제4호

한도가 없는 대상의 범위는 국세청 「2025년 귀속 원천징수의무자를 위한 연말정산 안내」에도 같은 내용으로 적혀 있습니다.

700만원 한도가 없는 사람, 그래도 넘어야 하는 3% 문턱

700만원 한도를 적용받지 않는 사람은 소득세법 제59조의4 제2항 제2호에 다섯 갈래로 나옵니다. 본인, 과세기간 개시일 현재 6세 이하인 사람, 과세기간 종료일 현재 65세 이상인 사람, 장애인, 그리고 중증질환자·희귀난치성질환자·결핵환자입니다. 나이 판정 기준일이 서로 다릅니다 — 6세 이하는 1월 1일 현재로 보고 65세 이상은 12월 31일 현재로 봅니다. 연초·연말 생일자는 여기서 결과가 갈릴 수 있습니다.

다섯 갈래 중 마지막 갈래는 병명만으로 판정하지 않습니다. 소득세법 시행규칙 제61조의4는 중증질환자·희귀난치성질환자·결핵환자를 국민건강보험법 시행령 제19조 제1항에 따라 보건복지부장관이 고시하는 기준으로 산정특례 대상자로 등록되거나 재등록된 사람으로 정하고 있습니다. 이 조문 자체는 2018년 3월 21일 전문개정이 마지막 개정이고, 2026년 5월 22일은 이 조문이 담긴 시행규칙 판본의 공포·시행일이지 조문이 그때 바뀐 것이 아닙니다. 진단서에 중증질환이 적혀 있는 것과 산정특례 등록이 되어 있는 것은 다른 일이므로 등록·재등록이 되어 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

한도가 갈리는 기준은 금액이 아니라 누구의 어떤 의료비인가이다.

한도가 없다는 것은 3% 문턱이 없다는 뜻이 아닙니다

여기가 가장 많이 틀리는 자리입니다. 제2호에는 단서가 붙어 있습니다.

즉 일반 의료비가 3% 문턱을 채우지 못하면 그 부족분만큼을 한도 없는 의료비에서 깎습니다. 한도가 없는 것은 700만원 한도이지 3% 문턱이 아닙니다. 이 단서는 제2호에만 붙는 것이 아닙니다. 미숙아·선천성이상아 의료비를 규정한 같은 항 제3호에는 제1호·제2호 의료비 합계액이, 난임시술비를 규정한 제4호에는 제1호부터 제3호까지 합계액이 총급여액의 3%에 미달하는 경우 그 미달액을 빼는 같은 단서가 붙어 있습니다(소득세법 제59조의4 제2항 제3호·제4호). 한도가 없는 항목이 한 단계 늘어날 때마다 미달을 판정하는 기준 금액도 그 항목까지 함께 누적됩니다.

총급여 5,000만원인 근로자가 일반 의료비는 한 푼도 없고 본인 의료비만 200만원 쓴 경우를 따라가 보겠습니다. 문턱은 150만원인데 제1호 의료비가 0원이므로 미달액이 150만원 전부입니다. 본인 의료비 200만원에서 150만원을 빼면 공제대상금액이 50만원이 되고 세액공제액은 50만원의 15%인 7만 5,000원입니다. "본인 의료비는 한도가 없으니 200만원의 15%인 30만원"으로 계산하면 네 배로 어긋납니다.

항목	계산	금액
총급여액	—	5,000만원
3% 문턱	5,000만원 × 3%	150만원
제1호(일반) 의료비	—	0원
제2호(본인) 의료비	—	200만원
공제대상금액	200만원 − (150만원 − 0원)	50만원
세액공제액	50만원 × 15%	7만 5,000원

실손보험금을 받았으면 그만큼 빼야 합니다

공제대상 의료비는 근로자가 직접 부담하는 비용입니다. 소득세법 시행령 제118조의5 제1항(대통령령 제36343호, 2026-07-01 시행)이 각 호를 열거하면서 괄호로 "제216조의3제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로부터 지급받은 실손의료보험금은 제외한다"고 못 박고 있습니다. 실손보험금이 3% 문턱 뒤에 빠지는 것이 아니라 애초에 의료비 금액을 정할 때부터 빠집니다. 그래서 계산 순서는 실손보험금 차감이 먼저이고 그다음이 3% 문턱, 마지막이 15% 적용입니다.

차감 대상이 되는 실손보험금은 지급 주체로 정해져 있습니다. 시행령 제216조의3 제7항이 드는 것은 보험업법상 보험회사, 수산업협동조합법·신용협동조합법·새마을금고법상 공제사업자, 군인공제회·한국교직원공제회·대한지방행정공제회·경찰공제회·대한소방공제회, 그리고 우정사업본부입니다. 회사가 들어 준 단체보험에서 나온 돈이 여기에 해당하는지는 그 보험금을 지급한 주체가 누구인지를 보아야 하므로 계약서로 확인할 문제이고 이 글에서 일률적으로 단정할 수 없습니다.

귀속연도를 헷갈리기 쉽습니다. 국세상담센터는 "실손의료보험금 수령액은 보험금 수령의 원인이 된 해당연도 의료비에서 차감합니다"라고 안내합니다. 보험금을 받은 해가 아니라 그 병원비를 지출한 해에서 뺀다는 뜻입니다. 같은 안내는 2025년에 지출한 의료비로 공제를 받고 2026년에 보험금을 받았다면 그 보험금을 공제받은 2025년 의료비에서 차감해 신고해야 한다고 설명합니다. 이미 연말정산을 마쳤다면 5월 종합소득세 신고 때 수정신고를 해야 합니다.

수정신고에 따르는 가산세는 어떻게 되는지에 대한 답도 같은 안내에 있습니다. 국세상담센터는 "보험금을 수령한 연도의 종합소득세 확정신고시까지 수정신고하는 경우에는 가산세가 면제됩니다"라고 안내하는데, 근거는 국세기본법 시행령 제28조 제1항 제3호로 보험금을 지급받은 과세기간에 대한 종합소득 과세표준 확정신고기한까지 수정신고하는 경우로 면제를 한정하고 있습니다. 앞의 예로 옮기면 2025년 의료비분을 2026년 귀속분 확정신고 기한(다음 해 5월)까지 수정신고하면 가산세가 면제된다는 뜻입니다. 다만 이 면제는 신고만으로 자동 적용되지 않고 같은 조 제2항에 따라 가산세 감면 신청서를 관할 세무서장에게 제출해야 받을 수 있습니다. 이 기한을 넘긴 뒤의 처리는 이 글에서 다루지 않습니다.

간소화 서비스가 이 계산을 대신 해 주지도 않습니다. 국세상담센터의 소득·세액공제 자료 조회 안내는 의료비 항목을 열면 의료비와 실손의료보험금이 각각 조회되고 의료비 금액은 병원이 제출한 내역 그대로여서 보험사에서 환급받은 금액이 차감되지 않은 금액이라고 밝히고 있습니다. 두 숫자가 나란히 있으니 시스템이 알아서 빼 줄 것처럼 보이지만 빼는 것은 근로자가 할 일입니다. 화면 이름은 개편으로 바뀔 수 있으니 "따로 조회되고 직접 빼야 한다"는 구조만 기억해 두면 됩니다.

보전받은 돈이라는 점에서 같이 걸리는 항목이 둘 더 있습니다. 국세청 「2025년 귀속 원천징수의무자를 위한 연말정산 안내」는 본인부담금상한제 사후환급금 수령액이 의료비 세액공제 대상이 아니라고 적습니다. 중점 확인사항에서는 사내근로복지기금이나 국민건강보험공단에서 보전받은 의료비를 제외했는지 확인하라고 요구합니다. 이 두 항목은 조문에 문구가 없고 국세청 안내에 근거가 있습니다.

계산 예시로 보는 공제세액

앞의 순서를 그대로 적용해 보겠습니다. 총급여 5,000만원인 근로자가 본인 의료비 200만원과 배우자 의료비 500만원을 지출했고 배우자 입원분에 대해 같은 해에 실손보험금 100만원을 받았다고 하겠습니다. 배우자는 기본공제대상자이고 65세 이상이 아니며 장애인·산정특례 등록자가 아닌 일반 성인이고, 미용·성형 비용은 없다고 두겠습니다. 이 전제가 필요한 까닭은 배우자가 제2호 대상에 들어가면 배우자 의료비가 3% 초과분과 700만원 한도를 따지는 제1호가 아니라 한도 없는 항목으로 분류되기 때문입니다.

먼저 3% 문턱을 구하면 5,000만원의 3%인 150만원입니다. 배우자 의료비 500만원에서 실손보험금 100만원을 빼면 400만원이 되고 여기서 문턱 150만원을 넘는 250만원이 제1호 공제대상금액입니다. 700만원 한도 안에 있으므로 그대로 들어갑니다. 제2호 계산에서는 제1호 의료비 400만원이 문턱 150만원보다 크므로 단서에 따른 미달액 차감이 없고 본인 의료비 200만원이 전액 대상이 됩니다. 두 금액을 합한 450만원에 15%를 곱하면 세액공제액은 67만 5,000원입니다.

단계	계산	금액
3% 문턱	5,000만원 × 3%	150만원
실손보험금 차감	배우자 500만원 − 100만원	400만원
제1호 공제대상	400만원 − 150만원 (700만원 한도 이내)	250만원
제2호 공제대상	본인 200만원, 미달액 차감 없음	200만원
공제대상금액 합계	250만원 + 200만원	450만원
세액공제액	450만원 × 15%	67만 5,000원

실손보험금 차감이 3% 문턱보다 먼저 온다. 순서를 바꾸면 금액이 달라진다.

여기서 실손보험금 100만원을 빼지 않았다면 제1호 공제대상금액이 350만원으로 잡히고 합계가 550만원이 되어 세액공제액이 82만 5,000원으로 나옵니다. 실제보다 15만원을 더 공제받은 것이 되므로 그만큼 뒤에 되돌려야 합니다. 반대로 뒤에서 볼 안경이나 산후조리원 비용을 빼먹으면 받을 수 있었던 공제를 놓칩니다. 두 방향의 실수가 같은 항목에서 함께 나옵니다.

안경·보청기·산후조리원, 놓치기 쉬운 항목

시행령 제118조의5 제1항이 의료비로 인정하는 항목은 병원비와 약값만이 아닙니다.

의료법 제3조의 의료기관에 지급한 진찰·치료·질병예방 비용 (제1호)
약사법 제2조의 의약품(한약 포함) 구입비용 — 치료·요양 목적일 때 (제2호)
장애인 보장구, 그리고 의사·치과의사·한의사 등의 처방에 따라 구입하거나 임차한 의료기기 비용 (제3호)
시력보정용 안경·콘택트렌즈, 기본공제대상자 1명당 연 50만원 이내 (제4호)
보청기 구입비용 (제5호)
노인장기요양보험법 장기요양급여의 실제 지출 본인부담금 (제6호)
장애인활동지원급여의 실제 지출 본인부담금 (제6호의2)
모자보건법상 산후조리원 비용, 출산 1회당 200만원 이내 (제7호)

안경은 1명당 한도이므로 네 식구가 각각 50만원씩 맞추면 200만원까지 의료비에 산입됩니다. 여기서 헷갈리지 말아야 할 것이 있습니다. 이 200만원은 돌려받는 세금이 아니라 의료비에 더해지는 금액입니다. 다른 의료비와 합쳐 3% 문턱을 넘긴 부분에 15%가 붙어야 실제 세액이 나옵니다. 안경과 콘택트렌즈는 조문이 시력보정용으로 한정하므로 그 목적에 해당하는지부터 확인해야 합니다(국세상담센터 연말정산 의료비 상담사례).

산후조리원 비용은 소득 요건이 없어졌습니다. 2024년 1월 1일 시행 판본까지는 제7호에 "해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하인 근로자가"라는 요건이 있었는데 2024년 2월 29일 공포된 개정 대통령령에서 이 요건이 삭제됐습니다. 그 개정 부칙 제10조(의료비 세액공제의 대상 확대에 관한 적용례)가 "이 영 시행일이 속하는 과세기간에 지출 또는 지급하는 비용부터 적용한다"고 정했으므로 2024년 과세기간 지출분부터 총급여와 무관하게 출산 1회당 200만원까지 들어갑니다. "2024년 3월부터"로 읽으면 틀립니다 — 적용례 때문에 2024년 1월 지출분도 대상입니다. 같은 개정으로 장애인활동지원급여 본인부담금(제6호의2)도 함께 들어왔습니다.

한도가 붙은 항목과 아예 빠지는 항목을 나눠 두면 빠뜨릴 자리가 줄어든다.

빠지는 항목도 근거가 갈립니다. 미용·성형수술 비용과 건강증진 의약품 구입비용은 시행령 제118조의5 제2항이 직접 제외합니다. 반면 외국 소재 의료기관에 지출한 비용과 간병인에게 지급한 비용은 조문에 제외 문구가 없습니다. 국세청 안내가 공제대상이 아니라고 밝히는 항목입니다. 근거의 층이 다르므로 조문을 찾아도 안 나온다고 해서 공제가 되는 것으로 읽으면 안 됩니다.

누구 의료비까지 되나, 언제 지출한 것까지 되나

앞에서 본 "나이와 소득의 제한을 받지 아니한다"는 문구가 모든 요건을 풀어 주는 것은 아닙니다. 풀리는 것은 나이와 소득 두 가지이고 기본공제대상자 판정에서 생계를 같이 해야 한다는 요건은 그대로 남습니다. 여기서 부모와 형제자매의 결과가 갈립니다.

소득세법 제53조 제3항은 직계존속이 주거 형편에 따라 별거하는 경우에도 생계를 같이 하는 사람으로 봅니다. 그래서 따로 사는 부모의 의료비를 근로자가 부담했다면 대상이 될 수 있습니다. 반면 형제자매에 대해서는 그런 규정이 없습니다. 국세청은 "주민등록표상 주소지에 같이 거주하면서 생계를 같이 하는 형제자매"의 의료비를 지출했다면 나이와 소득에 관계없이 공제받을 수 있다고 답합니다. 따로 사는 부모는 되지만 따로 사는 형제자매는 안 된다는 뜻입니다. 다만 취학·질병의 요양이나 근무상·사업상 형편으로 일시 퇴거한 경우는 생계를 같이 하는 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 이 경우 공제를 받으려면 소득세법 시행령 제114조 제2항에 따라 일시퇴거자 동거가족상황표에 증명서류를 첨부해 원천징수의무자 또는 납세지 관할세무서장에게 제출해야 합니다. 취학으로 일시 퇴거했다면 학교의 장이 발행하는 재학증명서, 질병의 요양이라면 의료기관의 장이 발행하는 요양증명서, 근무라면 근무처의 장이 발행하는 재직증명서가 첨부 대상입니다.

맞벌이 부부는 몰아주기가 되지 않습니다. 배우자 의료비는 지출한 근로자 본인이 공제받고 자녀 의료비는 국세청 안내대로 자녀에 대한 기본공제를 받는 사람이 지출한 경우에만 그 사람이 공제받습니다. 그래서 자녀 기본공제를 받지 않는 배우자의 카드로 자녀 병원비를 결제하면 양쪽 모두 공제받지 못하는 결과가 나옵니다. 자녀 기본공제를 누가 받을지 먼저 정하고 그 사람이 지출하도록 맞추는 편이 안전합니다.

지출 시기에도 선이 있습니다. 국세청은 근로제공기간에 지출한 의료비만 공제받을 수 있고 취업 전과 퇴직 후에 지출한 의료비는 공제받을 수 없다고 안내합니다. 다만 근로제공기간에는 휴직기간이 포함되므로 휴직 중에 쓴 의료비는 대상이 됩니다. 연중에 입사하거나 퇴사한 해에는 병원비 영수증의 날짜부터 확인해야 합니다.

표준세액공제 13만원과 비교할 때

특별소득공제·특별세액공제·월세액세액공제를 신청하지 않으면 표준세액공제 연 13만원이 적용됩니다(소득세법 제59조의4 제9항 제1호). 여기서 자주 나오는 단순화가 "의료비가 적으면 13만원 받는 게 낫다"인데 이 비교는 대상을 잘못 잡은 것입니다. 13만원과 견주는 것은 의료비 하나가 아니라 건강보험료·고용보험료·주택자금 같은 특별소득공제까지 포함한 특별공제 묶음 전체입니다.

다만 견줄 때 주의할 점이 있습니다. 특별소득공제는 과세표준을 줄이는 소득공제이고 표준세액공제는 산출세액에서 직접 빼는 세액공제이므로 두 공제의 금액을 그대로 견줄 수는 없습니다. 그래서 의료비가 3% 문턱에 미달한다고 해서 표준세액공제로 넘어가는 것이 유리하다고 보기 어렵고, 두 갈래를 견주려면 특별공제 항목을 전부 합산한 뒤 비교해야 합니다(국세상담센터 표준세액공제 안내).

정리

의료비 세액공제는 총급여액의 3%를 넘는 금액에 15%가 붙습니다. 미숙아·선천성이상아는 20%, 난임시술비는 30%이고 일반 의료비는 연 700만원 한도라 최대 105만원입니다.

본인·6세 이하·65세 이상·장애인·산정특례 등록자의 의료비는 700만원 한도가 없지만 3% 문턱은 그대로 걸립니다. 일반 의료비가 문턱에 미달하면 그 미달액을 한도 없는 의료비에서 뺍니다.

실손보험금은 간소화 자료에서 따로 조회되므로 근로자가 직접 빼야 하고, 받은 해가 아니라 그 병원비를 지출한 해에서 뺍니다. 안경 1명당 50만원과 산후조리원 출산 1회당 200만원은 챙기지 않으면 그대로 빠지는 항목입니다.

근거와 참고

국가법령정보센터 — 소득세법 (제59조의4·제53조·제20조, 법률 제21221호 2026-01-01 시행 기준 현행)
국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 (제118조의5·제216조의3, 대통령령 제36343호 2026-07-01 시행)
국가법령정보센터 — 소득세법 시행규칙 (제61조의4, 조문은 2018-03-21 전문개정 · 이용 판본은 2026-05-22 공포·시행)
국가법령정보센터 — 국세기본법 시행령 (제28조 제1항 제3호, 대통령령 제36125호 2026-02-27 시행)
국세청 — 「2025년 귀속 원천징수의무자를 위한 연말정산 안내」 (PDF)
국세청 — 의료비·보험료 세액공제 안내
국세상담센터 — 연말정산 의료비 상담사례
국세상담센터 — 소득·세액공제 자료 조회(실손의료보험금 별도 조회)
국세상담센터 — 표준세액공제

종합소득세 중간예납 11월 30일 납부, 추계신고 기준과 50만원 소액부징수

Wed, 09 Sep 2026 21:10:00 GMT

11월에 날아오는 종합소득세 중간예납 고지서가 350만원인데 다시 계산하면 150만원만 내도 되는 경우가 있습니다. 그 차액 200만원을 가르는 것은 11월 1일부터 30일까지 낼 수 있는 신고서 한 장입니다. 대상은 작년에 종합소득세를 낸 개인사업자와 프리랜서입니다. 고지서는 11월 1일부터 15일 사이에 발급되어 11월 30일까지 내야 합니다(소득세법 제65조 제1항, 법률 제21221호 2026-01-01 시행 기준 현행).

가장 자주 어긋나는 곳은 자격을 재는 방식입니다. 다시 계산해서 낼 수 있는 요건은 "중간예납추계액이 중간예납기준액의 100분의 30에 미달할 것"인데, 여기서 30%의 분모는 고지서에 찍힌 금액이 아니라 그 두 배인 중간예납기준액입니다. 분모를 고지세액으로 잡으면 자격이 있는데도 없다고 판정하고 그냥 내게 됩니다.

중간예납 제도 자체가 올해 바뀐 것은 아닙니다. 소득세법 제65조와 제77조의 중간예납 기본 구조(11월 고지·기준액의 2분의 1·30% 추계)는 2009년 12월 31일 전문개정 때 만들어졌고, 그 뒤 일부 항에 개정 이력이 있어도 이 구조는 그대로입니다. 다만 2026년에 확인할 것이 두 가지 있습니다. 하나는 11월 30일이라는 납부기한이고 다른 하나는 2026년 7월 1일부터 달라진 납부지연가산세 계산 방식입니다(국세기본법 제47조의4 제1항, 법률 제21212호 2026-07-01 시행). 11월 중간예납 고지분은 바뀐 계산을 정면으로 맞는 첫 고지분인데 정부 안내 문구 일부는 아직 옛 계산식으로 남아 있습니다.

중간예납기간은 상반기이고, 고지와 납부는 11월에 몰려 있다.

11월에 고지서가 오는 사람, 그리고 그 금액

중간예납은 그해 소득세의 일부를 11월에 미리 걷는 제도입니다. 중간예납기간은 1월 1일부터 6월 30일까지이고 세무서장이 11월 1일부터 11월 15일 사이에 납부고지서를 발급해 11월 30일까지 징수합니다(소득세법 제65조 제1항). 2026년 11월 30일은 월요일이라 국세기본법 제5조 제1항의 기한특례(공휴일·토요일이면 그다음 날로 밀리는 규정)에 걸리지 않습니다.

고지되는 금액은 중간예납기준액의 2분의 1이고, 1천원 미만 단수는 버립니다. 중간예납기준액은 직전 과세기간의 종합소득에 대한 소득세로서 납부하였거나 납부하여야 할 세액을 말하는데 구체적인 산식은 소득세법 제65조 제7항에 있습니다. 상반기에 실제로 얼마를 벌었는지와 무관하게, 작년 세금을 기준으로 절반이 그대로 나온다는 뜻입니다.

구분	항목	근거
더함	직전 과세기간의 중간예납세액	소득세법 제65조 제7항
더함	확정신고 자진납부세액	소득세법 제76조
더함	추가납부세액(가산세 포함)	소득세법 제85조
더함	기한후신고 납부세액	국세기본법 제45조의3
더함	추가자진납부세액	국세기본법 제46조
뺌	환급세액	소득세법 제85조

예를 들어 2025년 11월에 중간예납으로 300만원을 냈고 2026년 5월 확정신고 때 400만원을 자진납부했다면, 환급이나 추가납부가 없는 한 중간예납기준액은 700만원입니다. 고지서에는 그 절반인 350만원이 찍힙니다.

고지서가 안 오는 경우 — 제외 대상과 50만원

소득 종류만으로 걸러지는 경우가 먼저 있습니다. 소득세법 시행령 제123조(대통령령 제36343호, 2026-07-01 시행 기준 현행)가 정한 소득만 있으면 중간예납 대상이 아닙니다.

이자소득, 배당소득, 근로소득, 연금소득 또는 기타소득
사업소득 중 속기·타자 등 사무지원 서비스업에서 발생하는 소득
사업소득 중 소득세법 제82조에 따라 수시 부과하는 소득
분리과세 주택임대소득 — 임대사업자가 자주 헷갈리는 지점입니다
그 밖에 기획재정부령이 정하는 소득

여기에 더해 소득세법 제65조 제1항 괄호는 "해당 과세기간 개시일 현재 사업자가 아니면서 그 과세기간 중 신규로 사업을 시작한 자"를 제외합니다. 국세청 안내가 밝힌 제외 대상은 신규사업자, 6월 30일 이전 휴업·폐업자와 수시부과자, 이자·배당·근로·연금·기타소득만 있는 자, 납세조합 가입자, 부동산매매업자로서 매매차익 예정신고납부액이 중간예납기준액의 2분의 1을 넘는 자(소득세법 제65조 제10항), 그리고 중간예납세액이 50만원 미만인 자입니다.

주의할 점이 하나 있습니다. 국세청 안내 페이지는 2026년 9월 현재도 기준 연도가 2025년 중간예납 기준으로 적혀 있습니다("2024.12.31. 현재 사업자가 아닌 자", "2025.6.30. 이전 휴업·폐업"). 2026년 중간예납에 대입할 때는 각각 2025년 12월 31일과 2026년 6월 30일로 바꿔 읽어야 합니다.

기준액이 100만원에 닿는 순간 고지서가 나온다. 50만원 "미만"이지 "이하"가 아니다.

금액으로 걸러지는 경우가 소액부징수입니다. 중간예납세액이 50만원 미만이면 징수하지 않습니다(소득세법 제86조 제4호). 이 한도는 30만원이었다가 50만원으로 올랐습니다(법률 제18578호, 2022-01-01 시행). 아직 30만원으로 적힌 설명이 남아 있으니 연도를 확인하고 읽어야 합니다.

경계선은 "미만"이라는 말에서 갈립니다. 중간예납기준액이 100만원이면 세액은 정확히 50만원이라 50만원 미만이 아니므로 고지됩니다. 기준액이 99만 9,000원이면 절반이 499,500원이고 1천원 미만을 버려 499,000원이 되므로 고지되지 않습니다.

중간예납기준액	중간예납세액	고지 여부
100만원	50만원	고지됩니다
99만 9,000원	499,500원 → 버림 → 499,000원	고지되지 않습니다

상반기 벌이가 꺾였다면 — 30% 미달 추계신고

작년에는 잘 벌었는데 올해 상반기에 매출이 꺾인 경우, 작년 세금의 절반을 그대로 내는 것은 실제 소득과 맞지 않습니다. 이때 쓰는 것이 중간예납추계액 신고입니다. 중간예납추계액이 중간예납기준액의 100분의 30에 미달하면 11월 1일부터 11월 30일까지 신고할 수 있습니다(소득세법 제65조 제3항). 의무가 아니라 선택이고 신고하면 제65조 제1항에 따른 중간예납세액 결정은 없었던 것으로 봅니다(같은 조 제4항).

추계액 계산은 소득세법 제65조 제8항에 산식이 있습니다. 먼저 상반기 종합소득금액을 2배로 늘려 1년치로 환산한 뒤 이월결손금과 종합소득공제를 빼서 과세표준을 만듭니다. 여기에 기본세율을 곱해 산출세액을 구합니다. 그 산출세액을 2로 나눈 다음 감면세액·세액공제액, 토지등 매매차익 예정신고 산출세액, 수시부과세액, 원천징수세액을 빼면 추계액입니다.

과세표준	세율과 누진공제
1,400만원 이하	6%
5,000만원 이하	84만원 + 1,400만원 초과분의 15%
8,800만원 이하	624만원 + 5,000만원 초과분의 24%
1억 5,000만원 이하	1,536만원 + 8,800만원 초과분의 35%
3억원 이하	3,706만원 + 1억 5,000만원 초과분의 38%
5억원 이하	9,406만원 + 3억원 초과분의 40%
10억원 이하	1억 7,406만원 + 5억원 초과분의 42%
10억원 초과	3억 8,406만원 + 10억원 초과분의 45%

기본세율은 소득세법 제55조 제1항에 있습니다.

검산 — 기준액 700만원을 따라가 봅니다

앞에서 든 예를 이어 갑니다. 2025년 11월 중간예납 300만원과 2026년 5월 확정신고 자진납부 400만원으로 중간예납기준액이 700만원이고 고지서에는 350만원이 찍혔습니다. 환급세액·추가납부세액·기한후신고분은 없고 토지등 매매차익 예정신고도 없다고 하겠습니다. 2026년 상반기 종합소득금액은 1,570만원, 종합소득공제는 300만원, 이월결손금과 세액감면·세액공제·원천징수세액은 0이라고 두겠습니다.

과세표준은 1,570만원을 2배 한 3,140만원에서 종합소득공제 300만원을 뺀 2,840만원입니다. 산출세액은 84만원에 2,840만원에서 1,400만원을 뺀 1,440만원의 15%인 216만원을 더해 300만원입니다. 이 300만원을 2로 나누면 추계액은 150만원입니다.

30%의 분모는 고지서 금액이 아니라 그 두 배인 중간예납기준액이다.

여기서 갈립니다. 분모를 중간예납기준액 700만원으로 잡으면 30% 선은 210만원이고 추계액 150만원은 그 아래이므로 신고할 수 있습니다. 분모를 고지세액 350만원으로 잡으면 30% 선이 105만원이 되고 150만원은 그 위라서 자격이 없다고 판정하게 됩니다. 자격이 있는데 없다고 보고 고지서대로 내면 350만원과 150만원의 차이인 200만원을 더 내는 셈입니다.

30%의 분모를 무엇으로 잡느냐	30% 선	추계액 150만원의 판정
중간예납기준액 700만원 (조문대로)	210만원	210만원 미만이므로 신고할 수 있습니다
고지세액 350만원 (잘못 잡은 경우)	105만원	105만원을 넘어 자격 없다고 오판합니다

다만 이 결론은 위에 적은 전제가 그대로일 때의 것입니다. 상반기 소득금액이 더 크거나 원천징수세액이 이미 많이 잡혀 있으면 결과가 반대로 나올 수 있으니 숫자를 자기 것으로 바꿔 다시 계산해 보십시오.

추계액이 50만원 미만이어도 신고서는 내야 합니다

앞에서 중간예납세액이 50만원 미만이면 고지되지 않는다고 했는데, 추계신고를 하는 경우에는 사정이 다릅니다. 이미 고지 결정이 나 있는 상태라 신고서를 내야 그 고지가 취소됩니다. 국세청 안내에는 이렇게 적혀 있습니다.

즉 "낼 세금이 없으니 가만히 있으면 되겠지"가 아니라, 신고서를 내야 고지가 사라집니다. 제출 서류는 중간예납추계액신고서이고(소득세법 시행령 제125조 제1항), 국세청 안내 페이지는 제출 기한과 신고서 서식만 안내하고 제출 채널은 밝히지 않습니다. 제출 경로는 국세청 안내나 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.

신고에는 "할 수 있다"와 "하여야 한다"가 따로 있습니다. 위에서 본 30% 미달 신고는 소득세법 제65조 제3항의 임의 신고입니다. 반면 같은 조 제5항은 중간예납기준액이 없는 복식부기의무자가 중간예납기간에 사업소득이 있으면 추계액을 신고하여야 한다고 정하고 있습니다. 신고하지 않으면 소득세법 제80조를 준용해 조사·결정한다는 규정도 있습니다(시행령 제125조 제2항).

복식부기의무자인지는 직전 과세기간 수입금액으로 갈립니다. 소득세법 시행령 제208조 제5항 기준으로 업종에 따라 3억원, 1억 5,000만원, 7,500만원이 경계입니다. 자기 업종이 어느 칸인지에 따라 같은 매출이라도 의무가 달라지므로 여기부터는 자기 업종 기준을 먼저 확인해야 합니다.

1천만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다

중간예납으로 납부할 세액이 1천만원을 초과하면 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(소득세법 제77조). 조문이 "초과"라고 되어 있어서 정확히 1천만원이면 분납이 되지 않습니다. 나눌 수 있는 금액의 한도는 소득세법 시행령 제140조에 있습니다.

납부할 세액	분납할 수 있는 금액	예
1,000만원 이하	분납할 수 없습니다	정확히 1,000만원이면 해당하지 않습니다
1,000만원 초과 2,000만원 이하	1,000만원을 초과하는 금액	1,800만원이면 800만원
2,000만원 초과	그 세액의 100분의 50 이하	3,000만원이면 1,500만원까지

2026년분 분납기한이 며칠인지는 아직 국세청 발표가 없습니다. 법은 "납부기한이 지난 후 2개월 이내"라고만 정하고 있으므로 날짜는 고지 시점의 국세청 안내로 확인하는 편이 안전합니다.

11월 30일까지 전부 또는 일부를 내지 않으면 어떻게 되는지도 조문에 있습니다. 그중 제77조로 분할납부할 수 있었던 세액은 "납부의 고지가 없었던 것으로 보며", 세무서장이 다음 연도 1월 1일부터 1월 15일 사이에 그 금액에 대한 납부고지서를 다시 발급합니다(소득세법 제65조 제2항). 다만 이렇게 다시 고지되는 부분에 가산세가 어떻게 붙는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 분납 대상이라면 재고지 여부와 가산세를 함께 물어보시는 게 낫습니다.

안 냈을 때 붙는 것 — 2026년 7월부터 달라진 계산

지정납부기한까지 내지 않으면 납부지연가산세가 붙습니다. 계산 방식이 2026년 7월 1일부터 바뀌었고(국세기본법 제47조의4 제1항, 법률 제21212호 2025-12-23 공포·2026-07-01 시행), 2026년 11월 중간예납 고지분은 바뀐 계산을 처음부터 적용받습니다.

항목	계산	근거
정액분	미납세액 × 100분의 3	국세기본법 제47조의4 제1항 제3호
이자분	미납세액 × 지난 개월 수 × 월 1만분의 67(0.67%)	국세기본법 시행령 제27조의4 제2항 (대통령령 제36125호, 법 시행일 2026-07-01부터 적용)
이자분 제외	고지서별·세목별 세액이 150만원 미만이면 이자분과 독촉 비용분 가산세 없음	같은 조 제8항
기간 상한	지정납부기한 다음 날부터 납부일까지 5년을 넘으면 5년으로 봄(국세징수법 제13조에 따라 연장한 기간은 제외)	같은 조 제7항

방향을 반대로 읽기 쉬운 대목입니다. 종전에는 하루 10만분의 22, 즉 0.022%를 일 단위로 계산했습니다(국세기본법 시행령 제27조의4 제1항, 대통령령 제36125호 2026-02-27 공포). 이 일할 규정은 지금도 살아 있고 법정납부기한 다음 날부터 납부고지일 전날까지의 구간에 적용됩니다. 바뀐 것은 고지 이후 구간으로, 여기가 완전히 지난 개월 수에 월 0.67%를 곱하는 방식이 되었습니다. 0.022%를 30일 곱하면 0.66%, 31일 곱하면 0.682%이므로 월 0.67%는 수준이 비슷합니다. 달라진 것은 한 달을 채우지 못한 기간에는 이자분이 붙지 않는다는 점입니다. 가산세율이 올랐다고 읽으면 정반대가 됩니다.

숫자로 보면 이렇습니다. 지정납부기한이 2026년 11월 30일인 350만원 고지서를 2027년 3월 15일에 냈다면, 정액분은 350만원의 3%인 105,000원입니다. 이자분은 2026년 12월 1일부터 2027년 3월 14일까지 기간에서 완전히 지난 개월 수 3개월을 세어 350만원 × 3 × 67/10,000 = 70,350원이고 합계는 175,350원입니다. 같은 조건이라도 고지서가 100만원이었다면 150만원 미만이라 이자분이 적용되지 않아 30,000원만 붙습니다. 다만 한 달을 채우지 못한 기간을 어떻게 세는지에 관한 세부 규칙은 조문과 시행령에서 확인하지 못했으므로, 위 3개월은 완전히 지난 달만 센 것으로 읽어 주시기 바랍니다.

정책브리핑 안내 문구도 그대로 대입하면 안 됩니다. 2025년 11월 6일 자 국세청 보도 기반 안내는 지금도 "3% + 1일당 0.022%"로 설명하고 있는데, 그 문구는 2025년 기준으로는 맞았습니다. 2026년 11월 고지분에는 위 표대로 적용됩니다.

낼 형편이 안 되는 경우에는 납부기한 연장이라는 통로가 있습니다. 재난 등의 사유가 있으면 신청 또는 직권으로 9개월 이내에서 연장할 수 있고 6개월을 넘기면 시작 후 6개월이 지난 날부터 3개월 이내에 균등 분납하게 됩니다(국세징수법 제13조, 법률 제21713호 2026-06-02 시행 · 국세징수법 시행령 제12조, 대통령령 제36126호 2026-02-27 시행). 재난 및 안전관리 기본법 제60조에 따라 선포된 후 2년이 지나지 않은 특별재난지역의 사업장 등에는 연장 기간 2년 이내의 특례가 있습니다(국세징수법 시행령 제12조 제2항). 만료일 10일 전까지 신청했는데 10일 안에 통지가 없으면 신청일부터 10일이 되는 날 승인한 것으로 봅니다(국세징수법 제13조 제5항).

150만원이 이자분이 붙느냐 마느냐를 가르는 경계다.

정리

작년에 종합소득세를 낸 사업자라면 11월 1일부터 15일 사이에 중간예납 고지서가 나오고 금액은 중간예납기준액의 절반이며 납부기한은 11월 30일입니다.

상반기 소득으로 다시 계산한 추계액이 중간예납기준액의 30%에 미달하면 11월 1일부터 30일까지 신고할 수 있습니다. 30%의 분모는 고지서 금액이 아니라 그 두 배인 중간예납기준액이고 추계액이 50만원 미만이어도 신고서를 내야 고지가 취소됩니다.

세액이 1천만원을 초과하면 분납할 수 있고, 내지 않으면 3%에 월 0.67%가 붙습니다. 고지서별 세액이 150만원 미만이면 월 이자분은 붙지 않습니다.

근거와 참고

국가법령정보센터 — 소득세법 (제65조·제77조·제86조·제55조, 법률 제21221호 2026-01-01 시행 기준 현행)
국가법령정보센터 — 국세기본법 (제47조의4, 법률 제21212호 2026-07-01 시행)
국세청 — 종합소득세 중간예납 안내
국세청 — 중간예납세액의 고지
국세청 — 중간예납 추계액 신고 안내
정책브리핑 — 11월은 종합소득세 중간예납의 달 (국세청, 2025-11-06)

전세보증금반환보증 가입 거절 조건, 10월부터 임대인 대위변제 이력 공유

Tue, 08 Sep 2026 20:40:00 GMT

보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금이 2025년 한 해 1조7,935억원입니다(HUG 자료, 2026년 5월 발표). 2026년 10월 1일부터는 그 이력을 보증기관 세 곳이 함께 보게 된다고 보도됐습니다. HUG 주택도시보증공사·한국주택금융공사(HF)·SGI서울보증인데, 한 곳에서 보증금을 물어준 이력이 남은 집주인이면 다른 두 곳에서도 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있다는 뜻입니다.

전세보증금반환보증은 세입자가 가입하는 상품인데 거절 여부는 집주인 쪽 사정으로 갈립니다. 대위변제는 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 보증금을 돌려준 뒤 그 돈을 집주인에게 청구하는 절차를 말합니다.

다만 순서를 정확히 볼 필요가 있습니다. 근거 법령은 2026년 2월 3일에 이미 바뀌었고 10월 1일은 보증기관들이 그 조항을 실제로 쓰기 시작하는 시점으로 보도된 날짜입니다. 그리고 공유 대상은 그 2월 3일 이후 발생분이라고 보도됐습니다. 과거 이력이 전부 드러나는 것은 아닙니다.

10월부터 전세보증금반환보증 가입이 막히는 집주인이 생깁니다

날짜가 세 개인데 근거의 무게가 서로 다릅니다. 법령 원문으로 확인되는 것과 언론 보도만 있는 것을 먼저 갈라 두겠습니다.

시점	무엇이	근거 수준
2026년 2월 3일	동의 없이 임대인 미반환 정보를 주고받을 수 있는 근거 조항 신설	신용정보법 시행령 제28조 제11항 제4호(대통령령 제36074호) — 법령 원문·금융위원회 보도자료
2026년 9월 21일	안심전세앱 「임대인 정보조회」에서 보증 금지 여부 확인	언론 보도. 국토교통부·HUG 공지는 확인되지 않음
2026년 10월 1일	HUG·HF·SGI서울보증이 한국신용정보원에 정보를 모아 공유	언론 보도. 금융위원회·기관의 공식 발표는 확인되지 않음

법은 2월 3일에 바뀌었고, 10월 1일은 그 법을 쓰기 시작한다고 보도된 날짜다.

보증기관이 물어준 돈 자체는 줄어드는 흐름입니다. HUG 자료(2026년 5월 발표)로 2026년 1~4월 보증사고는 2,693억원(1,450건)이고 전년 동기 5,743억원(2,994건)보다 금액 기준 53.1%, 건수는 51.6% 줄었습니다. 같은 기간 대위변제액은 3,061억원(1,661건)입니다. 사고가 난 시점과 보증금을 실제로 물어준 시점이 달라 두 숫자는 시차를 두고 움직입니다.

연간으로 보면 2025년 대위변제액 1조7,935억원은 2024년 3조9,948억원(1만8,553건)보다 약 55% 작습니다(감소율은 두 금액으로 계산한 값). 같은 자료로 올해 1~4월 채권회수액 4,701억원이 대위변제액을 앞질렀는데, HUG 의 전세보증 사고가 처음 발생한 2015년 이후 이것이 처음이라고 보도됐습니다. 이번 정보 공유는 금융위원회가 2025년 2월 27일 발표한 「'25년도 가계부채 관리방안」의 후속 조치로 보도됐습니다.

원래도 "보증 금지 대상자"는 가입할 수 없었습니다

10월 1일에 없던 요건이 새로 생기는 것은 아닙니다. 임대인이 보증 금지 대상자면 가입이 제한됩니다. 달라지는 것은 그 명단을 기관 세 곳이 함께 본다는 점입니다.

요건	기준	시점과 출처
임대인이 보증 금지 대상자가 아닐 것	필수 조건	주택도시기금법 제26조 제3항 — 구체적 사유는 정관에 위임(2026-06-02 시행)
담보인정비율(전세가율)	주택가격의 90% 이하	신규 계약 2023년 5월 1일 적용, 갱신 계약은 2023년 12월 말까지 100% 기준(국토교통부 2023-02-02 보도)
보증 대상 전세보증금 한도	수도권 7억원, 그 외 지역 5억원	2025년 3월 국토교통부 안내 기준. 법령이 아니라 시행일이 없습니다

보증금 한도는 법령에 적힌 값이 아니라 국토교통부 안내 기준이므로 계약 시점에 다시 확인해야 합니다. 보증부 월세라면 월 차임을 전월세전환율로 환산해 보증금에 합산합니다.

이 보증의 근거는 주택도시기금법 제26조입니다(법률 제21738호, 2026-06-02 시행). 같은 조 제1항 제2호가 전세보증금반환보증을 HUG 의 보증업무로 열거하고 같은 법 시행령 제21조 제1항 제3호의2가 이를 "임대차계약 또는 전세계약의 종료에 따른 보증금의 반환을 책임지는 보증"으로 정의합니다(대통령령 제35947호, 2026-01-02 시행). 그리고 같은 조 제3항은 해당 주택의 담보인정비율 등 정관으로 정하는 보증 가입이 제한되는 사유에 해당하면 보증하지 않을 수 있다고 정합니다.

법이 위임한 곳이 정관이라는 점이 중요합니다. 구체적인 보증 금지 사유는 법령 원문에 없고 기관의 정관·보증규정에 있습니다. 그래서 대위변제 몇 건, 또는 얼마 이상이면 보증 금지 대상이 되는지는 어느 출처에도 나와 있지 않습니다.

담보인정비율은 이렇게 계산합니다

전세가율 상한은 주택가격의 90%입니다. 신규 계약은 2023년 5월 1일부터 적용됐고 갱신 계약은 2023년 12월 말까지 100% 기준이 유지된다고 보도됐습니다(국토교통부 2023-02-02 발표). 그 뒤 갱신 계약에 90%가 적용됐을 것으로 보이지만 정확한 적용일은 이 보도만으로 확인되지 않습니다. 주택가격이 3억원인 집이면 이렇게 됩니다.

주택가격 3억원 × 90% = 2억 7,000만원

등기부에 선순위채권이 잡혀 있으면 보증으로 받을 수 있는 금액은 그만큼 줄어드는 구조입니다. 다만 차감 방식의 구체적 산식과 주택가격을 어떤 값으로 잡는지는 HUG 보증규정 원문으로 확인하지 못했습니다. 선순위채권이 있는 집이라면 계약 전에 HUG 에 직접 확인하는 편이 안전합니다.

10월에 새로 생기는 요건은 없다. 넓어지는 것은 임대인 정보의 공유 범위다.

법은 2월 3일에 이미 바뀌었습니다 — 동의 없이 이력을 모을 근거

개인신용정보는 원칙적으로 본인 동의를 받아야 남에게 줄 수 있습니다. 신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 제32조 제1항부터 제5항까지가 그 동의 규정이고 같은 조 제6항은 동의 없이 제공할 수 있는 경우를 열거합니다(2026-08-13 시행).

그 대통령령이 2026년 2월 3일에 바뀌었습니다. 같은 법 시행령 제28조 제11항에 제4호가 신설됐습니다(대통령령 제36074호, 2026-02-03 공포·시행).

이 한 호가 이번 조치의 법적 근거 전부입니다. 임대인의 동의를 받지 않고도 보증금 미반환 이력을 종합신용정보집중기관에 모으고 그곳에서 받아볼 수 있게 된 것입니다. 개정안은 2026년 1월 27일 국무회의를 통과했습니다(금융위원회).

보증기관 세 곳이 모두 이 구조 안에 들어옵니다. 시행령이 말하는 종합신용정보집중기관은 대통령령이 정한 금융기관 전체로부터 신용정보를 모으는 기관이고(같은 법 제25조 제2항 제1호), 그 금융기관 목록은 같은 법 시행령 제21조 제2항에 있습니다. 보도에서는 정보가 모이는 곳을 한국신용정보원으로 지목했습니다.

기관	목록에 드는 근거
HUG 주택도시보증공사	신용정보법 시행령 제21조 제2항 제11호에 직접 열거
SGI서울보증	보험업법에 따른 보험회사로서 같은 항이 인용한 금융기관 목록에 포함
HF 한국주택금융공사	한국주택금융공사법에 따른 공사로서 같은 목록에 포함

등록되는 정보의 성격도 이미 정해져 있습니다. 금융위원회 신용정보업감독규정 별표 6 「신용정보 등록 및 이용기준」은 "대위변제, 대지급 발생 현황"을 신용도판단정보로 등록하도록 정하고 있습니다(금융위원회고시 제2026-37호, 2026-08-13 발령·시행). 대출금 등의 연체 현황과 같은 칸에 놓인 항목입니다.

동의는 필요 없지만 통지는 필요합니다. 같은 법 제32조 제7항이 이 부분을 정합니다.

불가피한 사유가 있으면 인터넷 홈페이지 게재 같은 방법으로 사후에 알리거나 공시할 수 있습니다. 임대인이 전혀 모르는 사이에 등록되는 구조는 아닙니다.

동의 예외는 법에, 구체적인 경우는 시행령에 있다. 2026년 2월 3일에 늘어난 것은 시행령 한 호다.

10월 1일에 실제로 바뀌는 것과, 소급되지 않는다는 것

먼저 근거의 무게를 밝혀 둡니다. 10월 1일 시행과 9월 21일 앱 조회라는 날짜는 2026년 9월 7일 언론 보도에서 나온 것입니다. 금융위원회·국토교통부·한국신용정보원·HUG 어디에서도 같은 내용의 공식 발표는 확인되지 않았습니다. 보증 3사가 공동으로 발표한 것으로 보도됐다는 정도로 읽는 편이 정확합니다. 시행령 신설만 금융위원회 보도자료와 법령 원문으로 확인됩니다.

그리고 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 공유 대상은 2026년 2월 3일 개정 시행령 시행 이후 발생한 미반환 임대인 정보라고 보도됐습니다. 다만 시행령 부칙(대통령령 제36074호)에는 "이 영은 공포한 날부터 시행한다"는 시행일 규정만 있고 적용례가 따로 없어 이 범위는 시행일 이후에 적용한다는 일반 원칙에 따른 것으로 보입니다.

기준일이 대위변제가 발생한 날인지 정보가 등록된 날인지는 어느 출처에도 나와 있지 않습니다. 2025년에 보증사고가 났는데 대위변제는 2026년에 이뤄진 경우가 여기서 갈리는데, 그 이상은 확인되지 않았습니다.

앱에 이력이 없다고 안전한 임대인이라는 뜻은 아닙니다. 2026년 2월 3일 이전에 난 사고는 보이지 않을 수 있습니다. 조회 결과가 깨끗하다는 것은 사고 이력이 없다는 증명이 아니라, 공유 대상 기간에 등록된 것이 없다는 의미에 가깝습니다. 그래서 앱 하나로 판단을 끝내면 안 됩니다.

계약 전에 확인하는 순서

안심전세앱의 「임대인 정보조회」 메뉴는 새로 생기는 것이 아닙니다. 2025년 5월 27일부터 있었습니다(국토교통부 2025년 5월 26일 안내). 이 메뉴가 제공하던 항목은 HUG 전세금반환보증 가입주택 보유 건수, 보증 금지 대상 여부, 최근 3년 동안 대위변제 발생 건수입니다. 보도에 따르면 2026년 9월 21일부터 여기서 보증 금지 여부를 확인할 수 있습니다.

조회에는 제약이 둘 붙습니다. 신청인당 월 3회로 제한되고 임대인 정보 제공까지 최대 7일이 걸립니다. 계약서에 서명하기 직전에 신청하면 결과가 늦게 옵니다. 집을 보러 다니기 시작할 때 신청해 두는 편이 낫습니다. 국토교통부는 별도로 앱에 57종 정보를 연계해 위험도를 안전·주의·위험으로 표시할 계획이라고 밝혔습니다(2026년 6월 18일). 이 계획이 9월 21일 보증 금지 여부 조회와 같은 사업인지는 확인되지 않았습니다.

가입 가능 여부는 임대인 쪽 사유와 주택 쪽 조건이 함께 걸립니다. 앱 조회 결과와 등기부등본의 선순위채권을 같이 봐야 하고 보증금이 주택가격의 90% 안에 들어오는지도 계산해 둬야 합니다.

이름이 비슷한 다른 보증과 구분해 두는 편이 좋습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항은 등록 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다고 정하는데(법률 제21065호, 2025-10-01 시행), 이것은 집주인이 가입하는 별개 상품입니다. 이번 글의 전세보증금반환보증은 세입자가 가입합니다. 이번 정보 공유가 임대사업자의 임대보증금보증 심사에도 적용되는지는 확인되지 않았습니다.

가입이 거절되면 사유를 두 갈래로 나눠 봐야 합니다. 주택 쪽 사유, 즉 담보인정비율이나 보증금 한도에 걸린 것이라면 보증금 조건을 다시 협의할 여지가 있습니다. 임대인 쪽 사유라면 세입자가 바꿀 수 있는 것이 없으므로 계약을 진행할지부터 다시 판단해야 합니다.

앱 조회는 월 3회, 결과는 최대 7일. 계약 직전에 신청하면 늦다.

근거와 참고

신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 시행령 — 제28조 제11항 제4호(대통령령 제36074호, 2026-02-03 신설), 제21조 제2항
신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률 — 제32조 제6항·제7항, 제25조
주택도시기금법 — 제26조
민간임대주택에 관한 특별법 — 제49조 제1항
금융위원회 — 신용정보업감독규정 별표 6 「신용정보 등록 및 이용기준」(금융위원회고시 제2026-37호, 2026-08-13 발령·시행)
금융위원회 — 신용정보법 시행령 개정안 국무회의 의결(2026-01-27)
금융위원회 — 「'25년도 가계부채 관리방안」 발표(2025-02-27)
국토교통부 — 전세계약 전부터 임대인 동의 없이도 정보 확인 가능(2025-05-26)
국토교통부 — 전세보증금반환보증보험에 가입하려면?(2025-03-06)
국토교통부 — 보증보험 전세가율 90%로 낮춘다(2023-02-02)
국토교통부 — 안심전세앱 9월 서비스(2026-06-18)
파이낸셜뉴스 — HUG 보증사고·채권회수액 골든크로스(2026-05-24)
헤럴드경제 — HUG·HF·SGI 임대인 정보 공유(2026-09-07)

자동차세 연납 신청기간 9월 16~30일, 공제율 5%와 실제 할인 1.25%

Tue, 08 Sep 2026 02:10:00 GMT

9월 16일부터 30일 사이에 자동차세를 미리 내면, 연세액 400,000원인 2,000cc 비영업용 승용차 기준으로 6,500원이 줄어듭니다. 자동차세 5,000원에 지방교육세 1,500원을 더한 금액입니다. 12월에 정기분으로 260,000원을 낼 것이 9월에 253,500원이 되는 셈입니다.

흔히 "연납하면 5% 할인"으로 알려져 있는데, 9월에 신청하는 경우 연세액에서 실제로 깎이는 비율은 1.25% 입니다. 5%는 할인율이 아니라 지방세법 시행령 제125조 제6항이 정한 이자율이고(2025년 1월 1일 시행), 여기에 "얼마나 미리 냈는지"를 곱해야 공제액이 나오기 때문입니다.

연납은 의무가 아닙니다. 신청하지 않아도 12월에 정기분 고지서가 그대로 오고 신청을 안 했다고 가산세가 붙지도 않습니다. 그러니 6,500원을 놓치는 것을 큰 사고로 볼 이유는 없습니다. 다만 인터넷에는 아직 "2025년부터 공제율이 3%"라고 적힌 글이 남아 있는데, 그 예정은 2024년 12월 31일 개정으로 사라졌습니다.

신청이 늦을수록 앞당겨 내는 기간이 짧아져 공제율도 함께 내려간다.

결론부터

연납 신청 창구는 1년에 네 번입니다. 지방세법 제128조 제3항(2026년 1월 1일 시행, 2025년 12월 31일 공포 법률 제21308호)이 1월 16~~31일, 3월 16~~31일, 6월 16~~30일, 9월 16~~30일 네 구간을 두고 있고 뒤로 갈수록 공제율이 낮아집니다. 남은 기간이 짧을수록 앞당겨 내는 기간도 짧기 때문입니다.

신청 기간	공제액 계산 구조	연세액 대비 공제율
1월 16~31일	연세액 × 334/365 × 5%	약 4.58%
3월 16~31일	연세액 × 275/365 × 5%	약 3.76%
6월 16~30일	제2기분 세액 × 5%	약 2.5%
9월 16~30일	제2기분 세액 × 92/184 × 5%	1.25%

공제율은 계산값이라 소수점 아래가 붙습니다. 1월분은 334를 365로 나눈 뒤 5%를 곱한 값이라 정확히는 4.575%이고, 안내 자료에 따라 반올림 자릿수가 다르게 보일 수 있어 여기서는 "약"을 붙여 둡니다. 9월분 1.25%만 92를 184로 나눈 값이 정확히 절반이라 어림이 아닙니다.

9월분이 유독 낮은 이유는 계산 대상 자체가 다르기 때문입니다. 1월·3월은 연세액 전체를 놓고 계산하지만 9월은 제2기분만 대상이고 거기에 다시 92일을 184일로 나눈 값을 곱합니다. 1기분(1~6월분)은 이미 6월에 냈고 9월에 앞당겨 내는 것은 12월 납기의 제2기분뿐이기 때문입니다.

연세액 400,000원인 2,000cc 승용차	9월 연납	12월 정기분
자동차세	195,000원	200,000원
지방교육세	58,500원	60,000원
합계	253,500원	260,000원

지방교육세가 따로 공제되는 것은 아닙니다. 지방세법 제151조 제1항 제7호가 지방교육세를 "납부하여야 할 자동차세액"의 100분의 30으로 정하고 있어서 자동차세가 5,000원 줄면 그 30%인 1,500원이 따라 줄어드는 구조입니다.

5%는 할인율이 아니라 이자율입니다

조문에 "할인"이라는 말은 나오지 않습니다. 시행령이 정하는 것은 이자율뿐입니다.

이 5%에 무엇을 곱하는지는 지방세법 제128조 제3항이 시기마다 다르게 정해 두었습니다. 1월과 3월은 연세액 × (납부기한 다음 날부터 12월 31일까지의 일수 ÷ 365, 윤년은 366) × 이자율, 6월은 제2기분 세액 × 이자율, 9월은 제2기분 세액 × (일수 ÷ 184) × 이자율입니다. 공제 한도는 "100분의 10의 범위에서"로 조문에 적혀 있습니다.

9월에 앞당겨 내는 것은 12월 납기의 제2기분뿐이고, 공제가 붙는 구간은 10월 1일부터 12월 31일까지 92일이다.

2,000cc 승용차의 9월 연납 계산

연세액 = 2,000cc × 200원 = 400,000원 (지방세법 제127조 제1항 제1호, 2019년 1월 1일 시행 이후 문언 동일. 비영업용 승용차는 1,000cc 이하 80원, 1,600cc 이하 140원, 1,600cc 초과 200원)
제2기분 세액 = 400,000원 ÷ 2 = 200,000원
9월 공제액 = 200,000원 × (92 ÷ 184) × 5% = 5,000원 (92일은 10월 1일부터 12월 31일까지, 184일은 7월 1일부터 12월 31일까지)
자동차세 납부액 = 200,000원 − 5,000원 = 195,000원
지방교육세 = 195,000원 × 30% = 58,500원 (제151조 제1항 제7호, 2019년 1월 1일 시행 이후 문언 동일)
9월에 내는 총액 = 253,500원

12월에 정기분으로 낼 경우는 자동차세 200,000원에 지방교육세 60,000원을 더해 260,000원입니다. 차이는 6,500원이고 연세액 400,000원 대비로도 1.25%입니다.

같은 차를 1월에 연납했다면 공제액은 400,000원 × (334 ÷ 365) × 5% = 18,301원입니다. 334일은 2월 1일부터 12월 31일까지이고 2026년은 평년입니다. 지방교육세까지 더하면 23,791원이 줄어드니, 9월 연납의 6,500원과는 17,291원 차이가 납니다. 늦게 신청할수록 금액이 줄어드는 것이지 없어지는 것은 아닙니다.

지방세에는 원 단위 절사 규칙이 적용될 수 있는데, 이 글에서는 그 기준까지 확인하지 못했습니다. 위 예시의 끝자리가 실제 고지·납부액과 몇 원 다를 수 있으니 최종 금액은 조회 화면에서 확인하시기 바랍니다.

2025년부터 3%가 될 뻔했습니다

지금 시행령 제125조 제6항은 "각각 100분의 5"라는 한 줄이지만 2024년 12월 31일 개정 전에는 연도별 표였습니다. 2020년 12월 31일에 신설된 그 표는 이자율을 해마다 내리도록 짜여 있었습니다.

적용 시기	개정 전 시행령이 정해 둔 이자율
2021년·2022년	100분의 10
2023년	100분의 7
2024년	100분의 5
2025년 이후	100분의 3

2024년 12월 31일 개정으로 이 표가 통째로 삭제되고 "각각 100분의 5" 고정으로 바뀌었습니다(2025년 1월 1일 시행). 2025년부터 3%로 떨어질 예정이던 것이 5%에서 멈춰 선 것입니다. 행정안전부도 보도자료 「2025년 자동차세 연납 할인율 5% 혜택 유지!」(2025년 1월 13일)로 같은 내용을 밝혔습니다.

2025년부터 3퍼센트로 내려갈 예정이던 연도별 표가 통째로 삭제되고 5퍼센트 고정으로 바뀌었다.

조문이 바뀐 것이 아니라 바뀔 예정이 없어진 경우라, 옛 표를 그대로 옮겨 적은 글은 지금도 3%라고 말합니다. 인터넷에 그런 글이 아직 돌아다니는 이유입니다. 어느 쪽이 맞는지는 시행령 제125조 제6항의 현행 조문을 열어 보면 30초 만에 확인됩니다.

오래된 차는 계산이 한 번 더 갈립니다

차령 3년 이상인 비영업용 승용차는 세액이 한 번 더 줄어듭니다. 제127조 제1항 제2호가 각 기분세액 = A/2 − (A/2 × 5/100)(n−2) 라는 식을 두고 있는데, A는 연세액이고 n은 차령입니다. n은 2 이상 12 이하로 보며 차령 12년을 넘으면 12년으로 봅니다. 결국 차령 3년째부터 매년 5%씩, 최대 50%까지 경감됩니다.

차령 감경이 먼저 적용되고, 연납 공제는 이미 줄어든 세액에 붙는다.

앞의 2,000cc 승용차가 차령 5년이라면 각 기분세액은 200,000원 − (200,000원 × 5% × 3) = 170,000원이 되고 그 해 연세액은 340,000원입니다. 9월 공제액은 170,000원 × (92 ÷ 184) × 5% = 4,250원이므로 자동차세는 165,750원, 지방교육세는 49,725원, 합계 215,475원을 냅니다. 12월 정기분으로 내면 170,000원에 51,000원을 더한 221,000원이니 차이는 5,525원입니다.

순서를 뒤집으면 안 됩니다. 차령 감경이 먼저 적용돼 기분세액 자체가 내려가고 연납 공제는 그렇게 줄어든 세액에 붙습니다. 그래서 오래된 차일수록 연납으로 아끼는 절대 금액도 함께 줄어듭니다.

신청 방법과 놓치기 쉬운 것

신청은 위택스(wetax.go.kr)와 스마트위택스 앱에서 [신청] → [연세액 납부] → [자동차세] 순서로 하고 서울시 차량은 이택스(etax.seoul.go.kr)를 씁니다. 시·군·구청 세무부서나 읍·면·동 행정복지센터에서도 접수합니다.

연납은 고지가 아니라 신고납부입니다. 시행령 제125조 제2항이 "신고납부하여야 한다"고 정합니다. 신청만 해 두고 기간 안에 내지 않으면 공제도 없습니다. 연납분은 자동이체가 되지 않는다는 지방자치단체 안내가 있으니 직접 납부해야 합니다.
위택스 지방세 일정 안내의 9월 16~30일 칸에는 재산세만 있습니다. 연납이 고지가 아니라 신고납부라서 일정표에 안 들어간 것이지, 9월 창구가 없다는 뜻이 아닙니다.
연세액이 10만원 안팎으로 작은 차는 대상이 아닐 수 있습니다. 제128조 제4항에 따라 6월에 한 해분이 전액 부과됐을 수 있습니다. 법 조문은 "10만원 이하", 일부 안내는 "10만원 미만"으로 표현이 갈리므로 위택스에서 조회해 확인하는 편이 확실합니다.
다음 해에 저절로 납부서가 온다고 보기는 어렵습니다. 시행령 제125조 제2항 후단은 연납한 사람에게 "그 다음 연도의 1월 중에" 연세액 납부서를 "송달할 수 있다"고만 정합니다. 재량 규정이고 1월 연납분에 대한 이야기입니다.
연납한 뒤 차를 팔거나 말소하면 일할 계산해 정산됩니다 (제128조 제5항, 2026년 1월 1일 시행). 미리 냈다고 그 돈이 묶이는 구조는 아닙니다.

2026년 추석 연휴가 9월 24일(목)부터 27일(일)까지로 신청 기간 한가운데 있습니다. 그 나흘은 방문이나 전화 신청이 사실상 어렵습니다. 다만 9월 30일이 수요일이라 기한 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

기한이 옮겨진 전례는 있습니다. 2026년 1월 연납은 신청·납부기한이 2월 4일(수)까지 연장됐고(행정안전부 보도자료, 2026년 1월 29일 등록), 6월 정기분과 연납은 전남광주통합특별시 출범 등 행정 체제 개편을 시스템에 반영하기 위한 6월 말 위택스 서비스 일시 중단으로 7월 3일까지 연장됐습니다(뉴스1 보도, 2026년 6월 15일). 근거는 지방세기본법 제24조의 기한의 특례입니다. 9월 창구에 대해 같은 조정이 있는지는 확인하지 못했으니, 마감이 가까우면 위택스 공지를 한 번 보시는 편이 안전합니다.

정리

세 줄로 줄이면 이렇습니다.

9월 16~30일 연납의 공제율은 연세액의 1.25%입니다. 연세액 400,000원인 2,000cc 승용차는 지방교육세까지 6,500원이 줄어듭니다.
5%는 할인율이 아니라 이자율이고 여기에 앞당겨 낸 기간을 곱합니다. 1월 약 4.58%, 3월 약 3.76%, 6월 약 2.5%, 9월 1.25%로 갈립니다.
2025년부터 3%로 낮아질 예정이던 연도별 표는 2024년 12월 31일 개정으로 삭제됐습니다. 지금 조문에 적힌 값은 5%입니다.

근거와 참고

지방세법 제127조 — 자동차세 세율과 차령별 경감식 (2019년 1월 1일 시행, 이후 문언 동일)
지방세법 제128조 — 납기, 연세액 신고납부 창구 네 곳과 공제액 계산식, 양도·말소 시 일할 계산해 신고납부 (2026년 1월 1일 시행, 2025년 12월 31일 공포 법률 제21308호)
지방세법 시행령 제125조 — 연세액 신고납부 절차와 이자율 100분의 5 (2025년 1월 1일 시행, 2024년 12월 31일 개정)
지방세법 제151조 — 지방교육세 과세표준과 세율, 자동차세액의 100분의 30 (2019년 1월 1일 시행, 이후 문언 동일)
지방세법 제152조 — 지방교육세를 자동차세와 함께 부과·징수
지방세기본법 제24조 — 기한의 특례
행정안전부 보도자료 「2025년 자동차세 연납 할인율 5% 혜택 유지!」 (2025년 1월 13일)
행정안전부 보도자료 — 자동차세 연납 2월 4일 마감 (2026년 1월 29일 등록)
뉴스1 — 위택스 멈춘다…자동차세 납부 6월 30일→7월 3일까지 연장 (2026년 6월 15일, 행안부 발표 보도)
위택스 wetax.go.kr — 연세액 신고납부 신청. 서울시 차량은 이택스 etax.seoul.go.kr

중개보수 요율표, 5억 매매 상한 200만원 계산법

Mon, 07 Sep 2026 20:40:00 GMT

공인중개사를 통해 5억원에 집을 사고팔면 한 사람이 내는 중개보수 상한은 200만원입니다. 거래금액 5억원에 상한요율 0.4%를 곱한 값이고 이 요율은 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1에 적혀 있습니다(2021년 10월 19일 신설, 국토교통부령 제902호). 200만원은 매도인과 매수인이 각각 부담하는 한도라서 중개사가 이 거래 하나에서 받을 수 있는 금액은 양쪽을 합해 최대 400만원입니다.

어긋나기 쉬운 지점은 이 표를 정해진 가격표로 읽는 것입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항은 조례가 정한 요율 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정한다고 적습니다. 표의 숫자는 넘을 수 없는 선이고 그 아래는 협의의 영역입니다.

2026년 8월 28일부터는 오피스텔 조항에도 같은 문구가 들어가 시행되고 있습니다. 그런데 오피스텔에 적용되는 상한요율이 0.4%인지 0.9%인지는 전용면적과 부엌·화장실 요건에서 갈립니다. 전세 2억원이면 80만원과 180만원의 차이입니다.

매매와 임대차는 구간의 경계부터 다르다. 한도액이 붙은 칸은 12개 구간 중 네 곳뿐이다.

5억원 매매 중개보수 상한은 200만원입니다

거래내용	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만원 미만	1천분의 6 (0.6%)	25만원
매매·교환	5천만원 이상 2억원 미만	1천분의 5 (0.5%)	80만원
매매·교환	2억원 이상 9억원 미만	1천분의 4 (0.4%)	없음
매매·교환	9억원 이상 12억원 미만	1천분의 5 (0.5%)	없음
매매·교환	12억원 이상 15억원 미만	1천분의 6 (0.6%)	없음
매매·교환	15억원 이상	1천분의 7 (0.7%)	없음
임대차 등	5천만원 미만	1천분의 5 (0.5%)	20만원
임대차 등	5천만원 이상 1억원 미만	1천분의 4 (0.4%)	30만원
임대차 등	1억원 이상 6억원 미만	1천분의 3 (0.3%)	없음
임대차 등	6억원 이상 12억원 미만	1천분의 4 (0.4%)	없음
임대차 등	12억원 이상 15억원 미만	1천분의 5 (0.5%)	없음
임대차 등	15억원 이상	1천분의 6 (0.6%)	없음

법령 원문은 백분율이 아니라 "1천분의 6"처럼 적습니다. 1천분의 6이 0.6%입니다. 이 표가 붙어 있는 조항은 시행규칙 제20조 제1항입니다. 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 한쪽이 내는 한도가 이 표라고 정합니다. 표의 금액은 한 사람이 내는 상한이고 중개사가 거래 하나에서 받는 총액은 그 두 배까지 갈 수 있습니다.

한도액 칸은 12개 구간 중 네 곳, 매매·교환과 임대차 등 각각의 아래 두 구간에만 있습니다. 한도액이란 요율로 계산한 값이 그보다 커져도 넘을 수 없는 금액입니다. 다만 별표 1 원문에는 이 우선 관계를 설명하는 비고가 없습니다. 별표 1은 표 하나로만 되어 있습니다.

한도액이 이기는 경우와 그렇지 않은 경우

보증금 4,900만원인 전세는 「5천만원 미만」 구간이라 0.5%를 적용합니다. 4,900만원 × 0.5% = 24만 5,000원인데 이 구간의 한도액이 20만원이므로 한쪽이 내는 상한은 20만원이 됩니다.

반대로 3,000만원짜리 매매는 「5천만원 미만」 구간의 0.6%를 적용해 3,000만원 × 0.6% = 18만원입니다. 한도액 25만원보다 작으니 18만원이 그대로 상한이 됩니다. 한도액은 요율로 계산한 값이 그 금액을 넘을 때만 작동합니다.

구간의 경계에서는 거래금액이 조금만 올라가도 상한이 크게 뜁니다. 8억 9,000만원 매매는 「2억원 이상 9억원 미만」 구간이라 0.4%를 적용해 356만원, 9억원 매매는 「9억원 이상 12억원 미만」 구간이라 0.5%를 적용해 450만원입니다. 거래금액 차이는 1,000만원인데 한쪽이 내는 상한은 94만원 벌어집니다. 이 두 구간에는 한도액이 없어서 요율이 그대로 금액이 됩니다. 한도액이 없는 것은 임대차도 마찬가지입니다. 보증금 3억원인 전세는 「1억원 이상 6억원 미만」 구간의 0.3%를 적용해 3억원 × 0.3% = 90만원이 한쪽의 상한입니다.

월세가 있으면 거래금액부터 다르게 계산합니다

월세가 있는 임대차는 표를 보기 전에 거래금액을 만들어야 합니다. 시행규칙 제20조 제5항 제1호는 보증금 외에 차임이 있는 경우 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 값을 거래금액으로 한다고 정합니다. 그 합산액이 5천만원 미만이면 100 대신 70을 곱해 다시 계산합니다.

보증금과 월세를 합산한 금액이 5천만원 미만이면 곱하는 수가 100에서 70으로 내려간다.

보증금 1,000만원에 월세 50만원인 계약을 보겠습니다. 50만원 × 100 + 1,000만원 = 6,000만원입니다. 5천만원 이상이므로 그대로 쓰고 「5천만원 이상 1억원 미만」 구간의 0.4%를 적용하면 6,000만원 × 0.4% = 24만원입니다. 한도액 30만원보다 작으니 24만원이 한쪽의 상한입니다.

보증금 500만원에 월세 40만원이면 결과가 달라집니다. 40만원 × 100 + 500만원 = 4,500만원으로 5천만원에 미치지 못하므로 40만원 × 70 + 500만원 = 3,300만원으로 다시 계산합니다. 「5천만원 미만」 구간의 0.5%를 적용해 3,300만원 × 0.5% = 16만 5,000원이고 한도액 20만원보다 작으니 16만 5,000원이 상한입니다. 곱하는 수가 내려가면 구간도 내려가는데 그 구간의 요율은 오히려 0.4%에서 0.5%로 올라갑니다.

같은 항의 나머지 두 호도 계약 자리에서 쓰입니다. 교환계약은 교환 대상 중 거래금액이 큰 쪽의 가액을 기준으로 하고(제2호), 같은 중개대상물에 대해 같은 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지면 매매계약의 거래금액만 적용합니다(제3호).

상한요율입니다, 정찰제가 아닙니다

표의 숫자가 최종 가격이 아니라는 점은 조문에 그대로 적혀 있습니다. 시행규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수를 시·도 조례로 정한 요율 한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다고 정합니다. 상한 아래에서 얼마로 할지는 법령이 정해 두지 않았습니다.

2026년 8월 28일부터 시행 중인 개정 시행규칙은 오피스텔 조항에도 같은 구조를 넣었습니다. 종전 제20조 제4항 제1호는 "별표 2의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다"였는데 국토교통부령 제1611호(2026년 8월 11일 공포)로 "별표 2의 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다"로 바뀌었습니다. 국토교통부가 입법예고에서 밝힌 주요내용은 "주거용 오피스텔 중개보수 결정 시, 중개의뢰인과 개업공인중개사 간 협의하여 결정함을 명확화"였습니다(국토교통부공고 제2026-729호). 이 개정에 딸린 부칙은 시행일 한 줄뿐이고 적용례나 경과조치는 없습니다. 별표 1과 별표 2의 요율 수치 자체는 이번 개정에서 바뀌지 않았습니다.

상한을 넘겨 받는 것은 금지행위입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호가 이렇게 적습니다.

같은 법 제49조 제1항 제10호는 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지를 위반한 사람에게 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 정합니다. 제3호가 그 범위에 들어갑니다.

대법원도 한도를 초과하는 중개수수료 약정을 "그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효"라고 판단했습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결). 관련 규정을 강행법규로 본 판결입니다. 다만 이 판결은 구 부동산중개업법이 적용된 사건이고 이미 지급한 초과분을 돌려받을 수 있는지는 판시사항이 아닙니다. 확인되는 범위는 초과 부분 약정의 효력에 관한 판단까지입니다.

현장에서 확인할 방법도 법에 있습니다. 공인중개사법 제17조는 중개사무소등록증과 중개보수표를 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시하도록 합니다. 시행규칙 제10조 제2호는 그 게시 대상에 "중개보수·실비의 요율 및 한도액표"를 넣습니다. 게시하지 않으면 같은 법 제51조 제3항 제1호에 따라 100만원 이하의 과태료 대상입니다. 계약서에 서명하기 전에 그 표를 보고 내 거래금액이 어느 구간인지 확인할 수 있습니다.

오피스텔은 표가 다르고, 요건을 놓치면 0.9%입니다

오피스텔은 주택 표를 쓰지 않습니다. 시행규칙 제20조 제4항 제1호가 가리키는 별표 2는 매매·교환 1천분의 5(0.5%), 임대차 등 1천분의 4(0.4%) 두 줄이고 한도액이 없습니다. 구간도 나뉘어 있지 않아 거래금액이 얼마든 같은 요율이 적용됩니다.

요건을 모두 갖추면 별표 2, 하나라도 빠지면 0.9% 이내로 갈린다.

문제는 이 표를 쓸 수 있는 오피스텔이 조문으로 좁혀져 있다는 점입니다. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2)의 오피스텔이면서 다음 두 요건을 모두 갖춰야 합니다.

가. 전용면적 85제곱미터 이하
나. 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌과 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)

하나라도 빠지면 별표 2가 아니라 같은 항 제2호가 적용됩니다. 제2호는 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정하도록 합니다. 그런데 지방자치단체 안내문은 대개 전용면적 85제곱미터 요건만 적어 두고 있어서 부엌과 화장실 요건은 조문을 직접 봐야 확인됩니다.

전세 2억원으로 놓고 보면 차이가 드러납니다. 주택이면 「1억원 이상 6억원 미만」 구간의 0.3%를 적용해 60만원, 요건을 모두 갖춘 오피스텔이면 0.4%를 적용해 80만원, 요건이 하나라도 빠지면 0.9%를 적용해 180만원입니다. 같은 보증금인데 한쪽이 내는 상한이 60만원에서 180만원까지 벌어집니다.

주택과 다른 용도가 섞인 건축물은 시행규칙 제20조 제6항이 갈라 줍니다. 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 제1항의 별표 1을, 2분의 1 미만이면 제4항을 적용합니다. 1층에 점포가 있는 상가주택이 여기서 갈립니다.

같은 전세 2억원인데 물건 종류만으로 상한이 60만원에서 180만원까지 갈린다.

내 지역 조례와 부가세, 신고처

주택 중개보수의 한도는 두 단으로 정해집니다. 공인중개사법 제32조 제4항은 주택의 중개보수와 실비의 한도를 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하도록 하고 주택 외 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령이 정하도록 하고 있습니다(2026년 8월 28일 시행, 법률 제21409호). 주택은 국가가 상한을 그리고 시·도가 그 안에서 요율을 정하는 구조이고 오피스텔처럼 주택이 아닌 물건은 시행규칙이 직접 정합니다.

조례가 국가 상한보다 높게 갈 수는 없습니다. 별표 1을 신설한 국토교통부령 제902호 부칙 제2조 제2항은 시행 전에 시·도 조례로 정한 주택 중개보수를 별표 1의 상한요율 범위에서 조례가 제정·개정되기 전까지 그대로 적용하되, 종전 조례가 별표 1의 상한요율을 초과하면 조례가 정비되기 전까지 별표 1의 상한요율을 적용한다고 정하고 있습니다. 반대로 더 낮게 정하는 길은 막혀 있지 않으니 내 지역 조례를 확인하는 편이 정확합니다.

확인한 두 곳은 국가 표와 같았습니다. 「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」 별표 1(2021년 12월 30일 시행)과 「경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례」(2022년 3월 4일 시행)가 12개 구간의 요율·한도액까지 일치했습니다. 다만 이 둘이 전국 시·도를 대표하지는 않습니다. 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 시행규칙 제20조 제3항에 따라 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도 조례가 기준이 됩니다.

부가가치세는 표 밖에 있습니다

표의 금액이 최종 지불액은 아닙니다. 서울부동산정보광장과 경기부동산포털이 게시한 요율표는 모두 "부가가치세 별도"를 적어 두고 있습니다. 법제처가 2006년 10월 4일에 낸 설명자료는 일반과세자가 중개수수료에 부과되는 부가가치세를 법정 수수료 외에 별도로 징수할 수 있고 간이과세자는 법정 수수료에 부가가치세가 포함되어 있다고 설명했습니다.

반면 법제처 법령해석 15-0523(2016년 1월 18일 회신)은 간이과세자인 개업공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받아 합산액이 법정 보수를 넘더라도 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 금지행위 위반이 아니라고 회답했습니다(해석 당시 조문 번호는 제33조 제3호, 현행은 제33조 제1항 제3호). 두 문서 중 어느 쪽이 지금 유효한지는 확인하지 못했으므로 간이과세자의 부가가치세를 어느 방향으로도 단정하지 않습니다. 계약 전에 중개사의 과세유형과 부가가치세 처리 방식을 물어 두는 편이 안전합니다.

초과해서 냈다면 어디에 알리는지

경로는 두 개인데 역할이 다릅니다. 공인중개사법 제47조의2 제2항 제4호는 부동산거래질서교란행위 신고센터의 신고 대상에 제33조 제1항 위반행위를 포함하고 있어서 조문상으로는 초과 수수도 신고 대상에 들어갑니다. 다만 한국부동산원 신고센터 안내 페이지가 열거한 목록에는 초과 수수가 적혀 있지 않고 같은 조 제3항 제2호에 따라 신고센터의 업무는 신고사항 확인과 시·도지사 및 등록관청에 대한 조사·조치 요구까지입니다. 실제 조사와 처분은 중개사무소를 등록한 시·군·구가 합니다. 지방자치단체 부동산 담당 부서는 중개업자의 법정 수수료 초과 수수를 접수 대상으로 명시하고 있으니 영수증이나 계좌이체 내역 같은 증빙을 붙여 등록관청에 접수하는 것이 가장 확실합니다.

돈을 내는 시점과 내지 않아도 되는 경우도 정해져 있습니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2(2014년 7월 28일 신설)는 중개보수 지급시기를 개업공인중개사와 중개의뢰인의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 정하고 있습니다. 법 제32조 제1항 단서는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 보수를 받지 못한다고 정합니다. 실비는 시행규칙 제20조 제2항에 따라 권리관계 확인 비용과 계약금등의 반환채무이행 보장 비용에 대해 영수증을 첨부해 청구하는 것이므로 영수증 없이 얹히는 금액은 실비가 아닙니다. 덧붙이면 시행규칙 제20조 제7항의 요율표 명시 의무는 주택 외 중개대상물에만 적용되는 규정이므로 주택 거래에 그대로 대입하면 어긋납니다.

정리

숫자를 다시 모으면 이렇습니다.

주택 매매 5억원의 한쪽 중개보수 상한은 0.4%를 적용한 200만원이고 표의 금액은 한 사람이 내는 한도입니다.
월세가 있으면 월 단위 차임액 × 100 + 보증금이 거래금액이고 그 값이 5천만원 미만이면 × 70으로 다시 계산합니다.
표의 숫자는 상한이며 2026년 8월 28일 시행 개정으로 오피스텔도 상한요율 이내에서 협의해 결정한다는 문구가 조문에 들어갔습니다.

계약 전에 손에 잡히는 확인 지점은 세 개입니다. 사무소에 걸린 요율 및 한도액표, 내 지역 시·도 조례의 요율, 그리고 부가가치세를 어떻게 처리하는지입니다.

근거와 참고

공인중개사법 시행규칙 제20조 — 국토교통부령 제1611호, 2026년 8월 11일 공포·2026년 8월 28일 시행. 국가법령정보센터
공인중개사법 시행규칙 일부개정령안 입법예고 — 국토교통부공고 제2026-729호, 국민참여입법센터
부동산 중개보수 — 서울부동산정보광장
중개보수 요율 — 경기부동산포털
중개수수료 안내·계산 — 국토교통부 마이홈포털
법령해석 15-0523 — 2016년 1월 18일 회신, 법제처
부동산중개수수료에 부가되는 부가세 관련 — 2006년 10월 4일, 법제처
대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터
부동산거래질서 교란행위 신고센터 — 한국부동산원

청약 가점제 계산법, 무주택기간 32점·부양가족수 35점·통장가입 17점 배점

Sun, 06 Sep 2026 20:40:00 GMT

청약통장에 300만원이 들어 있어도 그것만으로 서울에서 전용면적 85제곱미터 이하 민영주택 1순위가 되지는 않습니다. 300만원은 주택공급에 관한 규칙 별표 2의 예치기준금액(국토교통부령 제1592호, 2026년 6월 15일 시행)일 뿐이고 제28조 제1항 제1호는 가입기간을 함께 겁니다. 수도권은 가입 후 1년, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 2년이 지나야 하고 그 지역에서는 세대주여야 합니다. 어느 쪽 기준에 걸리는지는 입주자모집공고에서 확인해야 합니다.

다만 이 개정이 별표의 값을 바꾼 것은 아닙니다. 별표 1의 배점과 별표 2의 예치기준금액은 직전 고시(2025년 10월 31일)와 같은 값이 그대로 유지됐습니다.

요건을 다 갖춰도 1순위는 자격일 뿐입니다. 경쟁이 붙는 순간 당락은 예치금이 아니라 84점짜리 가점표에서 갈립니다.

가점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 더한 값입니다. 이 중 가장 자주 틀리는 칸이 부양가족수입니다. 만 62세·64세 부모님과 함께 사는 세대주가 부모님 명의로 수도권 공시가격 7억원짜리 아파트가 한 채 있다는 사실을 넘기면, 67점이라고 계산한 점수가 실제로는 57점이 됩니다. 10점 차이입니다.

가점 계산은 청약홈 계산기가 대신 해 주지만 입력하는 부양가족 수와 무주택 시작일을 정하는 것은 신청자 본인입니다. 잘못 입력해 부적격으로 걸리면 당첨 취소와 재당첨 제한이 따라옵니다. 그래서 조문이 각 칸을 어떻게 정의하는지 한 번은 직접 봐 둘 값어치가 있습니다.

가점 만점은 84점이고, 세 항목의 상한은 각각 32점·35점·17점이다.

가점제 84점은 세 항목으로 갈립니다

가점 항목과 배점은 규칙 별표 1 제2호 나목에 표로 들어 있습니다. 세 항목뿐이고 그 밖의 사정은 점수에 반영되지 않습니다.

항목	상한	만점 조건
무주택기간	32점	15년 이상
부양가족수	35점	6명 이상
청약통장 가입기간	17점	15년 이상
합계	84점	—

세 항목의 성격이 다릅니다. 무주택기간과 통장 가입기간은 시간이 지나면 저절로 오르지만 부양가족수는 세대 구성과 주민등록 상태에 따라 오르내립니다. 같은 사람이 같은 날 신청해도 세대주가 누구냐에 따라 점수가 달라집니다.

동점자 처리도 조문에 있습니다. 가점이 같으면 제28조 제7항에 따라 청약통장 가입기간이 긴 사람이 앞서고 그것마저 같으면 추첨으로 정합니다. 가점제에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 추첨제를 적용하는 주택의 추첨 대상자에 자동으로 포함됩니다.

무주택기간 32점 — 언제부터 세는가

무주택기간은 별표 1 제1호 가목이 정합니다. 먼저 공고일 현재 세대원 모두가 무주택이어야 이 항목을 쓸 수 있습니다. 그다음 기간은 신청자와 그 배우자를 기준으로 셉니다. 신청자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간을 세되 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인관계증명서상 혼인신고일부터 셉니다.

신청자나 배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 있으면 그 주택을 처분하고 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다. 무주택자가 된 적이 두 번 이상이면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준입니다. 이때 소유 여부를 가르는 날짜는 규칙 제23조 제4항에 나옵니다. 건물 등기사항증명서는 등기접수일, 건축물대장등본은 처리일, 분양권등 공급계약서는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약체결일, 분양권등 매매계약서는 신고된 매매대금 완납일(증여 등은 계약서상 명의변경일)입니다. 먼저 처리된 날을 쓰는 규칙은 제1호 등기사항증명서와 제2호 건축물대장등본 사이에만 걸립니다.

무주택기간	점수
1년 미만	2점
5년 이상 6년 미만	12점
10년 이상 11년 미만	22점
15년 이상	32점

1년 구간마다 2점씩 오르는 구조입니다. 예를 들어 만 30세가 된 2017년부터 계속 무주택인 39세 신청자는 공고일 현재 무주택 9년 3개월이므로 20점입니다.

여기서 조문과 계산기를 섞으면 안 되는 지점이 하나 있습니다. 별표 1의 배점표는 1년 미만 2점부터 시작하고 0점 구간이 없습니다. 근거를 인용할 때는 이 규칙 본문 기준으로 쓰는 편이 안전하고, 청약홈 가점계산기의 결과가 배점표와 다르게 나올 수 있으므로 차이가 보이면 배점표 쪽으로 다시 세는 것이 좋습니다.

한편 제53조 제9호의 소형·저가주택 특례는 가격대가 아니라 아파트냐 아니냐로 갈립니다.

주택 종류	주거전용면적	가격
아파트 (가목)	60제곱미터 이하	1억원 이하 (수도권 1억6천만원 이하)
단독·다중·다가구·연립·다세대, 도시형 생활주택 (나목)	85제곱미터 이하	3억원 이하 (수도권 5억원 이하)

가목이 부르는 아파트는 「주택법 시행령」 제3조 제1항 제1호(2026년 8월 4일 시행)이고 나목은 같은 영 제2조 각 호의 단독·다중·다가구주택, 제3조 제1항 제2호·제3호의 연립·다세대주택, 제10조 제1항의 도시형 생활주택입니다. 두 줄은 순서대로 적용되는 단계가 아니라 주택 종류에 따라 처음부터 갈라지므로 아파트가 가목 기준을 넘겼다고 해서 아랫줄 기준으로 내려가 다시 보지 않습니다. 아파트라도 도시형 생활주택 아파트형이면 나목으로 봅니다. 가목이 스스로를 나목 3)에 해당하지 않는 것으로 한정하기 때문입니다.

이 요건을 갖춘 주택이나 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우에 무주택으로 봅니다. 여기서 말하는 가격은 별표 1 제1호 가목 2)에 따라 주택은 주택공시가격으로, 분양권등은 공급계약서의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외)으로 평가하며 취득가나 시세가 아닙니다. 이 특례의 요건은 청약 무주택 요건 정리에서 따로 다뤘습니다.

부양가족수 35점 — 가장 많이 틀리는 자리

부양가족은 별표 1 제1호 나목이 정의합니다. 공고일 현재 신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원이고 본인은 부양가족에서 빠집니다. 그래서 부양가족이 0명이어도 0점이 아니라 5점에서 시작합니다. 같은 세대별 주민등록표에 등재되지 않은 배우자도 부양가족에 들어갑니다.

부양가족 수	점수
0명	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점

세는 방법은 대상별로 다릅니다. 자녀는 미혼인 경우로 한정합니다. 주택공급신청자의 30세 이상인 직계비속은 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있어야 인정되고 30세 미만 미혼 자녀에게는 그런 기간 요건이 없습니다. 손자녀는 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있고 그 손자녀의 부모가 모두 사망한 경우에만 들어갑니다.

직계존속은 요건이 둘입니다. 신청자가 공고일 현재 세대주여야 하고 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있어야 합니다. 두 요건은 함께 충족해야 하므로 3년을 같이 살았어도 세대주가 부모님이면 부양가족으로 세지 않습니다. 배우자의 직계존속도 같은 방식으로 봅니다.

예를 들어 39세 신청자에게 배우자 1명과 미혼 자녀 2명이 있으면 부양가족은 본인을 뺀 3명이므로 20점입니다. 앞의 무주택 20점과 통장 12년 4개월 14점을 더하면 54점이 됩니다.

집 있는 부모를 모시면 10점이 사라집니다

여기가 이 제도에서 가장 어긋나 보이는 자리입니다. 규칙 제53조 제6호는 60세 이상 직계존속이 주택이나 분양권등을 소유하고 있어도 신청자는 주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 정합니다. 그래서 부모님 명의로 집이 있어도 신청자의 무주택기간은 그대로 살아 있습니다.

그런데 별표 1 제1호 라목 단서가 부양가족을 판단할 때에는 제53조 제6호를 적용하지 않는다고 못 박습니다. 게다가 나목 2) 단서는 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 직계존속과 그 배우자를 모두 부양가족으로 보지 않는다고 합니다. 무주택 판정에서는 살려 주고 부양가족 판정에서는 빼는 비대칭이 생깁니다.

무주택기간 점수는 유지되고 부양가족 점수만 깎여서 총점이 10점 벌어진다.

숫자로 보면 이렇습니다. 신청자가 세대주이고, 만 62세·64세 부모님과 4년째 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있으며, 부모님 명의 아파트가 수도권 공시가격 7억원·전용 84제곱미터 한 채 있다고 하겠습니다. 아파트에 적용되는 제53조 제9호 가목이 전용 60제곱미터 이하로 한정하므로 전용 84제곱미터는 가격을 따지기 전에 이미 특례 밖입니다. 그래서 부모님은 주택을 소유한 것으로 보고 본인과 배우자·자녀 1명은 무주택입니다.

무주택 판정: 제53조 제6호로 무주택 유지 → 무주택기간 12년 6개월 → 26점
부양가족: 라목 단서와 나목 2) 단서로 부모님 두 분 모두 제외 → 배우자 1명 + 자녀 1명 = 2명 → 15점
청약통장: 가입 14년 2개월 → 16점

부모님을 부양가족에 넣어 4명 25점으로 계산하면 총점이 26 + 25 + 16 = 67점이지만 조문대로 2명 15점으로 계산하면 26 + 15 + 16 = 57점입니다. 10점이 벌어집니다. 반대로 부모님 두 분 다 무주택이거나 부모님 집이 제53조 제9호의 소형·저가주택이라면 세대주·3년 요건을 채운 이상 4명으로 세는 것이 맞습니다. 라목 단서가 부양가족 판단에서 밀어내는 것은 제6호뿐이고 제9호는 살아 있기 때문입니다. 이 사례를 일반화해서 부모 동거가 늘 불리하다고 읽으면 안 됩니다.

청약통장 가입기간 17점 — 최초 가입일과 미성년 5년 한도

통장 가입기간은 별표 1 제1호 다목이 정합니다. 통장의 종류나 금액을 바꾸거나 가입자 명의를 변경한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 셉니다. 중간에 청약예금에서 다른 통장으로 갈아탄 이력이 있어도 가점 계산에서는 처음 가입한 날부터입니다.

가입기간	점수
6개월 미만	1점
6개월 이상 1년 미만	2점
1년 이상 2년 미만	3점
8년 이상 9년 미만	10점
15년 이상	17점

1년 구간마다 1점씩 오릅니다. 다만 미성년자 시절 기간에는 한도가 붙습니다. 규칙 제10조 제6항은 가점제로 입주자를 선정할 때 미성년자로서 가입한 2023년 12월 31일 이전의 기간은 2년까지만 세고 그 기간과 2024년 1월 1일 이후의 기간을 합해 5년을 넘으면 5년만 인정한다고 정합니다. 미성년 기간 한도를 2년에서 5년으로 늘린 이 개정은 2024년 3월 25일부터 시행됐습니다(공포 2023년 12월 20일).

2015년 1월에 미성년으로 가입해 2024년 1월에 성년이 된 사람을 2026년 9월 기준으로 계산해 보면, 2023년 12월 31일 이전 미성년 기간 약 9년은 2년으로 잘리고 2024년 1월 1일 이후 약 2년 8개월이 더해져 4년 8개월이 됩니다. 5년을 넘지 않으므로 그대로 6점입니다. 같은 날 성년으로 가입했다면 11년 8개월이 되어 13점이므로 7점 차이가 납니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 것이 제10조 제4항 제2호와 제5항 제2호의 60회 규정입니다. 그쪽은 국민주택 순위를 가리는 납입횟수·저축총액 기준이고 가점제 가입기간에 걸리는 것은 제6항뿐입니다.

배우자 통장 합산은 최대 3점

별표 1 비고 2는 공고일 현재 신청자의 배우자가 주택청약종합저축에 가입하고 있으면, 제46조에 따른 노부모 부양자 특별공급을 제외하고 그 배우자 가입기간의 50퍼센트에 해당하는 기간을 배점표에 넣어 나온 점수를 신청자 점수에 합산할 수 있다고 정합니다. 그 점수가 3점을 넘으면 3점으로 자르고 합산 결과가 17점을 넘으면 17점으로 자릅니다.

점수의 50퍼센트가 아니라 기간의 50퍼센트를 표에 넣는다. 순서를 뒤집으면 결과가 달라진다.

본인 통장이 8년 2개월(10점)일 때를 놓고 보면 차이가 드러납니다. 배우자 통장이 10년이면 절반인 5년이 표에서 7점이지만 3점으로 잘려 13점, 2년이면 절반인 1년이 3점이라 역시 13점입니다. 배우자 통장이 1년이면 절반인 6개월이 2점이라 12점, 11개월이면 절반이 6개월에 못 미쳐 1점이라 11점입니다. 즉 배우자 통장이 2년이 되는 순간부터는 아무리 길어도 결과가 같습니다.

본인이 이미 15년 이상이어서 17점을 받고 있다면 3점을 더해도 17점으로 잘려 가산 효과가 없습니다. 조문이 합산할 수 있다는 임의규정이라는 점도 함께 봐야 합니다. 합산을 쓰려면 공고문이 요구하는 배우자 통장 서류를 갖춰야 하므로 효과가 0점인 경우까지 굳이 서류를 만들 이유는 없습니다.

가점제로 뽑는 물량은 지역·면적마다 다릅니다

가점이 아무리 높아도 그 주택형에 가점제 물량이 없으면 소용이 없습니다. 비율은 규칙 제28조가 정하고 소수점 이하는 올립니다.

전용면적	지역	가점제 비율
60제곱미터 이하	수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역	40퍼센트
60제곱미터 초과 85제곱미터 이하	위와 같은 지역	70퍼센트
85제곱미터 이하	그 밖의 지역	40퍼센트 이하에서 시장·군수·구청장이 공고한 비율
85제곱미터 초과	공공건설임대주택	100퍼센트
85제곱미터 초과	수도권 공공주택지구	80퍼센트 이하에서 공고한 비율
85제곱미터 초과	투기과열지구	80퍼센트
85제곱미터 초과	청약과열지역	50퍼센트

같은 단지라도 주택형이 85제곱미터를 넘느냐에 따라 가점제 물량 비율이 바뀐다.

여기서 수도권 공공주택지구는 개발제한구역에서 해제된 면적이 지구면적의 50퍼센트 이상인 곳으로 한정됩니다. 85제곱미터 초과는 제28조 제4항에 따라 원칙이 추첨이고 위 비율만큼만 가점제를 먼저 적용합니다. 제2항 각 호 나목에 해당하는 그 밖의 지역은 시장·군수·구청장이 별도로 정하여 공고한 경우에만 가점제 물량이 생기므로 가점제 40퍼센트를 전국 공통처럼 생각하면 어긋납니다. 실제 비율은 입주자모집공고에서 확인해야 합니다.

가점제에서 아예 빠지는 경우도 있습니다. 제28조 제6항은 제1호(1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자)와 제2호(과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자)를 가점제 적용 대상에서 제외합니다. 다만 같은 항 단서에 따라 제2항 각 호 나목으로 입주자를 선정하는 경우에는 제1호에 해당하는 사람도 가점제 대상에 포함됩니다. 제2호는 이 단서의 예외에 들어 있지 않아 어느 경우에나 제외됩니다. 한편 제28조 제8항은 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시에서 추첨 대상자가 남은 주택 수보다 많으면 추첨분의 75퍼센트를 무주택세대구성원에게 우선 공급하도록 정합니다.

정리

가점 84점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점으로 나뉘고 부양가족은 본인을 빼고 세므로 0명이어도 5점입니다.

60세 이상 직계존속의 주택은 무주택 판정에서는 넘어가 주지만 부양가족 판정에서는 넘어가 주지 않아 부모님 두 분이 함께 빠지면 10점이 사라집니다. 직계존속을 넣으려면 세대주 요건과 3년 등재 요건을 함께 채워야 합니다.

배우자 통장 합산은 기간의 절반을 표에 넣는 방식이라 최대 3점이고 본인이 17점이면 효과가 없습니다. 최종 판정은 청약홈 계산기가 아니라 입주자모집공고와 사업주체의 서류 심사에서 이뤄지므로 신청 전에 공고문의 산정 기준을 다시 맞춰 보시기 바랍니다.

근거와 참고

국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 — 별표 1(가점항목·배점), 별표 2(민영주택 청약 예치기준금액), 제10조, 제23조
「주택공급에 관한 규칙」 제28조 — 가점제 적용 비율, 제외 대상, 동점자 처리, 추첨분 우선공급
「주택공급에 관한 규칙」 제53조 — 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우(제6호 60세 이상 직계존속, 제9호 소형·저가주택)
국가법령정보센터 「주택법 시행령」 — 주택 종류 구분(제2조, 제3조 제1항, 제10조 제1항)
청약홈 청약가점계산기 — 한국부동산원 청약홈

주택임대사업자 등록 임대의무기간 6년·10년과 임대료 5% 상한, 과태료 3000만원

Sat, 05 Sep 2026 20:40:00 GMT

보증금 2억원인 등록 임대주택은 임대료를 올릴 때 1,000만원까지가 한도입니다. 이 한도를 넘겨 증액을 청구하면 과태료 부과기준이 1건에 500만원부터 시작합니다(민간임대주택에 관한 특별법 제67조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 별표 3). 임대의무기간 6년 또는 10년을 채우기 전에 임대를 그만두면 금액의 단위가 달라집니다. 이쪽은 임대주택 호수당 3,000만원이라 2호면 6,000만원이 됩니다.

같은 "5%"라도 전월세 계약갱신요구권의 상한과는 근거법이 다릅니다. 등록 임대사업자는 민간임대주택법 제44조 제2항이 근거이고 위반하면 과태료가 붙지만, 일반 임대차는 주택임대차보호법 제7조 제2항이 근거이고 그런 과태료 규정이 없습니다. 게다가 등록임대의 5%는 전 유형에 그대로 적용되는 것도 아닙니다. 100세대 이상 단지는 물가지수에 연동됩니다.

이 글은 현행 민간임대주택법(법률 제21065호, 조문시행일 2026-01-02)과 같은 법 시행령(대통령령 제35340호, 조문시행일 2026-02-26)을 기준으로 임대의무기간과 그 기산점, 임대료 상한, 임대보증금 보증 가입 의무, 위반 시 과태료, 중도 말소 가능 여부를 정리했습니다. 6년짜리 단기민간임대주택은 2025년 6월 4일부터 시행 중입니다.

매입임대는 등록만 해 두면 6년·10년 시계가 돌지 않는다.

등록하면 6년 또는 10년이 묶입니다

임대사업자로 등록하면 정해진 기간 동안 임대를 계속해야 하고 그 기간에는 팔지도 못합니다. 법 제43조 제1항(2026-01-02 시행)의 문장이 그렇습니다.

기간의 길이는 유형이 정합니다. 같은 법 제2조가 세 가지를 두고 있습니다.

유형	임대의무기간	대상 제한	근거
공공지원민간임대주택	10년 이상	조문에 아파트 제외 규정 없음	제2조 제4호
장기일반민간임대주택	10년 이상	아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외	제2조 제5호
단기민간임대주택	6년 이상	아파트는 제외	제2조 제6호의2

"비아파트만 등록된다"는 설명은 절반만 맞습니다. 조문이 제외하는 것은 「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 아파트입니다. 도시형 생활주택인 아파트는 단기민간임대주택 대상에서 빠지지 않습니다. 장기일반민간임대주택은 같은 괄호가 "아파트를 임대하는 민간매입임대주택"에만 걸리므로 아파트라도 민간건설임대주택이면 조문상 제외 대상이 아닙니다. 참고로 옛 4년짜리 단기임대의 근거였던 제2조 제6호는 2020년 8월 18일에 삭제됐고 지금의 6년짜리는 제6호의2라는 다른 번호로 들어와 있습니다.

기산점이 등록일이 아닐 수 있습니다

법 제43조 제1항이 "등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이라고 쓴 이유가 시행령에 있습니다. 시행령 제34조 제1항(2026-02-26 시행)은 민간건설임대주택은 입주지정기간 개시일(정하지 않았다면 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일)로, 민간매입임대주택은 임대사업자 등록일로 정합니다. 문제는 그 뒤에 붙은 단서입니다.

집을 사 두고 세입자 없이 등록만 마쳐 둔 경우가 여기 걸립니다. 이때 임대의무기간은 등록일이 아니라 실제 임대개시일부터 세므로 빈집으로 둔 기간만큼 6년이나 10년이 뒤로 밀립니다. 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우에도 같은 구조의 단서가 붙어 있습니다(같은 항 제3호).

6년 단기는 2025년 6월 4일부터입니다

단기민간임대주택은 폐지됐다가 법률 제20550호(2024년 12월 3일 공포)로 다시 들어왔습니다. 부칙 제1조가 "이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다"고 정해 2025년 6월 4일 시행입니다. 부칙 제2조는 제5조 개정규정을 "이 법 시행 이후 임대사업자 등록을 신청하는 경우부터" 적용한다고 정했습니다. 시행일 전으로 소급되지 않습니다. 부칙 제4조는 시행 당시 종전 규정에 따라 등록해 둔 단기민간임대주택(도시형 생활주택이 아닌 아파트는 제외)을 이 법에 따른 단기민간임대주택으로 변경 등록할 수 있도록 했습니다.

국토교통부는 2025년 5월 28일 정책브리핑에서 "내달 4일부터 비아파트도 단기임대주택 등록이 가능"하다고 안내하면서 "단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우 당초 등록한 단기임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정"한다는 점을 함께 밝혔습니다.

임대료 5% 상한은 단지 규모에 따라 달라집니다

법 제44조 제2항(2026-01-02 시행)은 이렇게 되어 있습니다.

법이 정한 5퍼센트는 천장이고 실제 적용 비율은 시행령이 정합니다. 시행령 제34조의2(2026-02-26 시행)가 이를 둘로 갈랐습니다.

구분	적용 비율	근거
100세대 이상 민간임대주택단지	해당 주택이 있는 시·도의 주택임차료, 주거시설 유지·보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률	시행령 제34조의2 제1호
그 밖의 민간임대주택	임대료의 5퍼센트	시행령 제34조의2 제2호

제1호에서 20년 이상 임대할 목적의 100세대 이상 공공지원민간임대주택단지는 다시 빠집니다. 그리고 제1호에는 단서가 있어 임대료의 5퍼센트 범위에서 시·군·자치구가 조례로 적용 비율을 정해 두었다면 그 조례를 따릅니다. 개인이 등록하는 다세대·다가구·오피스텔은 대체로 제2호에 해당하지만 자기 물건이 100세대 이상 단지에 속하는지부터 확인해야 어느 쪽 기준인지가 정해집니다.

제2호가 적용되는 경우의 계산은 단순합니다.

기존 임대보증금 2억원
적용 비율 5퍼센트(시행령 제34조의2 제2호)
2억원 × 5/100 = 1,000만원
증액 후 보증금 = 2억 1,000만원

이 계산은 100세대 이상 민간임대주택단지가 아니고, 조례로 정한 별도 비율이 없으며, 월임대료 없이 보증금만 있는 계약을 전제로 한 것입니다. 한 번 올렸다면 다음 증액은 바로 못 합니다. 법 제44조 제3항은 "제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다"고 정합니다.

기준이 되는 최초 임대료도 확인이 필요합니다. 법 제44조 제1항 제2호는 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택의 임대료를 "임대사업자가 정하는 임대료"로 하되, 등록 당시 존속 중인 임대차계약(종전임대차계약)이 있으면 그 종전임대차계약에 따른 임대료로 한다고 정합니다. 세입자가 있는 집을 그대로 등록하면 그 계약의 임대료가 출발점이 되고 이후 증액은 위 비율 제한을 받습니다.

100세대 미만이면 5퍼센트, 100세대 이상 단지는 물가지수 변동률이 기준이다.

계약갱신요구권의 5%와는 다른 규정입니다

두 제도를 같은 규정으로 읽으면 제재를 잘못 계산합니다. 조문과 효과를 나란히 놓으면 이렇게 갈립니다.

항목	등록 임대사업자	일반 임대차(계약갱신요구권)
근거	민간임대주택법 제44조 제2항·제3항, 시행령 제34조의2	주택임대차보호법 제7조 제2항, 시행령 제8조 제1항·제2항
조문 문언	"임대료의 5퍼센트의 범위에서 … 대통령령으로 정하는 증액 비율"	"약정한 차임이나 보증금의 20분의 1"
실제 상한	100세대 미만 5퍼센트 / 100세대 이상 단지는 물가지수 변동률	20분의 1, 곧 5퍼센트
적용 범위	등록 임대주택의 임대기간 전체	갱신되는 계약
위반 시 제재	과태료(법 제67조 제1항 제4호, 시행령 별표 3)	과태료 규정 없음
1년 내 재증액	법 제44조 제3항	시행령 제8조 제2항
시행일	법 2026-01-02 / 시행령 2026-02-26	법 2026-01-02 / 시행령 2026-07-01

같은 숫자를 쓰지만 성격이 다릅니다. 일반 임대차의 20분의 1 상한은 임차인이 갱신요구권을 행사해 계약을 이어갈 때 걸리는 제한입니다. 임차인이 바뀌어 새로 계약을 맺는 경우에는 강제되지 않는다는 점을 포함해 계약갱신요구권 행사 방법과 차임 증액 5% 상한 적용 조건에 따로 정리해 두었습니다. 반면 등록 임대주택의 비율 제한은 임대사업자에게 지운 의무라 초과 청구 자체가 과태료 부과 대상이 됩니다.

임대보증금 보증에는 사실상 전부 가입해야 합니다

법 제49조 제1항은 보증 가입 대상을 네 가지로 나눕니다. 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택, 같은 주택단지에서 100호 이상을 임대하는 민간매입임대주택, 그리고 그 밖의 민간매입임대주택입니다. 마지막 제4호가 나머지를 전부 담기 때문에 등록 임대주택이면 원칙적으로 가입 대상이라고 보는 편이 맞습니다. 제3호의 "대통령령으로 정하는 호수"는 시행령 제38조 제1항이 100호로 정하고 있습니다(2026-02-26 시행).

보증대상은 원칙적으로 임대보증금 전액입니다(법 제49조 제2항). 사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 임차인 모집일부터 사용검사일까지의 보증대상액에서 사용검사 이후 납부하는 임대보증금을 뺀다는 단서가 붙습니다. 금액을 줄이는 길이 하나 더 있는데 요건이 빡빡합니다. 법 제49조 제3항은 근저당권이 세대별로 분리됐을 것, 선순위 제한물권과 압류·가압류·가처분 등이 해소됐을 것, 전세권이 설정됐거나 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖췄을 것, 임차인이 동의했을 것 등 각 호에 모두 해당할 때만 축소를 허용합니다. 이때 보증대상액은 시행령 제39조 제1항에 따라 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60을 뺀 금액 이상입니다. 주택가격 3억원, 근저당 1억원, 임대보증금 1억 5,000만원이면 2억 5,000만원에서 1억 8,000만원을 뺀 7,000만원이 됩니다. 각 호를 하나라도 못 갖추면 다시 전액이 대상입니다.

가입 시점은 세 갈래입니다(법 제49조 제4항). 민간건설임대주택과 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택은 사용검사·사용승인 또는 임시 사용승인의 신청일입니다. 그 밖의 민간임대주택은 등록일에 존속 중인 임대차계약이 있으면 등록 신청일, 없으면 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일입니다. 그리고 임대사업자 등록이 말소되는 날(말소되는 날에 임대 중이면 임대차계약이 종료되는 날)까지 가입을 유지해야 합니다.

가입하지 않아도 되는 경우는 법 제49조 제7항에 세 가지가 있습니다. 첫째는 "임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우"입니다. 이 글에서는 그 금액이 구체적으로 얼마인지는 확인하지 않았으므로 조문 문언까지만 옮깁니다. 둘째는 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 계약을 체결하면서 그 사업자가 임대보증금 회수를 위한 조치를 취한 경우, 셋째는 임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입했고 임대사업자가 그 보증수수료를 전부 지급한 경우입니다. 임차인 입장에서 자기 보증금을 지키는 별도의 장치는 확정일자 전입신고 우선변제권 차이와 순서에 정리해 두었습니다.

가입 시점은 세 갈래이고, 등록이 말소되는 날까지 유지해야 한다.

어기면 얼마를 무는지가 항목마다 다릅니다

법 제67조(2026-01-02 시행)는 상한만 정합니다. 실제로 얼마가 부과되는지는 시행령 제55조 제1항과 별표 3이 정합니다. 두 층을 섞으면 금액을 잘못 짚습니다.

위반	법이 정한 상한	근거
임대의무기간 중 임대하지 않음	3천만원 이하	제67조 제1항 제1호
허가 없이 임대의무기간 중 임대사업자가 아닌 자에게 양도	3천만원 이하	제67조 제1항 제2호
임대료 증액 비율을 초과해 증액 청구	3천만원 이하	제67조 제1항 제4호
임대차계약 신고를 하지 않거나 거짓 신고	1천만원 이하	제67조 제2항 제5호
표준임대차계약서를 쓰지 않음	1천만원 이하	제67조 제2항 제6호
양도신고를 하지 않고 양도	100만원 이하	제67조 제4항 제2호의2
임대보증금 보증 미가입	임대보증금의 100분의 10 이하	제67조 제5항

별표 3이 정한 부과기준은 다음과 같습니다. 현행 시행령(2026-02-26 시행) 기준이고 별표 문언 자체는 2022년 1월 13일 개정분입니다.

위반	1차	2차	3차 이상
임대의무기간 중 임대하지 않음	임대주택당 3,000만원	3,000만원	3,000만원
허가 없이 임대의무기간 중 양도	임대주택당 3,000만원	3,000만원	3,000만원
증액 비율 초과 청구 1건	500만원	1,000만원	2,000만원
증액 비율 초과 청구 2건 이상 10건 미만	1,000만원	2,000만원	3,000만원
증액 비율 초과 청구 10건 이상	2,000만원	3,000만원	3,000만원
임대차계약 신고 미이행	500만원	700만원	1,000만원
표준임대차계약서 미사용	500만원	700만원	1,000만원

여기서 두 가지를 같이 읽어야 합니다. 첫째, 별표 3의 일반기준은 법 제67조 제1항 제1호와 제2호의 과태료를 "임대하지 않거나 양도한 민간임대주택 호수당" 부과한다고 정합니다. 같은 사유로 두 채가 걸리면 3,000만원 × 2 = 6,000만원이 되는 구조입니다. 둘째, 같은 일반기준은 부과권자가 사정에 따라 2분의 1 범위에서 가중하거나 감경할 수 있도록 하고 있습니다(법정 상한을 넘기지는 못합니다). 위 표의 금액은 그 조정 전의 기준액이므로 확정액으로 읽으면 안 됩니다. 가중 차수는 최근 1년간 같은 위반행위로 과태료 처분을 받은 경우에 올라가고 여러 위반이 겹치면 가장 높은 금액을 적용합니다.

보증 미가입은 정액이 아니라 보증금에 대한 비율이고 미가입 기간이 길어질수록 올라갑니다.

미가입 기간	부과기준	보증금 2억원이면
3개월 이하	임대보증금의 5퍼센트	1,000만원
3개월 초과 6개월 이하	임대보증금의 7퍼센트	1,400만원
6개월 초과	임대보증금의 10퍼센트	2,000만원

세 구간 모두 상한은 3,000만원입니다. 보증금 4억원짜리를 6개월 넘게 방치하면 계산상 4,000만원이 나오지만 상한에 걸려 3,000만원까지입니다. 이 금액들 역시 가중·감경 전의 기준액입니다.

상한은 법이 정하고, 실제 부과기준은 시행령 별표 3이 정한다.

중간에 그만두기는 원칙적으로 어렵습니다

등록을 스스로 지우는 길은 좁습니다. 법 제6조 제1항 제3호는 "등록한 날부터 3개월이 지나기 전" 또는 "임대의무기간이 지난 후" 말소를 신청하는 경우를 사유로 둡니다. 등록 이후 체결한 임대차계약이 있다면 임차인의 동의가 있어야 합니다.

임대의무기간 중의 자진말소는 같은 항 제11호에 있는데, 여기서 대상이 갈립니다. 조문은 "종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」"이라고 못 박고 그 대상을 "제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택"으로 한정합니다. 2025년 6월 4일에 들어온 제2조 제6호의2 단기민간임대주택은 이 목록에 없습니다. 지금 6년이나 10년으로 새로 등록하면 임대의무기간 중 자진말소는 원칙적으로 열려 있지 않고 남는 길은 등록 후 3개월 이내의 말소 신청과 법 제43조 제4항의 허가입니다.

제43조 제4항의 허가 사유는 부도·파산과 그 밖에 대통령령으로 정하는 경제적 사정, 공공지원 20년 임대 목적 주택 일부의 10년 후 매각, 제6조 제1항 제11호에 따른 말소입니다. 시행령 제34조 제3항이 정한 "경제적 사정"은 2년 연속 적자, 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름, 최근 12개월간 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20퍼센트 이상이면서 해당 주택이 계속 임대되지 않은 경우, 재개발·재건축 등으로 철거가 예정되었거나 철거된 경우, 상속인이 지위 승계를 거부하거나 등록 제한에 해당하는 경우, 전세사기피해주택을 한국토지주택공사나 지방공사에 양도하는 경우, 경매나 공매로 소유권이 이전되는 경우입니다. 같은 항 제6호의 "주택가격 하락 등으로 임대보증금을 반환하지 못할 우려"는 2024년 4월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 경우로 기간이 정해져 있어 지금 살아 있는 사유로 계산하면 안 됩니다.

양도가 전부 막히는 것은 아닙니다. 법 제43조 제2항에 따라 임대의무기간 중이라도 다른 임대사업자에게 신고하고 양도할 수 있습니다. 이 경우 양수인이 임대사업자 지위를 포괄승계하며 그 뜻을 양수도계약서에 명시해야 합니다. 제재의 크기도 여기서 갈립니다. 허가 없이 임대사업자가 아닌 사람에게 넘기면 호수당 3,000만원이지만(제67조 제1항 제2호), 양도신고 자체를 빠뜨린 경우는 100만원 이하입니다(제67조 제4항 제2호의2).

세제는 유형과 가액을 먼저 봅니다

지방세 감면의 근거는 지방세특례제한법 제31조의3 「장기일반민간임대주택 등에 대한 감면」입니다(법률 제21738호, 2026-06-02 시행). 공공주택사업자를 다루는 제31조와는 다른 조문입니다. 이 감면은 2027년 12월 31일까지 적용됩니다. 최초 유상거래로 취득하는 경우 취득 당시 가액이 3억원(수도권은 6억원)을 넘는 공동주택·오피스텔은 대상에서 빠집니다. 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 등록을 해야 한다는 요건도 붙습니다. 2020년 7월 11일 이후 등록을 신청한 "장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택"은 이 조문의 임대사업자에서 제외됩니다. 조문이 감면 대상으로 부르는 것은 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택뿐이고, 조문에 실제로 나오는 단기민간임대주택이라는 문언은 폐지된 옛 4년짜리 유형(법률 제17482호로 개정되기 전의 제2조 제6호)을 가리키는 것이므로 6년 등록만으로 취득세 감면이 따라온다고 읽어서는 안 됩니다.

종합부동산세 합산배제는 종합부동산세법 시행령 제3조입니다(조문시행일 2026-02-27). 민간임대주택법 제2조 제7호의 임대사업자 등록만으로는 부족하고 소득세법 제168조에 따른 사업자등록을 함께 갖춰야 합니다. 같은 영 제3조 제1항의 기준은 임대 주택을 지었는지 샀는지에 따라 갈라집니다. 지어서 임대하는 민간건설임대주택에는 제7호와 제10호가 열려 있는데, 장기일반민간임대주택등(제7호)은 10년 이상 계속 임대하고 공시가격이 9억원(2호 이상 30호 미만) 또는 12억원(30호 이상) 이하여야 하고, 단기민간임대주택(제10호)은 6년 이상 계속 임대하고 공시가격 6억원 이하여야 합니다. 이 두 호는 요건을 갖춘 주택이 2호 이상일 때에만 적용됩니다. 사서 임대하는 민간매입임대주택은 이 기준으로 판정하지 않습니다. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등(제8호)은 10년 이상 계속 임대하되 공시가격이 수도권 6억원(30호 미만)·9억원(30호 이상), 수도권 밖 3억원(30호 미만)·6억원(30호 이상) 이하이고, 매입임대주택 중 단기민간임대주택(제11호)은 6년 이상 계속 임대하되 공시가격이 수도권 4억원·수도권 밖 2억원 이하입니다. 제8호와 제11호에는 조정대상지역 주택을 조건에 따라 제외하는 규정이 따로 있습니다. 네 경우 모두 임대료등의 증가율이 100분의 5를 넘지 않아야 합니다. 신고 기간과 사후 추징은 종합부동산세 합산배제·공동명의 1주택 특례 신청 9월 16~30일에 정리해 두었습니다.

근거와 참고

상속포기 한정승인 기간 3개월, 지나면 법정단순승인

Fri, 04 Sep 2026 20:40:00 GMT

상속포기와 한정승인은 가정법원에 신고해서 하는 절차이고 심판 청구 수수료는 1건당 5,000원입니다(가사소송수수료규칙 제3조 제1항, 2016-07-01 시행). 문제는 이 5,000원짜리 신고서를 낼 수 있는 기간이 상속개시가 있음을 안 날부터 3월뿐이라는 점입니다(민법 제1019조 제1항). 사망일부터 세는 것이 아닙니다. 이 기간을 넘기면 상속포기는 더 이상 할 수 없습니다.

기간 안에 아무것도 하지 않으면 단순승인을 한 것으로 봅니다(민법 제1026조 제2호). 한정승인은 상속으로 취득할 재산의 한도에서 채무와 유증을 변제하겠다는 조건이 붙은 승인입니다(제1028조). 단순승인에는 그 한도 조건이 붙지 않습니다. 상속재산보다 채무가 많은 경우에 이 차이가 그대로 부담으로 남습니다.

기한만 지키면 되는 것도 아닙니다. 3월 안이라도 상속재산을 처분하면 그 순간 단순승인한 것으로 봅니다(제1026조 제1호). 한 번 한 승인과 포기는 3월 기간 안이라도 취소하지 못합니다(제1024조 제1항). 이 글은 현행 민법(법률 제21454호, 2026-03-17 시행)을 기준으로 기간 계산, 두 절차의 차이, 기한을 놓친 뒤 남는 수단, 신고 절차와 비용을 정리했습니다.

3월은 사망일이 아니라 상속개시 있음을 안 날부터 센다.

3월은 "안 날"부터 세고, 첫날은 빼고 셉니다

민법 제1019조 제1항(1990년 개정)의 문장은 이렇습니다.

기산점이 "사망한 날"이 아니라 **"상속개시있음을 안 날"**이라는 점이 먼저 눈에 들어와야 합니다. 사망 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 그런 사안에서 기산점을 사망일로 잡으면 실제보다 기간을 짧게 세게 됩니다. 같은 조 제2항(2002년 개정)은 승인이나 포기를 하기 전에 상속재산을 조사할 수 있다고 정하고 있어 3월은 재산과 채무를 확인하라고 주어진 시간이기도 합니다.

기간을 세는 방법은 민법 총칙편에 따로 있습니다. 초일불산입이 제157조입니다. 월로 정한 기간은 역(曆)에 따라 계산해 최후의 월에서 기산일에 해당하는 날의 전일로 만료합니다(제160조 제2항). 최후의 월에 해당일이 없으면 그 월의 말일로 만료합니다(같은 조 제3항). 기간의 말일이 토요일이거나 공휴일이면 그 다음 날로 기간이 만료합니다(제161조, 2007년 개정).

단계	적용	결과
상속개시와 인지	2026년 6월 10일 사망, 같은 날 상속개시 사실을 앎	—
초일불산입 (민법 제157조)	첫날인 6월 10일을 빼고 다음 날부터	기산일 2026년 6월 11일
역에 의한 계산 (제160조 제2항)	3개월째 달에서 기산일 해당일인 9월 11일의 전일	만료일 2026년 9월 10일
말일 보정 (제161조)	그 만료일이 토요일이나 공휴일이면 다음 날로	달력에 따라 하루 이상 밀림

위 계산은 사망일과 안 날이 같고, 상속인이 제한능력자가 아니며, 기간 연장이 없고, 처음부터 선순위 상속인인 경우를 전제한 것입니다. 만료일이 실제로 무슨 요일인지는 달력으로 확인해야 하므로 마지막 줄의 보정 여부는 사안마다 달라집니다.

기간 연장은 제1019조 제1항 단서에 있습니다. 다만 자동으로 늘어나는 것이 아니라 이해관계인이나 검사가 가정법원에 청구해서 심판을 받아야 합니다. 이 연장허가 역시 가사소송법 제2조 제1항 제2호 가목 30)에 따른 라류 가사비송사건입니다. 기산점 자체가 뒤로 밀리는 경우도 조문에 있습니다. 상속인이 제한능력자면 기간은 그의 친권자나 후견인이 상속개시를 안 날부터 셉니다(제1020조, 2011년 전문개정). 상속인이 승인이나 포기를 하지 않고 3월 안에 사망하면 그의 상속인이 자기의 상속개시를 안 날부터 다시 3월을 셉니다(제1021조).

상속포기와 한정승인은 남는 결과가 다릅니다

한정승인은 "상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로" 하는 승인입니다(민법 제1028조). 상속인 지위는 그대로 두고 책임 범위에 한도를 붙이는 방식입니다. 공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 취득할 재산의 한도에서 한정승인을 할 수 있습니다(제1029조). 한정승인을 해도 피상속인에 대한 상속인의 재산상 권리의무는 소멸하지 않습니다(제1031조). 상속인이 피상속인에게 가지고 있던 채권도 그대로 남습니다.

상속포기는 제1019조 제1항의 기간 안에 가정법원에 하는 포기 신고입니다(제1041조, 1990년 개정). 그 효력은 상속이 개시된 때로 소급합니다(제1042조). 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 다루는 셈입니다. 다만 포기한 뒤에도 관리의무는 남습니다. 포기한 사람은 그 포기로 상속인이 된 사람이 상속재산을 관리할 수 있을 때까지 관리를 계속해야 합니다(제1044조 제1항).

항목	상속포기	한정승인
상속인 지위	상속개시 시로 소급해 없어짐 (제1042조)	유지되고 책임에 한도가 붙음 (제1028조)
변제 책임	없어짐	취득할 재산의 한도 (제1028조)
신고처와 기한	안 날부터 3월, 가정법원 신고 (제1041조)	안 날부터 3월, 재산목록 첨부 신고 (제1030조 제1항)
기간 안 취소	취소하지 못함 (제1024조 제1항)	취소하지 못함 (제1024조 제1항)
신고 뒤 남는 일	새 상속인이 관리할 때까지 관리 (제1044조 제1항)	공고·신고기간·비율 변제 (제1032조·제1034조)

승인이나 포기는 제1019조 제1항의 기간 안이라도 취소하지 못합니다(제1024조 제1항, 1990년 개정). 같은 조 제2항이 총칙편의 취소권 규정을 배제하지는 않지만 그 취소권도 추인할 수 있는 날부터 3월, 승인이나 포기한 날부터 1년이라는 기간 안에서만 행사할 수 있습니다. 마음이 바뀌었다고 되돌리는 절차가 아닙니다.

한정승인에는 재산 한도라는 조건이 붙고, 단순승인에는 붙지 않는다.

자녀가 전부 포기하면 배우자가 단독상속인이 됩니다

상속 순위는 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내의 방계혈족 순입니다(제1000조 제1항, 1990년 개정). 배우자는 1순위나 2순위 상속인이 있으면 그들과 같은 순위의 공동상속인이 되고 그런 상속인이 없으면 단독상속인이 됩니다(제1003조 제1항, 1990년 개정).

여기서 갈리는 지점을 대법원이 정리한 것이 **대법원 2023. 3. 23.자 2020그42 전원합의체 결정**입니다. 판시사항은 "피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우, 배우자가 단독상속인이 되는지 여부(적극)"입니다. 결정문은 "이와 달리 피상속인의 배우자와 자녀 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우 배우자와 피상속인의 손자녀 또는 직계존속이 공동상속인이 된다는 취지의 종래 판례는 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 변경하기로 한다"고 밝혀 종전 판례(2013다48852)를 변경했습니다.

적용 범위를 좁게 보아야 합니다. 이 결정이 다룬 상황은 배우자가 남아 있고 자녀 전부가 포기한 경우입니다. 배우자까지 포기하면 상속은 후순위로 넘어갑니다. 공동상속인 중 일부만 포기했을 때 그 상속분이 다른 상속인에게 상속분 비율로 귀속된다는 제1043조는 "일부가 포기한 경우"의 규정이므로 같은 순위 전원이 포기한 상황에 그대로 갖다 붙일 조문이 아닙니다.

후순위 상속인의 기산점은 공식으로 정해져 있지 않습니다. 대법원 2005. 7. 22. 선고 2003다43681 판결은 "상속개시의 원인사실을 아는 것만으로는 바로 자신이 상속인이 된 사실까지 알기 어려운 특별한 사정이 존재하는 경우"에는 "그로써 자신이 상속인이 된 사실을 안 날이 언제인지까지도 심리, 규명하여야 한다"고 보았습니다. 선순위 상속인의 포기로 손자녀가 상속인이 된 사안에서는 "일반인의 입장에서 … 손자녀가 이로써 자신들이 상속인이 되었다는 사실까지 안다는 것은 오히려 이례에 속한다"고 판단했습니다. 실무에서 후순위 상속인은 자기가 상속인이 된 사실을 안 시점을 따로 따지게 되고 그 시점이 언제인지는 법원이 사안별로 심리해 정합니다. "선순위가 포기한 날부터 자동으로 다시 3월"이라는 공식으로 기억하면 위험합니다.

기한을 놓치면 법정단순승인, 남는 구제는 특별한정승인뿐입니다

민법 제1026조(2002년 개정)에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 보는 사유가 세 가지 있습니다.

제2호만 보고 "3월만 지키면 된다"고 읽으면 제1호를 놓칩니다. 기간이 남아 있어도 상속재산에 대한 처분행위를 하면 그 시점에 단순승인한 것으로 봅니다. 조문에 붙은 참고자료는 제2호를 두고 "2002.1.14 법률 제6591호에 의하여 1998.8.27 헌법재판소에서 헌법불합치 결정된 제2호를 신설함"이라고 적고 있습니다.

기한을 넘긴 뒤에 남는 수단이 특별한정승인입니다. 제1019조 제3항(2022년 개정)은 이렇습니다.

이 조문에서 세 가지를 같이 읽어야 합니다. 첫째, 되살아나는 것은 한정승인뿐입니다. 기한을 놓친 뒤의 상속포기는 이 조문에 없습니다. 둘째, 괄호가 끌어오는 것은 제1026조 제1호와 제2호뿐이고 제3호는 빠져 있습니다. 한정승인이나 포기를 한 뒤에 상속재산을 은닉하거나 부정소비하거나 고의로 재산목록에서 뺀 경우는 이 구제의 대상에 들어 있지 않습니다. 셋째, "중대한 과실 없이"가 요건이라 실제 사건에서는 이 부분이 다투어집니다.

덧붙여 제1019조 제1항은 "3월", 제3항과 제4항은 "3개월"로 표기가 갈립니다. 조문을 찾아볼 때 표기가 다르다고 다른 기간을 뜻하는 것은 아닙니다.

제1026조 제3호는 특별한정승인의 구제 대상에서 빠져 있다.

미성년자에 관한 제1019조 제4항

2022년에 신설된 제1019조 제4항은 "제1항에도 불구하고 미성년자인 상속인이 상속채무가 상속재산을 초과하는 상속을 성년이 되기 전에 단순승인한 경우에는 성년이 된 후 그 상속의 상속채무 초과사실을 안 날부터 3개월 내에 한정승인을 할 수 있다"고 되어 있습니다. 여기서는 조문 문언을 소개하는 데서 멈춥니다. 이 항이 언제 개시된 상속부터 적용되는지는 부칙의 적용례와 경과조치가 정하는데 그 내용을 이 글에서는 확인하지 않았습니다. 본인 사안에 적용되는지는 별도로 확인이 필요합니다.

같은 문제를 다룬 판결이 앞서 있었습니다. 대법원 2020. 11. 19. 선고 2019다232918 전원합의체 판결은 미성년 상속인의 상속채무 초과사실 인식 여부와 시점을 법정대리인의 인식을 기준으로 판단하고 법정대리인을 기준으로 특별한정승인이 불가능하거나 그 기간이 지난 뒤에는 상속인이 성년이 되어도 새롭게 특별한정승인을 할 수 없다고 보았습니다(반대의견 4인). 판결이 2020년이고 제4항 신설이 2022년이라는 두 사실을 순서대로 적어 둡니다. 신설의 이유가 그 판결이었는지는 이 글에서 확인하지 않았습니다.

신고는 피상속인 주소지 법원에, 수수료는 1건당 5,000원입니다

관할부터 자주 틀립니다. 상속은 피상속인의 주소지에서 개시합니다(민법 제998조, 1990년 전문개정). 상속에 관한 사건은 상속 개시지의 가정법원이 관할합니다(가사소송법 제44조 제1항 제6호, 2026-01-01 시행). 두 조문을 이으면 관할 법원은 피상속인의 주소지를 관할하는 가정법원입니다. 상속인이 사는 곳이 기준이 아닙니다.

한정승인신고와 포기신고의 수리는 가사소송법 제2조 제1항 제2호 가목 32)에 따른 라류 가사비송사건입니다. 그래서 수수료도 가사소송사건이 아니라 라류 기준으로 붙습니다.

사건	심판 청구·소 제기 수수료	근거
라류 가사비송사건 (한정승인·포기 신고 수리, 기간 연장허가)	1건당 5,000원	가사소송수수료규칙 제3조 제1항
마류 가사비송사건 (제1호·제2호 외)	1건당 10,000원	같은 규칙 제3조 제1항 제3호
가류·나류 가사소송사건	1건당 20,000원	같은 규칙 제2조 제1항

위 금액은 대법원규칙 제2639호로 정해져 2016-07-01 시행된 뒤 지금까지 개정되지 않았습니다. 다만 법원에 내는 돈이 심판 청구 수수료만 있는 것은 아닙니다. 송달료가 별도로 듭니다. 그 금액은 이 글에서 확인하지 않았으므로 접수 전에 관할 법원에 확인하시기 바랍니다.

한정승인은 기간 안에 상속재산의 목록을 첨부해서 법원에 신고해야 합니다(민법 제1030조 제1항, 2005년·2022년 개정). 특별한정승인이라면 같은 조 제2항에 따라 이미 처분한 재산이 있는 경우 그 목록과 가액도 함께 제출해야 합니다. 조문이 요구하는 첨부물은 여기까지이고 법원마다 안내하는 실무 서류는 이 글에서 다루지 않았습니다.

한정승인은 수리된 뒤가 더 깁니다

한정승인은 신고가 수리되면 끝나는 절차가 아닙니다. 한정승인자는 한정승인을 한 날부터 5일 안에 채권을 신고하라는 공고를 해야 하고 그 신고기간은 2월 이상이어야 합니다(민법 제1032조 제1항). 공고기간이 만료되기 전에는 상속채권의 변제를 거절할 수 있습니다(제1033조).

기간이 지나면 변제 순서가 정해집니다. 신고한 채권자와 한정승인자가 알고 있는 채권자에게 각 채권액의 비율로 변제하되 우선권 있는 채권자의 권리를 해하지 못합니다(제1034조 제1항). 특별한정승인을 한 경우에는 남아 있는 상속재산에 이미 처분한 재산의 가액을 합해 변제합니다(같은 조 제2항). 변제기가 오지 않은 채권도 변제하며 조건부 채권이나 존속기간이 불확정한 채권은 법원이 선임한 감정인의 평가에 따릅니다(제1035조). 상속채권자에 대한 변제를 마치기 전에는 유증받은 자에게 변제하지 못합니다(제1036조).

이 순서를 어기면 보호막이 사라집니다. 공고나 최고를 게을리하거나 변제 순서를 지키지 않아 다른 채권자나 유증받은 자에게 손해를 입히면 한정승인자가 그 손해를 배상해야 합니다(제1038조 제1항, 2005년 개정). "상속재산의 한도"라는 조건을 지키려고 한 절차인데 절차를 어기면 그 한도를 넘는 책임이 생기는 구조입니다.

한정승인은 수리로 끝나지 않는다. 공고와 변제 순서가 이어진다.

민법상 포기와 세법상 납세의무는 별개입니다

상속을 포기하면 상속세도 함께 사라진다고 읽기 쉽지만 세법의 정의가 다릅니다. 상속세 및 증여세법 제2조 제4호(2020년 개정, 2025-10-01 시행)는 "「상속인」이란 「민법」 제1000조, 제1001조, 제1003조 및 제1004조에 따른 상속인을 말하며, 같은 법 제1019조제1항에 따라 상속을 포기한 사람 및 특별연고자를 포함한다"고 정합니다. 민법상 포기한 사람도 세법에서는 상속인에 들어갑니다.

부담의 크기는 받은 것에 걸립니다. 같은 법 제3조의2 제1항은 상속인과 수유자가 각자가 받았거나 받을 재산을 기준으로 계산한 금액을 상속세로 낼 의무가 있다고 정하고 그 괄호는 상속재산에 가산하는 증여재산 중 상속인이나 수유자가 받은 증여재산을 포함한다고 밝히고 있습니다. 제3항은 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대하여 낼 의무를 정합니다. 생전에 증여를 받아 둔 사람이 상속을 포기해도 그 증여재산을 기준으로 납세의무가 남을 수 있고 반대로 받은 것이 없으면 한도도 0이 되는 구조입니다.

기한이 두 개라는 점도 놓치기 쉽습니다. 민법의 3월은 상속개시가 있음을 안 날부터 세지만 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다(상증세법 제67조 제1항, 외국에 주소를 둔 경우는 같은 조 제4항에 따라 9개월). 기산점도 길이도 다르므로 하나로 묶어 기억하면 한쪽을 놓칩니다. 무신고인 경우에도 일괄공제 5억원은 적용됩니다(같은 법 제21조 제1항). 다만 배우자가 단독으로 상속받는 경우에는 같은 조 제2항에 따라 일괄공제를 쓸 수 없습니다. 앞의 2020그42 결정으로 자녀 전부가 포기해 배우자 단독상속이 되면 바로 이 조항에 닿습니다. 공제 항목별 금액과 요건은 상속세 면제 한도 2026, 일괄공제 5억과 배우자공제 최대 30억에 정리해 두었습니다.

정리

기간은 상속개시가 있음을 안 날부터 3월이고 첫날은 빼고 셉니다(민법 제1019조 제1항·제157조·제160조). 사망일부터 세면 기한을 잘못 잡습니다.
기한 안이라도 상속재산을 처분하면 그 순간 단순승인으로 봅니다(제1026조 제1호). 기한을 넘기면 남는 것은 특별한정승인뿐입니다(제1019조 제3항). 제1026조 제3호는 그 구제 대상에서 빠져 있습니다.
신고는 피상속인 주소지 가정법원에 하고 심판 청구 수수료는 1건당 5,000원입니다(가사소송법 제44조 제1항 제6호, 가사소송수수료규칙 제3조 제1항, 2016-07-01 시행). 포기해도 상속세 신고의무는 별개로 남습니다(상증세법 제2조 제4호).

근거와 참고

양도소득세 예정신고 기한 2개월, 무신고가산세 20%와 확정신고 감면 50%

Fri, 04 Sep 2026 02:16:03 GMT

2026년 4월에 상가를 팔아 양도차익 2억8,000만원이 났다면 산출세액은 7,487만원이고 예정신고 기한은 6월 30일입니다. 이 기한을 그냥 넘긴 뒤 다음 해 확정신고기한 당일에 신고하고 납부하면 가산세로만 1,298만8,448원이 더 나옵니다. 한 달 안에 수습했을 때의 796만4,671원과 비교하면 502만3,777원 차이입니다.

두 경우의 감면율은 50%로 같습니다. 차이는 전부 감면 대상이 아닌 납부지연가산세에서 나옵니다. 그리고 확정신고기한마저 넘기면 그 50% 감면 자체가 사라집니다.

이 글의 금액은 전부 가정한 사례입니다. 2021년 2월에 취득해 2026년 4월 15일에 양도한 상가건물입니다. 양도가액 8억원·취득가액 5억원·그 밖의 필요경비 2,000만원에 감면과 세액공제는 없으며 그해 다른 양도도 없는 경우입니다. 조건이 달라지면 금액도 달라집니다.

예정신고 기한은 양도일이 아니라 그 달의 말일부터 센다.

예정신고와 확정신고는 서로 다른 신고입니다

양도소득세는 한 해에 두 번 신고 국면이 있습니다. 하나는 자산을 팔 때마다 하는 예정신고이고 다른 하나는 그해 양도를 모아 다음 해 봄에 하는 확정신고입니다. 소득세법 제105조 제1항이 앞의 것을, 소득세법 제110조 제1항이 뒤의 것을 정합니다. 확정신고 기간은 양도한 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.

두 신고가 세금을 두 번 내게 만드는 구조는 아닙니다. 소득세법 제111조 제1항과 제3항은 확정신고를 하며 세액을 낼 때 이미 낸 예정신고 산출세액을 공제하도록 정하고 있습니다. 예정신고는 확정신고를 앞당겨 나눠 내는 절차에 가깝습니다.

그래서 예정신고를 마쳤다면 확정신고는 생략할 수 있습니다. 제110조 제4항의 문장은 이렇습니다.

"하지 아니할 수 있다"이지 "하면 안 된다"가 아니므로 예정신고를 했더라도 확정신고를 따로 할 수 있습니다. 반대로 단서에 걸리면 확정신고를 해야 합니다. 그 대통령령이 소득세법 시행령 제173조 제5항입니다. 2026-09-04 현재 시행 중인 조문은 네 가지를 들고 있습니다.

그해에 누진세율 적용대상 자산을 2회 이상 예정신고한 사람이 소득세법 제107조 제2항에 따라 이미 신고한 양도소득금액과 합산해 신고하지 않은 경우
토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산·신탁수익권을 2회 이상 양도한 경우로서 소득세법 제103조 제2항을 적용하면 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우
상장·비상장 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 같은 조항을 적용하면 산출세액이 달라지는 경우
토지·건물·부동산에 관한 권리를 둘 이상 양도한 경우로서 소득세법 제104조 제5항을 적용하면 산출세액이 달라지는 경우

네 가지 모두 "2회 이상" 또는 "둘 이상"의 양도를 전제로 합니다. 한 해에 하나만 팔고 예정신고를 제때 마쳤다면 이 단서에 해당하지 않습니다. 반대로 같은 해에 두 건 이상을 팔았다면 예정신고를 다 했더라도 확정신고를 다시 봐야 합니다.

자산 종류별로 신고 기한이 다릅니다

"양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월"은 부동산에 해당하는 기한이고 자산 종류에 따라 기산점과 기간이 모두 달라집니다. 2026-09-04 현재 시행 중인 소득세법 제105조 제1항이 정한 내용입니다.

자산	예정신고 기한	근거
토지·건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산, 신탁수익권	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월	제105조 제1항 제1호
상장·비상장 주식등	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월	제105조 제1항 제2호
부담부증여에서 채무액에 해당해 양도로 보는 부분	양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월	제105조 제1항 제3호 (2025-01-01 시행)
국외주식 등(제94조 제1항 제3호 다목), 파생상품(같은 항 제5호)	예정신고 대상에서 빠짐	제105조 제1항 본문 괄호

제1호에는 단서가 하나 더 붙어 있습니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 제1항에 따른 토지거래계약 허가구역 안의 토지를 양도할 때 허가를 받기 전에 대금을 청산했다면 기산점이 양도일이 아니라 그 허가일이 속하는 달의 말일입니다. 허가를 받기 전에 허가구역 지정이 해제된 경우에는 해제일이 기준입니다. 허가구역 토지를 다룰 때 "2개월"만 외우고 있으면 기산점을 잘못 셀 수 있습니다.

기한 말일이 휴일이면 하루 밀립니다. 2026-09-04 현재 시행 중인 국세기본법 제5조 제1항(현행 법률 제21860호)은 신고·납부 기한이 토요일이나 일요일, 공휴일, 대체공휴일, 근로자의 날이면 그 다음 날을 기한으로 봅니다. 같은 조 제3항은 전자신고 기한 만료일에 국세정보통신망이 멈춘 경우 복구된 날의 다음 날을 기한으로 정합니다. 앞의 사례에서 3월에 양도했다면 기한은 5월 31일인데, 2026년 5월 31일은 일요일이라 6월 1일로 밀립니다.

양도차익이 없어도 신고 의무는 남습니다. 제105조 제3항은 "양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다"고 못 박고 있습니다. 낼 세금이 없다고 판단해 건너뛰면 세액이 아니라 절차에서 문제가 생깁니다.

기한을 놓치면 붙는 무신고·과소신고가산세

법정신고기한까지 신고서를 내지 않으면 무신고납부세액의 **20%**가 가산세로 붙습니다. 2026-09-04 현재 시행 중인 국세기본법 제47조의2 제1항(현행 법률 제21860호)입니다. 부정행위로 무신고한 경우는 40%, 역외거래에서 부정행위가 있으면 60%입니다. 이 조항의 제1항 괄호에는 법정신고기한에 **"예정신고 및 중간신고를 포함하며"**라고 적혀 있습니다. 예정신고 무신고도 가산세 대상이라는 근거가 조문 안에 그대로 있는 셈입니다.

기준이 되는 금액은 산출세액이 아니라 "그 신고로 납부하여야 할 세액"이고 가산세와 이자상당가산액은 빠집니다. 예정신고라면 소득세법 제106조 제1항에 따라 산출세액에서 조세특례제한법 등의 감면세액을 뺀 금액입니다. 산출세액은 소득세법 제107조 제1항대로 양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득기본공제를 뺀 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액)에 세율을 곱해 구합니다.

앞 사례의 산출세액 계산

단계	금액	근거
양도차익	8억원 − 5억원 − 2,000만원 = 2억8,000만원	가정한 양도가액·취득가액·필요경비
장기보유특별공제 (5년 이상 6년 미만 10%)	2,800만원	소득세법 제95조 제2항 표1
양도소득금액	2억5,200만원	제95조 제1항
양도소득기본공제	250만원	소득세법 제103조 제1항 제1호
과세표준	2억4,950만원	—
산출세액	3,706만원 + (2억4,950만원 − 1억5,000만원) × 38% = 74,870,000원	소득세법 제104조 제1항 제1호 → 제55조 제1항

위 표의 조문은 모두 2026-01-01 시행 기준입니다. 누진공제 방식으로 검산하면 2억4,950만원 × 38% − 1,994만원 = 7,487만원으로 같습니다. 이 7,487만원에 20%를 곱한 1,497만4,000원이 감면 전 무신고가산세입니다.

신고를 아예 안 한 것이 아니라 적게 신고한 경우에는 과소신고가산세로 갑니다. 2026-09-04 현재 시행 중인 국세기본법 제47조의3 제1항은 과소신고납부세액의 10%를, 부정행위로 과소신고한 부분에는 40%(역외거래는 60%)에 나머지 과소신고분 10%를 더해 부과합니다.

예정신고에 20%가 붙었다면 확정신고분으로 20%가 또 붙지는 않는다.

20%가 두 번 붙지는 않습니다

예정신고도 놓치고 확정신고도 놓치면 20%가 두 번 붙어 40%가 되는지 묻는 경우가 있습니다. 그렇지 않습니다. 제47조의2 제5항은 예정신고와 관련해 무신고가산세가 부과되는 부분에는 확정신고와 관련한 무신고가산세를 다시 부과하지 않는다고 정합니다. 제47조의3 제6항은 과소신고가산세에도 같은 취지를 준용합니다. 예정신고 단계에서 이미 매겨진 부분이 확정신고 단계에서 되풀이되지 않는 구조입니다.

납부지연가산세도 마찬가지입니다. 국세기본법 제47조의4 제5항은 예정신고납부와 관련해 납부지연가산세가 부과되는 부분에 확정신고납부 관련분을 다시 부과하지 않습니다(2026-01-01 시행). 다만 이중으로 부과되지 않는 것과 부담이 가벼워지는 것은 다른 이야기입니다. 20%는 한 번뿐이지만 아래에서 볼 납부지연가산세는 신고를 미룬 날수만큼 계속 쌓입니다.

늦게 낸 만큼 붙는 납부지연가산세

납부지연가산세는 신고를 했는지와 무관하게 세금을 늦게 낸 사실 자체에 붙습니다. 제47조의4 제1항 제1호와 국세기본법 시행령 제27조의4 제1항에 따라 법정납부기한 다음 날부터 납부고지일(고지 전에 냈다면 그 납부일)의 전날까지 미납세액에 1일 10만분의 22를 곱합니다. 하루 0.022%, 365일로 환산하면 연 8.03%입니다(시행령 이자율은 2026-02-27 시행분). 2022-02-14 이전 기간은 10만분의 25였으므로 지연 기간이 그때를 걸치면 구간을 나눠 계산합니다.

앞 사례의 미납세액 7,487만원으로 계산하면 하루치는 74,870,000 × 22 ÷ 100,000 = 16,471.4원입니다. 하루 1만6천원 남짓이지만 열한 달이면 550만원을 넘습니다.

고지를 받은 뒤에는 계산 방식이 바뀝니다. 제47조의4 제1항 제3호는 납부고지를 받고도 지정납부기한까지 내지 않으면 미납세액의 **3%**를 한 번 부과합니다. 여기에 같은 항 제1호의2·제2호의2와 시행령 제27조의4 제2항(2026-02-27 신설)에 따라 지정납부기한 다음 날부터 경과한 개월 수마다 1만분의 67, 즉 월 0.67%가 더해집니다. 연으로 환산하면 8.04%입니다. 이 월 단위 가산은 날수가 아니라 개월 수로 세고 기산점이 지정납부기한 다음 날이므로, 고지를 받기 전에 스스로 신고하고 납부하는 단계에서는 붙지 않습니다.

한계도 있습니다. 같은 조 제7항은 지정납부기한 다음 날부터 납부일까지가 5년을 넘으면 5년까지만 셉니다. 제8항은 고지서별·세목별 세액이 150만원 미만이면 제1호의2·제2호의2·제4호를 적용하지 않습니다. 다만 이것을 "150만원 미만이면 가산세가 없다"로 읽으면 안 됩니다. 제1호의 하루 10만분의 22와 제3호의 3%는 그대로 붙습니다.

늦었어도 자진신고하면 가산세가 줄어듭니다

국세기본법 제48조 제2항은 스스로 바로잡은 경우 가산세를 감면합니다(2026-01-01 시행). 갈래가 셋이고 각각 감면 대상 가산세가 다릅니다. 표를 섞어 읽으면 자기 경우의 감면율을 잘못 잡게 됩니다.

첫째, 제2항 제1호의 수정신고 감면입니다. 법정신고기한까지 신고서를 낸 사람이 국세기본법 제45조에 따라 수정신고한 경우이고 대상은 제47조의3 과소신고가산세뿐입니다. 경정할 것을 미리 알고 낸 경우는 제외됩니다.

수정신고 시기 (법정신고기한 지난 뒤)	감면율	근거
1개월 이내	90%	제48조 제2항 제1호 가목
1개월 초과 3개월 이내	75%	나목
3개월 초과 6개월 이내	50%	다목
6개월 초과 1년 이내	30%	라목
1년 초과 1년 6개월 이내	20%	마목
1년 6개월 초과 2년 이내	10%	바목

둘째, 제2항 제2호의 기한후신고 감면입니다. 법정신고기한까지 신고서를 내지 않은 사람이 국세기본법 제45조의3에 따라 기한후신고를 한 경우이고 대상은 제47조의2 무신고가산세뿐입니다. 결정할 것을 미리 알고 낸 경우는 제외됩니다.

기한후신고 시기 (법정신고기한 지난 뒤)	감면율	근거
1개월 이내	50%	제48조 제2항 제2호 가목
1개월 초과 3개월 이내	30%	나목
3개월 초과 6개월 이내	20%	다목

6개월을 넘기면 해당하는 목이 없습니다. 감면율 0%라는 뜻입니다.

예정신고에만 붙는 50% — 제48조 제2항 제3호 라목

셋째 갈래가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 제2항 제3호 라목의 문장은 이렇습니다.

감면율은 **50%**입니다. "제2호에도 불구하고"가 핵심입니다. 위 기한후신고 표대로면 6개월을 넘긴 순간 감면이 0%가 되는데, 예정신고를 놓친 경우에는 확정신고기한까지 기한후신고를 하면 라목이 50%를 되살립니다. 앞 사례에서 예정신고 기한 2026년 6월 30일부터 확정신고기한 2027년 5월 31일까지는 11개월인데도 50%가 적용됩니다.

같은 항 제3호 다목은 예정신고를 하기는 했지만 과소신고하거나 초과신고한 경우입니다. 확정신고기한까지 제45조에 따라 수정신고하면 제47조의3 과소신고가산세를 50% 감면하고 제1호 라목부터 바목까지의 낮은 감면율(30%·20%·10%) 대신 적용됩니다.

감면되지 않는 것이 하나 있습니다. 제2항 제1호·제2호와 제3호 다목·라목은 모두 괄호에서 대상을 제47조의2 또는 제47조의3으로 한정합니다. 즉 납부지연가산세(제47조의4)는 어느 갈래에서도 감면되지 않습니다. 아래 시점별 비교에서 금액이 벌어지는 이유가 여기 있습니다.

시점별 가산세 비교

A부터 C까지는 부정행위가 아니고, 납부고지 전에 스스로 신고·납부했으며, 경정·결정을 미리 알고 신고한 경우가 아닌 상황입니다. D는 마지막 조건만 반대인 경우입니다. 미납세액은 앞의 산출세액 74,870,000원입니다.

시점	무신고가산세	납부지연가산세	가산세 합계
A. 2026-06-30 기한 내 신고·납부	0원	0원	0원
B. 2026-07-30 기한후신고·납부 (29일 지연)	7,487,000원	477,671원	7,964,671원
C. 2027-05-31 기한후신고·납부 (334일 지연)	7,487,000원	5,501,448원	12,988,448원
D. C와 같은 날이지만 감면이 배제되는 경우	14,974,000원	5,501,448원	20,475,448원

B의 무신고가산세는 1개월 이내라 제2호 가목의 50%가, C는 제3호 라목의 50%가 적용돼 감면율이 같습니다. 납부지연가산세는 B가 2026-07-01부터 7월 29일까지 29일, C가 2027-05-30까지 334일이고 여기에 하루치 16,471.4원을 곱한 값입니다. D는 경정·결정을 미리 알고 기한후신고를 해 제48조 제2항 제3호 라목 괄호에 걸린 경우입니다. 납부고지는 아직 받기 전이라 납부지연가산세는 C와 같습니다.

B와 C의 차이 5,023,777원은 전부 납부지연가산세입니다. 감면율은 같은데 날수만 다르기 때문입니다. 그리고 C의 다음 날부터는 라목이 사라져 제2호로 돌아가고, 6개월을 넘긴 구간이라 감면율이 0%가 됩니다. 그 지점의 부담이 D에 가깝습니다.

감면율이 같아도 늦은 만큼 납부지연가산세가 쌓인다.

신고는 어디서 어떻게 하나

예정신고와 확정신고 모두 국세청 홈택스에서 전자신고할 수 있고 관할 세무서에 서면으로 제출할 수도 있습니다. 신고서 서식과 첨부서류, 계산 순서는 국세청 「양도소득세 법정 신고기한」과 「신고·납부 안내」 페이지에 정리돼 있습니다(주소는 아래 근거와 참고). 예정신고를 아예 하지 않았다면 국세기본법 제45조의3의 기한후신고, 예정신고를 했지만 금액이 틀렸다면 제45조의 수정신고입니다. 앞서 본 감면 갈래가 이 둘로 갈립니다.

한 가지 더 챙길 것이 개인지방소득세입니다. 지방세법 제103조의5 제1항은 양도소득분 개인지방소득세의 예정신고 기한을 소득세법 제105조의 기한에 2개월을 더한 날로 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 양도차익이 없거나 손실이어도 적용됩니다. 제5항은 지방자치단체가 보낸 납부서로 예정신고기한까지 납부하면 신고하고 납부한 것으로 봅니다. 확정신고도 지방세법 제103조의7 제1항·제3항에 따라 2개월이 더 붙고, 예정신고를 한 사람은 확정신고를 생략할 수 있되 같은 취지의 단서 예외가 붙습니다.

개인지방소득세는 신고서와 기한이 따로 있다.

금액은 지방세법 제103조의3 제1항 제1호가 준용하는 같은 법 제92조 제1항의 세율표로 계산합니다. 과세표준 2억4,950만원에 1억5,000만원 초과 3억원 이하 구간의 370만6,000원과 초과분 1천분의 38을 적용하면 3,706,000 + 99,500,000 × 0.038 = 7,487,000원입니다. 앞의 국세 산출세액 74,870,000원의 정확히 10분의 1인데, 세율표가 소득세법 제55조의 10분의 1 구조여서 감면·공제가 없을 때 그렇게 맞아떨어지는 것입니다. 감면이나 세액공제가 끼면 단순히 "양도소득세의 10%"로 계산되지 않습니다.

기한을 "+2개월"이라고만 적은 것은 조문이 그렇게 정하기 때문입니다. 응당일인지 말일인지에 따라 하루 이틀이 갈릴 수 있어 날짜를 못 박지 않았습니다. 개인지방소득세의 가산세는 지방세기본법이 따로 정하므로 국세 세율을 그대로 옮겨 쓸 수 없고 관할 시·군·구청이나 위택스에서 확인해야 합니다.

정리

부동산 예정신고 기한은 양도일이 아니라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 주식등은 반기 말일부터 2개월, 부담부증여의 양도로 보는 부분은 3개월이고 국외주식 등과 파생상품은 대상이 아닙니다(소득세법 제105조 제1항).
기한을 넘기면 납부할 세액의 20%가 무신고가산세로 붙습니다. 예정신고와 확정신고에 20%가 두 번 겹치지는 않지만(국세기본법 제47조의2 제1항·제5항), 하루 10만분의 22의 납부지연가산세는 별도로 쌓입니다.
예정신고를 놓쳤다면 확정신고기한까지 기한후신고를 하느냐가 갈림길입니다. 그때까지는 무신고가산세가 50% 감면되고(국세기본법 제48조 제2항 제3호 라목), 그 뒤로는 6개월 초과 구간이라 0%가 됩니다. 납부지연가산세는 어느 경우에도 감면되지 않습니다.

근거와 참고

전월세 신고제 대상 보증금 6천만원 초과, 30일 내 신고와 미신고 과태료 기준

Tue, 01 Sep 2026 03:00:00 GMT

보증금 6,000만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약은 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하고 이를 미루면 지연신고 과태료가 최대 30만원입니다(2025-04-29 시행, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3). 내용을 거짓으로 신고하면 100만원까지 올라갑니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제5항 제3호).

신고 의무는 임대인과 임차인이 함께 부담하고 대상 지역은 시·군·구로 한정됩니다(일반 도의 군은 제외). 주택 임대차 신고 제도는 2021년 6월 1일부터 시행됐고 그해부터 2025년 5월 31일까지가 계도기간이었습니다. 과태료는 2025년 6월 1일 이후에 체결한 계약부터 부과되므로 지금 체결하는 계약은 모두 부과 대상입니다.

아래에서는 어떤 계약이 대상인지, 언제까지 신고하는지, 미신고와 허위신고일 때 과태료가 어떻게 정해지는지, 신고와 확정일자의 관계까지 근거 조문과 시행일을 붙여 정리합니다.

보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인지부터 확인하고 소재지와 갱신 조건을 순서대로 본다.

결론부터

대상 판정은 금액, 주택 소재지, 갱신 여부 세 가지로 갈립니다. 조건별로 표에 정리했습니다.

상황	신고 대상 여부	근거 (법·같은 법 시행령)
보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과	대상 — 체결일부터 30일 이내	제6조의2 제1항·제4조의3 제1항
보증금이 정확히 6,000만원, 월 차임이 정확히 30만원	비대상 ("초과" 문언)	제4조의3 제1항
특별자치시·특별자치도·시·자치구, 광역시의 군, 경기도의 군	대상	제4조의3 제2항
일반 도의 군 (예: 경북 청도군)	비대상	제4조의3 제2항
보증금·차임이 변동된 갱신계약	대상	제4조의3 제1항
증감 없이 임대차 기간만 연장한 갱신계약	제외	제4조의3 제1항

여기서 자주 어긋나는 것이 **"또는"**입니다. 보증금과 월 차임 중 하나만 기준을 넘어도 신고 대상이고 전세 계약이면 보증금만으로 판단합니다. 반대로 두 금액이 기준과 정확히 일치하면 대상이 아닙니다. 과태료는 신고를 하지 않았을 때 구간에 따라 최대 30만원, 거짓으로 신고했을 때 100만원입니다(2025-04-29 시행, 시행령 별표 3. 법 제28조 제5항 제3호).

누가 언제까지 신고하나

신고 기한은 임대차 계약을 체결한 날부터 30일 이내이고 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 것이 원칙입니다(법 제6조의2 제1항, 2020년 8월 18일 본조 신설·현행 문언은 2024-05-17 시행). 신고할 곳은 주택 소재지를 관할하는 신고관청입니다. 일방 당사자가 국가 등이면 그 국가 등이 신고합니다.

계약 상대방이 신고에 응하지 않을 때는 단독으로 신고할 수 있습니다(법 제6조의2 제3항). 이때 임대인과 임차인 쌍방이 서명·날인한 계약서를 한 사람이 제출하면 공동신고로 간주됩니다(시행규칙 제6조의2 제3항). 한쪽만 신고하게 되는 사정이 있으면 단독신고사유서를 첨부합니다(시행규칙 제6조의2 제5항). 신고관청은 내용을 확인한 뒤 신고필증을 지체 없이 발급합니다(법 제6조의2 제4항).

계약서를 아직 작성하지 않은 경우도 있습니다. 작성 이전이라도 가계약금 또는 계약금이 입금된 날을 기준으로 30일 이내에 신고하면 된다는 것이 국토교통부가 안내한 해석입니다(찾기쉬운 생활법령정보에 인용된 국토교통부 유의사항).

신고를 마친 뒤에도 일이 하나 더 남습니다. 보증금이나 차임 등 임대차 가격이 바뀌거나 계약이 해제되면 변경·해제가 확정된 날부터 30일 이내에 다시 신고해야 합니다(법 제6조의3 제1항). 이때도 공동 신고가 원칙이고 한쪽이 거부하면 단독 신고를 할 수 있습니다.

과태료 기간은 체결일이 아니라 신고기간 만료일 다음 날부터 셈한다.

미신고·허위신고하면 얼마인가

법이 정한 상한은 100만원 이하입니다(법 제28조 제5항 제3호). 이 조항은 신고를 하지 않은 경우, 내용을 거짓으로 신고한 경우, 공동신고 요구를 거부한 경우를 함께 규율하고 과태료는 신고관청이 부과·징수합니다(법 제28조 제6항). 구간별 금액을 정한 것은 시행령 별표 3인데, 2025-04-29 공포와 동시에 시행된 대통령령 제35485호 개정으로 지연신고 최대액이 30만원으로 낮아졌습니다.

미신고 기간	계약금액 1억원 미만	1억원 이상 3억원 미만	3억원 이상 5억원 미만	5억원 이상
3개월 이하	2만원	3만원	4만원	5만원
3개월 초과 6개월 이하	4만원	8만원	12만원	15만원
6개월 초과 1년 이하	6만원	10만원	16만원	20만원
1년 초과 2년 이하	8만원	13만원	20만원	25만원
2년 초과 또는 공동신고 거부	10만원	15만원	25만원	30만원

거짓신고는 100만원이다. 구간 문언은 초과와 이하로 경계를 가른다.

표는 문언 그대로 읽어야 합니다. 3개월 이하에는 정확히 3개월이 포함되고 계약금액이 정확히 1억원이면 1억원 미만이 아니라 1억원 이상 구간입니다. 구간을 정하는 계약금액은 보증금과 월 차임에서 만듭니다. 보증금만 있는 계약은 보증금액, 월 차임만 있는 계약은 월 차임의 200배, 둘 다 있으면 보증금과 월 차임 200배의 합계입니다(시행령 별표 3). 월 차임 200배를 빼먹으면 월세 계약이 1억원 미만으로 잘못 잡힙니다.

미신고 기간도 체결일부터 세는 것이 아닙니다. 신고기간 만료일의 다음 날부터 계산하고 천재지변 등 부득이한 사유가 있는 기간은 산입에서 제외될 수 있습니다(시행령 별표 3). 신고관청은 부과 사유의 동기와 결과, 횟수를 고려해 개별 기준의 2분의 1 범위에서 금액을 늘리거나 줄일 수 있고 늘린다고 해도 법이 정한 상한을 넘지 못합니다(시행령 별표 3 일반기준).

계산해 보면

세 가지 경우로 과정을 확인하겠습니다.

보증금 8,000만원 전세(서울) — 2025년 6월 10일에 계약을 체결하면 신고기간은 7월 10일에 끝납니다. 8월 5일에 신고했다면 미신고 기간은 만료일 다음 날인 7월 11일부터 신고일까지 26일입니다. 26일은 3개월 이하이고 계약금액 8,000만원은 1억원 미만이므로 과태료 기준은 2만원입니다.
보증금 1억5,000만원과 월 차임 50만원 — 계약금액은 보증금 1억5,000만원에 월 차임 200배인 1억원을 더한 2억5,000만원입니다. 1억원 이상 3억원 미만 구간이고 8개월을 미뤘다면 6개월 초과 1년 이하에 해당해 10만원입니다.
거짓신고 — 실제 보증금 7,000만원을 5,000만원으로 신고했다면 별표 3의 거짓신고 기준인 100만원이 기준액입니다. 법 제28조 제5항의 상한과 같은 금액이라 신고관청이 일반기준으로 2분의 1 범위에서 줄이면 실제 부과액은 50만원에서 100만원 사이가 될 수 있습니다.

과태료 유예의 성격도 구분해 둘 필요가 있습니다. 2021년 6월 1일부터 2025년 5월 31일까지를 계도기간으로 두고 2025년 6월 1일 이후에 체결한 계약부터 과태료를 부과하기로 한 것은 법령에 붙은 유예가 아니라 국토교통부가 밝힌 행정 방침이고 별표 3을 개정한 시행령 부칙에는 유예에 관한 문언이 없습니다(국토교통부 보도자료, 2025-04-28·정책브리핑, 2025-05-26). 국토교통부가 제공한 자료로는 2024년 주택 임대차 신고율이 95.8%에 이르렀습니다.

이런 경우는 다르다

지역 조건이 가장 자주 잘못 읽힙니다. 신고 대상 지역은 특별자치시와 특별자치도, 시, 자치구에 광역시의 군과 경기도의 군을 더한 것입니다(시행령 제4조의3 제2항, 현행 시행령은 대통령령 제36365호·2026-05-29 시행). 일반 도의 군만 제외됩니다. 같은 군이라도 경기도 가평군과 대구광역시 달성군은 대상이고 경북 청도군은 대상이 아닙니다. 군 주민은 모두 신고 대상이 아니라고 받아들이면 경기·광역시 군 지역에서 과태료를 물게 됩니다.

갱신도 갈립니다. 보증금과 차임을 그대로 두고 임대차 기간만 연장하는 계약은 신고 대상에서 제외되지만 금액이 오르거나 내리는 갱신계약은 대상입니다(시행령 제4조의3 제1항).

주택의 범위도 생각보다 넓습니다. 오피스텔과 기숙사, 고시원, 건물의 일부(방 한 칸)라도 주택임대차보호법 제2조의 주택에 해당하면 신고 대상입니다. 임대인과 임차인이 모두 외국인이어도 신고 의무는 같습니다. 외국인이 주택을 사는 쪽 규제는 별도 글에서 다룹니다. 반대로 본거지가 따로 있고 출장 등으로 잠시 머무는 일시적 거주는 대상에서 빠집니다.

신고하면 확정일자는 되나

부동산거래관리시스템으로 온라인 신고를 하면 신고필증과 함께 확정일자를 부여받을 수 있다고 국토교통부의 시스템 안내가 설명합니다. 신고와 확정일자를 한 번의 접속으로 처리할 수 있는 셈입니다.

다만 신고 자체가 확정일자를 법률상 의제하는 것은 아닙니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률과 시행령 어디에도 확정일자에 관한 문구가 없어서 신고만으로 임차인의 대항요건이 갖춰진다고 정한 규정은 없습니다. 임차인이 대항력을 갖추는 요건은 여전히 주택임대차보호법 제3조 제1항의 주택 인도와 주민등록이고 확정일자는 우선변제권을 위해 받는 별개의 절차입니다. 두 절차의 차이와 효력이 생기는 시점은 앞서 정리한 글에 근거 조문과 함께 적어 두었습니다.

신고와 확정일자를 같이 받을 수 있어도 전입신고와 인도는 별개다.

실제로 할 일

신고는 온라인과 방문 두 갈래입니다. 온라인은 부동산거래관리시스템에서 공동인증서로 로그인해 계약서를 첨부해 신고하고 신고필증을 발급받습니다. 계약서를 첨부하면 한 사람이 전자서명하는 것만으로 공동신고가 간주됩니다. 방문 신고는 임대 주택 소재지를 관할하는 읍면동 행정복지센터에서 하고 서식은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제1호의4서식입니다. 거주지가 아니라 주택 소재지 관할이라는 점을 구분해야 합니다.

한쪽이 신고를 거부해 단독으로 신고할 때는 단독신고사유서를 첨부합니다(시행규칙 제6조의2 제5항). 계약을 변경하거나 해제했으면 그 확정일부터 30일 이내에 다시 신고하고(법 제6조의3 제1항), 내용이 헷갈릴 때는 국토교통부 콜센터 1533-2949로 확인할 수 있습니다.

정리

신고 대상은 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 임대차(하나만 넘어도 해당)입니다. 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·자치구와 광역시의 군·경기도의 군이고 정확히 기준 금액인 경우와 일반 도의 군은 대상이 아닙니다(시행령 제4조의3, 2026-05-29 시행).
기한은 계약 체결일부터 30일 이내 공동 신고이고 변경·해제도 확정일부터 30일 이내입니다(법 제6조의2 제1항·제6조의3 제1항).
지연신고 과태료는 최대 30만원, 거짓신고는 100만원입니다(시행령 별표 3, 2025-04-29 시행. 법 제28조 제5항 제3호). 미신고 기간은 신고기간 만료일 다음 날부터 셉니다.

근거와 참고

부동산 거래신고 등에 관한 법률 — https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 — https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률시행령
국토교통부 보도자료 "주택 임대차 계약하면 잊지 말고 30일 이내 신고하세요" (2025-04-28) — https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95090898
정책브리핑 "과태료 '6월 1일 이후' 계약부터 부과!" (2025-05-26) — https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148943636
부동산거래관리시스템 시스템 안내 — https://rtms.molit.go.kr/main/systemInfo.do
찾기쉬운 생활법령정보 "주택 임대차 계약 신고제" — http://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=5

취득세율 총정리 2026, 1주택 1~3%·다주택 8~12% 조정대상지역 기준

Tue, 01 Sep 2026 00:10:00 GMT

조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 5억원짜리 집도 취득세가 4,000만원입니다. 같은 집을 1주택자로 살 때는 500만원입니다. 세율이 1%에서 8%로 갈아타기 때문인데, 집값이 싸다고 중과가 비켜가는 구조가 아닙니다(지방세법 제13조의2 제1항 제2호, 2026-01-01 조문시행).

이 글은 매매로 사는 경우(유상취득)만 다룹니다. 증여로 받는 주택은 세율 체계가 따로 있고 상속도 다릅니다. 매매 트랙에서 세율을 가르는 것은 취득한 뒤 1세대가 가진 주택 수와 새로 취득하는 주택의 소재지입니다. 신고·납부 기한은 잔금을 치른 날부터 60일입니다(지방세법 제20조 제1항, 2026-01-01 조문시행).

확정 여부부터 밝힙니다. 행정안전부가 2026년 8월 26일 발표한 2026년 지방세제 개편안은 입법예고(2026년 8월 27일~~9월 23일)를 거쳐 10월 말 국회에 제출될 예정입니다. 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 그 개편안에 유상취득 세율(1~~3%)과 중과세율(8%·12%)을 바꾸는 내용은 들어 있지 않습니다. 아래 표는 지금 시행 중인 법령 기준입니다.

취득세율, 무엇으로 정해지나

주택 취득세율은 세 가지로 정해집니다. 어떤 방식으로 취득했는지(매매·증여·상속 등), 그 주택을 취득한 뒤 1세대가 가진 주택이 몇 채인지, 새로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는지입니다. 이 글은 이 가운데 매매 트랙만 봅니다. 증여로 받는 무상취득은 과세표준을 잡는 방식부터 다르므로 별도 글에서 다룹니다.

세 번째 요소에서 자주 어긋납니다. 조문은 "조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우"라고 씁니다(지방세법 제13조의2 제1항, 2026-01-01 조문시행). 기준은 새로 사는 집의 소재지입니다. 갖고 있던 집이 조정대상지역에 있어도 새로 사는 집이 비조정지역이면 비조정 트랙으로 갑니다. 그 반대도 마찬가지입니다.

조정대상지역이 어디인지는 국토교통부가 지정·고시합니다. 2026년 9월 1일 기준으로 국토교통부 지정 보도자료를 따르면, 2025년 10월 16일부터 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이, 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시가 조정대상지역입니다. 다만 지정 여부는 주거정책심의위원회가 반기마다 재검토하므로 계약 전에 국토교통부 현황에서 다시 확인해야 합니다.

지정 전에 계약한 경우에는 예외가 있습니다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결했고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되는 경우에 한정해 지정되기 전에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제4항, 2026-01-01 조문시행). 계약서만 있고 계약금 지급 증빙이 없으면 이 예외가 적용되지 않습니다.

취득 후 세대가 가진 주택 수와 새로 사는 집의 소재지가 세율을 가른다

1주택자 취득세율 — 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%

취득한 뒤에도 1세대 1주택이면 취득 당시 가액에 따라 세율이 정해집니다(지방세법 제11조 제1항 제8호, 2026-01-01 조문시행). 6억원 이하는 1천분의 10, 즉 1%입니다(가목). 9억원을 초과하면 1천분의 30, 즉 3%입니다(다목). 6억원 초과 9억원 이하 구간은 고정된 세율이 없고 계산식으로 정합니다(나목).

계산식은 이렇습니다. 세율 = (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100이고, 조문은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산하라고 정합니다. 7억원이면 (7억원 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100 = 0.016666…이 되고 반올림하면 0.0167이므로 세율은 1.67%입니다. 7억5천만원이면 (7억5천만원 × 2 ÷ 3억원 − 3) ÷ 100 = 0.02, 즉 2%입니다.

취득 당시 가액	세율	근거
6억원	1.00%	제11조 제1항 제8호 가목
7억원	1.67%	나목 계산식
7억5천만원	2.00%	나목 계산식
9억원	3.00%	나목 계산식(계산 결과가 3%)
9억원 초과	3.00%	다목

경계값을 보면 구간이 튀지 않습니다. 6억원 정확히면 가목으로 1%입니다. 9억원 정확히면 나목 계산식에 들어가지만 계산 결과가 3%라서 다목과 이어집니다. 6억원을 1원 넘겼다고 세율이 갑자기 뛰지는 않습니다.

6억원에서 9억원 사이는 고정 세율이 아니라 계산식으로 정해진다

실제로 내는 돈은 취득세만이 아닙니다

주택을 살 때 붙는 세금은 세 가지입니다. 취득세에 지방교육세가 따라붙고 여기에 국세인 농어촌특별세가 붙을 수 있습니다. 지방교육세는 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액)에 해당 취득세율의 50%를 곱한 뒤 다시 20%를 곱해 계산합니다(지방세법 제151조 제1항 제1호, 2026-01-01 조문시행). 취득세율이 1%면 지방교육세는 0.1%, 3%면 0.3%가 됩니다.

농어촌특별세는 가격이 아니라 면적으로 갈립니다. 국민주택규모 이하 서민주택의 취득세에는 농어촌특별세가 붙지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제11호, 2026-05-12 조문시행 / 같은 법 시행령 제4조 제5항, 2026-01-02 조문시행). 국민주택규모는 주거전용면적 1호(세대)당 85㎡ 이하이고 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다(주택법 제2조 제6호). 그래서 20억원짜리 84㎡ 아파트는 농어촌특별세가 0원이고 5억원짜리 90㎡ 주택은 농어촌특별세가 나옵니다. 과세되는 경우 지방세법 제11조·제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액에 100분의 10을 곱하므로(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호, 2026-05-12 조문시행) 취득가액의 0.2%가 됩니다.

아래는 1세대 1주택이고 중과에 해당하지 않으며 감면도 받지 않는 경우의 총부담입니다.

취득가액	취득세	지방교육세	85㎡ 이하 합계	85㎡ 초과(농특세 포함)
6억원	600만원	60만원	660만원 (1.1%)	780만원 (1.3%)
7억5천만원	1,500만원	150만원	1,650만원 (2.2%)	1,800만원 (2.4%)
10억원	3,000만원	300만원	3,300만원 (3.3%)	3,500만원 (3.5%)

취득세만 보고 자금계획을 짜면 부가 세목만큼 모자란다

다주택자·법인 중과 — 조정대상지역이 가르는 8%와 12%

여기가 가장 많이 어긋나는 지점입니다. 중과 대상이 되면 1~3% 세율표가 통째로 빠지고 표준세율이 4%로 갈아탑니다. 조문은 농지 외의 것을 유상으로 취득할 때의 표준세율을 1천분의 40으로 정합니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목, 2026-01-01 조문시행). 중과기준세율은 1천분의 20으로 정의합니다(같은 법 제6조 제19호, 2026-01-01 조문시행). 중과세율은 이 둘의 조합입니다.

4% + 2% × (200 ÷ 100) = 8% (제13조의2 제1항 제2호)
4% + 2% × (400 ÷ 100) = 12% (제13조의2 제1항 제1호·제3호)

조문에는 "8%", "12%"라는 숫자가 직접 쓰여 있지 않고 이 산식으로만 적혀 있습니다. 출발점이 1~3%가 아니라 4%입니다. 그래서 조정대상지역에 있는 5억원짜리 주택을 두 번째로 취득하면 세율은 1%가 아니라 8%이고 취득세만 500만원이 아니라 4,000만원이 됩니다. 집값이 낮아서 중과를 피하는 경로는 이 조문에 없습니다.

취득 후 세대 주택 수	조정대상지역 주택 취득	비조정지역 주택 취득	근거
1주택	1~3%	1~3%	제11조 제1항 제8호
2주택	8% (일시적 2주택 제외)	1~3%	제13조의2 제1항 제2호 / 제11조 제1항 제8호
3주택	12%	8%	제13조의2 제1항 제3호 / 같은 항 제2호
4주택 이상	12%	12%	제13조의2 제1항 제3호
법인	12%	12%	제13조의2 제1항 제1호

법인은 주택 수와 관계없이 12%입니다. 지역도 가리지 않습니다. "법인도 3주택부터 중과"로 알고 있으면 첫 주택 취득부터 계산이 어긋납니다. 주택의 공유지분이나 부속토지만 소유하거나 취득한 경우에도 주택을 소유·취득한 것으로 봅니다(제13조의2 제1항). 지분을 조금만 갖고 있어도 주택 수에 들어간다는 뜻입니다.

부가 세목은 세율에 비례하지 않습니다. 중과 대상 주택의 지방교육세는 과세표준에 (4% − 2%)를 곱한 뒤 20%를 곱하므로 0.4%로 고정됩니다(제151조 제1항 제1호 나목, 2026-01-01 조문시행). 취득세가 8%든 12%든 지방교육세는 같습니다. 법인이 제11조 제1항 제8호의 주택을 취득하는 경우에도 가목 단서에 따라 이 나목을 적용합니다. 반면 중과 대상 주택의 농어촌특별세는 계산 구조가 달라 따로 확인해야 합니다. 위택스나 관할 시·군·구에서 실제 고지 기준을 확인하는 편이 안전합니다. 여기에 사치성 재산인 고급주택에 해당하면 제13조의2 제3항에 따라 중과가 더 얹히는 구조가 있는데, 해당 요건은 별도 조문이므로 이 글에서는 세율을 적지 않습니다.

주택 수는 어떻게 세나 — 오피스텔·분양권과 일시적 2주택

주택 수는 주택 취득일 현재를 기준으로 1세대 단위로 셉니다(지방세법 시행령 제28조의4, 2026-07-01 조문시행). 1세대는 취득일 현재 주민등록표(등록외국인기록표)에 함께 기재된 가족을 말합니다. 주민등록을 따로 두어도 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 같은 세대로 보고, 취득자 본인이 미혼이면서 30세 미만이면 부모도 같은 세대로 봅니다(같은 시행령 제28조의3, 2026-07-01 조문시행). 별도 세대로 보는 예외는 네 가지입니다. 30세 미만이라도 직전 12개월 소득이 기준 중위소득의 40% 이상이고 독립적으로 생계를 유지하는 경우(미성년자 제외), 65세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 경우, 세대 전원이 90일 이상 출국한 경우, 취득일부터 60일 이내에 그 주택으로 전입하는 경우입니다.

주택이 아닌 것도 주택 수에 들어갑니다. 신탁된 주택(위탁자의 주택 수에 가산), 조합원입주권, 주택분양권, 지방세법 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔이 여기에 해당합니다(같은 법 제13조의3, 2026-01-01 조문시행). 조합원입주권은 건축물이 멸실된 뒤에도 셉니다. 입주권·분양권을 분양사업자로부터 취득한 경우 취득일은 분양계약일로 봅니다. 다만 이 조항은 2020년 8월 12일 신설됐습니다. 그 이전에 취득한 분양권·입주권의 취급은 부칙에서 정하는 사항이라 개별 확인이 필요합니다.

반대로 주택 수에서 빠지는 것도 있습니다. 시가표준액이 수도권 1억원 이하, 수도권 밖 2억원 이하인 주택, 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔, 상속으로 취득한 뒤 5년이 지나지 않은 주택 등입니다(시행령 제28조의4). 두 가지를 헷갈리기 쉽습니다. 기준은 실거래가가 아니라 시가표준액입니다. 수도권과 그 밖의 지역은 기준 금액이 다릅니다. 상속으로 여러 명이 공동소유하게 된 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 연장자 순으로 판정합니다.

일시적 2주택 — 3년 안에 종전 주택을 처분하면

이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택등을 3년 이내에 처분하면 중과 대신 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다(지방세법 시행령 제28조의5, 2026-07-01 조문시행, 대통령령 제36445호). 조문에 조정대상지역과 비조정지역을 구분하는 문구는 없습니다. 여기서 종전 주택등은 주택뿐 아니라 조합원입주권·주택분양권·오피스텔을 포함합니다.

기산점에 예외가 둘 있습니다. 조합원입주권이나 주택분양권을 갖고 있다가 신규 주택을 취득한 경우에는 그 입주권·분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 3년을 셉니다(같은 조 제2항). 종전 주택이 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가를 받았고 그 구역에 거주하던 세대가 신규 주택으로 이주한 경우에는 이주한 날에 종전 주택을 처분한 것으로 봅니다(같은 조 제3항).

처분기한은 세목마다 다릅니다. 취득세의 3년은 위 시행령에 따라 지금 시행 중인 규정입니다. 양도소득세와 종합부동산세의 일시적 2주택 처분기한은 현행 3년입니다. 조정대상지역에 한정해 2년으로 줄이는 안은 기획재정부 2026년 세제개편 정부안 단계로 확정되지 않았습니다. 취득세는 행정안전부가 담당하는 지방세이고 양도소득세·종합부동산세는 기획재정부·국세청이 담당하는 국세라, 기재부 세제개편안이 취득세 처분기한을 바꾸지는 않습니다. 이 블로그의 일시적 2주택 처분기한 단축 글은 양도소득세 쪽 이야기이므로 취득세 기한과 섞어 읽지 않도록 주의해야 합니다.

취득세의 일시적 2주택 처분기한은 3년이고, 양도소득세 쪽 기한과는 별개다

신고·납부 기한과 놓치면 붙는 가산세

유상취득한 주택은 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항, 2026-01-01 조문시행). 기산점은 계약일이 아닙니다. 취득 시기는 사실상의 잔금지급일입니다. 그 날을 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 계약서에 잔금지급일이 명시되지 않았으면 계약일부터 60일이 지난 날을 취득일로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제2항, 2026-07-01 조문시행). 참고로 무상취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월로 기한이 다릅니다.

취득할 때는 중과 대상이 아니었는데 나중에 중과 대상이 된 경우에도 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 이미 낸 세액(가산세는 제외)은 공제받습니다(제20조 제2항, 2026-01-01 조문시행). 취득할 때 한 번 판단하고 끝나는 것이 아니라, 그 뒤 사정이 달라져 중과 대상이 되면 그때 다시 신고해야 한다는 뜻입니다.

기한을 넘기면 두 가지가 붙습니다. 신고를 하지 않으면 무신고납부세액의 **20%**가 무신고가산세로 부과되고 사기나 그 밖의 부정한 행위가 있으면 40%입니다(지방세기본법 제53조, 2026-02-05 조문시행). 여기에 납부지연가산세가 별도로 붙는데, 미납세액에 지연 일수와 1일 10만분의 22를 곱하고 한도는 75%입니다(같은 법 제55조 제1항, 2026-02-05 조문시행 / 같은 법 시행령 제34조 제1항). 취득세 4,000만원을 신고하지 않고 100일을 넘겼다면 무신고가산세가 4,000만원 × 20% = 800만원, 납부지연가산세가 4,000만원 × 100일 × 0.00022 = 88만원으로 888만원이 더해집니다.

감면은 세율표와 다른 층위에 있습니다. 생애최초 주택 구입 감면처럼 지방세감면법령이 정하는 감면은 위에서 계산한 산출세액에서 깎는 방식입니다. 지방교육세도 감면된 세액을 기준으로 따로 정합니다(제151조 제1항 제1호 다목). 앞서 적은 2026년 지방세제 개편안에는 생애최초 주택 취득세 면제(200만원 한도), 40세 미만 청년 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 확대, 감면 대상에 오피스텔 추가가 담겼습니다. 다만 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않았으므로 지금 계약하는 건에는 현행 규정이 적용됩니다.

근거와 참고

지방세법 제11조 — 부동산 취득의 세율(유상취득 주택 1~3%, 농지 외의 것 4%)
지방세법 제6조 — 중과기준세율 정의(1천분의 20)
지방세법 제13조의2 — 법인의 주택 취득 등 중과, 지정고시일 이전 계약 예외
지방세법 제13조의3 — 주택 수 판단 범위(입주권·분양권·오피스텔)
지방세법 제20조 — 신고 및 납부 기한
지방세법 제151조 — 지방교육세 과세표준과 세율
지방세법 시행령 제20조 — 취득의 시기
지방세법 시행령 제28조의3 — 1세대의 범위
지방세법 시행령 제28조의4 — 주택 수 산정과 제외 주택
지방세법 시행령 제28조의5 — 일시적 2주택
지방세기본법 제53조 · 제55조 — 무신고가산세, 납부지연가산세
농어촌특별세법 제4조 · 제5조 — 서민주택 비과세, 과세표준과 세율
지방세법 제105조 — 재산세 과세대상(오피스텔의 주택 과세 여부)
주택법 제2조 — 국민주택규모 정의
국토교통부 보도자료 — 조정대상지역 지정·해제가 여기에 발표됩니다. 계약 전 확인처
주택시장 안정화 대책(2025년 10월 15일) — 서울 전역·경기 12곳 조정대상지역 지정
동탄·기흥·구리 투기과열지구·조정대상지역 지정(2026년 6월 30일) — 2026년 7월 1일 효력
행정안전부 2026년 지방세제 개편안 발표(2026년 8월 26일) — 입법예고 단계

퇴직소득세 계산 방법, 근속연수공제·환산급여공제부터 연금 이연까지

Tue, 01 Sep 2026 01:59:23 GMT

근속 25년에 퇴직급여 1억 2,000만원을 2026년 귀속으로 받는 사람이 내는 세금은 소득세 116만원, 지방소득세 11만 6,000원, 합계 127만 6,000원입니다. 실수령액은 1억 1,872만 4,000원으로 세 부담은 퇴직급여의 약 1.06%에 그칩니다(소득세법 제48조·제55조, 2026-01-01 시행). 퇴직금이 크면 세금도 덩달아 클 것이라고 짐작하기 쉽지만, 퇴직소득은 다른 소득과 분리해 계산하고 근속연수공제와 환산급여공제를 거치기 때문에 이 정도로 줄어듭니다.

다만 이 숫자는 계산 순서를 지킬 때 나오는 값입니다. 공제를 어느 금액에서 빼는지 한 곳만 어긋나도 결과가 달라집니다. 이 글은 세 단계 계산을 조문과 함께 순서대로 보여드리고, 연금계좌로 옮길 때 지급받은 날부터 60일 이내라는 기한이 왜 갈리는지까지 정리합니다.

퇴직소득세는 종합소득과 따로 계산한다

퇴직소득은 종합소득에 합산하지 않고 별도의 과세표준을 둡니다(소득세법 제14조 제1항 제6호, 2026-01-01 시행). 과세표준은 세율을 곱하기 직전의 금액인데, 이 금액을 다른 소득과 섞지 않고 따로 만드는 것이 분리과세입니다. 근속기간이 길수록 세 부담을 낮추는 공제가 이 계산 안에서만 작동합니다.

계산의 출발점은 퇴직소득금액이고, 이 글의 예시는 비과세소득이 없어 퇴직급여가 곧 퇴직소득금액이 되는 경우입니다. 이 금액에서 근속연수공제를 빼고, 남은 금액을 근속연수로 나눠 1년치로 환산한 뒤 공제를 한 번 더 빼고, 마지막에 근속연수로 다시 곱합니다.

퇴직소득세는 공제 두 번과 환산, 연분연승을 거쳐 완성된다.

첫 단계 — 근속연수공제

근속연수공제는 근속연수를 네 구간으로 나눠 공제액을 정합니다(소득세법 제48조 제1항 제1호, 2026-01-01 시행). 근속연수가 길어질수록 구간이 바뀔 때 기준액이 커지고 구간 안에서 1년당 더해지는 금액도 커집니다.

근속연수	근속연수공제액
5년 이하	100만원 × 근속연수
5년 초과 ~ 10년 이하	500만원 + 200만원 × (근속연수 − 5)
10년 초과 ~ 20년 이하	1,500만원 + 250만원 × (근속연수 − 10)
20년 초과	4,000만원 + 300만원 × (근속연수 − 20)

근속연수가 1년 미만인 해는 1년으로 봅니다(같은 호). 근속 10년이면 1,500만원, 근속 20년이면 4,000만원, 근속 25년이면 5,500만원입니다. 근속연수를 몇 개월 단위로 셈하는지 등 세부 산정은 대통령령이 정하므로 근속기간이 여러 번 갈린 이력이라면 계산 전에 그 기준을 확인해야 합니다.

공제액이 퇴직소득금액보다 커지면 공제액을 퇴직소득금액으로 한정합니다(소득세법 제48조 제2항). 근속 3년(공제 300만원)에 퇴직급여 250만원을 받았다면 공제는 250만원까지만 적용되고 과세표준은 0원이 됩니다. 짧은 근속기간의 소액 퇴직금에서 세금이 나오지 않는 이유입니다.

근속 20년까지는 4,000만원이 상한이고 그 다음 구간부터 1년당 300만원씩 붙는다.

둘째 단계 — 환산급여와 환산급여공제

근속연수공제를 뺀 금액을 그대로 세율표에 올리지 않습니다. 먼저 근속연수로 나눠 1년치로 바꾸는데 이를 환산급여라고 합니다. 산식은 (퇴직소득금액 − 근속연수공제액) × 12 ÷ 근속연수이고, 국세청이 공개한 계산사례도 이 순서로 계산합니다.

환산급여에서는 환산급여공제를 뺍니다(소득세법 제48조 제1항 제2호, 2026-01-01 시행). 환산급여가 커질수록 공제율이 낮아지는 다섯 구간입니다.

환산급여	환산급여공제액
800만원 이하	환산급여 전액
800만원 초과 ~ 7,000만원 이하	800만원 + 초과분의 60%
7,000만원 초과 ~ 1억원 이하	4,520만원 + 초과분의 55%
1억원 초과 ~ 3억원 이하	6,170만원 + 초과분의 45%
3억원 초과	1억 5,170만원 + 초과분의 35%

환산급여가 800만원 이하면 공제액이 환산급여 전액이라 과세표준이 0원이 됩니다. 이 단계에서 가장 자주 어긋나는 것이 공제의 자리입니다. 퇴직급여 원금에서 환산급여공제를 빼 버리면 계산이 처음부터 틀어집니다. 근속연수공제는 퇴직소득금액에서, 환산급여공제는 환산급여에서 빼고, 세율 구간도 환산을 거친 과세표준으로 판정합니다.

셋째 단계 — 연분연승으로 세액을 정한다

과세표준이 정해지면 소득세법의 기본세율표를 적용합니다(소득세법 제55조 제1항, 2026-01-01 시행).

과세표준	세율
1,400만원 이하	6%
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	84만원 + 초과분의 15%
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	624만원 + 초과분의 24%
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	1,536만원 + 초과분의 35%
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	3,706만원 + 초과분의 38%
3억원 초과 ~ 5억원 이하	9,406만원 + 초과분의 40%
5억원 초과 ~ 10억원 이하	1억 7,406만원 + 초과분의 42%
10억원 초과	3억 8,406만원 + 초과분의 45%

여기서 끝나지 않습니다. 퇴직소득의 산출세액은 과세표준에 세율을 곱해 만든 금액을 12로 나눈 뒤 근속연수를 곱해 정합니다(소득세법 제55조 제2항, 2026-01-01 시행). 세율을 곱한 다음 12로 나누고 근속연수를 곱하는 순서가 이 조항이 정한 연분연승입니다.

근속 25년, 퇴직급여 1억 2,000만원, 비과세소득이 없고 임원이 아닌 2026년 귀속분으로 과정을 따라가 보겠습니다.

퇴직소득금액 120,000,000원
근속연수공제 = 4,000만원 + 300만원 × (25 − 20) = 55,000,000원
환산급여 = (120,000,000원 − 55,000,000원) × 12 ÷ 25 = 31,200,000원
환산급여공제 = 800만원 + (3,120만원 − 800만원) × 60% = 21,920,000원
과세표준 = 31,200,000원 − 21,920,000원 = 9,280,000원
환산산출세액 = 9,280,000원 × 6% = 556,800원
산출세액 = 556,800원 ÷ 12 × 25 = 1,160,000원
지방소득세 = 1,160,000원 × 10% = 116,000원
실수령액 = 120,000,000원 − 1,160,000원 − 116,000원 = 118,724,000원

과세표준 928만원은 세율표의 최저 구간인 6%에 들어갑니다. 국세와 지방세를 합쳐도 1,276,000원으로 퇴직급여의 약 1.06%입니다. 지방소득세의 근거도 같이 봐야 합니다. 개인지방소득세의 표준세율은 소득세법 제55조 제1항 세율표의 정확히 10분의 1이고(지방세법 제92조 제1항, 2026-01-01 시행) 퇴직소득의 개인지방소득세도 같은 연분연승 구조로 계산합니다(같은 조 제4항). 회사는 소득세를 원천징수할 때 그 세액의 10%를 개인지방소득세로 함께 특별징수해 징수일이 속한 달의 다음 달 10일까지 납부합니다(지방세법 제103조의13 제1항·제2항, 2026-01-01 시행).

과세표준 928만원은 최저 세율 구간이고, 12로 나눠 근속연수를 곱해 소득세 116만원이 된다.

국세청이 공개한 계산사례도 같은 순서를 따릅니다. 근속 20년에 퇴직급여 1억원인 경우 같은 단계를 거쳐 과세표준 1,120만원, 산출세액 112만원입니다(국세청 퇴직소득세 계산방법 및 계산사례). 이 사례는 2023년 퇴직분 기준이지만 근속연수공제와 세율 구간이 지금과 같아 계산 순서 확인에 그대로 쓸 수 있습니다.

퇴직소득은 지급할 때 원천징수되고(소득세법 제146조 제1항·제129조 제1항 제7호, 2026-01-01 시행) 근로소득의 간이세액표는 적용되지 않고 기본세율로 계산합니다. 원천징수영수증은 회사가 지급일이 속한 달의 다음 달 말일까지 발급합니다(소득세법 제146조 제3항, 2026-01-01 시행).

연금으로 옮기면 세금이 없어지는 게 아니라 미뤄진다

퇴직급여를 연금계좌로 옮겨 나중에 받으면 세금이 사라지는 것이 아니라 과세 시점과 세율이 달라집니다. 퇴직할 때 그 금액이 이미 연금계좌에 들어 있거나, 지급받은 날부터 60일 이내에 연금계좌로 입금하면 연금외수령 전까지 원천징수하지 않습니다(소득세법 제146조 제2항, 2026-01-01 시행). 60일이 지나서 옮기면 이연 대상에서 빠집니다. 이미 원천징수를 당한 뒤에 요건을 갖췄다면 환급 신청을 할 수 있고, 지방소득세도 연금외수령 전까지 특별징수하지 않아 이미 징수했다면 환급 신청 대상입니다(지방세법 제103조의16 제1항, 2026-01-01 시행).

이렇게 이연된 퇴직소득을 연금으로 받을 때의 원천징수세율은 실제 수령연차에 따라 세 단계로 줄어듭니다(소득세법 제129조 제1항 제5호의3, 2026-01-01 시행).

연금 실제 수령연차	원천징수세율 (연금외수령 원천징수세율 기준)
10년 이하	70%
10년 초과 ~ 20년 이하	60%
20년 초과	50%

20년을 넘겨 나눠 받으면 적용 비율이 절반으로 내려갑니다. 이 세 단계 구조는 법률 제16834호(2019-12-31 공포, 2020-01-01 시행) 개정으로 마련됐고 같은 법 부칙 제22조에 따라 개정 시행 이전에 연금을 지급받은 분에게는 종전 규정이 적용됩니다.

수령연차는 최초로 연금을 받은 날이 속한 과세기간을 기산연차로 누적 합산하고, 연금계좌가 둘 이상이면 계좌별로 산정하며 계좌 사이의 이체는 중복으로 더하지 않습니다(소득세법 시행령 제187조의3 제1항, 2026-07-01 시행). 세율의 기준이 되는 연금외수령 원천징수세율은 이연된 퇴직소득을 연금외수령했다고 가정해 소득세법 제202조의2 제2항부터 제4항까지로 계산한 원천징수세액을 수령 금액으로 나눈 값입니다(같은 조 제2항, 2026-07-01 시행). 과세 대상인 이연퇴직소득세는 퇴직소득산출세액에 제146조 제2항 해당 금액이 퇴직소득금액에서 차지하는 비율을 곱해 정하고, 연금외수령을 하면 남아 있던 이연퇴직소득세 중 인출분 상당을 그 시점에 원천징수합니다(소득세법 시행령 제202조의2, 2026-07-01 시행).

연금 개시 요건도 있습니다. 55세 이후에 개시를 신청해야 하고 원칙적으로 연금계좌 가입 후 5년이 지나야 하며, 그해 수령액이 연금수령한도 이내여야 합니다(소득세법 시행령 제40조의2 제3항, 2026-07-01 시행). 다만 계좌에 이연퇴직소득이 들어 있으면 5년 경과 요건은 적용되지 않습니다. 퇴직금을 옮긴 계좌는 가입 기간과 무관하게 55세 요건과 수령한도만 갖추면 연금 개시가 가능합니다.

수령연차 20년을 넘기면 연금외수령 기준 세율의 절반이 적용된다.

한 가지 구분이 필요합니다. 이 세율이 적용되는 대상은 소득세법 제20조의3 제1항 제2호가목이 정한 대로 제146조 제2항에 따라 원천징수되지 않은 퇴직소득, 즉 이연된 퇴직소득을 연금으로 받는 부분입니다. 연금저축이나 IRP에서 세액공제를 받은 납입액과 운용수익에 붙는 연금소득세율(소득세법 제129조 제1항 제5호의2, 지방세 포함 5.5~3.3%)은 다른 조항의 별개 제도라 이 세율과 섞어 계산하면 안 됩니다. 사적연금 쪽 세율은 별도 글로 정리했습니다.

임원 퇴직금은 총급여의 3배·2배까지만 퇴직소득이다

임원의 퇴직금에는 별도 한도가 붙습니다. 임원 퇴직금 중 근무기간이 2012년 1월 1일부터 2019년 12월 31일 사이인 부분은 총급여 연평균 환산액의 3배까지만, 2020년 1월 1일 이후 근무기간에 해당하는 부분은 2배까지만 퇴직소득으로 계산하고 그 한도를 넘는 금액은 근로소득으로 봅니다(소득세법 제22조 제3항, 2026-01-01 시행). 한도를 넘은 금액은 퇴직소득의 공제를 받는 계산에서 빠지고 근로소득으로 분류된다는 뜻입니다.

적용 시점도 구분돼 있습니다. 개정 시행 이후에 퇴직하거나 지급받는 분부터 이 한도가 적용되고(법률 제16834호 부칙 제3조) 시행 이전에 퇴직한 분에게는 종전 규정이 그대로 적용됩니다(같은 부칙 제14조). 임원에 해당하는지의 세부 기준은 대통령령이 정하도록 돼 있어, 임원 여부와 근무기간 구간에 따라 퇴직금 전체가 아니라 일부만 한도 계산의 대상이 됩니다.

계산이 틀리기 쉬운 지점과 확인 경로

앞의 흐름에서 자주 어긋나는 지점을 모으면 다음과 같습니다.

환산급여공제를 퇴직급여 원금에서 빼는 것 — 빼는 대상은 환산급여로 정해져 있습니다.
세율 구간을 환산 전 금액으로 판정하는 것 — 예시의 과세표준 928만원은 최저 구간인 6%지만 환산 전 금액으로 보면 다른 구간에 놓입니다.
연분연승을 세율과 근속연수의 곱으로 단순화하는 것 — 12로 나눈 뒤 근속연수를 곱하는 순서가 소득세법 제55조 제2항이 정한 방식입니다.
지방소득세를 빠뜨리는 것 — 소득세의 10%가 개인지방소득세로 더해집니다. 계산기 결과와 실수령액이 다른 흔한 이유입니다.
연금 이연을 세금 면제로 이해하는 것 — 과세가 미뤄지는 것일 뿐 연금을 받을 때 세율이 적용됩니다.
60일 기한을 놓치는 것 — 지급받은 날부터 60일 이내에 연금계좌로 입금해야 합니다. 놓쳤더라도 이미 원천징수된 세금은 환급 신청을 할 수 있습니다.

계산이 끝났으면 다른 경로로 한 번 대조해 보는 것이 좋습니다. 국세청이 계산방법과 계산사례를 안내 페이지로 공개하고 있고, 홈택스에 로그인하면 세금신고 → 세금 모의계산 → 퇴직소득 세액계산 메뉴에서 직접 계산해 볼 수 있습니다. 원천징수영수증의 세액과 비교하면 계산이 맞는지 확인할 수 있습니다.

정리하면 세 가지입니다. 퇴직소득세는 종합소득과 분리해 근속연수공제 → 환산급여 → 연분연승 순서로 계산하고, 근속 25년에 퇴직급여 1억 2,000만원이면 국세와 지방세 합계 127만 6,000원입니다. 연금으로 옮기면 세금이 없어지는 것이 아니라 미뤄지며 수령연차에 따라 연금외수령 기준 세율의 50~70%가 적용됩니다.

근거와 참고

소득세법 — https://www.law.go.kr/법령/소득세법
소득세법 시행령 — https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
지방세법 — https://www.law.go.kr/법령/지방세법
국세청 퇴직소득세 계산방법 및 계산사례 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6444&cntntsId=7880

청약예금·청약부금 주택청약종합저축 전환 마감 9월 30일, 신청방법과 주의사항

Thu, 27 Aug 2026 21:20:00 GMT

청약예금이나 청약부금을 주택청약종합저축으로 바꾸면 공공분양에 쓰는 납입횟수와 저축총액은 전환한 날부터 새로 쌓입니다. 10년을 부었더라도 수도권 국민주택 1순위 요건인 가입 1년·납입 12회를 처음부터 다시 채워야 합니다. 월 25만원씩 넣어도 1년이 걸립니다. 전환을 받아 주는 기간은 2026년 9월 30일까지입니다.

청약저축을 가진 사람은 조건이 다릅니다. 해지하는 즉시 그 납입금을 종합저축에 넣으면 국민주택 순위를 가르는 납입횟수와 저축총액이 그대로 합산됩니다. 언론이 "기존 실적을 그대로 인정한다"고 한 줄로 묶어 전하는데 규칙 원문은 합산 대상을 청약저축으로만 적어 두었습니다.

전환으로 얻는 것도 분명합니다. 국민주택과 민영주택 양쪽에 청약할 수 있는 통장이 되고 가입일부터 2년이 지난 뒤 해지하면 연 3.1% 금리가 적용됩니다. 연 300만원 한도 납입액의 40%인 최대 120만원을 소득공제받을 수 있습니다. 아래에서 통장별로 무엇이 이어지고 무엇이 끊기는지, 마감 전에 확인할 것은 무엇인지 근거 조문과 시행일을 붙여 정리합니다.

전환은 하나인데 이어지는 항목이 통장마다 반대다. 청약저축은 국민주택 실적이 이어지고 민영 가입기간이 끊기며, 청약예금·청약부금은 그 반대다.

9월 30일까지만 되는 전환, 지금 무엇을 정해야 하나

먼저 결론입니다. 가진 통장이 무엇인지에 따라 전환으로 이어지는 것과 끊기는 것이 갈립니다.

지금 가진 통장	전환 후 국민주택 납입횟수·저축총액	전환 후 민영주택 가입기간	근거
청약저축	해지하는 즉시 납입하면 종전 실적 합산	전환신규일부터 인정	규칙 제10조 제4항 제3호·제5항 제3호 (2026-06-15 조문시행) / 주택도시기금 전환신규 안내
청약예금	전환신규일부터 새로 기산	종전 가입일부터 인정	규칙 제10조 제4항 제3호(합산 대상이 청약저축으로 한정)·제2조 제8호 다목 후단 / 주택도시기금 전환신규 안내
청약부금	전환신규일부터 새로 기산	종전 가입일부터 인정	위와 같음

표는 대각선으로 읽어야 합니다. 청약예금·청약부금은 공공분양 쪽이 밀리고, 청약저축은 반대로 민영주택 가입기간이 전환일부터 다시 시작합니다. 20년을 부은 청약저축을 전환하자마자 민영주택에 1순위로 넣으면 부적격이 날 수 있다는 뜻입니다. 민영주택 칸의 근거는 조문이 아니라 주택도시기금의 전환신규 안내입니다.

표에서 두 가지가 더 눈에 들어와야 합니다. 하나는 청약예금·청약부금을 가진 사람이 공공분양을 노린다면 전환일이 곧 실적의 출발선이 된다는 것입니다. 9월 30일에 임박해 전환하는 것과 지금 전환하는 것은 국민주택 1순위 진입 시점을 그만큼 벌립니다. 다른 하나는 세 경우 모두 "해지하는 즉시 그 납입금을 종합저축에 가입해 납입할 것"이 조문에 명시된 요건이라는 점입니다. 해지만 먼저 해 두고 나중에 종합저축에 가입하면 합산 규정이 적용되지 않습니다.

2026년 9월 30일이라는 기한은 국토교통부와 주택도시기금이 안내하는 한시 운영 기한입니다. 합산 특례를 담은 조문 자체는 2024년 10월 1일부터 적용되기 시작했습니다. 다만 이 종료일은 규칙 조문이나 부칙에서 확인되는 값이 아니라 행정 안내에 근거하므로, 신청 직전에 주택도시기금 안내 페이지나 가입 은행에서 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다.

전환 대상 통장과 마감 기한

전환 대상은 종전 「주택법」 제75조 제2항이 정하고 있던 세 가지 입주자저축입니다. 제1호가 청약저축, 제2호가 청약예금, 제3호가 청약부금입니다. 이 명칭은 현행 주택공급에 관한 규칙 제10조 제4항 제3호와 제2조 제8호 다목이 종전 「주택법」 조문을 인용해 각각 정의합니다. 세 통장 모두 2015년 9월 1일부터 신규 가입이 중단됐습니다. 지금 통장이 있다면 그 이전에 만든 것입니다(청약홈 안내).

지금의 청약 순위 규정은 이 세 통장이 아니라 주택청약종합저축을 기준으로 쓰여 있습니다. 국민주택 일반공급의 순위를 정한 규칙 제27조 제1항과 민영주택 일반공급의 순위를 정한 제28조 제1항 제1호(둘 다 2026년 6월 15일 조문시행)는 1순위 요건을 모두 "주택청약종합저축에 가입하여 …"로 시작합니다. 전환 특례가 마련된 이유가 여기에 있습니다.

민영주택 쪽은 요건이 하나가 아닙니다. 제28조 제1항 제1호 가목 1)은 수도권의 경우 "주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입할 것"이라고 정합니다. 가입기간과 예치금이 둘 다 요건이라 기간만 채워서는 1순위가 되지 않습니다. 지역·주택면적별 금액은 별표 2에서 확인해야 합니다. 전환원금은 예치금으로 인정되지만(주택도시기금 전환신규 안내) 그 금액이 자기 기준을 넘는지는 따로 따져야 합니다.

세 통장이 각각 어느 쪽 주택을 위한 것이었는지는 합산 규정이 갈라 놓은 항목에서 드러납니다. 청약저축은 국민주택 순위 항목인 납입횟수·저축총액이, 청약예금·청약부금은 민영주택 가점제의 가입기간이 합산 대상입니다.

전환하면 달라지는 것 — 청약 범위, 금리, 소득공제

첫째, 청약할 수 있는 범위입니다. 주택청약종합저축은 규칙 제27조와 제28조가 각각 정한 국민주택과 민영주택 순위 요건의 기준이 되는 통장입니다. 전환하면 두 유형 모두를 겨냥할 수 있습니다. 종합저축은 전 금융기관을 통틀어 1인 1계좌만 가입할 수 있고 매월 2만원 이상 50만원 이하를 자유롭게 납입합니다(주택도시기금 안내).

둘째, 금리입니다. 「주택청약종합저축의 이자율 및 운영에 관한 고시」(국토교통부고시 제2025-976호) 제2조 제1항은 해지하는 시점을 기준으로 이자율을 정합니다(2026년 1월 1일 시행). 가입일부터 1개월 이내에 해지하면 무이자, 1개월 초과 1년 미만은 연 2.3%, 1년 이상 2년 미만은 연 2.8%, **2년 이상이 지난 뒤 해지하면 연 3.1%**입니다. 보유 기간이 아니라 해지 시점의 경과기간으로 정해집니다. 그런데 전환신규를 한 경우 이 2년을 전환일부터 세는지 종전 가입일부터 세는지는 확인하지 못했습니다. 금리를 보고 전환을 정한다면 가입 은행에 이 점을 먼저 물어보시기 바랍니다. 고시로 정하는 변동금리라 이후 고시가 개정되면 이율도 바뀝니다.

셋째, 소득공제입니다. 조세특례제한법 제87조 제2항(2026년 1월 1일 조문시행, 법률 제21223호)은 총급여액 7,000만원 이하인 근로소득자로서 무주택 세대의 세대주 또는 세대주의 배우자가 주택청약종합저축에 납입한 금액에 대해 연 300만원 한도로 그 100분의 40을 근로소득금액에서 공제한다고 정합니다. 공제 대상 금액은 최대 120만원입니다. 이 규정은 2028년 12월 31일까지 납입하는 분에 적용됩니다. 공제를 받으려면 무주택 확인서를 저축 취급기관에 제출해야 합니다(같은 조 제4항).

이 120만원 위에 통합한도가 하나 더 있습니다. 같은 조 제5항(2026년 1월 1일 조문시행)은 이 공제액과 「소득세법」 제52조 제4항의 주택임차자금 차입금 원리금상환액 공제액을 합한 금액이 연 400만원을 넘으면 그 초과분은 근로소득금액에서 공제하지 않는다고 정합니다. 전세자금대출 원리금을 갚으며 그 공제를 이미 받고 있다면 청약저축 쪽 120만원이 그대로 얹히지 않고 400만원 안에서 잘릴 수 있습니다.

여기서 자주 어긋나는 지점이 있습니다. 120만원은 소득공제 금액이지 돌려받는 돈이 아닙니다. 실제로 줄어드는 세금은 그 사람의 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액)에 따라 달라집니다. 소득세법 제55조 제1항의 세율과 지방세법 제92조의 지방소득세(소득세의 10%)를 함께 적용하면 다음과 같습니다(둘 다 2026년 1월 1일 조문시행).

과세표준 구간	지방소득세 포함 세율	120만원 공제 시 줄어드는 세금
1,400만원 이하	6.6%	79,200원
1,400만원 초과 5,000만원 이하	16.5%	198,000원
5,000만원 초과 8,800만원 이하	26.4%	316,800원

기준은 총급여가 아니라 과세표준이다. 총급여 7,000만원이라도 각종 공제를 뺀 과세표준은 그보다 낮다.

소득공제액과 줄어드는 세금은 다르다. 120만원을 공제받아도 실제로 줄어드는 세금은 과세표준에 따라 79,200원에서 316,800원까지 갈린다.

한 가지 맞물리는 숫자가 있습니다. 월 25만원을 12개월 넣으면 정확히 300만원입니다. 국민주택 순위 산정에서 월납입금은 규칙 제10조 제5항 제1호에 따라 25만원까지만 인정됩니다(2024년 11월 1일 시행). 그 상한과 소득공제 한도가 맞물려 있습니다. 순위를 빨리 쌓는 것이 목적이라면 25만원을 넘겨 넣을 이유가 크지 않습니다.

실적이 그대로 넘어가는 통장과 아닌 통장

이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 규칙 제10조 제4항 제3호는 납입횟수에 관해 "청약저축을 해지하는 즉시 해당 청약저축의 납입금을 주택청약종합저축에 가입하여 납입한 경우: 청약저축 가입기간 동안의 납입횟수를 합산한다"고 규정합니다. 같은 조 제5항 제3호는 저축총액에 대해 같은 취지로 정합니다. 두 조문이 합산 대상으로 적어 놓은 것은 청약저축 하나입니다.

그래서 청약예금이나 청약부금을 전환한 사람은 국민주택 청약에서 납입횟수 0회, 저축총액 0원에서 다시 출발합니다. 규칙 제27조 제1항 제1호는 국민주택 1순위를 수도권은 가입 1년·납입 12회, 수도권 외 지역은 6개월·6회, 투기과열지구와 청약과열지역은 2년·24회로 정하고 있습니다(투기과열지구·청약과열지역은 세대주이고 무주택 등의 요건이 더 붙습니다). 20년 된 청약예금을 전환했더라도 수도권 공공분양 1순위까지는 최소 1년이 더 필요합니다. 여기서 "1년"은 상한이 아니라 하한입니다. 같은 목 단서는 시·도지사가 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우 1순위를 위한 가입기간과 납입횟수를 각각 24개월·24회까지 연장해 공고할 수 있다고 정하고 있고, 민영주택 쪽인 제28조 제1항 제1호 가목 1) 단서에도 가입기간을 24개월까지 연장할 수 있다는 같은 취지의 규정이 있습니다. 넣으려는 단지의 모집공고에 연장된 기준이 적혀 있을 수 있으므로 공고문을 함께 봐야 합니다. 제27조 제2항 이하는 1순위 안에서 경쟁이 붙으면 저축총액이나 납입횟수가 많은 순으로 공급하도록 합니다. 1순위에 들어가더라도 당첨 경쟁에서는 다시 뒤에 서게 됩니다.

반대 방향도 있습니다. 규칙 제2조 제8호 다목 후단은 가점제 가입기간에 대해 "청약예금 또는 청약부금을 해지하는 즉시 해당 청약예금 또는 청약부금의 납입금을 주택청약종합저축에 가입하여 납입한 경우에는 청약예금 또는 청약부금의 가입기간을 합산한다"고 정합니다(2026년 6월 15일 조문시행). 즉 민영주택 가점제에서 가입기간 점수는 종전 가입일부터 이어집니다. 다만 이 조문이 다루는 것은 가점제 정의 안의 가입기간 항목입니다. 1순위 요건을 정한 제28조 자체에는 합산 문구가 없습니다.

그 빈칸은 행정 안내가 메우고 있습니다. 주택도시기금의 전환신규 안내는 「전환 후 가입기간 및 납입회차 인정」 표에서 청약예금·청약부금을 전환한 경우 민영주택 가입기간을 "청약예금 및 청약부금 가입일부터 인정"하고 전환원금을 예치금으로 인정한다고 밝히고 있습니다. 국민주택 쪽은 가입기간도 납입인정도 전환신규일부터라고 같은 표에 적혀 있습니다. 근거가 법령 조문이 아니라 행정 안내라는 점은 유지해서 읽어야 합니다.

거꾸로 청약저축을 전환한 경우가 이 글에서 가장 놓치기 쉬운 부분입니다. 같은 안내 표는 청약저축 전환자의 국민주택 가입기간과 납입인정회차는 "청약저축 가입일부터" 인정하면서, 민영주택 가입기간은 "전환신규일부터" 인정한다고 적고 있습니다. 공공분양 실적은 그대로 이어지지만 민영주택 쪽 가입기간은 새로 시작한다는 뜻입니다. 20년을 부은 청약저축을 전환한 직후 민영주택 1순위로 청약하면 부적격이 될 수 있습니다. 민영주택 공고에 넣기 전에는 가입기간 인정 시점과 예치기준금액 충족 여부부터 확인해야 합니다.

같은 날 전환해도 국민주택 1순위에 서는 시점이 다르다. 청약저축은 이어지고, 청약예금·청약부금은 그날부터 시작이다. 다만 1년은 하한이고 공고에 따라 24개월까지 늘 수 있다.

전환 전에 확인할 것

명의변경이 사실상 닫힙니다. 규칙 제12조 제1항(2026년 6월 15일 조문시행)은 "주택청약종합저축의 가입자명의는 가입자가 사망하여 그 상속인 명의로 변경하는 경우를 제외하고는 변경할 수 없다"고 정합니다. 통장을 자녀에게 넘길 것을 염두에 두고 있었다면 전환 여부를 정하기 전에 이 점부터 계산에 넣어야 합니다.

전환신규월에는 추가 납입이 되지 않고 약정납입일이 전환신규일로 바뀝니다. 전환한 달에는 월납입금을 더 넣을 수 없고 이후 납입일 기준도 전환한 날로 옮겨집니다(주택도시기금 안내). 순위 산정에서 납입횟수는 매월 약정납입일에 납입한 것을 세므로 창구에서 바뀐 납입일을 확인해 두는 것이 좋습니다.

청약하려는 주택의 입주자모집공고일 전일까지 전환신규가 끝나야 그 공고에 청약할 수 있습니다(주택도시기금 안내). 관심 있는 단지의 공고 일정이 잡혀 있다면 전환을 그보다 앞당겨야 합니다. 또 9월 30일 마감이 신청일 기준인지 처리 완료일 기준인지는 안내만으로 확정되지 않으므로 처리 완료 기준으로 보고 며칠 여유를 두는 쪽이 안전합니다.

전환이 아예 안 되는 경우가 있습니다. 청약에 당첨된 경우, 청약을 신청했는데 결과가 확정되지 않은 경우, 통장이 압류된 경우입니다(주택도시기금 안내). 신청은 가입 은행 창구 또는 그 은행의 모바일 앱에서 합니다.

해지에 따른 추징 요건은 따로 확인해야 합니다. 조세특례제한법 제87조 제7항 제1호는 가입일부터 5년 이내에 해지하면 납입액 누계(연 300만원 한도)의 100분의 6에 해당하는 금액을 추징하도록 정합니다. 같은 항 제2호는 국민주택규모를 초과하는 주택에 당첨된 경우도 추징 대상으로 둡니다. 다만 같은 항 단서는 소득공제로 감면받은 세액이 추징세액에 미달하는 사실을 증명하면 실제로 감면받은 세액 상당액만 추징한다고 정하고 있고, 제1호 단서는 저축자의 사망이나 「해외이주법」에 따른 해외이주 등으로 해지하는 경우를 제외합니다. 실제 부담이 위 계산값보다 작아질 수 있는 구간이 있다는 뜻입니다. 전환이 종전 통장의 해지를 거치는 구조인데 전환신규일이 조세특례제한법상 "가입일"로 새로 기산되는지는 조문만으로 확인되지 않았습니다. 소득공제를 받아 온 경우라면 전환 전에 가입 은행이나 국세청에 이 점을 물어 두시기 바랍니다.

전환은 은행 창구에서 몇 분이면 끝나지만, 되돌릴 수 없는 항목이 함께 딸려 온다.

전환하지 않는 편이 나을 수도 있는 경우

전환이 모든 경우에 이득인 것은 아닙니다. 판단이 갈리는 지점은 두 가지입니다.

첫째는 명의변경입니다. 종전 통장을 가족에게 넘길 계획이 있었다면 전환 이후에는 규칙 제12조 제1항에 따라 가입자 사망에 따른 상속인 명의 변경 외에는 길이 없습니다. 얻는 것(국민주택 청약 가능, 금리, 소득공제)과 잃는 것(명의변경 가능성)을 같이 놓고 봐야 합니다.

둘째는 소득공제 추징입니다. 5년 이내 해지 시 추징 규정이 있는데 전환신규일이 새로운 가입일이 되는지가 확인되지 않았습니다. 그동안 공제를 받아 왔고 가까운 시일에 해지할 가능성이 있다면 확인 전에 서두를 이유가 없습니다.

반대로 전환하기로 이미 정했다면 미룰 이유는 없습니다. 청약예금·청약부금 보유자의 국민주택 실적은 전환한 날부터 쌓이므로 9월 30일에 가까워질수록 1순위 진입이 그만큼 늦어집니다.

정리

청약예금·청약부금을 주택청약종합저축으로 전환하면 국민주택용 납입횟수와 저축총액은 전환한 날부터 새로 쌓입니다. 합산 규정이 대상을 청약저축으로만 적고 있기 때문입니다(규칙 제10조 제4항 제3호·제5항 제3호, 2026년 6월 15일 조문시행). 수도권 국민주택 1순위는 가입 1년·납입 12회입니다(제27조 제1항).
민영주택은 방향이 반대입니다. 청약예금·청약부금은 가입기간이 종전 가입일부터 인정되지만 청약저축을 전환하면 민영주택 가입기간이 전환신규일부터 시작합니다(주택도시기금 전환신규 안내). 민영주택 1순위는 가입기간과 별표 2의 예치기준금액이 둘 다 요건이라는 점도 함께 봐야 합니다(제28조 제1항 제1호 가목).
전환 기간은 2026년 9월 30일까지 한시 운영으로 안내되고 있습니다. 전환 후에는 명의변경이 상속의 경우 외에 막히고(제12조 제1항), 소득공제는 연 300만원 한도의 40%인 최대 120만원이되 주택임차자금 원리금상환액 공제와 합해 연 400만원을 넘는 부분은 공제되지 않으며 5년 이내 해지 시 추징 규정이 있습니다(조세특례제한법 제87조 제2항·제5항·제7항).

근거와 참고

주택공급에 관한 규칙 — https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙
조세특례제한법 — https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법
소득세법 — https://www.law.go.kr/법령/소득세법
지방세법 — https://www.law.go.kr/법령/지방세법
주택도시기금 주택청약종합저축 안내 — https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0701/FP07010102.jsp
주택도시기금 입주자저축 전환신규 안내 — https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0701/FP07010401.jsp
청약홈 — https://www.applyhome.co.kr
국토교통부 — https://www.molit.go.kr

확정일자 전입신고 우선변제권 차이와 순서, 보증금 지키는 방법

Wed, 26 Aug 2026 20:24:51 GMT

서울 전셋집이 경매로 1억원에 낙찰되면 보증금 1억5,000만원 중 먼저 받는 돈은 5,000만원입니다. 그 집 근저당이 2022년에 잡혔다면 1만원 더 많은 1억5,001만원부터는 0원입니다. 소액임차인 기준을 조금이라도 넘으면 최우선변제권이 통째로 사라지고 그 기준은 계약한 연도가 아니라 그 집에 근저당이 언제 설정됐는지로 정해지기 때문입니다.

전입신고와 확정일자를 둘 다 했으니 안전하다고 생각하기 쉽지만 두 가지는 서로 다른 권리를 만들고 효력이 생기는 시점도 다릅니다. 전입신고의 효력은 신고한 날이 아니라 그 다음 날 오전 0시에 생기는 반면 집주인이 받은 대출의 근저당은 등기를 접수한 그 순간 효력이 생기기 때문입니다.

아래에서 세 권리의 차이, 이사 당일의 순서, 확정일자를 받는 곳과 비용, 경매에서 실제로 나오는 금액, 임차권등기명령까지 근거 조문과 시행일을 붙여 정리합니다.

전입신고는 대항력을, 확정일자를 더하면 우선변제권을, 보증금이 작으면 최우선변제권을 만든다. 셋은 요건도 효력 시점도 다르다.

확정일자·전입신고·우선변제권, 세 가지는 서로 다른 권리다

흔히 한 덩어리로 묶어 생각하지만 세 가지는 각각 다른 조문에 놓여 있습니다. 전입신고로 얻는 것은 대항력입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항(2026년 1월 2일 시행, 법률 제21065호)은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"고 정하고 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 계속 살겠다고 주장할 수 있는 힘입니다.

여기에 확정일자를 더하면 우선변제권이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항(2026년 1월 2일 시행)은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정합니다. 대항력이 계속 살 권리라면 우선변제권은 돈을 순서대로 받을 권리입니다. 확정일자를 인도·주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 받아 두었다면 우선변제권도 대항력과 같이 다음 날을 기준으로 발생합니다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결).

마지막이 최우선변제권입니다. 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 확정일자가 없어도 먼저 잡힌 근저당보다 앞서 일정액을 받을 수 있습니다. 표로 정리하면 다음과 같습니다.

권리	갖추는 방법	효력이 생기는 때	근거 조문
대항력	주택 인도 + 전입신고	신고한 날의 다음 날 오전 0시	주임법 제3조 제1항 (2026-01-02 시행)
우선변제권	대항요건 + 확정일자	확정일자가 대항요건과 같은 날 또는 그 이전이면 대항력과 같은 시점	주임법 제3조의2 제2항 (2026-01-02 시행)
최우선변제권	대항요건 + 보증금이 지역별 기준 이하	경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖추면 인정	주임법 제8조 제1항 (2026-01-02 시행)

전입신고는 다음 날 0시부터 효력 — 이사 당일이 위험한 이유

제3조 제1항의 "그 다음 날"이 정확히 언제인지는 판례로 정해져 있습니다. 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결은 이를 익일 오전 0시로 봅니다. 즉 8월 27일에 전입신고를 하면 대항력은 8월 28일 0시에 생깁니다. 반면 근저당권 같은 등기의 효력은 부동산등기법 제6조 제2항(2025년 1월 31일 시행)에 따라 등기를 접수한 때에 생깁니다. 접수한 그 순간 바로입니다.

두 규정을 나란히 놓으면 결론이 나옵니다. 잔금을 치른 당일에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받으면 같은 날 전입신고를 마친 임차인보다 그 근저당이 앞섭니다. 임차인의 효력은 다음 날 0시인데 근저당은 그날 낮에 이미 생겼기 때문입니다. 그래서 잔금일에 등기부등본을 다시 떼어 확인하고 계약서에 잔금일 당일 근저당 설정 금지 특약을 넣어 대비하는 경우가 많습니다.

여기에 겹치는 흔한 오해가 하나 더 있습니다. 주민등록법 제16조 제1항(2025년 7월 22일 시행, 법률 제20677호)은 전입한 날부터 14일 이내에 신고하도록 하고 있고 이를 어기면 같은 법 제40조 제4항에 따라 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 그런데 이 14일은 행정상 신고 기한일 뿐이고 대항력은 어디까지나 실제로 전입신고를 한 다음 날 0시에 생깁니다. "14일 안에만 하면 된다"고 미루면 그 사이에 설정된 근저당에 순위가 전부 밀립니다.

주소를 어떻게 적는지도 순위를 좌우합니다. 다세대주택은 동·호수 없이 지번만 적으면 유효한 공시방법으로 인정되지 않습니다(대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결). 반면 다가구용 단독주택은 건축법상 단독주택이라 지번만 적어도 되고 호수를 잘못 적어도 무방합니다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결). 건축물대장상 용도부터 확인해 두는 편이 안전합니다.

근저당은 접수한 때, 임차인의 대항력은 다음 날 0시. 같은 날 처리해도 하루 차이로 순위가 갈린다.

확정일자는 어디서 어떻게, 얼마에 받나

확정일자를 받을 수 있는 곳은 주택임대차보호법 제3조의6 제1항(2026년 1월 2일 시행)에 있습니다. 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외)·군·구 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인입니다. 수수료는 주민센터 등에서 받을 경우 1건에 600원입니다(법무부령 「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제8조, 2022년 2월 7일 시행). 법원과 등기소도 600원이고 인터넷등기소를 이용하면 500원입니다(대법원규칙 제2986호 제13조 제1항, 2021년 6월 10일 시행).

여기서 창구를 헷갈리는 경우가 많습니다. 정부24는 전입신고 창구이고 확정일자 창구가 아닙니다. 온라인으로 확정일자를 받으려면 대법원 인터넷등기소를 이용해야 합니다. 담당 기관도 근거 법령도 다른 별개의 절차입니다.

확정일자를 받아 우선변제권을 갖췄더라도 경매 절차에서 자동으로 돈이 나오는 것은 아닙니다. 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결은 우선변제권이 있는 임차인이라도 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있다고 봅니다. 배당요구 종기는 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고하므로(민사집행법 제84조 제1항), 경매개시 사실을 알게 되면 종기부터 확인해야 합니다. 또 제3조의2 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제3조의2 제2항의 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있어 배당을 받으려면 집을 비워 주어야 한다는 점도 함께 알아 둘 필요가 있습니다.

경매로 갔을 때 — 소액임차인 최우선변제

주택임대차보호법 제8조 제1항(2026년 1월 2일 시행)은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정하면서 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다고 덧붙입니다. 이 조문이 인용하는 것은 대항요건뿐이므로, 최우선변제에는 확정일자가 요건이 아닙니다. 다만 무제한은 아니어서 같은 조 제3항 단서와 시행령 제10조 제2항에 따라 보증금 중 일정액은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다.

지역별 기준은 시행령 제10조 제1항과 제11조에 있습니다. 금액을 정한 마지막 개정은 2023년 2월 21일 대통령령 제33254호입니다. 그 뒤로 바뀌지 않아 2026년 8월 현재도 유효합니다. 현행 시행령이 대통령령 제36423호(2026년 7월 1일 시행)로 표시되는 것은 타법개정으로 다시 공포된 결과일 뿐입니다.

지역	소액임차인 보증금 상한	최우선변제액
서울특별시	1억6,500만원	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	1억4,500만원	4,800만원
광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

보증금 상한은 시행령 제11조, 최우선변제액은 제10조 제1항. 과밀억제권역의 시·군 목록은 수도권정비계획법 시행령 별표 1로 정한다.

가장 중요한 함정 — 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일

이 표를 계약일 기준으로 읽으면 틀립니다. 소액임차인 해당 여부와 금액은 지금이 몇 년도인가가 아니라 그 집에 담보물권이 언제 설정됐는가로 정해집니다. 시행령 부칙(제33254호, 2023. 2. 21.)은 "이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다"고 정하고 있고 같은 취지의 경과조치가 역대 개정 부칙에 반복돼 있습니다. 2026년에 계약했더라도 그 집 근저당이 2022년에 잡혀 있으면 직전 규정이 적용됩니다.

직전 규정은 대통령령 제31673호(2021년 5월 11일 시행)입니다. 2021년 5월 11일부터 2023년 2월 20일 사이에 담보물권을 취득한 경우에 적용됩니다. 서울 상한 1억5,000만원에 최우선변제 5,000만원, 과밀억제권역 등 1억3,000만원에 4,300만원, 광역시 등 7,000만원에 2,300만원, 그 밖의 지역 6,000만원에 2,000만원입니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당 설정일부터 확인해야 어느 판이 적용되는지 알 수 있습니다.

같은 집, 같은 계약이라도 근저당이 언제 잡혔는지에 따라 적용되는 판이 달라진다.

계산해 보면

서울에 있는 집을 보증금 1억5,000만원에 임차했고, 근저당이 2023년 2월 21일 이후에 설정됐으며, 낙찰가(대지 포함)가 1억원이라고 하겠습니다.

소액임차인 판정 — 보증금 1억5,000만원은 서울 상한 1억6,500만원 이하이므로 해당합니다(시행령 제11조 제1호).
최우선변제 한도 — 5,500만원입니다(시행령 제10조 제1항 제1호).
주택가액의 2분의 1 — 1억원 × 1/2 = 5,000만원입니다(법 제8조 제3항 단서, 시행령 제10조 제2항).
실제 최우선변제액 — 둘 중 작은 금액이므로 min(5,500만원, 5,000만원) = 5,000만원입니다.
남은 채권 1억원은 확정일자 순위로 배당받지만, 매각대금은 집행비용 공제 전에도 5,000만원입니다. 선순위 근저당이 있으면 그마저 밀려 1억5,000만원 중 5,000만원만 회수될 수 있습니다.

근저당이 2022년에 잡혀 있었다면 직전 규정이 적용돼 상한이 1억5,000만원이 됩니다. 보증금 1억5,000만원은 아슬아슬하게 해당해 최우선변제액은 역시 5,000만원입니다. 다만 보증금이 1만원 많은 1억5,001만원이었다면 소액임차인이 아니어서 0원이 됩니다. 1만원 차이가 5,000만원을 가르는 구간이 실제로 있습니다.

이사는 나가야 하는데 보증금을 못 받았다면 — 임차권등기명령

보증금을 돌려받지 못한 채 그냥 이사를 나가면 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건이 깨져 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항(2026년 1월 2일 시행)은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 두 요건이 모두 필요하므로 계약 기간 중에는 신청할 수 없습니다.

효력이 언제 생기는지가 실무에서 가장 자주 어긋나는 지점입니다. 같은 조 제5항은 임차권등기를 마치면 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이를 잃지 않는다고 규정합니다. 즉 신청한 것만으로는 부족하고 등기가 완료돼야 합니다. 신청서만 내고 이사하면 그 사이에 순위가 무너질 수 있으므로, 등기부등본으로 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼는 것이 안전합니다.

세 가지를 더 알아 둘 만합니다. 제3조의3 제6항에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 최우선변제를 받을 권리가 없습니다. 계약 전 등기부에서 임차권등기 여부를 확인해야 하는 이유입니다. 제3조의3 제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 그리고 2023년 7월 19일 시행분(법률 제19356호)부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 집행할 수 있어(민사집행법 제292조 제3항 준용), 임대인이 송달을 피해 절차가 묶이던 문제가 줄었습니다.

신청이 아니라 등기가 끝나야 효력이 유지된다. 등기부로 확인한 뒤 이사하는 것이 순서다.

정리

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터입니다(주임법 제3조 제1항, 2026년 1월 2일 시행). 근저당은 접수한 때 바로 효력이 생기므로(부동산등기법 제6조 제2항, 2025년 1월 31일 시행) 잔금일 당일 설정된 근저당이 앞섭니다. 주민등록법상 14일은 과태료 기한일 뿐입니다.
확정일자는 주민센터·법원·등기소·공증인에서 600원, 인터넷등기소는 500원이고 온라인 창구는 정부24가 아니라 대법원 인터넷등기소입니다. 우선변제권이 있어도 경매에서 배당요구를 해야 받습니다(대법원 98다12379).
소액임차인 최우선변제는 서울 5,500만원 등 지역별로 정해져 있고 주택가액의 2분의 1이 한도이며 기준은 계약일이 아니라 근저당 설정일입니다(시행령 제10조·제11조, 2023년 2월 21일 개정분이 2026년 8월 현재 유효). 보증금을 못 받고 이사한다면 임차권등기명령의 등기 완료를 확인한 뒤 나갑니다.

근거와 참고

주택임대차보호법 — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법
주택임대차보호법 시행령 — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령
부동산등기법 — https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법
주민등록법 — https://www.law.go.kr/법령/주민등록법
민사집행법 — https://www.law.go.kr/법령/민사집행법
주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차계약증서상의확정일자부여및임대차정보제공에관한규칙
대법원 인터넷등기소 — https://www.iros.go.kr

부담부증여 양도소득세 발생 조건과 채무 인수분 계산 방법

Tue, 25 Aug 2026 20:29:23 GMT

전세보증금 5억원이 딸린 시세 10억원 아파트를 성년 자녀에게 넘기면, 자녀가 증여세 7,760만원을 내고 부모가 양도소득세 7,031만원에 개인지방소득세 703만1,000원을 따로 냅니다. 신고 기한은 두 세금 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 증여세만 계산하고 계약을 마치면 부모 쪽에 7,700만원가량이 예정에 없이 남습니다.

상속세 및 증여세법상 평가액 10억원, 부모의 취득 당시 실지거래가액 4억원, 보유기간 10년, 비조정대상지역 주택, 부모가 다른 주택도 보유한 경우를 가정한 금액입니다(각 조문 2026-01-01 시행 기준).

반대 방향도 있습니다. 인수한 채무를 서류로 입증하지 못하면 부모의 양도소득세는 아예 생기지 않는 대신 자녀의 증여세가 2억1,825만원으로 올라갑니다. 두 세금 중 유리한 쪽을 골라 맞바꿀 수는 없습니다. 둘은 같은 스위치에 물려 있습니다. 전세보증금이나 담보대출이 낀 부동산을 배우자·자녀에게 넘기기 전에 확인해야 할 조문과 계산 순서를 정리했습니다.

전세 5억원이 낀 10억원 아파트는 증여 5억원과 양도 5억원으로 쪼개진다.

부담부증여란 무엇인가, 언제 생기나

부담부증여는 재산을 무상으로 주는 증여인데, 그 재산에 딸린 채무를 받는 사람이 함께 떠안습니다. 상속세 및 증여세법 제47조 제1항은 증여세 과세가액을 증여재산가액에서 "그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액"을 뺀 것으로 규정합니다(2025-10-01 시행). 이하 이 법을 상증세법으로 줄여 씁니다.

가장 흔한 사례는 전세를 놓은 아파트입니다. 상증세법 시행령 제36조 제1항은 공제되는 채무를 "증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금"으로 규정합니다(2026-02-27 시행). 임대인 지위를 자녀가 이어받거나 그 집에 걸린 담보대출을 자녀가 인수하는 경우가 여기에 해당합니다.

부담부증여를 찾는 이유는 증여세가 누진세율이기 때문입니다. 10억원을 그대로 증여하면 과세표준 9억5,000만원으로 30% 구간입니다. 채무 5억원을 뺀 5억원만 증여로 보면 과세표준 4억5,000만원으로 20% 구간이 됩니다(상증세법 제56조가 준용하는 제26조 세율, 2025-10-01 시행). 다만 빠져나간 5억원은 사라지지 않고 양도로 자리를 옮깁니다.

배우자·직계존비속 간에는 원칙적으로 증여세만 — 채무 인수 "추정" 규정

가족 간 부담부증여에는 별도의 조항이 붙습니다. 상증세법 제47조 제3항 본문입니다.

이 문장의 무게는 "추정한다"에 있습니다. 부부 사이나 부모·자녀 사이에서는 실제로 채무를 넘겼더라도 법이 먼저 넘기지 않은 것으로 본다는 뜻입니다. 원칙과 예외가 남남 간 거래와 정반대라서 "가족끼리는 증여세만 낸다"는 말이 여기서 나옵니다.

문제는 그 결과가 유리하지 않다는 데 있습니다. 채무액이 인수되지 않은 것으로 추정되면 제47조 제1항의 공제가 막혀 증여세 과세가액이 10억원 전액이 됩니다. 증여재산공제 5,000만원(상증세법 제53조 제1항 제2호, 2025-10-01 시행)을 빼면 과세표준 9억5,000만원, 납부세액 2억1,825만원입니다. 채무를 실제로 넘겼는데도 넘기지 않은 것으로 계산되면 증여세만 1억4,000만원 넘게 더 나옵니다.

객관적으로 인정되는 채무면 그 부분은 양도소득세 대상

같은 제47조 제3항에는 단서가 붙어 있습니다. 채무액이 "국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다"는 문장입니다. 여기서 말하는 대통령령이 상증세법 시행령 제36조 제2항입니다. 그 조항은 다시 같은 시행령 제10조 제1항 각 호로 연결됩니다(2026-02-27 시행). 제10조 제1항은 본래 상속재산의 채무 입증 방법인데 증여에는 제36조 제2항이 이를 준용시키는 구조입니다.

입증 방법은 채권자가 누구인지에 따라 갈립니다. 국가·지방자치단체와 금융회사에 대한 채무는 그 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류로 입증합니다(제10조 제1항 제1호). 전세보증금처럼 그 밖의 사람에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정 및 이자 지급에 관한 증빙 등이 필요합니다(같은 항 제2호). 이 조항이 이자 지급 증빙을 요구하므로, 증여 뒤에도 부모가 대출 이자를 계속 부담하는 형태가 남아 있으면 채무를 넘겼다는 입증이 흔들릴 수 있습니다. 명의를 옮겼는지가 아니라 누가 실제로 부담하는지를 봅니다.

채무 입증 하나로 증여세와 양도소득세가 함께 갈린다.

입증이 되면 그 채무액은 세법상 "양도"가 됩니다. 소득세법 제88조 제1호 후단은 양도의 정의 안에서 "대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며"라고 적고 있습니다(2026-01-01 시행). 절세를 막기 위한 예외가 아니라 양도라는 말의 정의 자체라서 피해 갈 문언이 없습니다.

두 법을 잇는 고리는 소득세법 시행령 제151조 제3항입니다(2026-07-01 시행). 이 조항은 단서로 배우자·직계존비속 간 부담부증여 중 상증세법 제47조 제3항 본문에 따라 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액을 양도에서 제외합니다. 입증에 성공하면 제47조 제3항 단서로 추정이 깨지고 그 결과 이 단서의 제외 대상에서도 벗어나 채무액이 양도가 됩니다. 실패하면 양도소득세는 생기지 않지만 증여세가 전액으로 늘어납니다. 두 세금은 시소가 아니라 같은 스위치에 물려 있어 한쪽만 고를 수 없습니다.

채무액 비율로 나눠 계산한다

양도로 보는 부분의 양도차익은 채무액이 증여가액에서 차지하는 비율로 안분합니다. 소득세법 시행령 제159조 제1항이 정한 공식입니다(2026-07-01 시행).

양도가액 = 상증세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액 × 채무액 ÷ 증여가액
취득가액 = 소득세법 제97조 제1항 제1호의 가액(실지거래가액) × 채무액 ÷ 증여가액

놓치기 쉬운 것은 양도가액의 출발점이 실거래가가 아니라 상증세법상 평가액이라는 점입니다. 증여세 신고 때 쓴 평가액이 그대로 양도소득세의 기준이 되므로 평가액이 올라가면 두 세금이 함께 늘어납니다.

양도가액과 취득가액에 같은 비율(채무액÷증여가액)을 곱한다.

계산 1 — 전세 5억원이 낀 시세 10억원 아파트

가정은 앞서 밝힌 그대로입니다(평가액 10억원, 전세보증금 5억원 인수·입증 성공, 취득 실지거래가액 4억원, 보유기간 10년, 비조정대상지역, 부모는 다른 주택도 보유, 성년 자녀, 직전 10년 내 동일인 증여 없음).

단계	증여세 — 자녀가 낸다	근거
과세가액	10억원 − 5억원 = 5억원	상증세법 제47조 제1항
증여재산공제	5,000만원	제53조 제1항 제2호
과세표준	4억5,000만원	제55조 제1항 제4호
산출세액	1,000만원 + (4억5,000만원 − 1억원) × 20% = 8,000만원	제56조 → 제26조
신고세액공제 3%	240만원	제69조 제2항
납부세액	7,760만원	—

단계	양도소득세 — 부모가 낸다	근거
양도가액	10억원 × 5억원 ÷ 10억원 = 5억원	소득세법 시행령 제159조 제1항 제2호
취득가액	4억원 × 5억원 ÷ 10억원 = 2억원	같은 항 제1호
양도차익	3억원	—
장기보유특별공제	3억원 × 20%(10년 이상 11년 미만) = 6,000만원	소득세법 제95조 제2항
양도소득금액	2억4,000만원	제95조 제1항
기본공제	250만원	제103조 제1항 제1호
과세표준	2억3,750만원	—
산출세액	3,706만원 + (2억3,750만원 − 1억5,000만원) × 38% = 7,031만원	소득세법 제104조 제1항 제1호 → 제55조 제1항
개인지방소득세	703만1,000원	지방세법 제103조의3 제1항 제1호
납부세액	7,734만1,000원	—

위 표의 상증세법 조문은 2025-10-01, 소득세법·지방세법 조문은 2026-01-01 시행 기준입니다. 합치면 국세만 1억4,791만원, 개인지방소득세까지 더해 1억5,494만1,000원입니다. 다주택자 중과세율(소득세법 제104조 제7항)은 네 개 호 모두 조정대상지역 주택을 요건으로 하므로 이 사례에는 기본세율을 적용했습니다.

계산 2 — 채무 없이 10억원을 그대로 증여하면

같은 집을 채무 없이 전부 증여하거나, 채무를 넘겼지만 입증에 실패해 인수되지 않은 것으로 추정되면 증여세만 나옵니다. 과세표준 9억5,000만원에 5억원 초과 10억원 이하 세율(9,000만원 + 초과분 30%)을 적용하면 산출세액 2억2,500만원, 신고세액공제 675만원을 빼 납부세액 2억1,825만원입니다.

국세만 비교하면 1억4,791만원과 2억1,825만원으로 7,034만원 차이가 납니다. 다만 이 결과는 취득가액이 4억원이라는 가정에 전적으로 달려 있습니다. 취득가액이 1억원처럼 낮으면 안분된 양도차익이 커져 차액이 줄거나 반대가 될 수 있습니다. 보유기간이 짧아 장기보유특별공제를 못 받거나 조정대상지역 주택으로 중과 요건에 걸리면 또 달라집니다.

취득세는 국세와 판정이 다를 수 있습니다

지방세법 제10조의2 제6항은 제7조 제11항·제12항에 따라 유상으로 취득한 것으로 보는 채무부담액에는 유상승계취득의 과세표준을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에는 무상취득의 과세표준을 적용한다고 정합니다(2026-01-01 시행). 그런데 지방세법 제7조 제12항은 채무액 상당 부분을 유상취득으로 보면서도 단서에서 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부담부증여는 제11항을 적용한다고 되돌립니다.

제7조 제11항은 배우자·직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보되, 공매·파산 처분·교환이거나 대가를 지급한 사실이 소득 증명 등으로 입증되는 경우에만 전체를 유상취득으로 본다고 규정합니다. 전세보증금 인수가 이 각 호 중 어디에 해당하는지는 사안에 따라 갈릴 수 있어 단정하지 않겠습니다. 국세에서 채무액이 양도로 잡혔다고 취득세도 자동으로 유상취득이 되지는 않으므로 취득세는 관할 시·군·구청이나 위택스에서 따로 확인하시기 바랍니다.

신고 기한과 가산세 — 두 세금을 따로 챙긴다

기한은 같지만 신고서와 납세의무자가 다릅니다. 증여세는 수증자가 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고합니다(상증세법 제68조 제1항, 2025-10-01 시행). 양도소득세는 증여자가 예정신고를 하는데, 소득세법 제105조 제1항 제3호가 부담부증여의 양도로 보는 부분에 대해 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 따로 정합니다(2026-01-01 시행). 일반 부동산 양도는 같은 항 제1호의 2개월이라, 일반 규정만 알고 있으면 기한을 잘못 셀 수 있습니다.

증여세와 부담부증여 양도세는 모두 3개월. 일반 부동산 양도는 2개월이다.

양도차익이 0이거나 손실이 나도 예정신고 의무는 남습니다. 제105조 제3항이 "양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다"고 못박습니다. 낼 세금이 없다고 판단해 건너뛰면 세액이 아닌 절차에서 문제가 생깁니다. 기한을 넘기면 얼마가 붙는지 계산 1의 양도소득세 7,031만원으로 보겠습니다. 부정행위가 아니고 납부고지 전에 183일 늦게 자발적으로 납부한 경우입니다.

항목	금액	근거
무신고가산세 20%	1,406만2,000원	국세기본법 제47조의2 제1항 제2호
납부지연가산세(183일 × 1일 10만분의 22)	약 283만원	제47조의4 제1항 제1호, 국세기본법 시행령 제27조의4 제1항
합계	약 1,689만원	—

국세기본법은 2026-08-11 공포·시행분, 시행령 이자율은 2026-02-27 시행 기준입니다. 납부고지를 받은 뒤에는 미납분의 3%(제47조의4 제1항 제3호)와 지정납부기한 이후 월 1만분의 67이 더해집니다.

반대로 가산세가 빠지는 자리도 있습니다. 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호의2는 상증세법 제60조 제2항·제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 부담부증여의 양도로 보는 부분의 양도소득세 과세표준을 결정·경정한 경우 과소신고가산세를 적용하지 않습니다(부정행위로 과소신고한 경우는 제외, 2026-08-11 시행). 다만 배제되는 것은 과소신고가산세뿐이고 무신고가산세와 납부지연가산세는 그대로 붙습니다. 금액이 불확실해도 기한 안에 일단 신고하는 편이 유리하게 설계된 셈입니다.

지금 내는 세금이 아닌 층도 하나 있습니다. 소득세법 제97조의2 제1항의 이월과세는 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 수증자가 나중에 팔 때 적용되는 규정으로, 양도일부터 소급해 10년 이내에 증여받았다면 필요경비를 증여자의 취득가액 기준으로 계산합니다(2026-01-01 시행). 증여 시점에 따라 적용 범위가 달라질 수 있어 처분을 앞두고 있다면 개별로 확인해야 합니다.

정리

부담부증여는 채무를 넘기면 증여세가 줄지만 줄어든 만큼이 양도소득세로 옮겨 가는 구조입니다. 계약 전에 확인할 것은 세 가지입니다.

배우자·직계존비속 간에는 채무를 넘기지 않은 것으로 먼저 추정됩니다(상증세법 제47조 제3항). 임대차계약서·채권자확인서·이자 지급 증빙으로 입증해야 추정이 깨집니다(시행령 제36조 제2항 → 제10조 제1항 제2호).
입증이 되면 채무액 부분은 양도가 되어 증여자에게 양도소득세가 나옵니다(소득세법 제88조 제1호 후단, 시행령 제151조 제3항·제159조 제1항). 예시 조건에서는 자녀 증여세 7,760만원, 부모 양도소득세 7,031만원이었습니다.
신고는 두 세금 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고 양도차익이 없어도 예정신고 의무가 있습니다(소득세법 제105조 제1항 제3호·제3항). 넘기면 무신고가산세 20%가 붙습니다.

근거와 참고

외국인 토지거래허가구역 2026년 8월 26일부터 1년 연장, 주거 6㎡ 초과 허가 대상

Mon, 24 Aug 2026 20:22:03 GMT

수도권 주택을 외국인 명의로 사거나 외국인에게 팔 때 관할 시·군·구의 허가 없이 맺은 계약은 효력 자체가 생기지 않고, 토지가격이 3억원이면 벌금 상한만 9,000만원입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조 제3항, 2023년 10월 19일 시행). 벌금은 계약 체결 당시 개별공시지가로 따진 토지가격의 30% 이하입니다. 이 허가 의무는 오늘도 그대로 살아 있고, 2027년 8월 25일까지 1년 더 이어집니다.

시점부터 정확히 해두겠습니다. 국토교통부는 2026년 8월 20일 보도자료로 이 구역을 1년 더 이어간다고 밝혔습니다. 새 지정기간은 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지입니다. 오늘(2026년 8월 25일)은 아직 종전 지정(국토교통부 공고 제2025-1058호, 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일)의 마지막 날입니다. 새 지정이 적용되는 것은 내일부터지만, 허가 의무 자체는 오늘도 그대로 살아 있습니다. 오늘 밤에 규제가 사라지는 것도, 없던 규제가 새로 생기는 것도 아닙니다.

조심해서 볼 대목은 두 가지입니다. 언론이 전한 "인천 7개 구에서 9개 구"는 규제가 넓어진 것이 아니라 행정구역이 쪼개진 결과이고, 허가 면제 면적은 시행령 본문 숫자만 보면 오해하기 쉽습니다.

종전 지정의 마지막 날이 2026년 8월 25일, 새 지정기간의 첫날이 8월 26일이다. 두 기간은 끊기지 않고 이어진다.

무엇이 바뀌나 — 새 규제가 아니라 기간 연장입니다

이번 조치의 성격부터 짚으면 이미 있던 지정을 그대로 1년 더 끌고 가는 것입니다. 국토교통부 설명의 요지도 "2025년 8월에 지정한 토지거래허가구역 그대로 지정기간만 1년 연장"입니다. 대상 지역도 허가 기준도 종전과 같습니다.

지정 근거는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(2024년 5월 17일 시행)입니다. 이 구역은 서울·경기·인천 세 개 시·도에 걸쳐 있어서 같은 조 제1항 제1호에 따라 시·도지사가 아니라 국토교통부장관이 지정합니다. 강남·송파 등의 서울시장 지정 허가구역과는 지정권자도 대상자도 다른 별개 제도입니다.

구분	내용	근거
새 지정기간	2026년 8월 26일 ~ 2027년 8월 25일	법 제10조(2024-05-17 시행), 국토교통부 2026-08-20 보도자료
종전 지정	2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일(공고 제2025-1058호)	경기부동산포털 지정현황
지정권자	국토교통부장관	법 제10조 제1항 제1호
허가 대상 용도	단독·다가구·다세대·연립·아파트	법 제10조 제1항 후단·제3항, 지자체 안내
허가 없이 계약하면	계약 효력 미발생 + 2년 이하 징역 또는 공시지가 30% 이하 벌금	법 제11조 제6항 / 제26조 제3항(2023-10-19 시행)

지정의 효력은 공고한 날부터 5일 후에 생깁니다(법 제10조 제5항, 2024년 5월 17일 시행). 보도자료가 나온 2026년 8월 20일을 기준으로 세면 법이 정한 5일은 새 지정기간이 시작되는 8월 26일 전에 채워집니다. 다만 조문 문언에서 따져본 것이지 국토교통부의 유권해석은 아닙니다. 2026년 재지정 공고의 공고번호와 공고일자도 8월 25일 현재 확인되지 않았습니다.

지정이 이어지는 배경으로 국토교통부가 든 것은 거래량 변화입니다. 수도권 외국인 주택거래는 2024년 9월~~2025년 6월 6,024건에서 2025년 9월~~2026년 6월 4,397건으로 27% 줄었습니다. 같은 날 발표된 국토 외곽 섬 353곳 신규 지정은 목적이 다른 별개 건이므로 함께 묶어 읽으면 안 됩니다.

인천이 7개 구에서 9개 구가 된 이유

여러 매체가 "인천은 7개 구에서 9개 구로 늘었다"고 전했습니다. 숫자만 보면 규제가 넓어진 것처럼 읽히지만 같은 땅이 더 많은 자치구로 나뉜 결과입니다. 2026년 7월 1일 인천 행정구역 개편이 시행되면서 기존 중구·동구·서구 세 곳의 경계가 다시 그어졌습니다. 이때 중구가 둘로, 서구가 둘로 나뉘면서 허가구역 쪽에서 세는 자치구가 두 곳 늘었습니다(언론 보도 기준).

근거 법률은 「인천광역시 제물포구·영종구 및 검단구 설치 등에 관한 법률」(2025년 12월 30일 공포, 2026년 7월 1일 시행)과 「인천광역시 서구 명칭 변경에 관한 법률」입니다. 중구의 내륙 지역과 동구가 하나로 합쳐지고 중구의 섬 지역이 따로 떨어져 나갔으며 서구가 남부와 북부 둘로 나뉘었습니다. 행정안전부 소관 법률에 따른 지방행정체제 변경이지 부동산 규제와는 계통이 다릅니다.

행정구역 개편으로 자치구 개수가 늘었을 뿐, 허가구역에 들어가는 땅의 범위가 넓어진 것은 아니다.

그래서 자치구 개수만 보고 "인천 규제가 강화됐다"고 읽으면 방향이 어긋납니다. 국토교통부가 밝힌 요지가 "그대로 지정기간만 1년 연장"이기 때문입니다. 다만 어느 자치구가 허가구역에 들어가는지, 그 명단은 2026년 8월 25일 현재 공고 원문으로 확인되지 않았습니다. "9개 구"라는 숫자도 언론 보도 기준입니다. 자기 주소지가 대상인지는 관할 구청에서 확인해야 합니다.

우리 집도 대상인가 — 6㎡ 초과라는 함정

허가에는 면적 기준이 있어서 일정 면적 이하는 허가를 받지 않아도 됩니다(법 제11조 제2항 제1호, 2024년 5월 17일 시행). 면적은 이 조항의 위임을 받은 시행령이 정합니다. 문제는 이 숫자를 어디서 보느냐입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 본문(2026년 5월 29일 시행)만 보면 도시지역 주거지역은 60㎡, 상업·공업지역은 각 150㎡, 녹지지역은 200㎡가 기준이라서 "우리 집은 대상이 아니겠다"고 넘기기 쉽습니다.

그런데 같은 항에는 단서가 붙어 있습니다. 국토교통부장관이 해당 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하 범위에서 따로 정하여 공고하면 그 공고 면적을 따른다는 내용입니다. 이 구역은 그 단서에 따라 따로 공고돼 있고, 공고 면적은 시행령 본문의 정확히 10%입니다. 법이 허용하는 하한까지 내려간 값이라 규제 강도로는 가장 센 쪽입니다.

용도지역	시행령 제9조 제1항 본문	이 구역 공고 기준	비율
주거지역	60㎡ 초과	6㎡ 초과	10%
상업지역	150㎡ 초과	15㎡ 초과	10%
공업지역	150㎡ 초과	15㎡ 초과	10%
녹지지역	200㎡ 초과	20㎡ 초과	10%
농지	500㎡ 초과	50㎡ 초과	10%
임야	1,000㎡ 초과	100㎡ 초과	10%

기준면적은 시행령 조문시행일 2026년 5월 29일 기준, 공고 기준은 국토교통부 공고 제2025-1058호에 대한 지자체 안내 기준이다.

주거지역 6㎡가 어떤 의미인지는 아파트를 떠올리면 잡힙니다. 아파트에서 따지는 면적은 전용면적이 아니라 등기부의 대지지분인데, 대지지분이 6㎡ 이하인 아파트는 흔치 않습니다. 이 구역 안에서는 사실상 대부분의 주택 거래가 허가 대상이 되는 셈입니다.

시행령 본문 숫자만 보면 대상이 아니라고 오해하기 쉽다. 실제 기준은 그 10분의 1이다.

허가 대상 용도는 단독·다가구·다세대·연립·아파트입니다(법 제10조 제1항 후단 및 제3항). 오피스텔·상가·나대지가 이 목록에서 어떻게 다뤄지는지는 공고 원문으로 확인되지 않았습니다.

허가는 어떻게 받나 — 공동신청과 자금조달계획

허가 의무가 생기는 계약은 대가를 받고 소유권이나 지상권을 넘기거나 설정하는 계약입니다(법 제11조 제1항, 2024년 5월 17일 시행). 매매가 대표적이고 허가받은 사항을 바꿀 때도 다시 허가를 받아야 합니다. 반대로 증여나 상속처럼 대가가 오가지 않는 취득은 제11조 제1항의 허가 대상이 아닙니다.

가장 자주 어긋나는 지점은 신청 주체입니다. 허가는 매수인 혼자 내는 것이 아니라 계약 당사자가 공동으로 신청합니다. 외국인 매수인만의 일이라고 생각해 매도인이 손을 놓고 있으면 신청 자체가 진행되지 않습니다. 신청서에는 계약내용과 토지이용계획, 취득자금 조달계획을 적습니다(법 제11조 제3항). 조달계획이 바뀌면 취득 토지의 등기일까지 변경사항을 낼 수 있습니다(같은 항 단서).

처리 기간은 조문을 그대로 읽는 편이 낫습니다. 법 제11조 제4항은 「민원 처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가나 불허가 처분을 하도록 정할 뿐입니다. 현행 조문에 "15일"과 같은 숫자는 없습니다. 시중 글의 일수는 조문 근거가 아닙니다. 대신 같은 조 제5항에 따라 처리기간 안에 허가증 발급도, 불허가 통지도, 선매협의 진행 통지도 없으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 허가가 있는 것으로 봅니다. 선매협의 통지가 오면 이 자동 허가 간주는 적용되지 않습니다(제11조 제4항 단서).

허가 없이 계약하면 — 무효와 벌금 두 갈래

허가를 건너뛴 계약에는 두 갈래 제재가 동시에 따라옵니다. 첫째는 사법상 효력입니다. 법 제11조 제6항은 "제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다"고 정합니다. 계약금이나 잔금을 주고받았더라도 소유권 이전 효과가 생기지 않아 등기는 물론이고 이미 오간 돈을 두고 다툼이 생깁니다.

둘째는 형사처벌입니다. 법 제26조 제3항(2023년 10월 19일 시행분, 현행 조문시행일은 2024년 5월 17일이고 내용은 같습니다)은 허가 없이 계약을 체결하거나 속임수·부정한 방법으로 허가를 받은 사람에게 2년 이하 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30 이하 벌금을 규정합니다. 기준값은 실거래가가 아니라 계약 체결 당시의 개별공시지가라서 통상 실거래가보다 낮게 산출됩니다.

벌금을 낸다고 계약이 살아나지 않는다. 두 갈래는 서로 별개로 작동한다.

벌금이 얼마나 되는지 — 가정치로 계산해보면

가정으로 계산해봅니다. 아파트 대지지분이 30㎡이고 계약 체결 당시 개별공시지가가 1㎡당 1,000만원이라면, 기준이 되는 토지가격은 30㎡ × 1,000만원 = 3억원입니다. 여기에 100분의 30을 곱하면 9,000만원이 나옵니다. 대지지분과 공시지가는 계산 구조를 보이기 위해 놓은 가정치이며 특정 단지의 실제 공시지가가 아닙니다.

이 9,000만원은 정액이 아니라 상한입니다. 실제 선고 금액은 법원이 사안에 따라 정하고 징역형과는 선택형으로 병존합니다. 여기에 더해 계약 자체는 법 제11조 제6항에 따라 여전히 효력이 없습니다. 벌금을 물면 거래가 유효해지는 구조가 아니라는 점이 가장 오해가 잦은 대목입니다.

한 가지 더 구분할 것이 있습니다. 같은 법 제26조 제2항의 2천만원 이하 벌금은 제9조(군사기지·보호구역, 지정문화유산 등에서 외국인등이 토지를 취득할 때의 허가)를 어긴 경우에 적용되는 별개 제도입니다. 이번 재지정은 제10조·제11조 트랙이라 2천만원을 여기에 갖다 붙이면 금액이 몇 배 달라집니다.

산 뒤에도 남는 의무 — 2년 이용 의무와 이행강제금

허가를 받아 취득했다고 끝이 아닙니다. 법 제17조 제1항은 허가받은 목적대로 토지를 이용할 의무를 두고 그 기간을 5년 범위에서 대통령령으로 정하도록 합니다. 시행령 제14조 제2항(2026년 5월 29일 시행)은 자기 거주용 주택용지로 이용하려는 경우 등에는 그 기간을 2년으로 정합니다. 기산점은 계약일도 허가일도 아닌 토지 취득일이라서 잔금과 등기 일정에 따라 의무 종료 시점이 달라집니다.

예외가 전혀 없는 것은 아닙니다. 시행령 제14조 제1항에는 해외이주, 병역, 자연재해 등의 사유가 열거돼 있습니다. 다만 어떤 사정이 여기에 해당하는지는 개별 판단이라 예외라고 스스로 결론 내고 이용 목적을 바꾸면 아래 이행강제금 문제로 이어질 수 있습니다.

이용 의무를 어기면 이행명령이 나가고 명령을 이행하지 않으면 법 제18조 제2항·제3항에 따라 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금이 부과됩니다. 한 번으로 끝나지 않고 이행할 때까지 1년에 한 번씩 반복 부과됩니다. 다만 이용 의무기간이 지난 뒤에는 새로 부과하지 못하고(제18조 제4항), 이행명령을 이행하면 새로운 부과는 중지되지만 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다(제18조 제5항).

정리

수도권 외국인 토지거래허가구역은 2027년 8월 25일까지 1년 더 이어집니다. 새 규제가 아니라 종전 지정의 연장이고, 인천 자치구 수가 늘어난 것도 2026년 7월 1일 행정구역 개편의 결과입니다.

면적 기준은 시행령 본문의 60㎡가 아니라 공고된 6㎡ 초과입니다. 허가는 매도·매수인이 공동으로 신청하고 신청서에 취득자금 조달계획이 들어갑니다.

허가를 건너뛰면 계약은 효력이 생기지 않고(법 제11조 제6항), 별도로 벌금이 따릅니다(법 제26조 제3항). 취득 후에도 2년 이용 의무가 남습니다. 주택 규제가 대출 쪽에서 어떻게 맞물리는지는 비거주 1주택자 전세대출 제한에서 따로 정리했습니다.

근거와 참고

부동산 거래신고 등에 관한 법률 — 국가법령정보센터, 제10조·제11조·제17조·제18조·제26조
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 — 국가법령정보센터, 제9조·제14조(2026-05-29 시행)
외국인 투기 방지를 위해 토지거래허가구역이 1년간 연장된다 — 국토교통부, 2026-08-20
국토 외곽 섬지역 353곳, 외국인 토지거래허가구역 신규 지정 — 국토교통부, 2026-08-20 (별개 건)
경기부동산포털 토지거래허가구역 지정현황 — 경기도
서울부동산정보광장 토지거래허가구역 지정현황 — 서울특별시
인천광역시 행정체제 개편 안내 — 인천광역시, 2026-07-01 시행
토지거래허가(외국인 등) 안내 — 안양시 만안구, 국토교통부 공고 제2025-1058호 기준

부동산 증여 취득세 세율 3.5%와 12%, 시가인정액 과세표준 기준

Thu, 20 Aug 2026 20:10:05 GMT

시세 10억원짜리 아파트를 부모님에게서 증여받으면 증여세와 별개로 취득세만 기본 3,500만원을 냅니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 더하면 대략 4,000만원 안팎입니다. 그런데 같은 10억원이라도 그 집이 조정대상지역에 있는 고가주택이면 취득세율이 3.5%가 아니라 12%로 뛰어 취득세만 1억2,000만원이 됩니다.

증여를 앞두고 증여세 계산에만 매달리다가 취득세를 빠뜨리는 경우가 많습니다. 취득세는 증여세와 함께 나가는 돈이고 신고 기한도 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 정해져 있습니다. 이 글은 부동산을 무상으로 증여받는 사람이 취득세를 얼마나, 어떤 기준으로 내는지, 그리고 어떤 조건에서 세율이 급등하는지를 정리한 것입니다.

증여 취득세는 기본 3.5%지만 조건에 따라 12%로 뛴다.

결론부터

부동산 무상취득(증여) 취득세는 아래 조건에 따라 갈립니다. 시세 10억원 아파트를 증여받는 경우를 기준으로 취득세 본세만 비교하면 다음과 같습니다.

조건	취득세율	시세 10억원 기준 취득세	근거
일반 증여(무상취득)	3.5%	3,500만원	지방세법 제11조 제1항 제2호
비영리사업자가 증여받음	2.8%	2,800만원	지방세법 제11조 제1항 제2호
조정대상지역·시가표준액 3억원 이상 주택 증여	12%	1억2,000만원	지방세법 제13조의2 제2항
1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여	3.5%	3,500만원	지방세법 제13조의2 제2항(중과 제외)

위 세율은 취득세 본세만입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙어 **일반 증여의 실제 부담은 시가인정액의 약 4.0%**가 됩니다(국민주택규모 이하 주택은 약 3.8%). 과세표준이 공시가격이 아니라 시가인정액, 즉 시세 수준이라는 점도 함께 봐야 합니다.

증여 취득세는 3.5%가 기본, 부가세목까지 약 4%입니다

부동산을 대가 없이 넘겨받는 무상취득의 취득세율은 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호, 2026-01-01 시행). 상속으로 받을 때는 농지가 2.3%, 주택 등 농지 외 부동산이 2.8%(제11조 제1항 제1호)로 증여보다 낮습니다. 종교·학교 같은 비영리사업자가 증여받는 경우는 2.8%가 적용됩니다. 즉 같은 무상이라도 증여가 상속보다 취득세율 자체가 높습니다.

그런데 표에 적힌 3.5%가 실제로 내는 최종 세율은 아닙니다. 취득세에는 두 가지 부가세목이 따라붙습니다. 하나는 지방교육세로, 과세표준에 (취득세율−2%)의 20%를 매깁니다(지방세법 제151조, 2026-01-01 시행). 증여의 경우 (3.5%−2%)×20% = 0.3%입니다. 다른 하나는 농어촌특별세로, 과세표준의 2%에 10%를 매겨 0.2%입니다(농어촌특별세법 제5조, 2026-05-12 시행). 다만 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하(비수도권 읍·면은 100㎡ 이하)의 국민주택규모 주택이면 비과세됩니다.

정리하면 일반 증여의 총부담은 취득세 3.5% + 지방교육세 0.3% + 농어촌특별세 0.2% = **약 4.0%**입니다. 국민주택규모 이하 주택이면 농어촌특별세가 빠져 **약 3.8%**입니다. 시세 10억원 아파트라면 대략 3,800만~4,000만원이 실제로 나가는 돈입니다.

과세표준은 공시가격이 아니라 시가인정액입니다

취득세를 계산하는 출발점인 과세표준이 무엇이냐가 세액을 크게 좌우합니다. 예전에는 증여 취득세를 공시가격(시가표준액)으로 매겼지만 지금은 원칙적으로 시가인정액을 씁니다(지방세법 제10조의2, 2026-01-01 시행). 시가인정액은 취득일 전후 일정 기간의 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 시세 수준의 금액을 말합니다. 공시가격이 6억원이어도 시세가 10억원이면 10억원이 과세표준이 되므로 세 부담이 예전보다 눈에 띄게 올라갑니다.

증여는 시가인정액, 상속은 시가표준액. 1억원 이하 부동산은 납세자가 고른다.

예외가 두 가지 있습니다. 첫째, 상속으로 취득하는 경우는 여전히 시가표준액(공시가격)을 과세표준으로 씁니다. 둘째, 시가표준액이 1억원 이하인 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 유리한 쪽을 골라 적용할 수 있습니다. 시가인정액 관련 세부 기준은 시행령 개정을 거쳐 2026-07-01부터 적용되고 있습니다. 신고 시점에 어떤 금액이 과세표준이 되는지는 관할 시·군·구나 위택스에서 확인하는 편이 안전합니다.

조정대상지역 고가주택이면 12%로 뜁니다

여기가 세율이 가장 크게 갈리는 지점입니다. 다음 세 요건을 모두 충족하는 주택을 증여받으면 취득세율이 12%로 중과됩니다(지방세법 제13조의2 제2항, 2026-01-01 시행).

그 주택이 조정대상지역에 있을 것
시가표준액이 3억원 이상일 것(3억원 기준은 2026-07-01부터 적용)
대상이 주택일 것(토지·상가 등은 해당 없음)

이 12%는 이렇게 산출됩니다. 무상취득 중과의 표준세율은 4%(제11조 제1항 제7호 나목)이고 여기에 중과기준세율 2%의 400%인 8%를 더합니다. 4% + 8% = 12%입니다. 시세 10억원 주택이라면 취득세 본세만 1억2,000만원으로, 일반 증여(3,500만원)의 3배가 넘습니다. 여기에 부가세목까지 더해지면 실제 부담은 더 커집니다. 다만 중과 시 부가세목을 포함한 총부담률은 사안별로 달라질 수 있으므로 이 글에서는 취득세 본세 12%까지만 확정해 두겠습니다.

중요한 예외가 하나 있습니다. 1세대 1주택자가 자신이 가진 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 위 요건에 해당해도 12% 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다. 즉 다주택자가 조정대상지역 고가주택을 증여할 때 주로 문제가 되는 조항입니다. 또한 특정 지역이 지금 조정대상지역인지는 시기에 따라 바뀝니다. 증여 대상 주택의 소재지가 증여 시점에 조정대상지역으로 지정돼 있는지 먼저 확인해야 합니다.

채무를 낀 부담부증여는 계산이 다릅니다

증여받는 부동산에 전세보증금이나 담보대출 같은 채무가 딸려 있고 그 채무를 받는 사람이 함께 떠안으면 이를 부담부증여라고 합니다. 이 경우 취득세 계산이 둘로 쪼개집니다. 인수한 채무에 해당하는 부분은 대가를 주고 산 것으로 보아 유상취득의 과세표준으로 계산하고 시가인정액에서 채무액을 뺀 나머지만 무상취득으로 과세합니다(지방세법 제10조의2 제6항, 2026-01-01 시행).

채무를 넘긴 증여자 쪽에는 그 채무 인수분에 대해 양도소득세(국세)가 별도로 생길 수 있습니다. 다만 발생 여부와 세액은 자산 종류·보유기간·양도차익 등에 따라 달라지므로 여기서는 가능성만 언급합니다. 부담부증여는 취득세·증여세·양도소득세가 얽혀 계산이 복잡하므로 별도의 후속 글에서 다루겠습니다.

신고·납부 기한과 가산세

증여로 부동산을 취득하면 취득세를 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항, 2026-01-01 시행). 상속은 6개월(비거주자는 9개월), 매매 같은 유상취득은 60일로 기한이 다르므로 혼동하지 않아야 합니다. 증여세 신고 기한도 증여받은 달의 말일부터 3개월이라 취득세와 대체로 맞물립니다.

증여 취득세 신고 기한은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월이다.

이 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 신고를 아예 안 하거나 늦게 하면 세액의 일정 비율이 가산되고 납부가 늦으면 늦은 날수만큼 이자 성격의 가산세가 더해집니다. 신고는 부동산 소재지 관할 시·군·구청 또는 위택스(wetax.go.kr)에서 할 수 있고 증여계약서와 부동산 관련 서류가 필요합니다. 정확한 시가인정액 적용과 중과 여부는 관할 지방자치단체에 확인하는 것이 안전합니다.

정리

부동산 증여 취득세는 기본 3.5%(지방세법 제11조 제1항 제2호)이고 부가세목까지 더하면 실제 부담은 시가인정액의 약 4.0%(국민주택규모 이하 약 3.8%)입니다.
과세표준은 공시가격이 아니라 시세 수준의 시가인정액이며 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상·주택 세 요건을 모두 채우면 12%로 중과됩니다(1주택자가 배우자·직계존비속에 증여하면 제외).
신고·납부 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고 넘기면 가산세가 붙습니다.

근거와 참고

상속세 면제 한도 2026, 일괄공제 5억과 배우자공제 최대 30억

Tue, 18 Aug 2026 20:15:33 GMT

상속재산이 10억원 이하라면 상속세가 0원이 되는 경우가 많습니다. 배우자와 자녀가 함께 상속받을 때 이야기이고 배우자공제 최소 5억원과 일괄공제 5억원을 더한 금액까지 과세표준이 깎이기 때문입니다. 신고 기한은 상속이 시작된 날이 속한 달의 말일부터 6개월뿐입니다.

다만 상속인 구성과 재산 규모, 신고 방식에 따라 실제로 빼주는 금액은 크게 달라집니다. 배우자가 없이 자녀만 상속받는 경우, 부모님과 10년 넘게 한집에 산 자녀가 그 집을 물려받는 경우는 계산이 또 다릅니다. 이 글은 2026년 상속 개시분에 적용되는 현행 상속세 및 증여세법을 기준으로 어떤 공제를 얼마까지 받을 수 있는지 조건별로 정리했습니다.

기초공제에 인적공제를 더한 금액이 5억원에 못 미치면 일괄공제 5억원을 고르는 편이 유리하다

기초공제 2억과 일괄공제 5억, 신고 방식으로 갈립니다

상속세를 계산할 때 가장 먼저 빼주는 것이 기초공제입니다. 상속세 및 증여세법 제18조에 따라 거주자가 사망하면 2억원을 기본으로 공제합니다(2025년 10월 1일 시행). 여기에 자녀·미성년자·연로자·장애인 등에 대한 인적공제를 더할 수 있습니다. 자녀공제는 제20조에 따라 1인당 5천만원(태아 포함)이고, 미성년자는 19세가 될 때까지 남은 1년마다 1천만원, 65세 이상 연로자는 1인당 5천만원, 장애인은 기대여명 1년마다 1천만원을 각각 더합니다.

문제는 이 조합이 대부분 5억원에 못 미친다는 점입니다. 그래서 제21조는 기초공제 2억원과 인적공제를 합한 금액과 일괄공제 5억원 중 큰 금액을 고르도록 하고 있습니다. 예를 들어 배우자 없이 자녀 2명이 상속받는다면 기초공제 2억원에 자녀공제 1억원(2명×5천만원)을 더해도 3억원이라 일괄공제 5억원을 택하는 편이 유리합니다. 상속세를 신고하지 않으면 자동으로 일괄공제 5억원이 적용됩니다.

주의할 점은 배우자공제는 일괄공제와 별개로 추가된다는 것입니다. 일괄공제 5억원 안에 배우자공제가 포함돼 있지 않으므로 배우자와 자녀가 함께 상속받으면 두 공제를 겹쳐 받을 수 있습니다. 다만 배우자가 단독으로 상속받는 경우에는 일괄공제 5억원을 쓸 수 없고 기초공제와 인적공제만 적용됩니다(제21조 제2항).

배우자 상속공제, 최소 5억에서 최대 30억까지

배우자가 상속받으면 제19조의 배우자 상속공제가 따로 붙습니다. 핵심은 배우자가 실제로 상속받은 재산이 없거나 5억원에 못 미쳐도 5억원을 자동으로 공제한다는 점입니다(제19조 제4항). 즉 배우자와 자녀가 함께 상속받으면 배우자공제 최소 5억원에 일괄공제 5억원을 더해 10억원까지 과세표준을 0으로 만들 수 있습니다. 다른 변수가 없을 때의 이야기입니다.

5억원을 넘겨 공제받으려면 조건이 붙습니다. 한도는 법정상속분으로 계산한 금액과 30억원 중 작은 값입니다(제19조 제1항). 예를 들어 총상속재산 30억원을 배우자와 자녀 2명이 상속받는 경우, 배우자의 법정상속분은 3/7이므로 법정상속분 계산액은 약 12억9천만원 수준이고 30억원보다 작으므로 이 값이 한도가 됩니다(실제 분할·신고를 전제로 한 개략치입니다). 정확한 계산식은 상속재산가액에서 유증분을 빼고 사전증여재산을 더한 뒤 배우자 법정상속분을 곱하고 배우자가 미리 증여받은 재산의 과세표준을 차감하는 방식입니다.

배우자공제는 법정상속분 계산액과 30억원 중 작은 값이 한도이고, 밑으로는 5억원이 보장된다

다만 5억원을 초과하는 공제를 받으려면 배우자상속재산분할기한까지 재산을 실제로 나누고 세무서에 신고해야 합니다(제19조 제2항). 이 기한은 상속세 신고기한의 다음 날부터 9개월입니다. 이 기간 안에 분할하지 못하거나 신고하지 않으면 아무리 실제 상속액이 커도 5억원만 공제됩니다. 명의 이전과 신고를 미루다 큰 공제를 통째로 놓치는 경우가 여기서 생깁니다.

동거주택 상속공제 6억, 10년 함께 산 자녀만

부모님과 오래 한집에 산 자녀라면 제23조의2의 동거주택 상속공제를 확인해야 합니다. 상속받는 주택가액에서 담보된 채무를 뺀 금액의 100%를 공제하며 한도는 6억원입니다. 앞서 본 일괄공제·배우자공제와 별개로 추가되는 공제라 요건만 맞으면 과세표준을 6억원까지 더 줄일 수 있습니다.

대신 세 가지 요건을 모두 채워야 합니다. 첫째, 상속개시일부터 거슬러 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거했어야 합니다(상속인이 미성년자였던 기간은 제외). 둘째, 그 10년 이상 기간 동안 계속 1세대 1주택이었어야 합니다. 셋째, 상속인이 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 함께 1세대 1주택을 보유한 경우여야 합니다. 셋 중 하나라도 어긋나면 공제를 받을 수 없습니다.

10년 이상 동거, 10년 이상 1세대 1주택, 상속인의 무주택 요건을 모두 채워야 6억원 한도가 열린다

이사, 취학, 근무 등으로 잠시 따로 살았던 기간을 어떻게 볼지는 부득이한 사유에 관한 별도 규정이 있으나 세부 인정 범위는 사안마다 달라 여기서 단정하기 어렵습니다. 10년 요건에 걸릴 만한 공백이 있었다면 신고 전에 국세청이나 세무 전문가에게 개별 확인을 받는 편이 안전합니다.

2028년 유산취득세 개편안과 헷갈리지 마세요 — 자녀공제는 아직 5천만원

상속세 관련 검색을 하다 보면 "자녀공제 5억원", "배우자공제 최저 10억원" 같은 큰 숫자를 만나게 됩니다. 이 숫자들은 정부가 발표한 유산취득세 전환 개편안의 내용으로 기획재정부의 「유산취득세 도입 방안」(2025년 3월 12일)에 담긴 방향입니다. 2028년 시행을 목표로 한 안일 뿐, 2026년 현재 국회를 통과하지 않았고 시행되지도 않았습니다.

따라서 2026년에 상속이 시작된 경우에는 현행 규정이 그대로 적용됩니다. 자녀공제는 여전히 1인당 5천만원이지 5억원이 아닙니다. 개편안 기준으로 미리 계산해 두었다가 실제 신고에서 공제가 훨씬 적게 잡혀 세액이 크게 달라지는 착오가 생길 수 있으니 개편안 숫자와 현행 숫자를 반드시 구분해야 합니다.

현행 자녀공제는 1인당 5천만원, 5억원은 국회를 통과하지 않은 정부 개편안이다

유산취득세는 상속재산 전체가 아니라 각 상속인이 물려받은 몫에 대해 세금을 매기는 방식으로 지금의 유산세 방식과 계산 구조 자체가 다릅니다. 전환 여부와 시행 시점은 국회 논의에 따라 바뀔 수 있으므로 최종 확정 전에는 현행 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.

신고기한 6개월, 놓치면 가산세

상속세는 제67조에 따라 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고해야 합니다. 피상속인이나 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월입니다. 기산점을 사망일로 착각하기 쉬운데 정확히는 사망일이 속한 달의 말일부터 셉니다. 예를 들어 3월 10일에 상속이 시작됐다면 3월 31일부터 6개월, 즉 9월 30일이 기한입니다.

세율은 제26조의 5단계 초과누진세율입니다. 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액) 1억원 이하는 10%, 1억원 초과 5억원 이하는 20%(누진공제 1천만원), 5억원 초과 10억원 이하는 30%(누진공제 6천만원), 10억원 초과 30억원 이하는 40%(누진공제 1억6천만원), 30억원 초과는 50%(누진공제 4억6천만원)입니다.

과세표준	세율	누진공제
1억원 이하	10%	없음
1억원 초과 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과 30억원 이하	40%	1억6천만원
30억원 초과	50%	4억6천만원

기한 안에 신고하면 제69조에 따라 산출세액에서 각종 공제·감면을 뺀 금액의 3%를 신고세액공제로 빼줍니다. 반대로 기한을 넘기면 국세기본법 제47조의2의 무신고가산세(일반 20%, 부정행위 40%)가, 신고했더라도 적게 신고하면 제47조의3의 과소신고가산세(일반 10%, 부정행위 40%)가 붙습니다. 여기에 납부를 늦춘 기간에 대한 납부지연가산세(국세기본법 제47조의4)가 별도로 더해집니다. 세 가지는 성격이 다른 가산세이므로 하나로 뭉뚱그려 생각하지 않는 것이 좋습니다.

또 하나 놓치기 쉬운 것이 사전증여 합산입니다(제13조 제1항). 상속개시 전 10년(상속인) 또는 5년(상속인이 아닌 자) 이내에 피상속인이 증여한 재산은 상속재산에 더해 세금을 매깁니다. 이미 낸 증여세는 제28조에 따라 공제하지만, 과세가액 5억원 이하 등 일정한 경우는 제외됩니다. 오래전 증여로 이미 정리됐다고 생각한 재산이 상속세 계산에 다시 들어올 수 있다는 점을 확인해야 합니다.

정리

배우자와 자녀가 함께 상속받으면 배우자공제 최소 5억원과 일괄공제 5억원으로 10억원까지 과세표준이 0원이 될 수 있습니다(다른 변수가 없을 때).
배우자공제 5억원 초과분과 동거주택 공제 6억원은 각각 분할·신고 기한과 10년 동거 등 요건을 채워야 받을 수 있습니다.
자녀공제 5억원·유산취득세는 2028년 목표 개편안일 뿐 현행은 자녀공제 5천만원이며, 신고기한은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월입니다.

근거와 참고

상속세 및 증여세법 제18조 (기초공제)
상속세 및 증여세법 제19조 (배우자 상속공제)
상속세 및 증여세법 제20조 (그 밖의 인적공제)
상속세 및 증여세법 제21조 (일괄공제)
상속세 및 증여세법 제23조의2 (동거주택 상속공제)
상속세 및 증여세법 제13조 (상속세 과세가액)
상속세 및 증여세법 제26조 (상속세 세율)
상속세 및 증여세법 제67조 (상속세 과세표준신고)
상속세 및 증여세법 제69조 (신고세액공제)
국세기본법 제47조의2 (무신고가산세)
국세기본법 제47조의3 (과소신고·초과환급신고가산세)
국세기본법 제47조의4 (납부지연가산세)
기획재정부, 「상속세 유산취득세 전환 방안」 보도자료 (2025-03-12) — moef.go.kr
국세청 상속세 안내 — nts.go.kr

증여세 면제 한도 2026, 배우자 6억·성년 자녀 5천만원과 10년 합산 규정

Mon, 17 Aug 2026 15:33:35 GMT

성년 자녀가 부모에게서 받는 돈은 10년 동안 5천만원까지 증여세가 0원이고 결혼하거나 아이를 낳으면 여기에 1억원이 더 붙어 1억 5천만원까지 세금이 없습니다. 배우자끼리라면 6억원까지입니다. 이 글은 목돈을 물려주거나 결혼자금을 보태려는 가정에 해당하는 이야기입니다.

문제는 이 한도가 증여할 때마다 새로 생기는 게 아니라는 점입니다. 직전 10년 안에 같은 관계에서 이미 공제받은 금액을 합산하기 때문에, 이 규칙을 모르고 나눠서 증여하면 공제가 안 되는 부분에 세금이 붙습니다. 신고 기한은 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월뿐이고 놓치면 가산세를 뭅니다.

관계마다 10년간 공제되는 한도가 다르다. 배우자 6억이 가장 크고, 기타친족은 1천만원이다.

증여세 면제 한도, 관계별로 얼마까지인가

증여세에서 흔히 말하는 '면제 한도'는 정확히는 증여재산공제를 가리킵니다. 증여재산공제란 증여받은 재산에서 세율을 곱하기 전에 일정 금액을 빼 주는 제도로, 이 한도 안이면 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액)이 0이 되어 증여세도 0원이 됩니다. 근거는 상속세 및 증여세법 제53조이고, 아래 금액은 2025년 10월 1일 시행 기준입니다.

관계별 한도는 다음과 같이 갈립니다. 배우자 사이는 6억원(제53조 제1호), 부모·조부모 같은 직계존속이 자녀·손주에게 주면 성년은 5천만원·미성년은 2천만원(제53조 제2호), 반대로 자녀가 부모에게 주면 5천만원(제53조 제3호), 그 밖의 친족은 1천만원(제53조 제4호)입니다. 여기서 성년은 만 19세 이상을 말합니다(민법 제4조).

관계	10년간 공제 한도	근거 조문
배우자 (법률혼)	6억원	상증법 제53조 제1호
직계존속 → 성년 자녀·손주	5천만원	상증법 제53조 제2호
직계존속 → 미성년 자녀·손주	2천만원	상증법 제53조 제2호
직계비속 → 부모·조부모	5천만원	상증법 제53조 제3호
기타친족	1천만원	상증법 제53조 제4호

한도를 볼 때 놓치기 쉬운 조건이 두 가지 있습니다. 배우자 6억원은 법률혼에만 적용되고 사실혼 관계는 제외됩니다. 그리고 기타친족의 범위는 현재 4촌 이내 혈족과 3촌 이내 인척입니다. 예전에 알려진 '6촌 이내 혈족·4촌 이내 인척'은 옛 기준이므로, 이 범위로 알고 있다면 주의해야 합니다.

10년 합산 규정 — 한도가 리셋되는 주기

가장 많이 오해하는 부분이 여기입니다. 증여재산공제 한도는 한 번 증여할 때마다 새로 생기는 게 아니라, 직전 10년 이내에 같은 관계 그룹에서 공제받은 금액을 합산해서 그 한도를 넘는 부분은 공제해 주지 않습니다(상증법 제53조 본문). 즉 성년 자녀가 부모에게서 3천만원을 받아 공제받았다면, 그 뒤 10년 안에 추가로 공제받을 수 있는 금액은 남은 2천만원뿐입니다.

특히 직계존속은 부·모·조부모·외조부모를 하나의 그룹으로 묶어 계산한다는 점이 중요합니다. 아버지에게서 3천만원, 할아버지에게서 3천만원을 받으면 각각 5천만원이 아니라 합쳐서 5천만원 한도를 적용하므로, 초과한 1천만원에는 증여세가 붙습니다. 반대로 배우자에게서 받는 6억원은 이 그룹과 별개로 따로 계산됩니다.

공제 한도는 증여일 기준 직전 10년을 되돌아본다. 10년이 지난 증여는 합산에서 빠진다.

여기서 '리셋'은 마지막 증여일이 아니라 각 증여일마다 그 시점에서 과거 10년을 되돌아보는 방식으로 계산됩니다. 그래서 첫 증여로부터 10년하고 하루가 지난 뒤 다시 증여하면, 앞의 금액은 합산 대상에서 빠지고 한도가 온전히 다시 살아납니다. 목돈 증여를 나눠서 계획한다면 이 10년 주기를 기준으로 잡아야 합니다.

결혼·출산하면 1억원이 더 붙는다

2024년 1월 1일부터 시행된 상속세 및 증여세법 제53조의2는 결혼·출산 시점에 부모에게서 받는 돈을 추가로 공제해 줍니다. 혼인·출산을 합쳐 1억원이 통합 한도인데, 여기서 오해가 잦습니다. 혼인에 1억, 출산에 또 1억이 아니라 둘을 합쳐 1억원입니다.

적용 요건은 시점입니다. 혼인은 혼인신고일 전후 2년 이내, 출산은 자녀의 출생일 또는 입양신고일부터 2년 이내에 직계존속에게서 받은 증여분이어야 합니다. 이 공제는 제53조의 5천만원과는 별개로 얹어지고 앞서 본 10년 합산에도 포함되지 않습니다. 그래서 성년 자녀가 결혼하면서 부모에게 목돈을 받으면 다음과 같이 계산됩니다.

공제 두 개가 별개로 쌓인다. 5천만원과 1억원을 더해 1억 5천만원까지 과세표준이 0이 된다.

성년 자녀가 결혼자금 1억 5천만원을 받는 경우

지난 10년간 부모·조부모에게서 공제받은 금액이 없고, 혼인신고 전후 2년 안에 부모에게서 1억 5천만원을 받았다고 가정합니다. 제53조의 성년 자녀 공제 5천만원에 제53조의2의 혼인 공제 1억원을 더하면 공제액이 1억 5천만원이 되고 과세표준은 1억 5천만원에서 1억 5천만원을 뺀 0원이 됩니다. 따라서 산출되는 증여세도 0원입니다.

다만 이 결과는 직전 10년간 직계존속 공제를 쓰지 않았다는 전제에서 나옵니다. 만약 몇 해 전 부모에게 3천만원을 받아 공제받았다면, 성년 공제 5천만원 중 2천만원만 남으므로 그만큼 공제액이 줄고 초과분에 세금이 붙습니다. 자기 경우에 그대로 적용하기 전에 과거 증여 이력부터 확인해야 합니다.

상속세 자녀공제 5억과 헷갈리지 않기

요즘 뉴스에 자주 나오는 '자녀공제 5억'은 증여세가 아니라 상속세 이야기이고, 위에서 본 증여재산공제와는 다른 제도입니다. 2026년 8월 3일 기획재정부가 발표한 세제개편안에 상속세 자녀공제를 1인당 5천만원에서 5억원으로 올리는 내용이 담겼는데, 이는 유산취득세 전환과 맞물린 상속세 개편입니다. 부모가 살아 있을 때 주는 증여의 공제(제53조·제53조의2)와는 세목 자체가 다릅니다.

무엇보다 이 자녀공제 5억원은 아직 확정된 제도가 아닙니다. 2026년 8월 현재 국회를 통과하지 않은 정부 개편안 단계이고, 입법예고가 진행 중입니다. 정부가 상속세 자녀공제 확대를 추진 중이라는 것이지 지금 시행되는 것이 아니므로, 이 금액을 전제로 상속·증여 계획을 세우면 안 됩니다. 반면 이 글에서 다룬 증여재산공제 금액은 개편 대상이 아니라 그대로 유지됩니다.

신고 기한과 놓치면 무는 가산세

공제 한도 안이라 낼 세금이 0원이더라도 신고 자체는 하는 편이 안전합니다. 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 하는데(상속세 및 증여세법 제68조 제1항), 상속세의 6개월과 헷갈리기 쉬우니 주의해야 합니다. 예를 들어 3월 10일에 증여받았다면 3월 말일부터 3개월 뒤인 6월 30일까지가 기한입니다.

기한 안에 신고하면 세액공제 3%, 넘기면 무신고 가산세 20%부터 시작한다.

기한을 지키면 신고세액공제로 산출세액의 **3%**를 빼 줍니다(제69조 제2항). 반대로 기한을 넘겨 신고하지 않으면 무신고 가산세가 납부세액의 20%, 거짓 증빙 등 부정한 방법이면 **40%**까지 붙습니다(국세기본법 제47조의2 제1항). 낼 세금이 있는데 신고를 놓치면 여기에 납부지연 가산세까지 더해지므로, 공제 한도를 넘겼는지 애매하면 기한 안에 신고부터 해 두는 편이 손해를 줄입니다.

정리

10년 기준 공제 한도는 배우자 6억원, 성년 자녀 5천만원(미성년 2천만원)이고 결혼·출산이면 부모에게서 1억원이 추가돼 최대 1억 5천만원까지 세금이 0원입니다.
한도는 증여마다 새로 생기지 않고 직전 10년 합산이며 직계존속은 부모·조부모를 한 그룹으로 묶습니다.
신고 기한은 증여받은 달 말일부터 3개월이고 놓치면 20%(부정행위 40%) 가산세가 붙습니다.

근거와 참고

상속세 및 증여세법 제53조(증여재산 공제) — 국가법령정보센터
상속세 및 증여세법 제53조의2(혼인·출산 증여재산 공제) — 국가법령정보센터
증여재산공제 안내 — 국세청 국세상담센터
국세기본법 제47조의2(무신고가산세) — 국가법령정보센터
2026년 세제개편안 보도자료(2026-08-03) — 기획재정부

재산세 2기분 납부 9월 16~30일, 주택분·토지분과 250만원 초과 분할납부

Mon, 17 Aug 2026 09:00:00 GMT

재산세 2기분 납부 기간은 9월 16일부터 30일까지입니다. 7월에 이미 한 번 낸 주택 소유자라면 남은 절반이, 토지를 가진 사람이라면 그 해 재산세 전액이 이 시기에 다시 고지됩니다. 고지된 세액이 250만원을 넘으면 신청을 거쳐 납기가 지난 날부터 3개월 이내로 나눠 낼 수 있습니다.

이 글은 6월 1일 기준으로 주택이나 토지를 가지고 있어 9월에 재산세 고지서를 받은 사람을 위한 것입니다. 같은 9월 16~30일에 신청하는 종합부동산세 합산배제와 시기가 겹쳐 헷갈리기 쉬운데, 재산세는 지방세이고 종부세는 국세로 세목 자체가 다릅니다. 여기서는 재산세만 다룹니다.

재산세는 7월과 9월 두 번에 걸쳐 부과된다. 주택은 절반씩 나뉘고 토지는 9월에 몰려 있다.

결론부터

무엇을 언제 얼마나 내는지는 재산의 종류에 따라 갈립니다. 아래 표가 2기분 납기에 해당하는 경우를 정리한 것입니다.

재산 종류	9월(2기분)에 내는 것	근거
주택	그 해 재산세의 나머지 2분의 1	지방세법 제115조 제1항 제3호
토지	그 해 재산세 전액	지방세법 제115조 제1항 제1호
건축물·선박·항공기	없음(7월에 이미 부과)	지방세법 제115조 제1항 제2·4·5호
세액 20만원 이하 주택	7월에 한꺼번에 부과됐을 수 있음	지방세법 제115조 제1항 제3호 단서

여기에 더해, 고지된 납부세액이 250만원을 넘으면 분할납부를 신청할 수 있습니다. 이 기준과 방법은 지방세법 제118조에 있습니다(2026-01-01 시행). 신청하지 않으면 나눠 주지 않으므로, 세액이 큰 경우 고지서를 받자마자 확인하는 편이 낫습니다.

7월에 냈는데 왜 9월에 또 내나

재산세는 재산의 종류마다 납기가 다릅니다. 지방세법 제115조를 보면(2026-01-01 시행) 건축물·선박·항공기는 7월 16~~31일에 한 번에 부과하고, 토지는 9월 16~~30일에 한 번에 부과합니다. 주택만 그 해 세액을 절반으로 나눠 7월에 2분의 1, 9월에 나머지 2분의 1을 부과합니다. 그래서 주택 소유자는 7월에 이미 냈는데도 9월에 같은 금액의 고지서를 한 번 더 받게 됩니다.

주의할 점은 예외입니다. 같은 조문 단서에 따라 그 해 부과할 세액이 20만원 이하인 주택은 조례로 정하는 바에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 이 경우 9월에는 고지서가 오지 않습니다. 따라서 주택이라고 해서 9월에 반드시 고지서가 다시 오는 것은 아니고, 7월 고지서에 이미 연세액 전액이 찍혀 있었는지 확인해야 합니다. 재산세 부과의 기준일은 지방세법 제114조에 따라 매년 6월 1일이며, 이날 소유자가 그 해 재산세 1기분과 2기분을 모두 부담합니다. 6월 초에 사고팔았다면 잔금일이 6월 1일보다 앞인지 뒤인지에 따라 그 해 재산세를 누가 통째로 지는지가 갈립니다.

주택분은 연세액을 반으로 갈라 두 번 고지한다. 7월분과 9월분을 더한 것이 그 해 주택 재산세다.

250만원 넘으면 나눠 낸다 — 분할납부 기준

고지된 재산세 납부세액이 250만원을 초과하면 분할납부를 신청할 수 있습니다. 지방세법 제118조는 납부세액이 250만원을 넘는 경우 납부할 세액의 일부를 납기가 지난 날부터 3개월 이내에 나눠 내게 할 수 있다고 정합니다. 두 달이 아니라 3개월이고 자동이 아니라 납세자가 신청해야 적용됩니다. 나눌 수 있는 금액은 지방세법 시행령 제116조에 따릅니다(2026-07-01 시행).

납부세액이 500만원 이하면 250만원을 초과하는 금액을 분납할 수 있습니다.
납부세액이 500만원을 초과하면 그 세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있습니다.

예를 들어 고지세액이 400만원이면 250만원을 넘는 150만원까지 나눠 낼 수 있고 800만원이면 그 절반인 400만원까지 나눌 수 있습니다. 여기서 두 기한을 구분해야 합니다. 시행령 제116조 제2항에 따라 분할납부 신청 자체는 재산세 납부기한인 9월 30일까지 해야 하고, 나눠 낸 분납분의 납부기한은 원래 납기가 지난 날부터 3개월 이내이므로 9월 30일이 납기라면 분납분은 대체로 그해 12월 말까지가 됩니다. 신청 방법과 정확한 분납 기한은 관할 시·군·구나 위택스에서 확인하는 것이 안전합니다.

분납 가능액은 세액 구간에 따라 달라진다. 250만원 이하는 아예 대상이 아니다.

함께 고지되는 세목과 인상폭을 누르는 장치

재산세 고지서에는 본세만 찍히지 않습니다. 재산세 본세에 더해 지방교육세와 도시지역분이 함께 고지되는 경우가 많습니다. 지방교육세는 지방세법 제151조에 따라 재산세 본세의 20%로 부과됩니다(2026-01-01 시행). 다만 재산세 도시지역분에는 지방교육세가 붙지 않습니다. 지역에 따라 소방 등에 쓰이는 지역자원시설세가 별도 세목으로 함께 고지될 수 있는데, 이는 재산세와 다른 세목이고 세율도 상황마다 달라 여기서 특정 숫자로 단정하지 않습니다.

세액이 갑자기 뛰는 것을 막는 장치도 바뀌었습니다. 예전에는 주택 재산세에 전년 대비 105·110·130% 같은 세부담상한이 있었지만 주택에 대한 세부담상한은 폐지됐습니다. 지방세법 제122조는 직전 연도 세액의 150%를 넘지 못하게 하는 상한을 두되, 이를 토지와 건축물에만 적용하고 주택은 제외합니다. 주택은 대신 지방세법 제110조 제3항의 과세표준상한제로 과세표준의 증가폭 자체를 제한합니다. 구체적인 상한율은 대통령령에 위임돼 있어 이 글에서 숫자로 단정하지 않습니다. 여기에 1세대 1주택자에게는 공정시장가액비율 특례가 더해집니다. 재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 정하는데(지방세법 시행령 제109조), 일반 주택은 60%, 토지·건축물은 70%가 적용되는 반면 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%(3억 이하)·44%(6억 이하)·45%(6억 초과)의 낮은 비율이 2026년에도 유지됩니다. 이와 별개로 공시가격 9억원 이하 1주택에 낮은 세율을 적용하는 세율특례(지방세법 제111조의2, 0.05~0.35%)가 있으나, 이 특례에는 일몰 규정이 있어 2026년분에는 적용되더라도 이후 연장 여부는 별도로 확인해야 합니다.

고지서 한 장에 여러 세목이 함께 담긴다. 지방교육세는 본세에만 붙고 도시지역분에는 붙지 않는다.

카드 납부와 기한 넘기면 붙는 가산금

지방세는 위택스 등에서 조회·납부할 수 있고, 카드 납부도 가능합니다. 다만 납부 경로별 수수료나 특정 ARS 번호 같은 세부 사항은 위택스 등 공식 안내에서 확인하는 편이 안전합니다.

기한을 넘기면 부담이 커집니다. 납세고지서에 적힌 납부기한까지 내지 않으면 지방세기본법 제55조의 납부지연가산세가 붙습니다(2026-02-05 시행). 미납 세액의 **3%**가 먼저 붙고 이후 납부기한이 지난 날부터 1개월마다 대통령령으로 정한 이자율(월 약 0.66% 수준)이 추가로 더해지며, 이 월별 가산은 60개월까지 쌓입니다. 다만 납세고지서별·세목별 세액이 45만원 미만이면 월별 추가 가산세는 붙지 않고 3%만 적용됩니다. 예를 들어 본세 200만원을 3개월 늦게 내면 3%인 6만원에 월별 가산 약 3만9,600원(200만원 × 0.66% × 3개월)이 더해져 약 9만9,600원이 추가로 발생합니다.

정리

재산세 2기분 납기는 9월 16~30일이고, 주택은 나머지 절반, 토지는 전액이 이때 고지됩니다.
납부세액이 250만원을 넘으면 신청을 거쳐 납기 후 3개월 이내로 나눠 낼 수 있습니다.
주택 세부담상한은 폐지됐고 과세표준상한제와 공정시장가액비율 특례로 인상폭을 누릅니다. 기한을 넘기면 3%와 월별 가산이 붙습니다.

근거와 참고

비거주 1주택자 전세대출 제한 2027년 1월 시행, 갭투자 실거주 요건과 예외

Sun, 16 Aug 2026 00:14:05 GMT

수도권·규제지역에 아파트를 세 놓았는데 본인도 배우자도 그 집에 한 번도 전입한 적이 없다면, 2027년 1월부터 그 집을 담보로 한 전세자금대출은 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 막힙니다. 갭투자로 사둔 집의 세입자 전세보증금을 은행 대출로 굴려 오던 방식을 정면으로 겨냥했습니다. 반대편에서는 청년 전세대출보증이 만 34세에서 39세로, 최대 2억원(신혼·유자녀 3억원)까지 넓어집니다.

다만 이 규제가 이미 시행된 것은 아닙니다. 2026년 8월 13일 금융위원회가 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에서 발표한 확정 방침이지만 실제 적용 시점은 2027년 1월 1일로 예정돼 있고, 행정지도와 보증기관 내규 개정도 아직 남아 있습니다. 지금 당장 대출이 끊기는 것은 아닙니다. 시행 전에 자기 경우가 대상인지 예외인지 확인할 시간이 있다는 뜻입니다.

이 글은 누가 규제 대상이 되는지 세 가지 요건, 대상에서 빠지는 예외, 함께 발표됐지만 시행일이 다른 청년 지원책을 나눠 정리합니다. 시점을 섞으면 자기 일정을 잘못 판단하기 쉬우므로 각 숫자마다 시행 예정일을 함께 적었습니다.

세 요건을 모두 충족할 때만 제한 대상이 된다. 하나라도 어긋나면 종전처럼 전세대출을 받을 수 있다.

무엇이 바뀌나 — 비거주 1주택자 전세대출 신규·연장 제한

결론부터 말하면 2027년 1월 1일부터 비거주 1주택자는 보유 주택을 담보로 한 전세자금대출을 새로 받거나 기존 대출을 연장하는 것이 원칙적으로 금지될 예정입니다(2026년 8월 13일 금융위 발표). 신규 취급만 막는 것이 아니라 만기 연장까지 함께 제한한다는 점이 핵심입니다. 이미 받아둔 전세대출도 만기가 돌아올 때 연장이 안 될 수 있어서, 대상에 해당한다면 시행 전에 대응 방향을 정해둘 필요가 있습니다.

규제의 적용 범위는 생각보다 좁습니다. 대상 주택은 아파트로 한정되고 연립·다세대 같은 비아파트는 빠지며 지역도 수도권과 규제지역에 한정됩니다. 전국 모든 주택이 아니라 부부합산 1주택인 경우를 겨냥한다는 점을 함께 봐야 자기 경우를 정확히 가늠할 수 있습니다. 규제지역이 어디인지는 규제지역 지정 현황에서 따로 정리했습니다.

구분	내용	근거·시점
무엇을 제한	보유 아파트 담보 전세대출 신규 취급 + 만기 연장	금융위 2026-08-13 발표
대상 주택	수도권·규제지역 아파트 (비아파트 제외)	금융위 2026-08-13 발표
대상자	부부합산 1주택 비거주자 (아래 3요건 충족)	금융위 2026-08-13 발표
시행 시점	2027년 1월 1일 예정 (현재 미시행)	금융위 2026-08-13 발표

한쪽에서는 비거주 1주택자 전세대출이 막히고, 다른 쪽에서는 청년 전세보증이 넓어진다. 두 조치의 시행일은 서로 다르다.

규제 대상 3요건과 '한 번이라도 살았으면 제외'

규제 대상이 되는 경우는 세 조건이 겹칠 때입니다. 수도권·규제지역에 부부합산 1주택으로 아파트를 갖고 있고, 그 집을 직계존비속이 아닌 타인에게 세놓았으며, 본인도 배우자도 그 집에 실거주(전입)한 이력이 없어야 합니다(2026년 8월 13일 금융위 발표). 이 중 하나라도 어긋나면 제한 대상이 아니어서 종전처럼 전세대출을 받을 수 있습니다. 부모나 자녀에게 세를 준 경우는 임대 요건에서, 다른 지역이거나 비아파트면 주택 요건에서 빠집니다.

가장 눈여겨볼 것은 실거주 판정 기준입니다. 실거주 여부는 주민등록 전입 이력으로 따지는데 본인이나 배우자 중 한 명이라도 그 집에 한 번이라도 전입한 적이 있으면 비거주에 해당하지 않아 대상에서 빠집니다. 이 때문에 하루만 전입해 두면 규제를 피할 수 있어 실효성 논란도 함께 지적됩니다. 다만 전입 이력의 인정 범위나 최소 기간 같은 세부 판정 기준은 아직 확정되지 않았으므로 형식적 전입만으로 안전하다고 단정하기는 이릅니다. 이 부분은 시행 전 공개될 세부 지침을 확인해야 합니다.

예외 — 여신심사위원회가 인정하는 비거주 불가피성

세 요건을 모두 충족해도 대상에서 빠지는 예외가 있습니다. 발표된 예외는 네 가지입니다. 첫째 은행 여신심사위원회가 비거주의 불가피성을 인정한 경우, 둘째 법적으로 실거주가 예정된 경우, 셋째 기존 임대차를 승계해 이미 세입자가 있는 경우, 넷째 토지거래허가구역에서 세입자가 있는 주택을 매수한 경우입니다(2026년 8월 13일 금융위 발표). 이 가운데 임대차 승계는 그 계약이 종료될 때까지 전세대출 연장이 허용된다고 발표됐습니다.

다만 여신심사위원회가 어떤 사유를 '불가피성'으로 인정하는지 — 직장 이동, 질병, 학업 같은 구체적 예시가 원문에 열거됐는지는 아직 확인되지 않았습니다. 그러니 "직장 때문이면 예외가 된다"는 식으로 미리 단정하면 안 됩니다. 예외 인정은 개별 심사 사항이고 그 판단 기준은 은행별 내규와 앞으로 나올 지침에서 구체화됩니다. 자기 사정이 예외에 해당할 것 같더라도 시행 전에 거래 은행에 인정 가능 여부를 확인하는 편이 안전합니다.

왼쪽 세 요건을 모두 채우면 제한 대상, 오른쪽 사유 중 하나에 해당하면 예외로 빠진다.

함께 바뀌는 것 — 보증비율 인하와 청년특례 확대

같은 대책에는 비거주 1주택자 제한 말고도 전세대출 관련 조치가 여럿 담겼는데 시행일이 서로 달라 섞으면 안 됩니다. 먼저 1주택자 전반의 전세대출 보증비율이 내려갑니다. 수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 밖 지역은 90%에서 80%로 인하되는데(내년부터 적용 예정) 정확한 시행일은 아직 확정되지 않았습니다. 비거주 여부와 무관하게 1주택자 전반에 적용되는 별개 조치입니다.

청년 지원은 반대로 넓어집니다. 청년특례 전세대출보증은 대상 연령이 만 34세에서 39세로 올라가고 임차보증금의 90%·최대 2억원(신혼·유자녀 가구는 3억원)까지 보증하며 보증비율 100%는 그대로 유지됩니다. 이 확대는 2026년 10월 시행 예정입니다. 여기에 전세와 월세 부담을 함께 다루는 청년 전월세결합보증이 신설되는데 연 4.5조원 규모로 최대 2억원(신혼·유자녀 3억원)을 지원하며 2027년 1월 출시 예정입니다. 청년특례 확대(2026년 10월)와 전월세결합보증 출시(2027년 1월)는 시점이 다르므로 하나로 묶어 기대하면 안 됩니다.

같은 대책이라도 청년특례 확대는 2026년 10월, 비거주 제한과 전월세결합보증은 2027년 1월로 시점이 갈린다.

한 가지 더 짚자면 전세대출 규제와 DSR은 이번 대책에서 별개입니다. 8·13 대책의 총부채원리금상환비율(DSR — 연소득 대비 원리금 상환액 비율) 관련 변경은 '소득산정 기준 합리화'에 그치며 전세대출을 DSR에 산입하도록 바꾼 것이 아닙니다. 전세대출이 DSR에 잡히기 시작한다는 이야기와 혼동하지 않아야 합니다. DSR 규제의 지역별 적용은 스트레스 DSR 지역별 적용에서, 신혼부부 정책대출 소득요건 완화는 신혼부부 정책대출 소득요건 완화에서 따로 다뤘고, 함께 발표된 청년 주택구입 지원은 청년미래보금자리론 조건에서 정리했습니다.

이번 규제의 법적 뿌리는 단일 세법 조문이 아니라 금융위 대책과 행정지도, 보증기관 내규입니다. 전세자금보증의 수권 모법은 한국주택금융공사법 제22조(업무의 범위, 시행 2026-01-02)이며 구체적인 제한·예외 기준은 이 법의 위임을 받아 앞으로 개정될 보증기관 내규에서 정해집니다. 어느 보증기관의 내규에 규제가 원문으로 담기는지는 아직 명시되지 않았고 금융위가 브리핑에서 언급한 대상 규모(약 6만명·9.6조원)도 확정 수치가 아니라 추정치라는 점을 함께 봐야 합니다.

근거와 참고

한국주택금융공사법 제22조(업무의 범위) — 국가법령정보센터, 시행 2026-01-02
부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 보도자료 — 금융위원회, 2026-08-13
부동산 금융 종합대책 정책브리핑 — 대한민국 정책브리핑, 2026-08-13

청년미래보금자리론 조건, 4억 이하 비아파트 LTV 80% 2027년 출시

Sat, 15 Aug 2026 06:12:17 GMT

월세로 매달 80만원을 내던 청년이 2억원을 빌려 4억원짜리 빌라를 사면 원리금이 매달 약 85만원 — 정부가 2026년 8월 13일 발표한 청년미래보금자리론이 그리는 그림입니다. 대상은 만 39세 이하 무주택 청년이고, 대상 주택은 4억원 이하 비아파트입니다.

다만 이 숫자를 보고 지금 움직이면 안 됩니다. 청년미래보금자리론은 확정된 상품이 아니라 계획 단계입니다. 2026년 8월 13일 금융위원회가 부동산 금융 종합대책에서 신설 방침을 발표했고, 실제 출시는 2027년 1월로 예정돼 있습니다. 소득 판정 방식, 정확한 대상 주택 목록, 상품금리 같은 세부는 아직 정해지지 않았습니다. 오늘 기준으로 신청할 수 있는 창구는 없습니다.

이 글은 발표된 계획의 뼈대와 아직 확정되지 않아 흔들릴 수 있는 부분을 나눠 정리합니다. 특히 상환액 계산에 쓰인 금리 3.0%는 정부가 설계 목표를 보여주려고 든 예시일 뿐, 확정된 상품금리가 아니라는 점을 먼저 짚어 둡니다.

청년미래보금자리론은 비아파트에 특화하고 LTV를 높인 점이 기존 상품과 다르다. 금리 3.0%는 확정치가 아닌 설계 예시다.

청년미래보금자리론이 무엇인가

청년미래보금자리론은 무주택 청년의 첫 집 마련을 돕겠다며 정부가 내놓은 청년 주거지원 3종 세트 중 매입·구입자금 상품입니다. 나머지 둘은 전세와 월세 대출을 묶는 결합보증, 그리고 청년특례 전세대출보증을 만 34세에서 39세로 넓히는 방안인데, 이 글에서 다루는 것은 집을 사는 데 쓰는 첫 번째 상품입니다. 근거가 되는 모법은 한국주택금융공사법 제22조(업무의 범위, 시행 2026-01-02)이며, 상품 세부는 이 법의 위임을 받아 앞으로 개정될 공사 내규에서 정해집니다.

기존 보금자리론이나 디딤돌대출과 갈리는 지점은 두 가지입니다. 하나는 대상 주택을 아파트가 아닌 비아파트로 좁혔다는 것이고, 다른 하나는 그 대신 LTV(주택담보대출비율 — 집값 대비 빌릴 수 있는 비율)를 최대 80%까지 높였다는 것입니다. 아래 표가 발표된 계획의 뼈대입니다. 오른쪽 근거 칸에 적힌 대로 모두 2026년 8월 13일 금융위 발표에 근거하며 아직 시행 전 계획이라는 점을 함께 봐야 합니다.

항목	청년미래보금자리론 (계획)	근거
대상	만 39세 이하 무주택·생애최초 구입, 연소득 7,000만원 이하	금융위 2026-08-13 발표
대상 주택	4억원·전용 85㎡ 이하 비아파트 (아파트 제외)	금융위 2026-08-13 발표
LTV	최대 80%	금융위 발표 · 한국주택금융공사법 제22조
금리	일반 보금자리론 대비 최대 2.0%p 우대 (설계 예시 3.0%)	금융위 2026-08-13 발표
공급 규모	연 3조원×2년(총 6조원), 2년 한시 시범	금융위 2026-08-13 발표
출시 시점	2027년 1월 예정 (현재 신청 불가)	금융위 2026-08-13 발표

대상 요건 — 만 39세 이하·무주택·생애최초·연소득 7천만원

발표된 대상 요건은 네 가지가 겹칩니다. 만 39세 이하이면서, 무주택이고, 생애최초로 집을 사며, 연소득이 7,000만원 이하여야 합니다(2026년 8월 13일 금융위 발표). 네 조건 중 하나라도 어긋나면 대상에서 빠지는 구조로 설계돼 있습니다. 다만 각 조건을 실제로 어떻게 판정하는지는 아직 시행세칙이 나오지 않았습니다.

특히 소득요건 7,000만원을 세대 기준으로 보는지, 부부 합산으로 보는지, 신청자 1인만 보는지는 발표 자료에 명시되지 않았습니다. 판정 방식에 따라 같은 가구라도 대상 여부가 갈릴 수 있으므로, 이 부분은 2027년 출시 전에 공개될 세부 기준을 확인해야 합니다. 지금 단계에서 "우리 부부는 된다" 또는 "안 된다"를 단정하기는 이릅니다.

네 조건이 모두 맞아야 대상이 된다. 소득요건의 세대·부부 합산 판정 방식은 아직 정해지지 않았다.

한 가지 덧붙일 이점은 생애최초 구입자에게 주어지는 LTV 우대는 이 상품을 이용한다고 해서 소진되지 않는 것으로 발표됐다는 점입니다. 즉 청년미래보금자리론을 쓴 뒤에도 생애최초 우대 자체는 유지된다는 설계입니다. 다만 이 역시 세부 운용 기준이 확정되면 다시 확인할 부분입니다.

대상 주택과 대출 조건 — 4억·85㎡ 이하 비아파트, LTV 80%

대상 주택은 가격 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 비아파트입니다(2026년 8월 13일 금융위 발표). 비아파트에는 연립·다세대주택과 오피스텔 같은 준주택이 우선 포함되는 것으로 발표됐지만, 어떤 유형까지 넣을지 구체적인 목록은 아직 확정되지 않았습니다. 아파트는 대상에서 제외됩니다. 청년 수요가 몰리면서도 거래가 얼어붙은 비아파트 시장에 돈을 돌게 하려는 설계로 읽힙니다.

대출 조건의 핵심은 LTV 최대 80%입니다. 집값의 최대 80%까지 빌릴 수 있다는 뜻으로, 4억원짜리 비아파트라면 구조상 최대 3억2천만원까지가 LTV 한도가 됩니다. 다만 대출의 절대 상한 금액은 정부가 아직 밝히지 않았습니다. 그래서 이 글은 "주택가액 4억원 × LTV 80%"라는 계산 구조까지만 설명하고 특정 금액을 최종 한도로 못박지 않습니다. 수도권이나 규제지역에서 LTV를 달리 적용하는지도 발표 자료로는 확인되지 않았습니다.

금리는 일반 보금자리론 대비 최대 2.0%p 우대하는 것으로 발표됐습니다. 우대 구성은 기본 우대에 저소득·지방·신생아 항목이 더해지는 방식으로 알려졌는데, 항목을 단순 합산하면 상한을 넘어 별도의 상한(캡)이 있을 것으로 보이나 정확한 조건표는 확정되지 않았습니다. 따라서 "나는 몇 %p를 받는다"를 지금 계산하기는 어렵습니다.

월 상환액은 얼마 — 2억 빌리면 월 85만원(예시)

정부가 든 예시는 이렇습니다. 금리 3.0%로 2억원을 30년 원리금균등으로 빌리면 매달 약 85만원을 갚습니다. 비아파트 평균 월세가 약 80만원 수준이라는 점에 상환액을 맞춰 월세 내던 돈으로 내 집 원리금을 갚게 한다는 설계 목표를 보여주는 숫자입니다.

여기서 반드시 짚을 것은 금리 3.0%가 확정된 상품금리가 아니라 설계 예시라는 점입니다. 앞서 봤듯 우대금리 조건표가 아직 확정되지 않았기 때문에, 실제 적용 금리는 신청자의 소득·지역·자녀 여부에 따라 달라지고 3.0%보다 높거나 낮을 수 있습니다. 금리가 달라지면 월 85만원이라는 숫자도 함께 흔들립니다. 이 상환액은 어디까지나 "월세 수준으로 맞춘다"는 목표를 예시로 보여준 것이지, 누구에게나 보장되는 금액이 아닙니다.

월 85만원은 금리 3.0% 가정 위에서만 성립한다. 금리가 확정되면 상환액도 달라진다.

언제부터·무엇이 미확정인가

출시 예정 시점은 2027년 1월입니다. 공급 규모는 연 3조원씩 2년간 총 6조원 규모의 2년 한시 시범사업으로 발표됐습니다(2026년 8월 13일 금융위 발표). 2년 시범 뒤 대상을 아파트까지 넓히는 방안은 아직 검토 단계일 뿐, 확정된 계획이 아닙니다. 아파트 구입에 이 상품을 쓸 수 있다고 기대하고 움직이면 안 됩니다.

발표는 끝났지만 출시는 2027년 1월이고, 아파트 확대는 검토 단계에 머물러 있다.

혼동하기 쉬운 다른 제도와도 구분해야 합니다. 신혼부부 대상 정책대출의 소득요건을 '1인 7,000만원' 기준으로 완화하는 방안은 2026년 10월 시행 예정으로, 청년미래보금자리론(2027년 1월)과는 상품도 시행일도 다릅니다. 두 제도를 하나로 묶어 이해하면 요건과 일정을 잘못 판단할 수 있습니다. 신혼부부 소득요건 완화는 신혼부부 정책대출 소득요건 완화 글에서 따로 정리했습니다.

지금 할 수 있는 일은 신청이 아니라 준비와 확인입니다. 첫째, 무주택·생애최초·연소득 7,000만원 이하라는 큰 틀에 자신이 들어오는지 미리 가늠해 둡니다. 둘째, 2027년 출시 전 금융위와 한국주택금융공사(HF)가 공개할 세부 기준 — 소득 판정 방식, 대출 상한 금액, 우대금리 조건표, 대상 주택 목록 — 을 출시 시점에 다시 확인합니다. 셋째, 관심 있는 비아파트가 4억원·전용 85㎡ 이하 범위에 드는지 확인해 둡니다. 확정 정보는 금융위 보도자료와 HF 공지에서 나옵니다.

근거와 참고

한국주택금융공사법 제22조(업무의 범위) — 국가법령정보센터, 시행 2026-01-02
부동산 금융 종합대책 보도자료 — 금융위원회, 2026-08-13
청년미래보금자리론 금리 최대 2%p 우대 보도 — 뉴스1
청년 주거지원 3종 세트 보도 — 뉴시스

신혼부부 디딤돌·보금자리론 소득요건 완화, 부부 중 1인 기준 10월 시행

Thu, 13 Aug 2026 23:11:49 GMT

연봉 5,000만원과 7,000만원을 받는 맞벌이 부부는 혼인신고를 하는 순간 합산 소득이 1억2,000만원으로 잡혀, 연소득 6,000만원 이하를 요구하는 디딤돌대출에서 밀려났습니다. 정부가 2026년 8월 13일 발표한 대책에 따르면, 이르면 2026년 10월부터 부부 중 소득이 낮은 한 사람(이 예시에서는 5,000만원)만 기준을 넘으면 정책대출을 받을 수 있게 하는 방안이 추진됩니다.

다만 이 글에서 다루는 내용은 아직 시행 전 발표 단계입니다. 정책대출 소득요건은 법률이 아니라 한국주택금융공사 내규와 국토교통부 고시로 정해지는데, 이 개정과 전산 개발이 끝나야 실제로 적용됩니다. 개정 고시가 공포되기 전에는 지금의 부부합산 기준이 그대로 적용되므로, 발표만 보고 혼인신고나 대출 신청 시점을 성급히 정할 일은 아닙니다.

대상은 혼인신고일로부터 7년 이내 신혼부부입니다. 아래에서 상품별 기준과 시행 시점, 그리고 함께 발표된 청년 주거지원 방안을 나눠서 정리합니다.

합산 1.2억으로 막히던 부부가 낮은 소득자 한 명 기준으로 심사받게 되는 구조다.

무엇이 바뀌나

심사 기준이 부부 합산소득에서 '소득이 낮은 한 사람'으로 바뀝니다. 지금은 맞벌이 부부의 소득을 합쳐 대출 소득요건과 비교하기 때문에, 두 사람 모두 평범한 급여를 받아도 혼인신고를 하면 합산액이 기준을 넘어 대출이 막히는 이른바 '결혼 페널티'가 있었습니다.

예를 들어 배우자 A가 연 5,000만원, 배우자 B가 연 7,000만원을 번다면 현행 방식으로는 합산 1억2,000만원이 되어 디딤돌대출(일반가구 연 6,000만원 기준)을 받을 수 없습니다. 완화 후에는 둘 중 소득이 낮은 A(5,000만원)를 기준으로 심사하므로 6,000만원 이하 요건을 충족하게 됩니다. 이 방식은 디딤돌·버팀목·보금자리론에 적용될 예정입니다.

한 가지 헷갈리기 쉬운 대목이 있습니다. 부부합산 2억원 기준을 유지하는 신생아 특례대출은 이번 완화 대상이 아닌 별개 상품입니다. 신생아 특례는 종전대로 부부합산 소득을 봅니다. '부부 중 1인' 방식과 혼동하면 자기 조건을 잘못 판단할 수 있습니다.

정책대출별 소득기준

'부부 중 1인' 기준으로 새로 적용될 연소득 한도는 상품마다 다릅니다. 전세자금인 버팀목은 5,000만원, 주택 구입자금인 디딤돌은 6,000만원, 보금자리론은 7,000만원입니다. 이 수치는 일반가구에 적용되는 소득기준을 신혼부부의 '낮은 1인' 심사에 가져다 쓰는 방식으로 이해하면 됩니다.

보금자리론은 조금 다르게 설계됐습니다. 기존의 부부합산 8,500만원 기준을 유지하면서, 부부 중 1인 7,000만원 기준을 새로 더해 둘 중 하나만 맞으면 되도록 하는 방안입니다. 소득이 한쪽에 몰린 부부라면 합산 기준이, 두 사람이 비슷하게 버는 부부라면 1인 기준이 유리할 수 있어 조건에 따라 유불리가 갈립니다.

상품별로 1인 기준 한도가 다르고, 기존 합산 기준과의 대조는 확정 고시로 확인해야 한다.

아래 표에서 기존 신혼 부부합산 기준 일부는 발표 자료만으로는 확정하기 어려워 '확인 필요'로 두었습니다. 특히 버팀목의 기존 신혼 부부합산 정확한 수치와 디딤돌의 기존 신혼 합산 기준은 개정 고시와 각 상품 안내가 나와야 확정됩니다.

상품	부부 중 1인 기준(신설, 연소득)	기존 부부합산 신혼 기준
버팀목(전세)	5,000만원	확인 필요
디딤돌(구입)	6,000만원	약 8,500만원(추정, 확인 필요)
보금자리론	7,000만원	8,500만원(유지 · 1인 기준과 택일)

이번 대책은 앞서 강화된 대출 규제 흐름과 함께 봐야 합니다. 지역별 스트레스 DSR과 담보인정비율(LTV)은 하반기 대출 규제 글에서, 규제지역 지정은 규제지역 지정 글에서 별도로 정리했습니다.

언제부터 시행되나

시행 시점이 항목마다 다릅니다. 이 점을 뭉뚱그리면 '곧 다 된다'고 오해하기 쉽습니다. 신혼부부 소득요건 완화는 2026년 10월 시행을 목표로 하고, 함께 발표된 청년 주거지원 방안 중 일부는 2027년 1월로 잡혀 있습니다.

특히 보금자리론 소득요건 완화는 한국주택금융공사 내규 개정으로, 디딤돌·버팀목은 국토교통부 고시 개정으로 반영됩니다. 즉 상위 법률에 소득 숫자가 박혀 있는 것이 아니라 내규·고시와 전산 반영이 끝나야 실제 적용됩니다. 그 전까지는 기존 부부합산 기준이 유효하므로, 완화 기준에 맞춰 대출이 나올 것으로 보고 미리 계약금을 넣는 식의 판단은 위험합니다.

소득요건 완화는 2026년 10월, 청년 3종 세트는 2027년 1월로 시점이 갈린다.

시점	주요 내용
2026년 10월(시행 목표)	신혼부부 소득요건 완화(부부 중 1인 기준), 청년특례 전세대출보증 연령 만39세 확대
2027년 1월(공급·시행 예정)	청년미래보금자리론 공급, 청년 전월세결합보증 신설

혼인신고와 대출 신청 타이밍을 고민 중이라면, 개정 고시·내규의 공포와 시행일부터 확인하고 움직이는 게 안전합니다. 발표일과 시행일은 다릅니다.

청년 주거지원 3종 세트

이번 대책에는 청년을 대상으로 한 방안도 함께 담겼습니다. 청년 연령 기준을 만 39세 이하로 통일하는 방향이며, 세부 상품별 적용 범위는 개정 내용이 나와야 분명해집니다. 뼈대는 청년미래보금자리론(가칭), 청년특례 전세대출보증 연령 확대, 청년 전월세결합보증 세 가지입니다.

청년미래보금자리론은 만 39세 이하 생애최초 구입자를 대상으로, 주택가격 4억원 이하이면서 전용면적 85㎡ 이하 비아파트에 총 3조원 규모로 2년간 한시 공급하는 방안입니다. 금리는 연 3.0%가 거론되지만 추가 논의 단계의 잠정치입니다. 예컨대 2억원을 30년 만기·연 3.0%로 빌리면 월 상환액이 약 85만원이 되는데, 이는 그 조건을 전제로 한 예시일 뿐 확정된 상환액이 아닙니다. 지방·저소득·신생아 가구에는 우대금리가 검토되고 있고, 공급 시점은 2027년 1월로 잡혀 있습니다.

청년 3종 세트는 대상 연령과 시점이 상품마다 다르므로 하나로 묶어 보면 안 된다.

나머지 두 가지 중 청년특례 전세대출보증은 만 39세로 연령을 넓히는 방안으로, 2026년 10월 시행이 예정돼 있습니다. 청년 전월세결합보증은 임차보증금을 최대 2억원(신혼·유자녀 청년은 3억원)까지 지원하는 방향으로 거론되며 2027년 1월 예정입니다. 두 수치 모두 잠정치로, 확정 내용은 시행 시점의 공고로 확인해야 합니다. 한편 오피스텔 같은 준주택을 정책대출 대상에 넣으려면 별도의 법 개정이 필요하며, 현재는 국회 통과 전 단계라 지금 가능한 것처럼 보아선 안 됩니다.

소득요건만 바뀝니다 — 나머지 요건은 별개

이번 완화의 대상은 소득요건입니다. 주택가격 상한, 무주택 여부, 대출 한도, 신생아 특례 같은 다른 요건은 이번 발표로 함께 바뀐다고 단정할 수 없습니다. 소득 기준만 통과한다고 대출이 확정되는 것이 아니라, 각 상품의 나머지 요건을 종전대로 충족해야 합니다.

그래서 자기 조건을 볼 때는 두 가지를 나눠서 봐야 합니다. 첫째, 소득요건은 완화된 '부부 중 1인' 기준으로 다시 계산해볼 수 있습니다. 둘째, 소득 외 요건은 상품별 기준을 그대로 확인하고, 이번 발표로 변동이 없는지도 개정 고시·내규로 따로 짚어야 합니다. 발표 자료만으로 '소득요건만 바뀌고 나머지는 그대로'라고 단정하기 어려운 항목이 있기 때문입니다.

지금은 방향이 발표된 단계일 뿐입니다. 혼인신고·대출 신청 시점을 정하기 전에 개정 고시와 내규의 공포·시행일, 그리고 본인이 해당하는 상품의 세부 요건을 은행·주택금융공사 창구나 안내 페이지에서 짚어보는 편이 안전합니다.

근거와 참고

금융위원회, 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」 보도자료 (2026-08-13) — https://fsc.go.kr/no010101/87517
국가법령정보센터, 한국주택금융공사법 제22조 (업무의 범위) [2026-01-02 시행] — 보금자리론의 상위 근거이며, 세부 소득요건은 HF 내규(업무처리기준) 소관
국가법령정보센터, 주택도시기금법 제9조 (기금의 용도) [2026-06-02 시행] — 디딤돌·버팀목의 상위 근거이며, 세부 소득요건은 국토부 고시·기금 대출 업무처리기준 소관
한국주택금융공사 보금자리론 안내 — https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_04.do

종합부동산세 합산배제·공동명의 1주택 특례 신청 9월 16~30일, 상속주택·지방 저가주택

Tue, 11 Aug 2026 09:00:00 GMT

특례 신청서 한 장으로 1세대 1주택 종합부동산세 공제 12억원을 지키느냐 잃느냐가 갈립니다. 집이 한 채인데 부모님에게서 지방의 작은 집을 상속받아 지분이 생긴 사람, 부부가 집 한 채를 공동명의로 가진 사람이 대상입니다. 신청 기간은 2026년 9월 16일부터 30일까지 15일뿐입니다.

이 글의 숫자는 모두 2026년 귀속분(2026년 11월 고지·12월 납부)에 적용되는 현행 종합부동산세법 기준입니다. 8월 3일 발표된 세제개편안(실거주 1주택 공제 상향 등)은 2027년 이후 납세의무 성립분부터 예고된 안이고 국회 통과 전이라 올해 9월 신고와 11월 고지에는 적용되지 않습니다.

종합부동산세 과세기준일은 6월 1일입니다. 6월 1일 현재 소유 상황을 기준으로 세금이 매겨지므로 9월에 하는 것은 세금을 새로 만드는 일이 아니라 이미 정해진 상황에서 특례를 적용받겠다고 신청하는 일입니다. 신청하지 않으면 상속 지분이나 지방 집이 주택 수에 그대로 들어가 공제와 세율이 불리해질 수 있습니다.

신고 기간과 신청 대상 — 9월 16일부터 30일까지

2026년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지 15일간입니다. 세 가지 신청이 이 기간에 모두 이뤄집니다. 합산배제 신고는 종합부동산세법 제8조 제3항, 1세대 1주택 주택 수 산정 제외 특례 신청은 제8조 제5항, 부부 공동명의 1주택자 특례 신청은 제10조의2 제2항이 근거입니다(시행 2026-01-01).

용어를 한 줄로 정리하면, 합산배제 — 임대주택처럼 정책 목적이 있는 주택을 과세 대상 합산에서 아예 빼는 것, 주택 수 제외 특례 — 상속주택 같은 주택을 1세대 1주택 판정에서 주택 수로 세지 않는 것입니다. 목적과 근거 조문이 서로 다릅니다.

무엇을 신청	대상	근거 조문
합산배제 신고	임대주택·사원용·미분양 주택 등	종합부동산세법 §8③
주택 수 산정 제외 특례	상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택·주택 부속토지	종합부동산세법 §8⑤
공동명의 1주택자 특례	부부가 1주택을 공동소유한 세대	종합부동산세법 §10의2②

합산배제는 한 번 신고한 뒤 물건과 요건에 변동이 없으면 매년 다시 신고할 필요가 없습니다. 새로 합산배제 대상이 생겼거나 소유·임대 내용이 바뀌었거나 대상에서 빠지게 된 경우에만 신고하면 됩니다. 반대로 요건이 깨졌는데 신고를 하지 않으면 뒤에서 다룰 사후 추징 문제가 생깁니다.

1세대 1주택 주택 수 제외 특례 — 상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택·부속토지

1세대 1주택자는 기본공제가 12억원, 그 밖의 일반 납세자는 9억원입니다(2026년 귀속분, 종합부동산세법 §8①). 여기서 공제란 세금을 매기기 전에 공시가격 합계에서 빼주는 금액을 말합니다. 집이 실질적으로 한 채인데 상속 지분이나 지방의 작은 집 때문에 다주택자로 분류되면 이 12억원 공제와 1주택자 대상 세액공제를 놓칠 수 있습니다. 이를 막는 것이 주택 수 산정 제외 특례입니다.

특례로 주택 수에서 빼주는 주택은 종합부동산세법 제8조 제4항 각 호와 시행령 제4조의2에 정해져 있습니다(시행령 시행 2026-02-27). 종류는 네 가지입니다.

특례	핵심 요건	근거
주택 부속토지	주택 건물과 부속토지를 각각 소유하는 등의 경우	종합부동산세법 §8④
일시적 2주택	종전주택 양도 전 신규주택을 취득해 2주택이 되고, 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우	시행령 §4의2①
상속주택	아래 세 가지 중 하나만 충족 (①상속개시일부터 5년 미경과 ②지분율 40% 이하 ③지분 상당 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하)	시행령 §4의2②
지방 저가주택	공시가격 4억원 이하 + 지역 요건 충족 + 1채일 것	시행령 §4의2③

상속주택은 세 요건을 모두 갖출 필요가 없습니다. 하나만 맞으면 됩니다. 그래서 상속개시일부터 5년이 지났더라도 상속 지분율이 40% 이하이거나 그 지분의 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이면 계속 주택 수에서 빠집니다. 부모님 집을 여러 형제가 나눠 상속받아 각자 지분이 작은 경우가 여기에 해당하는 일이 많습니다.

지방 저가주택은 금액과 지역을 함께 봅니다. 공시가격 4억원 이하이면서 수도권 밖의 광역시·특별자치시가 아닌 지역이거나 광역시 소속 군, 세종시의 읍·면, 또는 서울을 제외한 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역인 곳에 있는 주택이어야 합니다. 그런 주택을 1채만 가진 경우여야 합니다. 여기서 인구감소지역은 지방 저가주택의 지역 요건 안에 있는 조건일 뿐, 그것만으로 별도의 특례가 되는 것은 아닙니다.

부부 공동명의 1주택자 특례 — 단독명의 간주 신청

부부가 주택 한 채를 공동으로 소유하고 다른 주택이 없다면 신청을 통해 그 주택을 1세대 1주택자가 소유한 것으로 보아 과세표준·세율·세액을 계산할 수 있습니다(종합부동산세법 §10의2). 이 경우 12억원 기본공제가 적용되고, 만 60세 이상 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제(제9조)도 받을 수 있습니다.

이 단독명의 간주 방식은 자동으로 적용되지 않습니다. 신청해야 적용되는 사항이며 신청서는 별지 제30호 서식(공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서, 종합부동산세법 시행규칙 §4의12)을 씁니다.

유불리는 사안별로 갈립니다. 부부가 각자 지분에 대해 각각 9억원씩 공제받는 공동명의 원래 방식이 유리한 경우가 있고 반대로 단독명의로 간주받아 12억원 공제에 고령자·장기보유 세액공제를 얹는 쪽이 유리한 경우가 있습니다. 나이가 많고 오래 보유해 세액공제 폭이 큰 세대일수록 단독명의 간주가 유리해지는 경향이 있지만 공시가격 수준과 지분 구조에 따라 결과가 달라지므로 두 방식을 모두 계산해 비교한 뒤 신청 여부를 정하는 것이 안전합니다.

합산배제 임대주택·사원용 주택의 요건과 사후 추징

합산배제는 임대주택·사원용 주택·미분양 주택 등을 과세 대상 합산에서 빼주는 제도입니다(종합부동산세법 §8②, 시행령 §3·§4). 임대주택은 공공·민간, 건설·매입, 장기·단기 등 유형에 따라 의무임대기간(5년·6년·10년 등), 공시가격 상한, 임대료 증액 5% 제한 같은 요건이 서로 다릅니다. 유형별 수치가 제각각이므로 본인 주택이 어느 유형인지부터 확인한 뒤 그 유형의 요건표를 봐야 합니다. 임대주택 합산배제 신고서는 공공이 별지 제1호, 민간이 별지 제2호 서식입니다.

사원용 주택은 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택이거나 공시가격 6억원 이하의 주택이 대상입니다. 다만 사용자와 친족 관계에 있거나 주요주주인 근로자에게 제공한 주택은 제외됩니다(시행령 §4).

합산배제나 특례로 세금을 덜 낸 뒤 요건을 채우지 못하면 사후 추징이 따릅니다(시행령 §10, 시행 2026-02-27). 이때 경감받은 세액에 이자상당가산액이 더해집니다. 이자상당가산액은 1일당 10만분의 22(연 약 8.03%)로, 경감세액 × (납부기한 다음 날부터 추징 고지일까지의 일수) × 10만분의 22로 계산합니다. 예컨대 경감세액이 100만원이고 그 사이 일수가 365일이면 100만원 × 365 × 22/100,000 ≈ 8만원의 이자가 추가로 붙는 식입니다. 다만 의무임대기간을 모두 채운 뒤 임대료 상한(5%)만 어긴 경우에는 경감세액을 추징하지 않습니다.

신청 방법과 2026년 종부세에 적용되는 법

신청은 홈택스(hometax.go.kr)의 종합부동산세 메뉴에서 하거나 서면으로 할 수 있습니다. 주택 수 산정 제외 특례 신청은 별지 제24호 서식, 부부 공동명의 1주택자 특례 신청은 별지 제30호 서식을 씁니다. 세부 클릭 경로는 시기에 따라 달라질 수 있으므로 홈택스 화면과 국세청 안내를 함께 확인하는 편이 안전합니다.

올해 세금이 어떻게 계산되는지 구조만 정리하면 이렇습니다. 2026년 귀속분 종합부동산세의 과세표준은 (주택 공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율로 구합니다. 공제금액은 1세대 1주택자 12억원, 일반 9억원이고(종합부동산세법 §8①), 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다(시행령 §2의4, 2026년 귀속분). 여기서 공정시장가액비율이란 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 실제로 세율을 적용하기 위해 곱하는 비율입니다. 이렇게 나온 과세표준에 주택 수와 구간별 누진세율을 적용해 세액이 정해집니다.

여기서 다시 강조할 것은 8월 3일 발표된 세제개편안과의 관계입니다. 개편안에는 실거주 1주택 공제 상향, 공정시장가액비율 조정 등이 담겨 있지만 이는 2027년 이후 납세의무 성립분(2027년 귀속분)부터 적용을 예고한 안이고 아직 국회를 통과하지 않은 추진 단계입니다. 따라서 2026년 9월 신고와 11월 고지에는 개편안 수치가 아니라 위에 적은 현행 수치가 그대로 적용됩니다. 개편안이 확정되기 전에 그 숫자를 기준으로 올해 신고를 판단하면 안 됩니다.

근거와 참고

종합부동산세법 — https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법
종합부동산세법 시행령 — https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령
종합부동산세법 시행규칙 — https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행규칙
국세청 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 안내 — https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=6539&cntntsId=7966

스트레스 DSR 지방 주택담보대출 2단계 유예 2026년 하반기, 지역별 대출한도 차이

Mon, 10 Aug 2026 00:00:00 GMT

같은 소득이어도 2026년 하반기에는 집이 어느 지역이냐에 따라 주택담보대출 한도에 얹히는 스트레스(가산)금리가 0.75%p와 1.50%p로 갈립니다. 지방 비규제지역은 스트레스 DSR 2단계(가산금리 0.75%p)로 묶여 있고, 수도권과 규제지역은 3단계(1.50%p)가 적용되기 때문입니다. 적용 기간은 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지로 정해진 한시 조치입니다(금융위원회 행정지도, 은행연합회 공지). 예를 들어 연소득 6,000만원·만기 30년·실제 금리 연 4.5%에 기타 부채가 없다고 가정하면, 대출 한도가 약 3.62억원(2단계 지방)과 약 3.34억원(3단계 수도권)으로 약 2,860만원 갈립니다. 이 금액은 어디까지나 이런 가정에서 계산한 예시일 뿐, 실제 한도는 소득·기존 대출·만기·금리·금리유형에 따라 달라집니다.

이 스트레스금리는 실제로 내는 대출이자를 올리는 것이 아니라, 은행이 한도를 계산할 때만 얹는 가산금리입니다. 그래서 같은 연봉·같은 금리 조건이라도 어느 단계가 적용되느냐에 따라 빌릴 수 있는 금액이 달라집니다. 지방에 집을 사려는 분과 수도권에 사려는 분이 지금 나눠서 봐야 하는 이유입니다.

스트레스금리는 한도를 계산할 때만 더하는 가산금리이고, 실제 납부이자를 올리지는 않는다.

결론부터

2026년 하반기(7월 1일~12월 31일) 기준으로, 같은 변동금리 주택담보대출이라도 지역에 따라 얹히는 스트레스금리가 다음처럼 갈립니다. 스트레스금리 하한은 1.5%이고, 여기에 단계별 적용비율을 곱한 값이 한도 산정에 더해집니다.

구분	적용 단계	적용비율	변동형 가산금리	근거
지방 비규제지역	2단계(유예)	50%	0.75%p	금융위 행정지도·은행연합회 공지, 2026.7.1~12.31
수도권	3단계	100%	1.50%p	금융위 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.5.20), 3단계 2025.7.1 시행
규제지역(지방 포함)	3단계	100%	1.50%p	위와 같음

가산금리가 낮을수록 한도 산정에 더해지는 이자 부담이 작아지므로, 다른 조건이 같다면 2단계가 적용되는 지방 비규제지역의 대출 한도가 3단계 지역보다 덜 깎입니다. 다만 여기서 '지방'은 수도권(서울·경기·인천)과 규제지역을 뺀 지역을 뜻하고, 지방이라도 규제지역으로 지정된 곳이면 유예 대상이 아니라 3단계가 적용됩니다.

스트레스 DSR이 한도를 줄이는 원리

DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 차주단위 DSR 규제비율은 은행 40%, 제2금융권 50%이고, 총대출이 1억원을 넘는 차주에게 적용됩니다(은행업감독규정 제29조의2 및 별표6). 스트레스 DSR의 세부 산정 방식은 이 별표6의 위임에 따라 감독원장 세칙과 금융위원회 행정지도로 정해집니다. 소득이 정해져 있으면 이 비율이 갚아야 할 원리금의 상한을 정하고, 그 상한이 곧 빌릴 수 있는 금액의 한계가 됩니다.

스트레스 DSR은 여기에 한 겹을 더합니다. 앞으로 금리가 오를 가능성에 대비해, 한도를 계산할 때 실제 금리에 스트레스(가산)금리를 얹어 원리금 상환액을 더 크게 잡는 방식입니다(금융위원회 스트레스 DSR 제도 시행, 2023.12.27). 상환액을 크게 잡으면 같은 규제비율 안에서 빌릴 수 있는 금액은 줄어듭니다. 중요한 점은 이 가산금리가 한도 산정에만 쓰인다는 것입니다. 실제로 매달 내는 이자는 계약 금리 그대로이고, 스트레스금리만큼 이자가 더 나가는 것이 아닙니다.

가산금리의 크기는 스트레스금리에 단계별 적용비율을 곱해 정해집니다. 현재 적용되는 스트레스금리는 하한인 1.5%이며(제도상 상한은 3.0%지만 이는 이론값으로, 현재는 하한이 쓰입니다), 단계별 적용비율은 1단계 25%, 2단계 50%, 3단계 100%입니다. 즉 변동형 기준으로 1단계는 0.38%p(1.5%×25%), 2단계는 0.75%p(1.5%×50%), 3단계는 1.50%p(1.5%×100%)가 한도 산정에 더해집니다. 각 단계 시행일은 1단계 2024년 2월 26일, 2단계 2024년 9월 1일, 3단계 2025년 7월 1일입니다.

스트레스금리 하한 1.5%에 단계별 적용비율을 곱해 가산금리가 정해진다. 지방 하반기는 2단계 0.75%p다.

지역과 금리유형으로 갈리는 실제 한도

같은 소득·같은 조건이라도, 수도권·규제지역 차주에게는 지방 비규제지역보다 0.75%p 더 높은 스트레스금리(3단계 1.50%p vs 2단계 0.75%p)가 얹힙니다. 한도 산정용 원리금 상환액이 더 크게 잡히는 만큼, 3단계가 적용되는 지역의 대출 한도가 더 줄어듭니다. 얼마나 줄어드는지는 소득·기존 대출·만기·실제 금리에 따라 사람마다 다르므로 하나의 금액으로 단정할 수 없지만, 방향은 이렇게 정해집니다.

또 하나 갈리는 축은 금리유형입니다. 스트레스금리가 얼마나 반영되는지는 대출을 변동형으로 받느냐, 혼합형·주기형으로 받느냐에 따라 다릅니다. 변동형은 스트레스금리를 100% 반영하고, 혼합형은 20~~60%, 주기형은 10~~30%만 반영합니다(금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안, 2025.5.20). 금리가 고정되는 기간이 길수록 앞으로의 금리 상승 위험이 작다고 보아 반영 비율을 낮게 잡기 때문입니다. 그래서 같은 3단계 지역이라도 주기형으로 받으면 변동형보다 가산금리가 작게 얹혀 한도가 덜 깎입니다.

금리 고정 기간이 길수록 스트레스금리 반영 비율이 낮아진다. 같은 지역·단계라도 유형에 따라 한도가 달라진다.

8월, 총량규제와 겹치는 주의점

스트레스 DSR만 보고 한도를 계산하면 안 되는 이유는, 2026년에는 가계부채 총량규제가 함께 작동하기 때문입니다. 금융위원회는 2026년도 가계부채 관리방안에서 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 제시했습니다(금융위원회, 2026.4.1). 총량 목표 안에서 은행마다 취급 여력을 관리하다 보니, 규제상 한도가 나오더라도 특정 시점에 특정 은행에서 실제로 실행되는 금액이나 조건은 달라질 수 있습니다.

여기에 다주택자 대상 조치도 겹칩니다. 수도권·규제지역 소재 아파트를 담보로 한 다주택자의 담보대출은 만기연장이 원칙적으로 허용되지 않되, 임차인 보호가 걸린 경우 등 예외가 있습니다(2026.4.17 시행). 은행별로 내놓는 한시 조치(예: 특정 상품의 한도·취급 중단·재개)는 은행과 시점에 따라 제각각이라 이 글에서 특정 은행의 수치를 확정해 적지 않겠습니다. 실제 신청 전에는 거래하려는 은행에 그 시점의 조건을 직접 확인해야 합니다.

실행 시점과 확인할 것

지방 비규제지역의 2단계 유예는 2026년 12월 31일까지로 기한이 정해진 한시 조치입니다. 유예가 끝난 뒤 지방에도 3단계(변동형 1.50%p)가 적용될지는 연말에 재검토될 예정이며, 아직 확정된 사항이 아닙니다. 지방 주택을 계획하고 있다면 이 종료 시점을 일정에 함께 두는 편이 안전합니다.

한도는 대출을 신청하는 시점이 아니라 실행되는 시점의 기준으로 산정되는 경우가 많으므로, 신청과 실행 사이에 규제 단계나 은행 조건이 바뀌면 결과가 달라질 수 있습니다. 실행 전에는 ① 대상 주택이 규제지역인지(규제지역이면 지방이라도 3단계) ② 변동·혼합·주기형 중 어느 유형인지 ③ 거래 은행의 그 시점 취급 조건과 총량 여력을 확인하시기 바랍니다. 규제지역 지정 여부에 따라 LTV와 다른 규제도 함께 움직이는데, 이는 DSR과 다른 축입니다. 규제지역 지정으로 대출·세금·청약이 어떻게 달라지는지는 규제지역 지정과 대출·세금·청약 변화 글에서 따로 정리했습니다.

정리

2026년 하반기(7.1~12.31) 지방 비규제지역 주담대는 스트레스 DSR 2단계(변동형 0.75%p)로 유예, 수도권·규제지역은 3단계(1.50%p)입니다.
스트레스금리는 한도 산정용 가산금리일 뿐 실제 납부이자를 올리지 않으며, 변동형 100%·혼합형 20~~60%·주기형 10~~30%로 유형에 따라 반영 비율이 다릅니다.
지방 유예는 한시 조치이고 총량규제·은행별 조치와 겹치므로, 실행 전 규제지역 여부와 거래 은행 조건을 확인해야 합니다.

근거와 참고

금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」(2025.5.20) — https://www.fsc.go.kr/no010101/84617
금융위원회 「스트레스 DSR 제도 시행」(2023.12.27) — https://www.fsc.go.kr/po010101/81343
금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」(2026.4.1) — https://www.fsc.go.kr/po010101/86606
은행업감독규정 제29조의2 및 별표6(총부채원리금상환비율 규제) — https://www.law.go.kr/행정규칙/은행업감독규정

청년미래적금 가입조건·정부기여금·비과세 혜택, 청년도약계좌와 차이

Sun, 09 Aug 2026 09:00:00 GMT

월 50만원을 3년간 부으면 정부가 최대 216만원을 얹어주고, 이자소득에는 세금이 붙지 않습니다. 2026년 6월 22일 출시된 청년미래적금 이야기입니다. 대상은 만 19~~34세 청년(병역 이행 기간은 최대 6년까지 나이 계산에서 빼줍니다)이고, 신청은 매월이 아니라 반기별로 열립니다. 1차 모집(6월 22일~~7월 3일)은 이미 끝났고, 다음 모집은 2026년 12월로 잠정 예고돼 있습니다.

다만 "최대 216만원"은 소득 조건과 완납을 전제로 한 값입니다. 소득에 따라 정부가 얹어주는 비율이 12%일 수도, 6%일 수도, 또는 기여금 없이 이자 비과세만 받을 수도 있습니다. 아래에서 조건별로 얼마가 붙는지 근거 조문과 함께 정리했습니다.

청년미래적금은 청년도약계좌의 후속 상품으로, 만기가 5년에서 3년으로 짧아졌다.

청년미래적금이란

청년미래적금은 청년도약계좌의 뒤를 잇는 3년 만기 자유적립식 적금입니다. 2026년 6월 22일 출시됐고, 월 납입한도는 50만원(연 600만원)입니다. 1인 1계좌만 가입할 수 있으며, 청년도약계좌나 청년희망적금을 보유 중이면 중복 가입이 되지 않습니다(금융위원회 보도자료 fsc.go.kr/no010101/86767).

납입 한도와 비과세의 근거는 조세특례제한법 제91조의25입니다(2026년 1월 1일 시행). 이 조문이 연 600만원 한도로 청년미래적금에 붙는 이자소득을 비과세로 정하고 있습니다. 참고로 청년도약계좌는 같은 법 제91조의22, 청년희망적금은 제91조의21로 근거 조문이 각각 다릅니다. 이름이 비슷해도 서로 별개의 상품이라는 뜻입니다.

가입조건 정리

나이 요건은 가입일 기준 만 19세 이상 34세 이하입니다. 다만 병역을 이행했다면 그 기간을 최대 6년까지 나이에서 빼주므로, 실제로는 만 40세까지 가입할 수 있는 경우가 있습니다(금융위 fsc.go.kr/no010101/87106). 1차 모집은 1991년 1월 1일~2007년 8월 7일 출생자를 기준으로 진행됐습니다(korea.kr 148966732).

소득 요건은 나중에 볼 정부기여금·비과세 조건과 얽혀 있어 한 줄로 정리되지 않습니다. 크게 보면 개인소득(총급여 또는 종합소득)과 가구 중위소득 요건을 함께 봅니다. 여기서 주의할 점은, 정부기여금을 받을 수 있는 소득 상한과 이자 비과세만 받을 수 있는 소득 상한이 서로 다르다는 것입니다. 다음 섹션에서 이 구분을 자세히 봅니다.

정부기여금과 비과세 혜택

정부기여금은 매달 낸 돈에 일정 비율을 얹어주는 방식이고, 매칭비율은 일반형 6%와 우대형 12% 두 가지입니다(금융위 fsc.go.kr/no010101/86767, 세법 조문이 아니라 재정지원사업입니다). 월 50만원을 3년(36개월) 꼬박 채워 넣었다고 가정하면, 총 납입액 1,800만원에 대해 일반형은 108만원(6%), 우대형은 216만원(12%)이 붙는 셈입니다. 이 108만원·216만원은 보도자료에 그대로 적힌 값이 아니라 완납을 가정해 계산한 산출값이므로, 실제 납입액이 적으면 그만큼 줄어듭니다.

기여금을 주는 소득 상한과 비과세만 주는 소득 상한이 다르다. 그 사이 구간은 기여금 없이 비과세만 받는다.

6% 일반형과 12% 우대형의 조건

6% 일반형은 총급여 6,000만원(종합소득 4,800만원) 이하이거나 소상공인으로서 연매출 3억원 이하이면서, 동시에 가구 중위소득 200% 이하일 때 받습니다(fsc.go.kr/no010101/86767).

12% 우대형은 조건이 더 까다롭습니다. 중소기업 재직자·신규취업자·소상공인 중 하나에 해당해야 하고, 여기에 더해 총급여 3,600만원(종합소득 2,600만원) 이하이거나 소상공인 연매출 1억원 이하이면서 가구 중위소득 150% 이하여야 합니다. 신규취업자는 이직을 최대 2회까지 허용하되 만기 1개월 전까지 중소기업에 총 29개월 이상 재직해야 하는 조건이 붙습니다(fsc.go.kr/no010101/86767). 즉 12% 우대형은 소득만으로 되는 것이 아니라 중소기업·소상공인이라는 자격이 전제입니다.

기여금 상한과 비과세 상한은 다르다

가장 헷갈리기 쉬운 부분입니다. 이자소득 비과세를 받을 수 있는 소득 상한은 총급여 7,500만원(종합소득 6,300만원) 이하이고, 가구 중위소득 200% 이하 요건이 별도로 붙습니다(조세특례제한법 제91조의25, 2026년 1월 1일 시행). 반면 정부기여금을 받는 소득 상한은 총급여 6,000만원(종합 4,800만원)입니다.

정리하면, 총급여가 6,000만원을 넘고 7,500만원 이하인 구간에서는 정부기여금은 받지 못하고 이자 비과세 혜택만 받게 됩니다. "청년미래적금에 가입하면 다 정부기여금을 받는다"고 생각하면 자기 소득 구간을 착각할 수 있으니, 기여금 조건과 비과세 조건을 따로 확인하는 편이 안전합니다.

만기 수령액은 금리와 납입 조건을 가정한 예시값이다. 실제 금액은 가입 시점 금리와 납입액에 따라 달라진다.

금리는 3년 고정으로 기본 5%(전 취급기관 동일)에 기관별 우대금리 2~~3%포인트가 붙어 최대 7~~8%까지 올라갑니다(korea.kr 148964376, fsc.go.kr/no010101/87106). 추가 우대로 연소득 3,600만원 이하이면 0.5%포인트, 재무상담을 받으면 0.2%포인트가 더 붙습니다. 여기서 7~8%는 조건을 모두 채웠을 때의 상한입니다. 정책브리핑이 제시한 예시로는, 금리 8%를 가정할 때 만기 수령액이 일반형 약 2,138만원·우대형 약 2,255만원, 금리 7%를 가정하면 약 2,110만원·약 2,227만원입니다(korea.kr 148964376). 어디까지나 금리와 완납을 가정한 값입니다.

가입신청 방법과 일정

신청은 매월이 아니라 반기별로, 연 2회(6월·12월) 열립니다. 1차 모집은 2026년 6월 22일~7월 3일에 진행돼 이미 종료됐고, 2차 모집은 2026년 12월로 잠정 예고돼 있습니다(fsc.go.kr/no010101/87158, korea.kr 148966534). 날짜가 "잠정"인 만큼 12월이 가까워지면 금융위원회 공지로 정확한 기간을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

신청은 반기마다 열린다. 1차는 종료됐고 2차는 12월로 잠정 예고돼 있다.

취급기관은 약 14곳입니다. 기업·농협·신한·우리·하나·국민·iM·부산·경남·광주·전북·수협은행과 카카오뱅크, 우정사업본부(우체국)에서 취급합니다(fsc.go.kr/no010101/87158, korea.kr 148966534). 다만 일부 정책브리핑에서는 15곳으로 토스뱅크를 포함해 안내한 경우가 있어(korea.kr 148964376) 자료 사이에 차이가 있습니다. 최종 취급기관은 신청 시점에 금융위 공지로 확인하시기 바랍니다.

중도해지도 확인이 필요합니다. 3년 만기 전에 해지하면 비과세로 받았던 세액이 추징되고 정부기여금도 제한됩니다(조세특례제한법 제91조의25, fsc.go.kr/no010101/86767). 다만 가입자의 사망·해외이주, 퇴직, 사업장 폐업, 질병 등 특별중도해지 사유에 해당하면 혜택을 유지한 채 해지할 수 있습니다(조세특례제한법 시행규칙 제61조).

청년도약계좌와 무엇이 다른가

가장 큰 차이는 만기입니다. 청년도약계좌는 5년, 청년미래적금은 3년으로 짧아졌습니다. 근거 조문도 청년도약계좌는 조세특례제한법 제91조의22, 청년미래적금은 제91조의25로 다릅니다.

이미 청년도약계좌에 가입해 둔 경우의 전환(갈아타기)은 1차 최초 가입기간(2026년 6월 22일~7월 3일)에 한해서만 열렸습니다. 신규 가입 승인을 받은 뒤 기존 청년도약계좌를 특별중도해지하는 방식이었는데, 이 창구는 현재 종료됐습니다(fsc.go.kr/no010101/86767, korea.kr 148966534). 12월 2차 모집 때 전환이 다시 허용되는지는 현재 공개된 1차 출처에서 확인되지 않으므로, 전환을 염두에 뒀다면 12월 공지를 별도로 확인해야 합니다. 청년 대상 절세·자산형성 상품을 폭넓게 비교하려면 청년 자산형성·절세 상품 정리 글도 함께 참고할 수 있습니다.

근거와 참고

근로장려금 반기신청 2026년 9월 1~15일, 대상·신청 방법과 지급 시기

Fri, 07 Aug 2026 23:13:24 GMT

5월 근로장려금 정기신청을 놓쳤더라도 9월 1일부터 15일까지 반기신청을 하면, 근로장려금 산정액의 35%를 올해 12월 30일에 먼저 받을 수 있습니다. 선지급 최대액은 가구 유형에 따라 단독 57만7,500원, 홑벌이 99만7,500원, 맞벌이 115만5,000원입니다.

다만 이 반기신청은 아무나 할 수 있는 것이 아닙니다. 근로소득만 있는 거주자만 대상이고, 사업소득이나 종교인소득이 조금이라도 섞여 있으면 반기신청은 되지 않습니다(조세특례제한법 제100조의6 제7항, 시행 2026-01-01). 이 경우에는 5월 정기신청만 가능합니다. 이 글은 2026년 9월 상반기분 반기신청을 기준으로, 누가 신청할 수 있고 얼마를 언제 받는지를 정리합니다.

정기신청과 반기신청은 신청 대상과 지급 시기가 다르다.

근로장려금 반기신청이란 — 정기신청(5월)과 무엇이 다른가

근로장려금은 일은 하지만 소득이 적은 가구를 지원하기 위해 소득·재산 요건을 따져 지급하는 제도입니다. 신청 방식은 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 매년 5월에 전년도 소득분을 한 번에 신청하는 정기신청이고, 다른 하나는 상·하반기로 나누어 미리 받는 반기신청입니다. 2026년 정기신청 기간은 2026년 5월 1일부터 6월 1일까지였습니다(조세특례제한법 제100조의6, 시행 2026-01-01).

반기신청의 핵심은 지급 시기가 빠르다는 점입니다. 정기신청은 다음 해 소득이 확정된 뒤 한 번에 지급되지만, 반기신청은 상반기분을 그해 말에 미리 받고 나머지를 이듬해에 정산받습니다. 대신 대상이 제한됩니다. 반기신청은 근로소득만 있는 거주자에게만 열려 있고, 사업소득이나 종교인소득이 있으면 신청할 수 없습니다(조세특례제한법 제100조의6 제7항, 시행 2026-01-01). 사업소득이 있는 가구는 5월 정기신청으로만 근로장려금을 받을 수 있습니다.

2026년 상반기분 반기신청 기간과 신청 방법

2026년 상반기분 반기신청 기간은 2026년 9월 1일부터 9월 15일까지입니다. 하반기분은 이듬해인 2027년 3월 1일부터 3월 15일까지 신청합니다(조세특례제한법 제100조의6 제7항, 시행 2026-01-01). 9월에 상반기분을 신청하면 그해 말에 선지급을 받고, 이듬해에 한 해분을 정산하는 흐름입니다.

신청 경로는 여러 가지입니다. 국세청 안내에 따르면 홈택스(PC)와 손택스(모바일 앱)로 온라인 신청할 수 있고, 안내문을 받은 경우 ARS 전화나 서면으로도 신청할 수 있습니다. 신청 안내는 국세청이 개별 대상자에게 문자·서면 등으로 보내며, 안내를 받지 못했더라도 요건에 해당하면 직접 신청할 수 있습니다.

한 가지 주의할 점은 반기신청에는 기한 후 신청 규정이 없다는 것입니다. 정기신청은 신청기간이 지나도 종료 다음 날부터 6개월 이내에 기한 후 신청을 할 수 있고 이때 산정액의 95%가 지급되지만(조세특례제한법 제100조의6 제8항·제100조의7 제2항, 시행 2026-01-01), 이 6개월·95% 기한 후 신청은 정기신청분에만 적용됩니다. 국세청 기준으로도 기한 후 신청기간(2026년 6월 2일~12월 1일)은 정기신청에 붙는 일정입니다. 따라서 상반기분 반기신청(제7항)은 9월 15일 마감을 넘기면 신청 자체가 불가능하고, 그 뒤에는 이듬해 5월 정기신청을 이용해야 합니다.

신청 경로는 홈택스·손택스·ARS·서면 네 가지다.

신청 자격 — 소득·재산·가구 요건

반기신청도 정기신청과 같은 소득·재산 요건을 따집니다. 먼저 총소득기준금액(가구원 연간 총소득의 합계를 기준으로 판정하는 요건 금액)이 가구 유형별 상한 미만이어야 합니다. 단독 가구는 2,200만원, 홑벌이 가구는 3,200만원, 맞벌이 가구는 4,400만원 미만입니다(조세특례제한법 제100조의3 제1항 제2호, 시행 2026-01-01). 요건 판정에 쓰는 '총소득'과, 실제 지급액을 계산할 때 쓰는 '총급여액 등'은 서로 다른 개념이므로 섞어서 보면 안 됩니다.

재산 요건도 함께 봅니다. 가구원이 소유한 재산 합계가 2억4천만원 미만이어야 하고, 2억4천만원 이상이면 지급 대상에서 제외됩니다. 재산은 기준일 직전 연도 6월 1일 기준으로 판정하므로 2026년 신청분은 2025년 6월 1일 현재 재산으로 보며, 부채는 차감하지 않습니다(조세특례제한법 제100조의3 제1항 제4호, 시행 2026-01-01). 한 가지 주의할 점은 재산 합계가 1억7천만원 이상 2억4천만원 미만이면 산정된 금액의 50%만 지급된다는 것입니다(조세특례제한법 제100조의5 제4항, 시행 2026-01-01). 감액 기준선은 1억7천만원이며, 재산이 이 구간에 걸치면 계산된 장려금이 절반으로 줄어듭니다.

가구 유형에 따라 총소득 상한과 최대 지급액이 다르다.

가구별 최대 지급액은 단독 165만원, 홑벌이 285만원, 맞벌이 330만원입니다(조세특례제한법 제100조의5 제1항, 시행 2026-01-01). 실제 받는 금액은 이 최대액 안에서 소득 수준에 따라 산정되며, 위의 재산 감액 구간에 해당하면 여기서 다시 절반으로 줄어듭니다.

가구 유형	총소득 상한	최대 지급액	상반기분 선지급 최대(35%)
단독	2,200만원 미만	165만원	57만7,500원
홑벌이	3,200만원 미만	285만원	99만7,500원
맞벌이	4,400만원 미만	330만원	115만5,000원

근거: 조세특례제한법 제100조의3 제1항 제2호·제100조의5 제1항 (시행 2026-01-01)

얼마를 언제 받나 — 상반기분 선지급과 정산

반기신청의 지급은 두 번에 나누어 이루어집니다. 9월에 상반기분을 신청하면 연간 산정액의 35%를 2026년 12월 30일에 먼저 지급하고, 나머지는 한 해분을 정산한 뒤 2027년 6월 30일에 정산 지급합니다(조세특례제한법 제100조의6·제100조의7 및 국세청 안내). 앞서 정리한 최대 지급액에 35%를 적용하면 상반기분 선지급 최대액은 단독 57만7,500원, 홑벌이 99만7,500원, 맞벌이 115만5,000원이 됩니다.

여기서 반드시 이해하고 넘어갈 점이 있습니다. 12월에 먼저 받는 선지급은 직전 연도(2025년) 요건을 기준으로 계산한 추정액입니다. 이후 이듬해 6월에 해당 연도(2026년)의 실제 소득·재산 요건으로 다시 계산해 정산합니다. 이 과정에서 실제 요건이 더 좋게 나오면 추가로 지급되지만, 반대로 소득이 늘었거나 요건에서 벗어나면 이미 받은 금액의 일부 또는 전부가 환수될 수 있습니다. 선지급액이 최종 확정액이 아니라는 점을 염두에 두어야 합니다.

9월 신청 → 12월 30일 35% 선지급 → 이듬해 6월 30일 정산으로 이어진다.

헷갈리기 쉬운 점 — 자녀장려금·사업소득·2027년 확대와의 관계

첫째, 자녀장려금에는 반기신청이 없습니다. 근로장려금은 반기신청과 정기신청 중 선택할 수 있지만, 자녀장려금은 반기신청 대상이 아니며 5월 정기신청으로만 받을 수 있습니다(조세특례제한법 제100조의6, 시행 2026-01-01). 자녀장려금까지 함께 받으려는 경우 이 차이를 확인해야 합니다.

둘째, 사업소득이 있으면 반기신청은 불가합니다. 앞서 본 대로 반기신청은 근로소득만 있는 거주자에게만 열려 있으므로, 사업소득이나 종교인소득이 조금이라도 있으면 9월 반기신청 대신 5월 정기신청을 이용해야 합니다. 셋째, 2026년 세제개편안에서 근로장려금의 소득 요건과 최대 지급액을 상향하는 방안이 추진 중이지만, 이는 국회를 통과하지 않은 정부안이고 적용 시점도 이번 신청 이후로 논의되고 있습니다. 따라서 2026년 9월 반기신청에는 현행 기준(맞벌이 총소득 4,400만원 미만·최대 330만원)이 그대로 적용됩니다. 개편안의 구체적인 내용과 적용 시점은 근로장려금 소득요건 확대 정리 글에서 별도로 다룹니다.

정리

2026년 상반기분 근로장려금 반기신청 기간은 9월 1일부터 15일까지이며, 근로소득만 있는 거주자가 대상입니다.
신청하면 산정액의 35%를 12월 30일에 선지급하고 이듬해 6월 30일에 정산하며, 정산 결과에 따라 추가 지급 또는 환수가 있을 수 있습니다.
세제개편안의 확대는 추진 중일 뿐 이번 신청에는 현행 기준(단독 2,200·홑벌이 3,200·맞벌이 4,400만원 미만)이 적용됩니다.

근거와 참고

조세특례제한법 (law.go.kr) — 제100조의3·제100조의5·제100조의6·제100조의7 (조문 시행 2026-01-01): https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법
국세청 근로·자녀장려금 신청기간 및 방법: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=238977&mi=40397
국세청 근로·자녀장려금 심사 및 지급: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2453&cntntsId=7784
국세청 근로·자녀장려금 신청자격: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2452&cntntsId=7783

청년형 생산적금융 ISA 신설, 총급여 7500만원 이하 납입액 10% 소득공제

Fri, 07 Aug 2026 10:18:41 GMT

정부안대로라면 청년형 생산적금융 ISA에 연 2,000만원을 넣었을 때 그 10%인 200만원이 소득에서 빠지는 소득공제가 새로 생깁니다. 지금 ISA에는 없는 혜택입니다. 다만 이 200만원은 세금을 200만원 깎아준다는 뜻이 아니라 과세표준에서 빼주는 금액이고, 실제로 덜 내는 세금은 본인의 세율만큼입니다. 게다가 이 상품은 아직 확정된 제도가 아닙니다.

정부는 2026년 8월 3일 이 상품 신설을 발표했고, 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거치는 단계입니다. 국회를 통과하지 않았으므로 지금 가입할 수 있는 상품이 아니며, 시행 예정 시점도 2027년 1월 1일 이후 가입분부터(정부안)입니다. 대상은 15~34세이면서 총급여 7,500만원(또는 종합소득금액 6,300만원) 이하인 사람입니다. 아래 내용은 모두 정부안 기준이라는 점을 전제로 읽어 주시기 바랍니다.

왼쪽은 비과세만 있는 현행 ISA, 오른쪽은 소득공제가 얹히는 신설 정부안이다. 값은 본문 표와 같다.

기존 ISA와 무엇이 다른가 — '소득공제'가 새로 붙는다

지금의 ISA(개인종합자산관리계좌)는 세제 혜택이 비과세와 저율 분리과세로 짜여 있습니다. 계좌 안에서 생긴 순이익 중 서민형은 400만원, 일반형은 200만원까지 비과세되고, 그 한도를 넘는 순이익에는 9%가 분리과세됩니다(조세특례제한법 제91조의18, 2026년 1월 1일 시행). 즉 현행 ISA의 혜택은 "벌어들인 이익에 세금을 덜 매기는" 방식이며, 내가 넣은 돈 자체를 소득에서 빼주지는 않습니다.

청년형 생산적금융 ISA가 기존과 갈리는 핵심은 여기에 납입액의 10% 소득공제가 더해진다는 점입니다(정부안, 2027년 1월 1일 이후 가입분부터 시행 예정). 소득공제는 세율을 곱하기 직전 금액인 과세표준을 줄여 주는 혜택으로, 비과세와는 성격이 다릅니다. 여기에 더해 국내 투자에서 나온 이자·배당은 전액 비과세하는 방안이 함께 발표됐습니다. 정리하면 현행 ISA가 "이익 비과세"라면, 신설안은 "납입액 소득공제 + 국내투자 이익 비과세"를 얹은 구조입니다.

이 상품은 이전 글 ISA 납입한도·비과세 한도와 만기 후 연금계좌 이체 추가 세액공제에서 '추진 중인 청년형 ISA'로만 짧게 거론했던 대상이 이번 발표로 조금 더 구체화된 것입니다. 다만 그때와 마찬가지로 지금도 확정된 법 조문은 없습니다. 현행 ISA의 근거는 조세특례제한법 제91조의18이지만, 청년형 생산적금융 ISA는 조세특례제한법에 신설될 예정일 뿐 조문 번호가 아직 정해지지 않았습니다.

가입 대상 — 15~34세, 총급여 7,500만원 이하

정부안이 밝힌 가입 요건은 세 가지입니다(2027년 1월 1일 이후 가입분부터 시행 예정, 조세특례제한법 신설 예정·조문 미정). 나이, 소득, 금융소득 요건입니다.

요건	정부안 기준
나이	15세 이상 34세 이하
소득	총급여 7,500만원 이하 또는 종합소득금액 6,300만원 이하
금융소득	직전 3개 과세기간 중 한 번이라도 금융소득종합과세 대상이었으면 제외

여기서 금융소득종합과세 대상자란 이자·배당 등 금융소득이 연 2,000만원을 넘어 다른 소득과 합산해 과세되는 사람을 말합니다. 직전 3개 과세기간 중 한 번이라도 이에 해당했다면 가입할 수 없다는 것이 정부안의 내용입니다.

한 가지 주의할 점은, 병역을 이행한 경우 연령 상한을 넓혀 주는지, 청년형에 별도의 납입한도를 두는지, 기존 ISA나 청년도약계좌를 가진 사람이 중복 가입하거나 갈아탈 수 있는지 등은 이번 발표에 담기지 않았다는 것입니다. 이런 세부 요건은 정부안에 아직 없거나 미정이므로, 본인이 대상인지 여부는 입법예고안과 이후 확정될 법령으로 다시 확인해야 합니다.

나이·소득·금융소득 세 요건을 모두 충족해야 한다. 값은 정부안 기준이다.

세제 혜택과 납입 조건 — '10% 소득공제'가 곧 환급 10%는 아니다

정부안이 밝힌 납입·혜택 조건을 정리하면 다음과 같습니다(2027년 1월 1일 이후 가입분부터 시행 예정, 조세특례제한법 신설 예정·조문 미정).

항목	정부안 기준
소득공제	납입액의 10%를 소득공제 (세액공제가 아님)
연 납입한도	2,000만원
총 납입한도	2억원
납입 기간	최초 3년, 총 10년
비과세	국내 투자에서 나온 이자·배당 전액 비과세

여기서 가장 오해하기 쉬운 대목이 "납입액 10% 소득공제"입니다. 이 혜택은 세액공제가 아니라 소득공제입니다. 세액공제는 산출된 세금에서 직접 빼 주지만, 소득공제는 세율을 곱하기 전 금액인 과세표준을 줄여 줄 뿐입니다. 따라서 실제로 덜 내는 세금은 "소득공제액 × 본인의 한계세율(지방소득세 포함)"이 됩니다. "10% 소득공제"를 "세금 10%를 돌려받는다"로 이해하면 실제 절세액을 크게 부풀려 계산하게 됩니다.

또 하나, 이 소득공제에 연간 상한 금액이 있는지는 정부가 아직 공개하지 않았습니다. "연 200만원까지 공제"처럼 상한을 못박은 서술은 현재로선 근거가 없습니다. 다만 상한이 따로 없다고 가정하고 연 납입한도인 2,000만원을 완납하면, 그 10%인 200만원이 산술상 소득에서 차감됩니다. 이 200만원은 어디까지나 '소득에서 빠지는 금액'이지 '돌려받는 세금'이 아닙니다.

200만원이 소득에서 빠지면 실제로 얼마를 아끼나

소득공제로 소득이 200만원 줄었을 때 덜 내는 세금은 본인이 어느 과세표준 구간에 있느냐에 따라 갈립니다. 종합소득 과세표준 구간별 세율은 1,400만원 이하 6%, 1,400만~~5,000만원 15%, 5,000만~~8,800만원 24% 순으로 올라갑니다(소득세법 제55조 제1항, 2026년 1월 1일 시행). 여기에 지방소득세 10%가 더 붙습니다.

예를 들어 과세표준이 15% 구간에 있는 사람이라면 200만원 × 16.5%(지방소득세 포함) = 33만원을 덜 냅니다. 24% 구간에 있는 사람이라면 200만원 × 26.4% = 52만8천원입니다. 같은 "10% 소득공제, 200만원 차감"이라도 실제로 아끼는 돈은 소득이 높을수록 커지는 셈입니다. 여기에 국내 투자에서 나온 이자·배당을 전액 비과세받는 혜택이 별도로 더해집니다. 다만 소득공제 대상이 근로소득인지 종합소득인지, 연간 상한이 있는지는 정부안에 아직 없으므로, 위 계산은 상한이 없다고 가정한 산술 예시라는 점을 감안해야 합니다.

납입액 → 10% 소득공제 → 과세표준 축소 → 세율만큼 절세로 이어지는 흐름. 값은 상한이 없다고 가정한 산술 예시다.

언제부터 되나 — 아직 국회 통과 전인 정부안이다

가장 중요한 점은 이 상품이 아직 확정된 제도가 아니라는 것입니다. 정부는 2026년 8월 3일 청년형 생산적금융 ISA 신설을 발표했고, 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 진행합니다. 이 단계는 정부안을 공개해 의견을 듣는 절차일 뿐, 국회 통과와 공포·시행은 아직 남아 있습니다. 따라서 지금은 "정부가 청년형 생산적금융 ISA 신설을 추진 중"이라고 이해하는 것이 정확하며, "내년부터 가입하면 소득공제를 받는다"고 단정할 수 없습니다.

정부안에 담긴 일정은 2027년 1월 1일 이후 가입분부터 시행하고, 가입 기한은 2029년 12월 31일까지로 두는 내용입니다. 그러나 이 일정과 혜택 수치는 국회 심의 과정에서 바뀌거나 시행 시점이 미뤄질 수 있습니다. 소득공제 연간 상한, 근로·종합소득 중 어디에서 빼 주는지, 병역 이행 시 연령 확대, 청년형만의 별도 납입한도, 의무가입기간과 중도해지 시 추징 여부, 기존 ISA·청년도약계좌와의 중복·전환 허용 여부는 이번 발표에 없거나 미정입니다. 이런 조건이 실제 유불리를 가르므로, 확정 전에 지금 무언가를 결정할 필요는 크지 않습니다. 입법예고안과 국회 통과 후 공포되는 법령, 국세청 안내로 다시 확인하시기 바랍니다.

발표·입법예고는 지났지만 국회 통과 전이다. 시행 예정 2027년, 가입 기한 2029년은 모두 정부안 기준이다.

정리

청년형 생산적금융 ISA는 기존 ISA의 비과세에 더해 납입액의 10%를 소득공제하는 상품으로, 연 2,000만원 완납 시 산술상 200만원이 소득에서 빠집니다(정부안, 2027년 1월 1일 이후 가입분부터 시행 예정).
소득공제는 세액공제가 아니므로 실제 절세액은 소득공제액에 본인 한계세율(지방소득세 포함)을 곱한 만큼입니다. 소득공제 연간 상한은 아직 공개되지 않았습니다.
8월 발표·입법예고 단계로 국회 통과 전이며, 세부 요건 상당수가 미정이므로 확정된 혜택으로 계획을 세우기엔 이릅니다.

근거와 참고

기획재정부 2026년 세제개편안 발표: https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809&menuNo=4010100
대한민국 정책브리핑: https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148969278
국가법령정보센터 조세특례제한법 제91조의18(현행 ISA 근거): https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법
국가법령정보센터 소득세법 제55조(종합소득 세율): https://www.law.go.kr/법령/소득세법

다주택자 양도소득세 중과 한시 완화 2027~2028년, 2주택·3주택 가산세율과 소급 적용

Fri, 07 Aug 2026 10:18:37 GMT

조정대상지역에 집 두 채를 가진 사람이 최고세율 구간의 양도차익 1억원을 실현하면, 2026년 5월 부활한 중과로 국세만 6,500만원(세율 65%)입니다. 정부 세제개편안대로면 2027년에는 이 부분 세액이 5,000만원(세율 50%)으로 1,500만원 낮아집니다. 2028년에는 55%, 2029년부터는 다시 65%로 돌아갑니다.

다만 이 완화는 2026년 8월 정부가 내놓은 세제개편안일 뿐, 아직 국회를 통과하지 않았습니다. 국회 심의 과정에서 세율과 시행일이 바뀔 수 있습니다. 그래서 지금 시점의 확정 규정은 "2026년 5월 10일부터 중과가 부활했다"까지이고, 그 이후 낮아진다는 부분은 정부가 추진 중인 방향입니다.

이 글은 조정대상지역에 2주택 이상을 보유하고, 2년 넘게 가진 집을 팔지 말지 저울질하는 사람을 위한 것입니다. 조정대상지역이 아니거나 보유기간이 짧으면 애초에 이 이야기의 대상이 아닙니다.

2026년 5월 10일 중과가 부활했고, 정부안대로면 2027~2028년만 낮아졌다가 2029년 원래 수준으로 돌아간다.

5월에 부활한 다주택 중과, 왜 다시 낮추나

조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔면 기본세율에 가산세율이 붙습니다. 기본세율은 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액) 6~45%의 8단계 누진세율이고(소득세법 제55조 제1항, 2026년 귀속분부터 시행), 여기에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다(소득세법 제104조 제7항). 그 결과 최고세율은 2주택 65%, 3주택 이상 75%까지 올라갑니다.

이 가산세율은 2022년 5월 10일부터 시행령으로 한시 배제되어 실제로는 적용되지 않았습니다. 그 배제 기간이 2026년 5월 9일로 끝나면서, 2026년 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용되고 있습니다(소득세법 시행령 제167조의3·의10·의11). 정부는 부활한 중과가 거래를 위축시킨다고 보고, 2027~2028년 두 해 동안 가산세율을 한시적으로 낮추는 방안을 2026년 8월 세제개편안에 담았습니다.

핵심은 이것이 완전한 중과 배제가 아니라는 점입니다. 완화기에도 다주택 양도는 여전히 중과 대상이고, 붙는 가산율만 작아집니다. "이제 중과가 없어졌다"가 아니라 "가산세율이 한동안 낮아진다"로 이해해야 자기 세액을 잘못 계산하지 않습니다.

2027~2028년 가산세율, 얼마나 낮아지나

정부안의 가산세율은 해마다 다릅니다. 표로 정리하면 이렇습니다.

시점	2주택 가산율(최고세율)	3주택 이상 가산율(최고세율)	성격
2026.5.10~ (부활)	+20%p (65%)	+30%p (75%)	현행 시행 중
2027년 양도분	+5%p (50%)	+10%p (55%)	정부안, 미확정
2028년 양도분	+10%p (55%)	+15%p (60%)	정부안, 미확정
2029년 양도분~	+20%p (65%)	+30%p (75%)	현행으로 복귀

최고세율은 기본세율 상한 45%에 가산율을 더한 값입니다. 2주택은 2027년 45%+5%p=50%, 2028년 45%+10%p=55%가 됩니다. 3주택 이상은 2027년 55%, 2028년 60%입니다. 2029년 양도분부터는 다시 현행 +20%p·+30%p로 돌아갑니다. 즉 낮아지는 창(窓)은 2027~2028년 두 해뿐입니다.

최고세율 기준으로 2027~2028년만 낮았다가 2029년 원래 높이로 복귀한다.

세액이 얼마나 갈리나

세율 차이가 실제 세금으로 얼마인지 보겠습니다. 계산을 단순하게 하기 위해 최고세율 구간(45%)에 놓인 양도차익 1억원만 떼어 비교합니다. 이 부분에 대한 국세는 세율만 곱하면 됩니다.

2026.5.10~ 부활 중과 2주택(65%): 1억원 × 65% = 6,500만원
2027년 완화안 2주택(50%): 1억원 × 50% = 5,000만원
차이: 1,500만원

여기에 지방소득세가 양도소득세액의 10%만큼 별도로 붙습니다(지방세법에 따른 부가세로, 위 국세와 따로 부과). 실제 과세표준은 8단계 누진세율 전체 구간에 걸쳐 계산되므로 위 숫자는 최고세율 구간만 떼어 본 예시이고, 전체 세액은 각자의 과세표준과 공제에 따라 달라집니다.

5월 10일 이후 처분분 소급 적용

정부안에는 완화 세율을 2026년 5월 10일 이후 양도분까지 소급 적용하는 방향이 담겼습니다. 중과가 부활한 5월 10일과 완화 적용이 시작되는 2027년 사이에 판 사람도, 완화된 세율을 적용받도록 한다는 취지입니다. 이 구간에 이미 집을 판 다주택자에게는 상당한 차이가 될 수 있습니다.

다만 소급을 어떻게 실현하는지는 아직 정해지지 않았습니다. 이미 낸 세금을 경정청구로 돌려받는 방식인지, 나중 확정신고 때 정산하는 방식인지는 부칙과 시행령이 나와야 확정됩니다. 현재 단계에서 "돌려받는다"고 단정할 수 없고, 소급 적용의 구체 절차는 확정 전이라고 보는 편이 안전합니다. 5월 10일 이후 이미 처분했다면, 세액을 다시 확정하기보다 국회 통과와 시행령 공포까지 지켜본 뒤 절차를 확인하는 편이 낫습니다.

소급 적용 방향은 정부안에 담겼으나, 환급이 경정청구인지 정산인지는 부칙이 나와야 정해진다.

완화 대상 요건 — 조정대상지역·2년 보유

이 완화가 적용되려면 두 가지 조건이 함께 맞아야 합니다.

첫째, 조정대상지역에 있는 주택이어야 합니다. 다주택 중과 자체가 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때 적용되는 규정입니다(소득세법 제104조 제7항). 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 처음부터 중과 대상이 아니므로, 가산율을 낮추는 이번 완화도 의미가 없습니다. 비규제 지역 주택을 팔 계획이라면 이 글의 세율표는 해당되지 않습니다.

둘째, 2년 이상 보유한 주택이어야 합니다. 보유기간이 짧으면 다주택 중과가 아니라 단기양도 세율이 먼저 적용됩니다. 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율입니다(소득세법 제104조 제1항). 이 단기보유 세율은 이번 완화 대상이 아닙니다. 한편 완화기에 장기보유특별공제가 함께 적용되는지도 정부안만으로는 확인되지 않아, 병행 여부는 단정하지 않습니다. 같은 2026년 8월 3일 개편안에는 1세대1주택 장기보유특별공제 이원화도 함께 담겼으니, 실거주 여부에 따라 공제가 갈리는 부분은 별도로 확인하는 편이 좋습니다.

지금 팔지, 기다릴지 판단 기준

가장 큰 변수는 국회 통과 여부입니다. 완화안이 그대로 확정되면 2027~2028년 양도가 2026년 하반기 양도보다 세율 면에서 유리해집니다. 반대로 국회 심의에서 완화 폭이 줄거나 시행 시점이 미뤄지면, 지금 기대한 만큼의 절감이 나오지 않을 수 있습니다. 통과 전 정부안에 맞춰 처분 시점을 미루는 것은 이 위험을 안고 가는 선택입니다.

시점만 놓고 보면 순서는 이렇습니다. 세율이 가장 높은 구간은 2026년 5월 10일부터 연말까지의 부활 중과기와 2029년 이후입니다. 정부안대로면 2027년이 가장 낮고, 2028년이 그다음입니다. 다만 시장 가격, 보유에 따르는 이자·보유세 부담, 자금 필요 시점까지 함께 봐야 합니다. 세율 몇 %p 차이보다 그동안의 가격 변동이 더 클 수 있어서, 세율표만으로 매도 시점을 정하기는 어렵습니다.

세율만 보면 2027년이 가장 낮지만, 국회 통과 전이라는 불확실성과 보유 비용을 함께 저울질해야 한다.

근거와 참고

국가법령정보센터 소득세법 https://www.law.go.kr/법령/소득세법
기획재정부 2026년 세제개편안 발표 https://mofe.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809&menuNo=4010100
뉴스핌, 2026-08-01 https://www.newspim.com/news/view/20260801000159
아주경제, 2026-08-03 https://www.ajunews.com/view/20260803094842312

근로장려금 소득요건 완화 2026 세제개편안, 맞벌이 5200만원·최대 360만원

Thu, 06 Aug 2026 23:09:42 GMT

맞벌이 가구 근로장려금 최대 지급액이 330만원에서 360만원으로, 소득 상한은 4,400만원에서 5,200만원으로 오르는 방안이 나왔습니다. 다만 이건 아직 확정된 제도가 아니라 정부가 추진 중인 2026년 세제개편안(기획재정부 2026-08-03 발표)의 내용입니다. 국회에 제출되지도, 통과되지도 않은 정부안이라 최종 수치는 입법 과정에서 바뀔 수 있습니다.

그래도 미리 알아둘 값어치는 있습니다. 지금 소득이 조금 많아 근로장려금 문턱을 넘겼던 가구, 특히 맞벌이라는 이유로 장려금이 줄거나 끊겼던 가구가 새로 대상이 될 수 있기 때문입니다. 이 글은 현행 조세특례제한법 원문과 기재부 보도자료를 나란히 놓고, 무엇이 얼마나 바뀌는지와 아직 확정이 아닌 부분을 구분해 정리합니다.

현행과 개편안 주요 수치를 한눈에 비교한다. 개편안은 국회 통과 전이다.

2026 세제개편안, 근로장려금 무엇이 바뀌나

기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 근로장려세제(EITC)의 소득요건 상한 완화와 최대 지급액 인상이 담겼습니다. 근로장려세제는 일은 하지만 소득이 적은 가구에 현금을 지급해 근로를 장려하는 제도로, 조세특례제한법 제100조의2 이하에 근거를 둡니다. 이번 개편안의 핵심은 세 가지입니다. 첫째 가구 유형별 소득 상한을 올리고, 둘째 최대로 받을 수 있는 금액을 올리며, 셋째 맞벌이 가구가 최대액을 받는 구간(평탄구간)을 넓히는 것입니다.

정부가 밝힌 명분은 이른바 혼인 페널티 해소입니다. 지금은 두 사람이 각각 단독 가구일 때보다 혼인해 맞벌이 가구로 묶이면 소득이 합산되면서 장려금이 줄거나 사라지는 경우가 있었는데, 맞벌이 기준을 넓혀 이 불이익을 줄이겠다는 것입니다. 기재부는 이번 개편으로 수급 가구가 약 416만 가구에서 489만 가구로 약 73만 가구 늘고, 총지급 규모는 4.7조원에서 5.9조원으로 약 1.2조원 증가할 것으로 추정했습니다. 다만 이 추정치와 모든 수치는 정부안 기준이며, 국회 심의에서 조정될 수 있습니다.

소득요건 상한 완화 — 단독·홑벌이·맞벌이 얼마나 오르나

먼저 짚어둘 개념이 있습니다. 근로장려금에는 총소득 기준금액이라는 문턱이 있습니다. 이건 근로·사업·이자·배당·연금 등 가구의 소득을 합산한 금액으로, 이 상한을 넘으면 아예 지급 대상에서 빠집니다. 뒤에 나오는 산정표의 구간 기준인 '총급여액 등'과는 다른 개념이니 섞지 않는 게 좋습니다. 총소득 기준금액은 대상이 되느냐 마느냐를 가르는 문턱이고, 총급여액 등은 대상이 된 뒤 얼마를 받느냐를 계산하는 기준입니다.

현행 총소득 기준금액 상한은 조세특례제한법 제100조의3 제1항 제2호에 따라 단독 2,200만원, 홑벌이 3,200만원, 맞벌이 4,400만원입니다(2026-01-01 시행 조문 기준). 이번 정부안은 이 상한을 아래 표처럼 올리는 내용입니다. 이 값들은 기재부 보도자료 기준이며 국회 통과 시 변동될 수 있습니다.

가구 유형	현행 총소득 상한	개편안 총소득 상한	근거
단독	2,200만원	2,600만원	현행: 조특법 §100의3①2 / 개편안: 2026 세제개편안
홑벌이	3,200만원	3,700만원	현행: 조특법 §100의3①2 / 개편안: 2026 세제개편안
맞벌이	4,400만원	5,200만원	현행: 조특법 §100의3①2 / 개편안: 2026 세제개편안

표에서 보이듯 맞벌이 상한이 800만원 올라 가장 크게 완화됩니다. 지금 소득이 4,400만원을 조금 넘어 대상에서 빠졌던 맞벌이 가구라면, 개편안이 그대로 입법될 경우 5,200만원 이하까지는 새로 대상이 될 수 있습니다. 반대로 상한이 오른다고 모두가 더 받는 건 아닙니다. 상한은 '대상 여부'를 정하는 선일 뿐, 실제 받는 금액은 다음 섹션의 산정 구조로 정해지기 때문입니다.

맞벌이 상한이 800만원으로 가장 크게 오른다. 값은 정부안 기준이다.

최대지급액 인상과 맞벌이 평탄구간 확대

최대 지급액도 오릅니다. 현행 조세특례제한법 제100조의5의 산정 구조에서 최대 지급액은 단독 165만원, 홑벌이 285만원, 맞벌이 330만원입니다(2026-01-01 시행 조문 기준). 정부안은 이를 단독 180만원, 홑벌이 310만원, 맞벌이 360만원으로 올립니다. 아래 표의 개편안 값은 모두 기재부 보도자료 기준이며 확정이 아닙니다.

가구 유형	현행 최대 지급액	개편안 최대 지급액
단독	165만원	180만원
홑벌이	285만원	310만원
맞벌이	330만원	360만원

근로장려금은 소득이 늘수록 계속 오르는 구조가 아닙니다. 조특법 제100조의5의 산정표는 '총급여액 등'을 기준으로 점증구간(소득이 늘수록 장려금이 늘어남), 평탄구간(최대액을 그대로 받음), 점감구간(소득이 늘수록 장려금이 줄어듦)으로 나뉩니다. 예를 들어 현행 맞벌이는 총급여액 등 0~~800만원이 점증, 800만~~1,700만원이 평탄, 1,700만~4,400만원이 점감 구간입니다. 이번 정부안은 맞벌이 평탄구간 상한을 1,700만원에서 1,800만원으로 넓혀, 최대 지급액을 받는 소득 범위를 조금 늘립니다. 즉 맞벌이 가구는 최대액 자체가 360만원으로 오르는 동시에, 그 최대액을 받는 구간도 넓어지는 셈입니다. 다만 단독·홑벌이 구간의 변경 여부는 이번 메모로 확인된 범위 밖이라 여기서는 단정하지 않습니다.

내가 새로 대상이 되는지 확인하는 법

가장 먼저 할 일은 가구 유형 판정입니다. 단독 가구는 배우자와 부양자녀, 70세 이상 직계존속이 모두 없는 가구, 홑벌이 가구는 배우자 또는 부양가족이 있으나 배우자의 소득이 일정 기준 미만인 가구, 맞벌이 가구는 배우자가 있고 부부 각자의 소득이 일정 기준 이상인 가구로 나뉩니다. 유형에 따라 소득 상한과 최대 지급액이 전부 다르므로, 앞의 표를 자기 유형에 맞춰 읽어야 합니다.

두 번째는 재산요건입니다. 조특법 제100조의3 제1항 제4호에 따라 가구원이 보유한 재산 합계가 2억4천만원 미만이어야 합니다(2026-01-01 시행 조문 기준). 이번 세제개편안 보도자료에는 재산요건을 바꾼다는 언급이 없어, 현행 2억4천만원 미만 요건은 그대로 유지되는 것으로 보입니다. 소득 상한이 올랐다고 해서 재산요건까지 완화되는 것은 아니니, 소득만 보고 대상이라고 판단하면 안 됩니다. 신청은 통상 국세청이 안내하는 정기·반기 신청 기간에 홈택스 또는 손택스, ARS로 하며, 국세청이 보낸 안내문(신청 안내 대상)이 있으면 절차가 간단합니다. 정확한 신청 기간과 방법은 신청 시점에 국세청 홈택스 공지로 확인하는 것이 안전합니다.

가구 유형을 먼저 정하고 소득 상한과 재산요건을 차례로 확인한다.

언제부터 적용되나 — 남은 입법 절차

이 개편안은 아직 확정되지 않았습니다. 2026년 8월 7일 현재는 입법예고 단계이며, 국회에 제출되거나 통과된 상태가 아닙니다. 정부가 밝힌 일정은 2026년 8월 3일 세제개편안 발표, 8월 4일부터 20일까지 입법예고, 8월 27일 차관회의, 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회 제출 예정입니다. 이 절차를 모두 통과하고 개정 법률이 공포되어야 실제 제도가 됩니다. 국회 심의 과정에서 소득 상한이나 지급액 같은 수치가 조정될 수 있습니다.

적용되는 소득의 귀속연도와 첫 신청 시기는 이 글을 쓰는 시점에 확인되지 않아 단정하지 않습니다. 근로장려금은 일반적으로 전년도 소득을 기준으로 이듬해에 신청·지급하는 구조지만, 개편된 기준이 어느 귀속연도 소득부터 적용될지는 개정 법률의 부칙에서 정해집니다. 따라서 "몇 년도 소득부터 새 기준이 적용된다"는 식의 구체적 판단은 국회 통과와 부칙 확정 이후에 다시 확인해야 합니다. 지금 단계에서 확실한 것은, 정부가 완화 방향의 개편안을 냈다는 사실과 그 정부안의 수치까지입니다.

근거와 참고

국가법령정보센터 — 조세특례제한법 제100조의3(소득요건·재산요건): https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법/제100조의3
국가법령정보센터 — 조세특례제한법 제100조의5(근로장려금 산정): https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법/제100조의5
기획재정부 — 2026년 세제개편안 발표(2026-08-03): https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000078809&menuNo=4010100

신용카드 소득공제 개편안 2027년, 대중교통 40% 추가공제 폐지·자녀 한도 유지

Wed, 05 Aug 2026 23:13:09 GMT

대중교통 결제에 붙던 40% 추가공제가 개편안대로 통과되면 15~30% 일반 공제율로 줄어듭니다. 출퇴근에 대중교통비를 연 200만원 넘게 쓰던 직장인일수록 영향이 큽니다. 여기에 추가공제 한도까지 100만원 낮아지는 안이라, 교통비·전통시장·도서공연을 많이 쓰던 사람일수록 돌려받는 세금이 줄어들 수 있습니다. 다만 이것은 아직 국회를 통과하지 않은 개편안입니다.

2026년 8월 3일 기획재정부 세제발전심의위원회가 확정·발표한 2026년 세법개정안에 담긴 내용으로, 9월 정기국회에 제출될 예정이고 아직 국회에서 의결되지 않았습니다. 즉 지금은 "확정된 변경"이 아니라 "정부가 추진 중인 안"입니다. 통과·공포되면 2027년 1월 1일 이후 사용분부터 적용될 전망이고, 그 결과는 2028년 초 연말정산에 반영됩니다.

그래서 이 글은 지금 시행 중인 현행 규정과 정부가 추진 중인 개편안을 철저히 나눠서 정리합니다. 올해(2026년) 쓴 대중교통비는 여전히 40% 추가공제 대상이고, 2027년 초에 하는 2026년 귀속 연말정산에는 현행 규정이 그대로 적용됩니다.

현행 40% 우대와 개편안의 일반율 편입을 나란히 둔 그림이다.

2026 세법개정안, 신용카드 소득공제 뭐가 바뀌나

이번 개편안의 신용카드 소득공제 관련 내용은 크게 두 갈래입니다. 하나는 대중교통 40% 추가공제를 없애 기본공제로 일원화하는 안이고, 다른 하나는 도서·공연 등 추가공제의 총급여 7천만원 이하 소득요건을 폐지하는 안입니다. 여기에 추가공제 한도를 항목별로 100만원씩 낮추는 안이 함께 붙어 있습니다. 모두 조세특례제한법 제126조의2 제2항·제11항을 손대는 개정안이며, 아직 국회 통과 전인 '추진중' 단계입니다.

아래 표는 현행(확정)과 개편안(미확정)을 나눈 요약입니다. 왼쪽은 지금 시행 중인 규정이고, 오른쪽은 통과·공포될 경우 2027년 사용분부터 적용될 전망인 안입니다.

구분	현행 (시행 2026-01-01, 확정)	개편안 (국회 통과 전, (안) 2027년 사용분부터)
대중교통 공제율	40% 추가공제	폐지 → 기본공제 편입, 결제수단별 15%(신용)·30%(체크·현금영수증)
도서·공연 등 추가공제 대상	총급여 7천만원 이하만	소득요건 폐지 → 고소득자도 포함
추가공제 한도(7천 이하)	300만원	200만원
추가공제 한도(7천 초과)	200만원	100만원
자녀 등 가산 한도	1명당 50만원 가산(최대 2명분)	개편안이 손대지 않음 → 현행 유지
일몰	2028년 12월 31일 사용분까지	개편안에 추가 연장 없음

근거: 조세특례제한법 제126조의2(현행 시행 2026-01-01), 2026년 세법개정안(2026.8.3 발표, 국회 미의결)

여기서 먼저 짚어둘 것이 있습니다. 신용카드 소득공제는 쓴 돈 전체가 아니라 총급여의 25%를 넘긴 부분에만 적용됩니다(조특법 제126조의2 제1항). 이 25%를 최저사용금액이라고 부릅니다. 그리고 아래에서 다룰 추가공제 한도는 항목마다 따로 있는 게 아니라, 전통시장·대중교통·도서공연을 합쳐 하나로 걸리는 한도라는 점도 기억해 두는 편이 좋습니다.

대중교통 40% 추가공제 폐지안 — 2027년 사용분부터 무엇이 달라지나

지금 시행 중인 현행 규정에서 대중교통 결제액은 40% 공제율을 적용받습니다(조특법 제126조의2 제2항, 시행 2026-01-01). 전통시장과 함께 별도의 추가공제 한도(제11항)에 들어가며, 대중교통만 따로 걸리는 한도는 없습니다. 총급여 7천만원 이하는 전통시장·대중교통에 도서공연까지 합쳐 연 300만원, 7천만원 초과는 전통시장·대중교통 합산 연 200만원이 추가공제 한도입니다.

개편안은 이 대중교통 40% 우대를 없애고 기본공제로 일원화하는 내용입니다. 통과되면 대중교통 결제도 특별한 우대 없이 결제수단별 일반율만 적용됩니다. 신용카드로 냈으면 15%, 체크카드·현금영수증이면 30%입니다(제2·11항 개정안). 공제 자체가 사라지는 것은 아니지만, 40%라는 우대율이 없어지는 셈입니다. 정부는 대중교통비 지원을 세금 공제 대신 별도 재정지원으로 전환하겠다는 방향을 밝혔는데, 그 구체적인 지원방식·금액은 세법 밖의 재정사업 영역이라 아직 확인되지 않았습니다.

같은 대중교통 결제라도 현행 40%와 개편안 15~30%는 공제 대상 금액이 크게 갈린다.

총급여 5천만원 직장인(자녀 없음) 예시

전제를 먼저 밝힙니다. 아래 계산은 최저사용금액(총급여의 25%)을 이미 넘겼다고 가정한 것이고, 개편안 부분은 2027년 사용분부터 적용될 전망인 미확정 안입니다.

현행에서는 기본공제 한도 300만원(제10항)에 더해, 전통시장·대중교통·도서공연을 합친 추가공제 한도가 300만원까지 열려 있습니다. 반면 개편안이 통과되면 대중교통 결제가 기본공제 쪽으로 편입되고, 남은 추가공제(전통시장+도서공연) 한도는 300만원에서 200만원으로 낮아지는 안입니다. 기본공제 한도와 자녀 가산은 그대로 유지됩니다. 즉 대중교통비 비중이 크던 사람일수록 40% 우대가 사라지는 영향을 더 크게 받습니다.

도서·공연 추가공제, 고소득자로 확대되지만 한도는 낮아지는 안

두 번째 갈래는 방향이 조금 다릅니다. 현행 규정에서 도서·공연·박물관·미술관 추가공제는 총급여 7천만원 이하인 사람만 받을 수 있습니다(조특법 제126조의2 제11항 제1호, 시행 2026-01-01). 총급여가 7천만원을 넘으면 도서·공연을 아무리 결제해도 이 추가공제 대상이 아닙니다.

개편안은 이 소득요건을 폐지해 고소득자도 도서·공연 추가공제 대상에 포함하는 내용입니다. 다만 대상이 넓어지는 대신 추가공제 한도는 낮아집니다. 개편 후 7천만원 초과자의 추가공제(전통시장+도서공연) 한도는 100만원 안입니다. 넓게 열어주되 한도는 조이는 구조라, 소득요건이 폐지된다고 해서 모두에게 유리하다고 단정하기는 어렵습니다.

고소득자는 현행에선 도서공연 공제 밖이지만, 개편안에선 대상에 들어오되 한도가 낮아진다.

총급여 8천만원 직장인(자녀 없음) 예시

현행에서는 총급여가 7천만원을 넘어 도서·공연 추가공제 대상이 아니므로 그 몫은 0원이고, 전통시장·대중교통을 합친 추가공제 한도는 200만원입니다. 개편안이 통과되면 소득요건 폐지로 도서·공연이 대상에 들어오지만, 대중교통이 빠지고 추가공제(전통시장+도서공연) 한도는 200만원에서 100만원으로 낮아지는 안입니다. 대중교통 이용이 많던 고소득자라면 한도 축소 영향이, 도서·공연 지출이 많던 고소득자라면 대상 편입 효과가 서로 다르게 작용합니다. 어느 쪽이 유리한지는 개인의 지출 구성에 따라 갈립니다.

헷갈리기 쉬운 것 — 자녀 한도·일몰은 이번 개편이 아니다

이번 개편안을 다룬 소식과 함께 "자녀 한도"나 "일몰 연장"이 같이 언급되다 보니 오해가 생기기 쉽습니다. 결론부터 말하면, 자녀 등 가산 한도와 일몰 시점은 2026년 개편안이 새로 만든 것이 아니라 이미 시행 중인 현행 규정입니다.

자녀 등 가산은 기본공제 한도에 자녀 등 1명당 50만원(총급여 7천만원 초과는 25만원, 최대 2명분)을 더해주는 규정입니다(조특법 제126조의2 제10항 단서). 총급여 7천만원 이하면 자녀 1명 350만원·2명 이상 400만원, 7천만원 초과면 1명 275만원·2명 이상 300만원이 됩니다. 이 규정은 2025년 개정으로 신설되어 2026년 1월 1일부터 시행 중이며, 2026년 개편안은 여기를 손대지 않아 그대로 유지됩니다. "자녀당 50만원이 이번에 새로 생긴다"는 이해는 사실과 다릅니다.

일몰도 마찬가지입니다. 신용카드 소득공제의 적용 기한은 2028년 12월 31일 사용분까지입니다(제1항). 이는 2025년 개정에서 종전 2025년 말이던 기한을 3년 연장한 결과이고, 2026년 개편안에는 일몰을 더 늘리는 내용이 없습니다. 정리하면, 이번 개편안이 실제로 바꾸려는 것은 대중교통 우대와 도서공연 소득요건, 그리고 추가공제 한도이지 자녀 가산이나 일몰이 아닙니다.

지금 무엇을 준비해야 하나

가장 먼저 확인할 것은 시점입니다. 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않았고, 통과·공포되면 2027년 1월 1일 이후 사용분부터 적용될 전망입니다. 그러니 올해(2026년) 쓴 대중교통비는 여전히 40% 추가공제 대상이고, 2027년 초에 하는 2026년 귀속 연말정산에는 현행 규정이 그대로 적용됩니다. 지금 당장 대중교통 이용 습관을 바꿔야 할 이유는 없습니다.

발표는 확정 사실이지만 적용 시점은 국회 통과를 전제로 한 미확정 시점이다.

실제 영향은 2027년에 쓰는 지출부터, 2028년 초 연말정산에서 나타납니다. 개편안이 국회에서 원안대로 통과할지, 수정될지는 정기국회 심의를 지켜봐야 합니다. 대중교통 이용이 많은 분이라면 개편안이 통과됐을 때 결제수단을 신용카드(15%)보다 체크카드·현금영수증(30%)으로 두는 편이 그나마 공제율이 높다는 점 정도를 참고할 수 있습니다. 다만 이는 개편이 확정된 뒤 따져도 늦지 않으며, 확정 문언이 나오면 다시 정리하겠습니다. 개편안의 부칙(적용례) 원문과 통과 후 최종 개정 문언은 아직 확정 전이라, 세부 적용시기와 조문 번호는 국회 의결 이후 국가법령정보센터에서 재확인하는 것이 안전합니다.

정리

대중교통 40% 추가공제 폐지, 도서공연 소득요건 폐지, 추가공제 한도 100만원 축소는 모두 국회 통과 전인 '추진중' 개편안입니다(통과 시 (안) 2027년 사용분부터).
자녀 등 1명당 50만원 가산과 2028년 말 일몰은 2026년 개편이 아니라 이미 시행 중인 현행 규정으로, 개편안이 손대지 않았습니다.
올해 쓴 대중교통비와 2026년 귀속 연말정산(2027년 초)에는 현행 40% 규정이 그대로 적용됩니다.

근거와 참고

현행 규정은 조세특례제한법 제126조의2 원문으로 확인했고, 개편안 수치(대중교통 40% 추가공제 폐지, 추가공제 한도 100만원 축소, 도서·공연 소득요건 폐지)는 기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 '2026년 세법개정안' 요약을 인용한 것입니다. 개편안 부칙(적용례) 원문은 국회 의결 후 국가법령정보센터에서 다시 확인해야 합니다.

기획재정부 보도자료 '2026년 세법개정안' (1차 출처) — https://www.moef.go.kr/nw/nes/nesdta.do
국가법령정보센터 조세특례제한법 제126조의2 (현행 원문, 1차 출처) — https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법/제126조의2
법무법인(유) 광장 '2026년 세제개편안 I' (교차확인) — https://www.bkl.co.kr/law/insight/newsletter/6681
한국세정신문 (교차확인) — https://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=276220
머니투데이MTN (교차확인) — https://news.mtn.co.kr/news-detail/2026080315521251297

월세 세액공제 2026 개편안, 공제 한도 1200만원·대상 총급여 8000만원 이하

Tue, 04 Aug 2026 23:11:10 GMT

월 100만원 월세를 내는 총급여 7,000만원 청년이라면, 연말정산 환급액이 지금의 150만원에서 204만원으로 54만원 늘어날 수 있습니다. 2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에 월세 세액공제 확대가 담겼기 때문입니다.

다만 이 값은 아직 확정된 것이 아닙니다. 정부가 국회에 제출할 세제개편 정부안 단계이고, 통상 12월 초 국회 심의를 거쳐야 최종 확정됩니다. 심의 과정에서 한도나 요건이 바뀔 수 있으니, 지금 계약을 결정하는 근거로 삼기보다 방향을 미리 파악하는 용도로 읽으시기 바랍니다.

이 글은 현행 제도(현재 적용 중인 값)와 정부안(추진 중인 값)을 분리해서 정리합니다. 두 값을 섞으면 실제 연말정산에서 손해가 나므로, 표기마다 "현행" 인지 "정부안" 인지 붙였습니다.

현행 값과 정부안 값을 섞지 않도록 나눠 정리한다.

월세 세액공제, 2026 개편안에서 무엇이 바뀌나

정부안의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 공제 대상이 되는 월세액 한도를 현행 연 1,000만원에서 1,200만원으로 올립니다(정부안, 국회 통과 전). 둘째, 청년에 대해서는 소득 구간과 무관하게 17% 공제율을 적용하는 한시 규정을 신설합니다(정부안, 2029년 12월 31일까지 한시). 비청년은 현행 공제율 구간을 그대로 두고 한도만 1,200만원으로 올립니다.

여기서 주의할 점이 있습니다. 한도 1,200만원은 돌려받는 세금이 아니라 공제 대상으로 인정하는 월세액의 상한입니다. 즉 1년에 낸 월세 중 1,200만원까지만 공제 계산에 넣는다는 뜻이고, 실제 환급액은 이 금액에 공제율(15% 또는 17%)을 곱한 값입니다. 뒤에서 계산 과정을 그대로 보여드립니다.

정부안의 출처는 기획재정부가 2026년 8월 3일 공개한 2026 세제개편안 인포그래픽과 발표 당일 보도입니다. 국회 제출·통과 전 단계이므로 값이 바뀔 수 있습니다. 개편안의 정확한 적용 귀속연도, 청년 연령 요건, 확정 조문번호는 정부안 단계에서 확정되지 않아 이 글에서 단정하지 않습니다.

공제 대상 요건 — 누가 받을 수 있나

현행 기준으로 월세 세액공제를 받으려면 무주택 세대주여야 하고, 총급여 8,000만원 이하여야 합니다(종합소득금액이 7,000만원을 초과하면 제외). 세대주가 요건을 충족하지 못해 공제받지 않는 경우 등에는 세대원이나 배우자가 받을 수 있습니다. 근거는 조세특례제한법 제95조의2 제1항이고, 이 대상·공제율 규정의 시행일은 2026년 1월 1일입니다.

주택 요건도 있습니다. 임차한 주택이 국민주택규모(전용면적 85㎡, 수도권 외 읍·면 지역은 100㎡) 이하이거나, 기준시가 4억원 이하여야 합니다. 둘 중 하나만 충족하면 되는 OR 조건입니다(자녀·손자녀가 3명 이상이면 전용 100㎡로 완화). 또 임대차계약서의 주소와 주민등록등본상 주소가 일치해야 합니다. 즉 전입신고가 되어 있어야 합니다. 근거는 조세특례제한법 시행령 제95조 제2항이고, 이 주택 요건 규정의 시행일은 2026년 7월 1일입니다.

네 요건을 모두 만족해야 공제 대상이 된다.

이 요건들은 현행 기준입니다. 정부안은 한도와 청년 공제율을 손대는 안이고, 위 대상·주택 요건 자체를 바꾼다는 내용은 확인되지 않았습니다. 요건 변경 여부는 확정안에서 다시 확인해야 합니다.

공제율과 한도 — 현행과 개편안 비교, 환급액은 얼마

현행 공제율은 기본 15%이고, 총급여 5,500만원 이하이면서 종합소득금액 4,500만원 이하이면 17% 가 적용됩니다(조특법 제95조의2 제1항, 시행일 2026년 1월 1일). 여기에 공제 대상 월세액 한도 연 1,000만원을 곱해 산출세액에서 빼주는 구조입니다. 공제세액은 min(연간 월세액, 한도) × 공제율로 계산합니다.

정부안이 확정되면 한도가 1,200만원으로 오르고, 청년은 소득과 무관하게 17%가 적용됩니다. 아래 표는 월 100만원(연 1,200만원) 월세를 낸다고 가정했을 때 현행과 정부안을 비교한 것입니다. 모두 "정부안" 열은 국회 통과 전 값이라는 점을 전제로 봐 주세요.

구분	현행 공제세액	정부안 공제세액	차이
청년, 총급여 7,000만원	1,000만 × 15% = 150만원	1,200만 × 17% = 204만원	+54만원
비청년, 총급여 5,500만원 이하	1,000만 × 17% = 170만원	1,200만 × 17% = 204만원	+34만원
비청년, 총급여 5,500~8,000만원	1,000만 × 15% = 150만원	1,200만 × 15% = 180만원	+30만원

첫 줄을 풀어 보면, 총급여 7,000만원은 5,500만원을 넘으므로 현행에서는 15%가 적용됩니다. 연 1,200만원을 냈어도 현행 한도가 1,000만원이라 1,000만 × 15% = 150만원이 됩니다. 정부안에서는 청년이라 소득과 무관하게 17%, 한도도 1,200만원으로 올라 1,200만 × 17% = 204만원이 되어 54만원이 늘어납니다.

같은 월세라도 청년 여부와 총급여 구간에 따라 늘어나는 금액이 다르다.

여기서 혼동하기 쉬운 부분을 짚습니다. 현행에서 17%는 "소득 구간"을 기준으로 한 값입니다. 정부안의 청년 17%는 "청년이면 소득과 무관하게" 적용하는 별도 신설 규정입니다. 같은 17%라도 적용 이유가 다릅니다. 비청년은 정부안에서도 현행 소득 구간(5,500만원 이하 17%, 5,500~8,000만원 15%)을 그대로 따릅니다.

신청 방법과 제출 서류

근로소득자는 연말정산 때 신청합니다. 회사에 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 그리고 월세를 실제로 냈다는 이체 증빙(계좌이체 내역 등)을 제출하면 됩니다. 계약서상 주소와 등본 주소가 일치하는지 먼저 확인하세요. 이 요건이 어긋나면 공제가 부인될 수 있습니다.

사업소득 등으로 근로소득이 없거나 연말정산에서 빠뜨린 경우에는 5월 종합소득세 신고 때 반영할 수 있습니다. 연말정산에서 월세 세액공제를 놓쳤다면 이후 경정청구로 5년 이내에 돌려받을 수 있으니, 지난 연말정산에서 누락했더라도 증빙이 남아 있으면 확인해 볼 만합니다.

한 가지 구분할 것이 있습니다. 월세 세액공제는 조세특례제한법 제95조의2에 따른 세액공제입니다. 전세자금대출 원리금 상환액을 소득에서 빼주는 것은 소득세법 제52조에 따른 소득공제로, 서로 다른 제도입니다. 대상도 계산 방식도 다르니 섞어서 계산하면 안 됩니다.

확정 전 유의점과 시행 시기

다시 강조하면, 이 글의 정부안 값은 확정되지 않았습니다. 세제개편안은 정부 발표 → 국회 제출 → 기획재정위원회 심의 → 본회의 의결 → 공포의 절차를 거치며, 통상 12월 초에 확정됩니다. 심의 과정에서 한도, 공제율, 적용 시기가 조정될 수 있습니다.

특히 개편안이 어느 귀속연도부터 적용되는지, 청년 연령을 어떻게 정하는지는 정부안 단계에서 확정되지 않아 이 글에서 단정하지 않았습니다. 이 값들은 국회 통과 후 공포되는 개정 법령과 부칙에서 확인해야 합니다.

정부 발표는 시작점일 뿐, 국회를 통과해야 값이 확정된다.

정리

정부안대로면 월세 세액공제 대상 한도가 연 1,000만원에서 1,200만원으로 오르고, 청년은 소득과 무관하게 17%가 적용됩니다(국회 통과 전, 값 변동 가능).
총급여 7,000만원 청년이 월 100만원을 내면 환급액이 150만원에서 204만원으로 54만원 늘 수 있습니다. 한도 1,200만원은 세금이 아니라 공제 대상 월세액 상한입니다.
현행 요건(무주택 세대주, 총급여 8,000만원 이하, 국민주택규모 또는 기준시가 4억원 이하, 전입 주소 일치)은 그대로 확인하고, 확정 값은 국회 통과 후 다시 보세요.

근거와 참고

양도소득세 장기보유특별공제 개편, 2029년 보유공제 폐지·거주공제 최대 80%

Mon, 03 Aug 2026 23:13:24 GMT

10년을 넘게 보유했지만 실제로 살지는 않은 1주택자라면, 지금은 40%까지 받던 양도세 장기보유특별공제의 '보유' 부분이 정부안대로면 2029년 양도분부터 0%가 됩니다. 거주 공제까지 합쳐도 10년 보유·2년 거주 기준 공제율이 48%에서 16%로 내려가는데, 양도차익이 10억원이라면 공제액이 약 3억2천만원 줄고, 여기에 현행 양도세 최고세율(소득세법 제55조 제1항, 45%, 2026년 1월 1일 시행)을 단순 적용하면 실제 양도세가 약 1억4천만원 늘어나는 셈입니다(지방소득세 별도). '사라지는 3억2천만원'은 세금이 아니라 공제액이고, 실제로 더 내는 세금은 그보다 작다는 점을 먼저 짚어 둡니다.

다만 이건 **2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안(정부안)**이고, 국회 통과와 공포 전이라 아직 확정이 아닙니다. 오늘(2026년 8월 4일)부터 신고하는 양도분은 여전히 현행 소득세법 제95조가 기준입니다. 아래 숫자는 "이대로 입법되면 이렇게 된다"는 예고편으로 읽어 주시고, 매도 시점이 2027년 이후에 걸치는 분이라면 특히 방향을 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

보유 중심에서 거주 중심으로 무게추가 옮겨간다.

결론부터

정부안의 핵심은 "얼마나 오래 보유했나"에서 "얼마나 오래 거주했나"로 공제 기준을 옮기는 것입니다. 1세대1주택자의 합산 최대 공제율은 세 해 모두 80%로 같지만, 그 80%를 채우는 방법이 달라집니다. 실거주 기간이 짧을수록 손해가 커지는 구조입니다.

연도(양도분)	보유 공제	거주 공제	합산 최대	근거
2027년	연 4% / 최대 40%	연 4% / 최대 40%	80%	현행 유지 (소득세법 제95조 제2항)
2028년	연 2% / 최대 20%	연 6% / 최대 60%	80%	개편안 (2026 세제개편안)
2029년 이후	폐지	연 8% / 최대 80%	80%	개편안 (2026 세제개편안)

세 해 모두 위 표의 공제는 거주 2년 이상 등 요건을 갖춘 1세대1주택을 전제로 한 값입니다. 거주 요건을 채우지 못하면 현행에서도 거주 공제가 빠지고 보유 공제만 적용되는데, 보유 공제가 사라지는 2029년에는 남는 공제 자체가 줄어듭니다. 조정대상지역 다주택 중과처럼 장기보유특별공제가 아예 배제되는 경우는 이 표가 적용되지 않습니다.

이름부터 '장기거주소득공제'로 바뀐다

지금의 제도 이름은 '장기보유특별공제'입니다. 오래 보유한 자산의 양도차익 중 일부를 과세 대상에서 빼 주는 제도로, 현행 소득세법 제95조 제2항(2026년 1월 1일 시행)에 근거합니다. 1세대1주택은 보유 기간에 따라 3년 12%부터 10년 이상 40%까지, 거주 기간에 따라 2년 이상 8%부터 10년 이상 40%까지를 더해 최대 80%를 공제받습니다.

정부안은 이 제도를 자산 종류에 따라 둘로 나눕니다. 주택은 '장기거주소득공제', 주택이 아닌 자산은 '장기보유소득공제'로 이원화합니다. 이름에서 드러나듯 주택은 '보유'가 아니라 '거주'를 중심에 두겠다는 것입니다. 다만 이 방안은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 단계로, 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 국무회의와 국회 심의를 남겨 두고 있습니다. 개정이 확정되기 전까지는 이름도 공제율도 현행 그대로입니다.

2027년 유지, 2028년 혼용, 2029년 보유공제 폐지

전환은 한 번에 오지 않고 세 단계로 나뉩니다. 2027년 양도분은 현행이 그대로 유지됩니다. 보유 연 4%(최대 40%)에 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%입니다.

2028년 양도분부터 무게추가 옮겨갑니다. 보유 공제가 연 2%(최대 20%)로 절반이 되고, 대신 거주 공제가 연 6%(최대 60%)로 커집니다. 2029년 이후 양도분에서는 보유 공제가 완전히 폐지되고, 거주 공제만 연 8%(최대 80%)로 남습니다. 세 해 모두 합산 최대는 80%로 같지만, 실거주 없이 보유만 한 사람에게는 공제가 급격히 줄어드는 결과가 됩니다. 각 단계는 해당 연도의 양도분부터 적용되며 취득 시점과는 무관한 것으로 안내되고 있으나, 세부 경과규정은 확정된 개정 조문을 확인해야 합니다.

보유 기간이 길수록, 실거주가 짧을수록 감소 폭이 크다.

10년 보유·2년 거주면 공제율이 이렇게 줄어든다

가장 크게 체감하는 쪽은 오래 보유했지만 실거주가 짧은 사람입니다. 10년 보유·2년 거주한 1세대1주택(조정대상지역 중과나 공제 배제가 없고, 뒤에 설명할 공제 한도는 적용 전 단계라고 가정)을 예로 공제율만 계산하면 다음과 같습니다.

계산 예시 — 공제율만 단순 적용

2027년: 보유 10년 → 40% + 거주 2년 → 8%(2년 × 4%) = 48%
2028년: 보유 10년 → 20%(연 2%) + 거주 2년 → 12%(2년 × 6%) = 32%
2029년: 보유 폐지 → 0% + 거주 2년 → 16%(2년 × 8%) = 16%

양도차익이 10억원이라고 가정하면, 공제받는 금액은 2027년 약 4억8천만원(48%)에서 2029년 약 1억6천만원(16%)으로, 약 3억2천만원 줄어듭니다. 여기서 주의할 것은 **줄어드는 3억2천만원은 '세금'이 아니라 '공제액'**이라는 점입니다. 공제가 줄면 그만큼 과세표준(세율을 곱하기 직전의 금액)이 3억2천만원 늘고, 실제 더 내는 세금은 이 늘어난 과세표준에 세율을 곱한 값입니다.

늘어난 과세표준 3억2천만원이 전부 최고 구간에 걸린다고 보고 현행 양도세 기본세율의 최고세율 45%(소득세법 제55조 제1항, 같은 법 제104조 제1항 제1호가 준용, 2026년 1월 1일 시행)를 곱하면, 양도세는 약 1억4천만원 늘어납니다. 양도세의 10%인 지방소득세까지 더하면 약 1억5천만원대가 됩니다. 공제액 감소분(3억2천만원)과 실제 세금 증가분(약 1억4천만원)은 이렇게 규모가 다릅니다.

다만 이 값에는 전제가 있습니다. 첫째, 거주 2년을 거주 공제가 시작되는 최소 요건으로 가정했습니다. 둘째, 개편안의 정밀한 거주기간 구간표는 아직 확인되지 않아 연 6%·8%를 단순 곱해 계산한 값이며, 확정된 표와 다를 수 있습니다. 셋째, 양도차익 10억원은 이해를 돕기 위한 가정치일 뿐 특정 아파트의 실제 시뮬레이션이 아닙니다. 넷째, 세금 증가액은 늘어난 과세표준 전체에 최고세율 45%를 곱한 상한선 값입니다. 과세표준이 더 낮은 구간에 걸리거나 누진 구조·다른 공제를 반영하면 실제 증가액은 이보다 작아집니다. 방향과 크기의 감을 잡는 용도로만 봐 주시기 바랍니다.

다주택·비조정지역 주택과 공제 한도 신설

다주택자에게도 변화가 예고됐습니다. 비조정대상지역 주택은 현행에서 보유 3년 이상부터 보유 기간에 따라 연 2%(최대 30%)를 공제받는데, 정부안은 이를 2년 이상 거주한 부분에 대해 거주 연 2%(최대 30%)를 적용하는 방식으로 바꿉니다. 여기서도 '보유'가 '거주'로 옮겨가는 흐름은 같습니다. 반면 조정대상지역에 있는 다주택 주택은 현행과 마찬가지로 장기보유특별공제가 적용되지 않는 상태가 유지됩니다.

또 하나 눈여겨볼 것은 지금까지 없던 공제 한도가 새로 생긴다는 점입니다. 정부안은 2028년에 개인별(연간)과 양도 물건별로 각각 20억원의 공제 한도를 두고, 2029년 이후에는 이를 각각 10억원으로 낮춥니다. 공제 금액이 이 한도를 넘어가는 고액 양도라면 공제율만 계산해서는 안 되고 한도까지 함께 따져야 합니다. 참고로 종합부동산세의 1주택 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 방안이 함께 거론되지만, 그건 보유세인 종합부동산세법 개편으로 이번 양도세 공제와는 별개 세목이니 섞지 않는 편이 좋습니다. 종부세 쪽은 종부세 개편안 정리 글에서 따로 다뤘습니다.

고액 양도라면 공제율뿐 아니라 새로 생기는 한도까지 함께 따져야 한다.

지금 점검할 것 — 실거주 여부와 매도 시점

당장 오늘 신고하는 양도분은 현행 소득세법 제95조가 그대로 적용됩니다. 그러니 확정되지도 않은 개편안에 놀라 서둘러 매도할 필요는 없습니다. 대신 두 가지를 미리 점검해 두면 좋습니다. 첫째는 실거주 기간입니다. 개편안은 거주에 무게를 싣기 때문에, 보유만 하고 살지 않은 주택일수록 시간이 갈수록 공제가 불리해집니다. 실거주 요건을 채울 여지가 있는지, 채운다면 언제까지인지 확인해 두는 편이 좋습니다.

둘째는 매도 시점입니다. 2027년, 2028년, 2029년 양도분의 공제율이 서로 다르므로, 매도 시기가 연말·연초에 걸친다면 어느 연도 양도분으로 잡히는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 다만 확정 전이므로 시점만 보고 결정하기보다는, 입법 경과를 지켜보며 확정 조문이 나온 뒤 세무 전문가와 함께 판단하는 것이 안전합니다. 입법예고는 2026년 8월 20일까지, 차관회의(8월 27일)와 국무회의(9월 1일)를 거쳐 정기국회에 제출되며, 연말인 12월 초까지 확정되는 일정으로 안내되고 있습니다(일정 출처는 아래 ## 근거와 참고의 기획재정부 세제개편안 보도자료). 1세대1주택 비과세 자체가 성립하는지는 1세대1주택 양도세 비과세 요건 글을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

정리

정부안대로면 양도세 장기보유특별공제가 '거주' 중심으로 바뀌어, 2029년 양도분부터 보유 공제가 폐지되고 거주 공제만 최대 80% 남습니다.
10년 보유·2년 거주 1주택자의 단순 적용 공제율은 48%(2027) → 32%(2028) → 16%(2029)로, 정밀 구간표는 확정 조문 확인이 필요합니다.
아직 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 단계로 국회 통과 전이며, 지금 신고는 현행 소득세법 제95조가 기준입니다.

근거와 참고

국가법령정보센터 — 소득세법 제95조 (장기보유특별공제, 2026년 1월 1일 시행)
국가법령정보센터 — 소득세법 제104조 · 제55조 (양도세율·기본세율 최고 45%, 2026년 1월 1일 시행)
기획재정부 — 2026년 세제개편안 발표(2026-08-03)

연금저축·IRP 세액공제 한도 900만원과 총급여별 공제율 13.2%·16.5%

Mon, 03 Aug 2026 17:35:25 GMT

같은 900만원을 연금저축·IRP에 넣어도 연말정산에서 돌려받는 돈은 148만 5,000원과 118만 8,000원으로 갈립니다. 총급여 5,500만원 이하면 앞쪽, 초과하면 뒤쪽입니다. 경계선 하나에 약 30만원이 왔다 갔다 하는 셈입니다.

이 글은 근로소득이 있거나 사업소득으로 종합소득세를 내는 사람이 연금저축계좌와 IRP(개인형 퇴직연금)에 돈을 넣고 세액공제를 받으려는 경우를 다룹니다. 세액공제 — 산출된 세금에서 곧바로 빼주는 금액 — 한도가 얼마인지, 총급여에 따라 공제율이 어떻게 갈리는지, 그리고 55세 전에 깨면 무엇을 다시 토해내야 하는지까지 근거 조문과 함께 정리했습니다.

같은 납입액이라도 총급여 구간에 따라 돌려받는 돈이 달라진다.

세액공제 한도 — 연금저축 600만원, IRP 합산 900만원

세액공제를 받을 수 있는 납입액에는 상한이 있습니다. 연금저축계좌만 넣는다면 한 해 600만원까지, 여기에 IRP 등 퇴직연금 계좌를 더하면 둘을 합쳐 900만원까지가 세액공제 대상입니다(2023년 귀속분부터 상향, 소득세법 제59조의3 제1항 단서). IRP에만 넣는 경우라면 연금저축 몫을 쓰지 않으므로 IRP 단독으로 900만원까지 채울 수 있습니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 것이 납입한도와 세액공제한도의 구분입니다. 연금계좌에는 한 해 1,800만원까지 넣을 수 있지만(연금저축·IRP 합산), 이 1,800만원 전부가 세액공제되는 것은 아닙니다. 세액공제는 900만원까지만 되고, 나머지는 과세이연이나 나중에 세액공제받지 않은 원금으로 관리됩니다. 즉 "얼마까지 넣을 수 있나(1,800만원)"와 "얼마까지 세금을 깎아주나(900만원)"는 다른 숫자입니다.

총급여·종합소득 기준별 공제율 13.2% vs 16.5%

공제율은 소득 수준에 따라 두 단계로 나뉩니다. 총급여 5,500만원 이하(또는 종합소득금액 4,500만원 이하)이면 15%, 그 초과이면 12%입니다(현재 시행 중, 소득세법 제59조의3 제1항). 여기에 세액공제로 줄어든 소득세의 10%만큼 지방소득세도 함께 줄기 때문에, 실제 체감하는 환급률은 각각 16.5%와 13.2%가 됩니다. 다만 16.5%·13.2%는 지방소득세를 더해 계산한 값이고, 소득세법 조문 자체에 적힌 세율은 15%·12%입니다.

900만원을 꽉 채웠다고 하면 환급액은 이렇게 갈립니다. 15% 구간은 900만원 × 16.5% = 148만 5,000원, 12% 구간은 900만원 × 13.2% = 118만 8,000원입니다. 차이는 약 29만 7,000원, 반올림하면 30만원 정도입니다. 같은 돈을 넣고도 소득이 경계선을 넘느냐에 따라 이만큼 벌어집니다.

공제율 15%·12%에 지방소득세를 더하면 16.5%·13.2%가 된다.

여기서 한 가지 함정이 있습니다. 경계 기준이 근로소득자와 종합소득자에게 다릅니다. 근로소득만 있으면 총급여 5,500만원이 기준이지만, 사업소득 등으로 종합소득세를 내는 경우에는 종합소득금액 4,500만원이 기준입니다. 총급여와 종합소득금액은 계산 방식이 다른 금액이므로, 자기 소득이 어느 쪽 기준으로 잡히는지를 먼저 확인해야 15%인지 12%인지가 정해집니다.

대상 계좌 요건 — 연금저축계좌와 IRP

세액공제를 받는 계좌는 크게 두 가지입니다. 은행·증권·보험에서 여는 연금저축계좌와, 퇴직연금 제도인 IRP입니다. 두 계좌를 합쳐 한 해 납입한도는 1,800만원이고, 이 안에서 앞서 본 900만원까지가 세액공제 대상이 됩니다. 한도를 넘겨 넣는 것 자체가 막히는 것은 아니지만, 세액공제는 900만원 선에서 끊긴다는 점을 기억해야 합니다.

ISA(개인종합자산관리계좌) 만기자금을 연금계좌로 옮기면 세액공제 한도가 조금 늘어납니다. 전환한 금액의 10%, 최대 300만원까지 그해 세액공제 대상에 더해집니다(현재 시행 중, 소득세법 제59조의3 제3·4항). 다만 이 전환에는 신청 절차와 기한 등 세부 요건이 붙는데, 구체적인 기한은 이 글의 확인 범위를 벗어나므로 실제 전환 전에 가입한 금융회사나 국세청 안내로 확인하시기 바랍니다.

한 가지 오래된 정보를 짚고 넘어갑니다. 예전에는 만 50세 이상이면 세액공제 한도를 900만원(연금저축 기준)까지 높여주는 특례가 있었지만, 이 특례는 2022년 12월 31일로 종료됐습니다. 지금은 나이와 관계없이 앞서 정리한 연금저축 600만원·합산 900만원 한도가 적용됩니다.

55세 전 중도해지·중도인출 시 기타소득세 16.5%

연금계좌의 세제 혜택은 "55세 이후 연금으로 받는다"는 전제 위에 서 있습니다. 그래서 55세가 되기 전에 계좌를 깨거나 돈을 중도인출하면, 그동안 받았던 혜택을 되돌리는 세금이 붙습니다. 세액공제를 받은 납입 원금과 그 운용수익에 대해 기타소득세 16.5%(지방소득세 포함)가 부과됩니다(현재 시행 중, 소득세법 제129조 제1항). 다만 애초에 세액공제를 받지 않은 원금은 이미 세금을 낸 돈이므로 이 과세 대상에서 빠집니다.

예외도 있습니다. 사망이나 해외이주, 3개월 이상의 요양이 필요한 질병 같은 부득이한 사유로 인출하는 경우에는 중도인출이라도 기타소득세 대신 낮은 세율의 연금소득으로 과세됩니다(소득세법 시행령 제20조의2). 다만 이 사유들은 법에 정해진 범위 안에서만 인정되고 증빙이 필요하므로, 해당한다고 생각되면 인출 전에 요건과 서류를 확인하는 편이 안전합니다.

같은 돈이라도 55세 전에 빼면 16.5%, 연금으로 받으면 3.3~5.5%로 갈린다.

연금 수령 단계 과세 — 연금소득세 3.3~5.5%와 분리과세 1,500만원

55세 이후에 연금 형태로 받으면 세금이 크게 낮아집니다. 수령할 때 나이에 따라 70세 미만은 5.5%, 70세 이상 80세 미만은 4.4%, 80세 이상은 3.3%의 연금소득세(지방소득세 포함)가 적용됩니다. 나이가 많아질수록 세율이 낮아지는 구조입니다. 세율 값 자체는 국세청 안내와 일치하지만, 근거가 되는 조문의 세부 호수는 최근 법 개정 과정에서 정리가 진행 중이므로, 조문 번호보다는 세율 값과 국세청 안내를 기준으로 삼으시기 바랍니다.

받는 금액이 많아지면 과세 방식이 달라집니다. 세액공제를 받았던 재원 등에서 나오는 사적연금 수령액이 한 해 1,500만원 이하이면 위의 낮은 세율로 분리과세됩니다. 1,500만원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합과세하거나, 16.5%로 분리과세하는 방식 중에서 선택할 수 있습니다(소득세법 제14조 제3항 제9호, 제64조의4). 예전 자료에 나오는 "1,200만원" 기준은 지금은 맞지 않으니, 현재 기준인 1,500만원으로 판단하시기 바랍니다.

넣을 때 공제받고 받을 때 저율로 내는 것이 연금계좌 절세의 기본 골격이다.

정리

연금저축 단독 600만원, IRP 합산 900만원까지 세액공제되고, 넣을 수 있는 한도(1,800만원)와는 다른 숫자입니다(소득세법 제59조의3 제1항).
총급여 5,500만원 이하(종합소득 4,500만원 이하)는 16.5%, 초과는 13.2%로, 900만원 기준 환급액이 148.5만원과 118.8만원으로 갈립니다.
55세 전에 깨면 기타소득세 16.5%를 물지만, 55세 이후 연금으로 받으면 3.3~5.5%로 낮아집니다.

근거와 참고

소득세법 제59조의3 (연금계좌세액공제) — 세액공제 한도와 공제율, ISA 전환 추가공제
소득세법 제129조 (원천징수세율) — 중도해지 시 기타소득세율
소득세법 제14조·제64조의4 — 연금소득 분리과세와 세액계산 특례
소득세법 시행령 제20조의2 (부득이한 사유) — 중도인출 예외 사유
국세청 홈택스 — 연금계좌 세액공제·연말정산 안내

동탄·기흥·구리 조정대상지역·투기과열지구 지정, 달라지는 대출·양도세·청약 규제

Mon, 03 Aug 2026 09:00:00 GMT

10억원짜리 아파트를 무주택자가 살 때 나오던 주택담보대출이 7억원에서 4억원으로 줄었습니다. 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 세 곳이 2026년 7월 1일부터 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정되면서 담보인정비율(LTV — 집값 대비 빌릴 수 있는 비율)이 70%에서 40%로 낮아졌기 때문입니다.

바뀐 것은 대출만이 아닙니다. 다주택자 양도소득세와 취득세 중과, 1세대1주택 비과세의 거주요건, 청약 1순위와 재당첨 제한까지 네 갈래가 한꺼번에 움직였습니다. 이미 계약을 마친 사람에게는 경과조치가 있지만, 조건이 까다로워 "계약만 했으면 된다"고 넘겨짚으면 손해가 납니다. 세 지역에 집을 사려거나 이미 계약한 분이라면 아래 표부터 확인하시기 바랍니다.

지정 전과 후를 네 축으로 비교한 표. 대출·세금·청약이 동시에 강화된다.

어디가, 언제부터 규제지역이 됐나

국토교통부는 2026년 6월 30일 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정한다고 발표했고, 지정 효력은 2026년 7월 1일부터 발생했습니다(주택법 제63조·제63조의2). 투기과열지구와 조정대상지역은 별개의 제도지만 이번에는 세 곳 모두 두 규제가 함께 적용됩니다. 이어 2026년 7월 5일부터는 세 지역 일부가 토지거래허가구역으로도 지정됐습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조). 허가 대상이 되는 필지와 지정 기간은 지자체 고시로 정해지므로, 내가 사려는 물건이 포함되는지는 해당 시·군·구청에서 확인해야 합니다.

정리하면 이번 지정으로 네 가지가 동시에 바뀝니다. 대출은 한도가 줄고, 다주택자 세금은 중과가 붙고, 1주택 비과세는 요건이 늘고, 청약은 문턱이 높아졌습니다. 아래 표는 지정 전과 후를 축별로 비교한 것입니다.

항목	지정 전(비규제)	2026-07-01 지정 후(규제지역)	근거
주담대 LTV(무주택)	70%	40%	금융위 2026-06-30
유주택자 수도권 주택구입 대출	가능	0%(원칙 금지)	금융위 2026-06-30
다주택 양도세	기본세율(6~45%)	+20~30%p 중과	소득세법 §104⑦
취득세(2주택)	중과 없음	8%	지방세법 §13의2
1주택 비과세	보유 2년	보유 2년+거주 2년	소득세법 시행령 §154①
청약 재당첨 제한	완화	투기과열 10년·조정 7년	주택공급규칙 §54

6월 30일 발표에서 7월 5일 토지거래허가까지 이어지는 일정. 대출 경과조치 기준일은 6월 30일이다.

대출 — LTV 70%에서 40%로, 전세·신용대출도 제한

금융위원회 2026년 6월 30일 보도자료에 따르면, 규제지역에서 주택담보대출 LTV는 무주택자와 기존 집을 파는 조건(처분조건부)의 1주택자에게 40%가 적용됩니다. 앞의 예처럼 10억원 아파트라면 대출 한도가 7억원(70%)에서 4억원(40%)으로 3억원 줄어드는 셈입니다. 집을 그대로 보유한 유주택자가 수도권 규제지역에서 주택을 추가로 살 때는 원칙적으로 주택담보대출이 나오지 않습니다(LTV 0%). 다만 생애최초 구입자나 디딤돌·보금자리론 같은 정책모기지에는 60~70%까지 별도 기준이 적용됩니다.

전세대출과 신용대출도 함께 조입니다. 규제지역의 3억원 초과 아파트와 관련된 전세대출이 제한되며, 효력 발생일인 7월 1일 전에 전세계약을 맺은 경우는 예외로 봅니다. 신용대출은 1억원을 초과해 받으면 대출 실행일부터 1년간 규제지역 주택 구입이 제한됩니다. 즉 신용대출로 자금을 미리 당겨 놓고 규제지역 집을 사려던 계획은 1년의 제약을 받게 됩니다.

보유 상태에 따라 대출 한도가 갈린다. 유주택자의 수도권 규제지역 주택구입은 원칙적으로 대출이 막힌다.

세금 — 다주택 양도세·취득세 중과와 1주택 거주요건

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙습니다(소득세법 제104조 제7항, 조문 시행일 2026-01-01). 최고 세율로 보면 2주택자 65%, 3주택 이상 75%까지 올라갑니다. 중요한 것은 이 중과가 "유예 중"이라는 오해입니다. 한시적 중과 배제는 2026년 5월 9일 종료돼 연장되지 않았고, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 다시 적용됩니다(소득세법 시행령 제167조의3). 개별 사안은 보유 주택 수 산정 등이 달라질 수 있으므로 국세청이나 세무사 상담을 병행하는 편이 안전합니다.

취득세도 마찬가지로 중과가 살아 있습니다. 조정대상지역에서 두 번째 주택을 사면 8%, 세 번째 이상이나 법인은 12%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2 제1항, 조문 시행일 2026-01-01). 산식으로 보면 기본 4%에 2%를 200% 가산해 8%, 400% 가산해 12%가 나오는 구조입니다. 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우는 중과에서 제외됩니다. 국회를 통과하지 못한 취득세 중과 완화안 때문에 세율이 낮아졌다고 오해하기 쉽지만, 현행 8%·12%가 그대로 유지됩니다.

한편 1세대1주택 양도세 비과세의 거주요건은 "취득 당시 조정대상지역"이었는지로 갈립니다. 취득 시점에 조정대상지역인 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년을 채워야 비과세를 받습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 판정 기준은 파는 시점이 아니라 사는 시점입니다. 따라서 지정일인 2026년 7월 1일 전에 취득한 주택은 거주요건이 없어 보유 2년만 채우면 되고, 지정 이후 취득분부터 거주 2년이 추가로 요구됩니다. 이 비과세 요건은 1세대1주택 양도세 비과세 요건 글에서 더 자세히 다뤘습니다.

양도세와 취득세 중과, 거주요건 판정은 "취득 시점에 조정대상지역이었는지"가 갈림길이다.

청약 — 1순위와 재당첨 제한이 강화된다

규제지역에서는 청약 1순위 요건이 까다로워집니다. 청약통장 가입 2년, 세대주, 과거 5년 이내 세대 구성원의 당첨 이력이 없을 것, 무주택이거나 1주택일 것(2주택 이상 세대는 제외)을 모두 충족해야 1순위가 됩니다(주택공급에 관한 규칙 제28조, 조문 시행일 2026-06-15). 비규제지역에서는 통장 가입 기간 등만 보던 것과 달리, 세대주 여부와 당첨 이력, 보유 주택 수까지 함께 따진다는 점이 다릅니다.

재당첨 제한도 세집니다. 규제지역에서 당첨되면 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년 동안 다시 당첨될 수 없습니다(주택공급에 관한 규칙 제54조, 조문 시행일 2026-06-15). 세 지역은 투기과열지구와 조정대상지역이 겹치므로 더 긴 제한이 기준이 됩니다. 전매제한 기간도 강화되지만 지역·주택 유형별로 구체적인 연수가 달라 여기서는 다루지 않으니, 개별 단지의 입주자 모집공고와 청약홈에서 반드시 확인하시기 바랍니다.

지정 전에 계약했다면 — 경과조치와 확인 순서

대출에는 경과조치가 있습니다. 금융위 발표 기준으로, 지정 효력 전날인 2026년 6월 30일까지 대출 신청 접수를 완료했거나, 매매계약을 맺고 계약금까지 납부한 사실을 증명하면 종전 규정을 적용받을 수 있습니다. 반대로 말하면 계약서만 있고 계약금 납부가 확인되지 않거나 대출 신청 접수가 안 됐다면 강화된 40% 기준을 적용받을 수 있습니다. "계약만 하면 된다"가 아니라 계약금 납부 또는 대출 신청 접수까지가 기준선이라는 점을 확인해야 합니다.

세금과 청약의 개별 경과규정은 사안마다 원문 확인이 필요합니다. 양도세 비과세 거주요건은 앞서 본 대로 취득 시점을 기준으로 판정되므로, 지정 전 취득분이라면 거주요건이 없다는 점을 계약서·등기 날짜로 확인하면 됩니다. 취득세 중과 여부, 청약 제한의 경과 적용은 지자체와 청약홈의 개별 안내가 우선하므로, 잔금과 등기 일정이 지정일 전후에 걸쳐 있다면 국세청·해당 지자체·청약홈에서 자기 사안을 직접 확인하는 편이 안전합니다.

정리

화성 동탄구·용인 기흥구·구리시는 2026년 7월 1일부터 투기과열지구이자 조정대상지역입니다. 대출·양도세·취득세·청약이 동시에 강화됐습니다.
규제지역 주담대 LTV는 무주택·처분조건부 1주택이 40%, 유주택자의 수도권 주택구입은 원칙적으로 0%입니다. 다주택 양도세는 +20~30%포인트 중과, 취득세는 2주택 8%·3주택 이상 12%입니다.
대출 경과조치 기준일은 2026년 6월 30일(계약금 납부 또는 대출 신청 접수)이고, 1주택 거주요건은 취득 시점 기준이라 지정 전 취득분은 거주요건이 없습니다.

근거와 참고

금융위원회 긴급 가계부채 점검회의 보도자료(2026-06-30): https://www.fsc.go.kr/no010101/87222
국토교통부 규제지역 지정 보도자료(2026-06-30): https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95092167
국가법령정보센터 소득세법 제104조: https://www.law.go.kr/법령/소득세법
국가법령정보센터 소득세법 시행령 제154조·제167조의3: https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
국가법령정보센터 지방세법 제13조의2: https://www.law.go.kr/법령/지방세법
국가법령정보센터 주택법 제63조·제63조의2: https://www.law.go.kr/법령/주택법
국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙 제28조·제54조: https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙

생애최초 주택 취득세 감면 2026, 12억 이하·200만원 한도 요건과 신청 방법

Mon, 03 Aug 2026 00:00:00 GMT

생애 첫 집을 사면서 내는 취득세를 최대 200만원까지, 소형주택이면 300만원까지 감면받을 수 있습니다. 취득 당시 가액이 12억원 이하이고 본인과 배우자가 무주택이면 소득이 얼마인지는 따지지 않습니다. 이 감면은 2026년 6월 2일 시행되어 2028년 12월 31일까지 취득한 주택에 적용됩니다(지방세특례제한법 제36조의3).

집을 처음 장만하는 사람이라면 대부분 대상이 됩니다. 다만 신고 기한을 놓치거나 취득 후 3년 안에 팔면 감면분이 도로 추징될 수 있어서, 요건과 시점을 미리 확인해 두는 편이 안전합니다. 아래에서 얼마를, 누가, 어떻게 감면받는지 순서대로 정리했습니다.

생애최초 감면은 소득을 보지 않고 취득가액과 무주택 여부로만 판단한다.

생애최초 취득세 감면, 지금 얼마나 받나

결론부터 말씀드리면, 취득 당시 가액 12억원 이하 주택을 생애 최초로 유상 취득하면 산출된 취득세에서 최대 200만원을 공제받습니다(2026.6.2 시행, 2028.12.31까지 적용, 지방세특례제한법 제36조의3 제1항 제2호). 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제되고, 200만원을 넘으면 그 200만원만큼을 빼고 냅니다. 즉 이 감면은 세액을 일정 한도까지 깎아 주는 방식입니다.

소형주택 등 일부 요건에 해당하면 한도가 300만원으로 올라갑니다(같은 조 제1항 제1호). 과거 이 감면에 있던 소득 요건은 폐지되어, 지금은 부부 합산 소득이 얼마든 관계없이 요건만 맞으면 적용됩니다. 아래 표로 조건별 결과를 정리했습니다.

조건	감면 한도	근거
12억원 이하 일반 주택	산출세액에서 200만원 공제 (200만원 이하면 면제)	지특법 제36조의3 제1항 제2호
12억원 이하 소형주택·인구감소지역 주택	산출세액에서 300만원 공제 (300만원 이하면 면제)	지특법 제36조의3 제1항 제1호
여러 명이 함께 취득	취득자 전체 합쳐 제1호 300만원·제2호 200만원 한도	지특법 제36조의3 제2항

한도는 취득가액이 아니라 산출된 취득세액에서 빼 주는 금액입니다. 시행일 2026.6.2, 적용기한 2028.12.31.

구체적인 감면 세액은 취득가액과 세율에 따라 달라집니다. 이 글에서는 세율표를 원문으로 확인한 범위를 넘는 계산은 넣지 않았으니, 본인 취득가액에 대한 실제 산출세액은 위택스 계산기나 관할 지자체에서 확인하시기 바랍니다. 지방교육세·농어촌특별세 같은 부가 세목이 함께 감면되는지는 이 글에서 확정하지 않았으므로, 이 부분도 위택스·관할 지자체에서 별도로 확인하시길 권합니다.

누가 받나 — 무주택·생애최초·주택가액 요건

감면을 받으려면 세 가지가 동시에 맞아야 합니다(지특법 제36조의3 제1항, 2026.6.2 시행). 첫째, 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 둘째, 취득 당시 가액이 12억원 이하여야 합니다. 셋째, 유상거래(부담부증여는 제외)로 취득해 그 주택에 거주할 목적이어야 합니다. 이 세 요건을 채우면 소득 수준과 무관하게 대상이 됩니다. 다만 취득자가 미성년자인 경우는 감면 대상에서 제외됩니다(같은 항 단서).

여기서 자주 헷갈리는 지점이 무주택 판정 기준입니다. 판단 대상은 '세대'가 아니라 본인과 배우자입니다. 부모나 자녀가 집을 가지고 있어도 본인·배우자가 무주택이면 요건을 채웁니다. 반대로 배우자가 이미 주택을 소유하고 있으면 본인이 처음 사는 것이어도 생애최초에 해당하지 않습니다.

무주택 판정은 본인과 배우자만 본다. 부모·자녀의 주택은 계산에 넣지 않는다.

한편 과거에 주택을 가졌더라도 예외적으로 무주택으로 보는 경우가 있습니다(같은 조 제3항). 상속으로 받은 공유지분을 전부 처분한 경우, 비도시지역이나 면 지역의 주택을 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택(2호 이상은 제외), 시가표준액 100만원 이하 주택, 전세사기피해주택 등이 그 예입니다. 본인 상황이 이 예외에 해당할 수 있다면 관할 지자체에 미리 확인하는 편이 좋습니다.

한도 200만원 vs 300만원 — 갈리는 지점

같은 12억원 이하 주택이라도 한도가 200만원인지 300만원인지는 주택의 종류와 크기, 위치로 갈립니다. 일반적인 주택은 200만원 한도(제1항 제2호), 아래 소형주택 요건이나 인구감소지역 요건에 해당하면 300만원 한도(제1항 제1호)가 적용됩니다. 두 한도 모두 2026.6.2 시행, 2028.12.31까지 적용되는 기준입니다.

300만원 한도가 붙는 주택은 다음과 같이 정해져 있습니다. 크기·가액 기준을 하나라도 넘으면 300만원이 아니라 200만원 한도로 넘어가니, 자기 주택이 어디에 들어가는지 정확히 맞춰 봐야 합니다.

구분	300만원 한도 요건	근거
소형 공동주택(아파트 제외)	전용 60㎡ 이하 & 취득가액 3억원 이하(수도권 6억원 이하)	지특법 제36조의3 제1항 제1호 가목
도시형생활주택	전용 60㎡ 이하 & 취득가액 3억원 이하(수도권 6억원 이하)	같은 호 나목
다가구주택	취득가액 3억원 이하(수도권 6억원 이하) & 전용 60㎡ 이하(건축물대장상 호수별로 구분 기재된 60㎡ 이하 호수 부분에 한정)	같은 호 다목
인구감소지역 주택	인구감소지역에 소재한 주택	같은 호 라목

소형 공동주택 요건에서 아파트는 제외된다. 수도권은 3억원이 아니라 6억원 기준이 적용된다.

같은 12억원 이하라도 크기·가액·위치에 따라 한도가 200만원과 300만원으로 갈린다.

여러 명이 하나의 주택을 함께 취득하는 경우에는 취득자 전원을 합쳐 제1호는 300만원, 제2호는 200만원이 총 감면 상한입니다(같은 조 제2항). 지분별로 각각 200만원씩 받는 방식이 아니라는 점을 유의하시기 바랍니다.

신청 방법과 기한 — 취득일부터 60일

취득세는 유상승계취득의 경우 취득일부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항). 만약 이 60일이 지나기 전에 등기·등록을 한다면 그 등기접수일까지가 신고 기한이 됩니다. 감면도 이 신고 절차 안에서 함께 신청하는 것이 원칙이므로, 취득세 신고서와 함께 감면신청 서류를 제출하면 됩니다.

신고는 관할 시·군·구청이나 위택스(wetax.go.kr)에서 할 수 있습니다. 필요한 서식과 첨부서류는 지자체마다 안내가 조금씩 다를 수 있으니, 신고 전에 위택스나 관할 지자체에 확인하는 편이 확실합니다. 만약 감면을 놓치고 취득세를 그대로 냈더라도 방법이 없는 것은 아닙니다. 요건을 갖췄다면 경정청구로 돌려받을 수 있으므로, 기한이 지났다고 곧바로 포기하지 마시기 바랍니다.

감면받고 3년 안에 팔거나 세 놓으면? 추징

이 감면에는 사후 요건이 붙습니다. 취득일부터 3년 이내에 그 주택을 매각·증여하거나, 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면받은 세액이 추징됩니다(지특법 제36조의3 제4항). 거주 목적으로 감면을 받은 만큼, 3년이 지나기 전에 팔거나 세를 놓으면 감면 취지에서 벗어난 것으로 보는 구조입니다.

다만 예외가 있습니다. 배우자에게 지분을 매각하거나 증여하는 경우는 추징 대상에서 제외됩니다(같은 항). 부부 사이의 지분 정리까지 처분으로 보지는 않는다는 뜻입니다.

추징 기준은 취득 후 3년이다. 배우자 지분 매각·증여는 이 추징에서 빠진다.

한 가지 분명히 해 둘 점이 있습니다. 현행 조문에는 '상시거주를 며칠 안에 시작해야 한다'거나 '최소 몇 년을 살아야 한다'는 식의 거주 개시·최소거주 기간 추징 요건은 없습니다. 추징 여부를 가르는 것은 3년 이내의 매각·증여·용도 변경입니다. 다만 감면 요건이나 예외 적용이 애매한 개별 사안이라면, 신고 전에 관할 지자체나 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

근거와 참고

지방세특례제한법 제36조의3 (생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) — law.go.kr 조문
지방세법 (취득세 세율·신고납부 기한) — law.go.kr 법령
행정안전부 '생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준' 고시 — law.go.kr 행정규칙

청약 무주택세대구성원 요건과 특별공급 유형별 무주택 기준

Mon, 03 Aug 2026 00:00:00 GMT

정작 본인은 집이 없는데도, 같은 주민등록표에 올라 있는 부모의 공시가격 5억원짜리 아파트 한 채 때문에 청약 당첨이 취소되는 일이 생깁니다. 청약 한 번의 당첨이 시세보다 수천만원에서 수억원 싼 기회라는 점을 생각하면 뼈아픈 손해입니다. 특별공급과 상당수 일반공급이 요구하는 것은 "무주택자"가 아니라 "무주택세대구성원"이기 때문입니다.

무주택세대구성원은 나 혼자 무주택이면 되는 개념이 아닙니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제4호는 이를 "세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원"으로 정의합니다(시행일 2026년 6월 15일). 세대원 중 단 한 명이라도 주택을 가지면 세대 전원이 유주택으로 처리된다는 뜻입니다. 다만 소형·저가주택처럼 무주택으로 쳐주는 예외가 있고, 이 예외를 아느냐 모르느냐로 당락이 갈립니다.

무주택세대구성원 = 본인·배우자·동일 주민등록 직계존비속까지. 형제자매는 세대에서 빠진다.

무주택세대구성원이란 누구까지인가

세대의 범위는 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제2의3호가 가목부터 마목까지 열거합니다(시행일 2026년 6월 15일). 신청자 본인(가목)과 배우자(나목), 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 등재된 직계존속(다목, 배우자의 직계존속 포함), 직계비속(라목, 그 배우자 포함), 배우자의 직계비속(마목)이 세대원입니다. 여기서 두 가지가 결정적입니다.

첫째, 배우자는 다른 목과 달리 "같은 주민등록표에 등재"라는 조건이 붙지 않습니다. 그래서 주소를 달리하는 분리세대 배우자도 세대에 포함되고, 배우자가 집을 가지면 신청자는 유주택 처리됩니다. 둘째, 직계존속과 직계비속은 신청자 또는 배우자와 같은 주민등록표에 올라 있을 때만 세대원입니다. 반대로 형제자매는 가목부터 마목 어디에도 열거되지 않아 세대에서 제외됩니다. 형과 같이 살아도 형이 가진 집은 내 청약 자격에 영향을 주지 않는 반면, 따로 사는 배우자의 집은 영향을 준다는 것이 조문의 구조입니다. 세대주는 세대별 주민등록표상 성년자인 세대주를 말하며(제2조 제3호), 배우자와 직계존비속이 없는 세대주는 단독세대주로 구분됩니다(제2조 제3의2호).

무주택으로 보는 주택과 보지 않는 주택

원칙적으로 주택이나 분양권 등을 소유하거나 그 공유지분을 가지면 주택 소유로 봅니다. 다만 제53조(주택소유 여부 판정기준)는 여러 예외를 두어, 아래에 해당하면 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다(시행일 2026년 6월 15일).

상속 공유지분: 상속으로 주택의 공유지분을 취득했다면, 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분하면 무주택으로 봅니다(제53조 제1호).
20㎡ 이하 주택: 세대가 전용 20㎡ 이하 주택 또는 분양권 등을 1호(1세대)만 소유한 경우입니다(제53조 제5호). 2호 이상이면 이 예외가 적용되지 않습니다.
60세 이상 직계존속의 주택: 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택 또는 분양권 등을 소유한 경우, 그 존속은 무주택으로 봅니다(제53조 제6호).
소형·저가주택: 세대가 아래 요건의 주택·분양권 등을 1호(1세대)만 소유한 경우입니다(제53조 제9호). 이것이 실무에서 가장 많이 쓰입니다.

소형·저가주택은 아파트냐 아니냐로 기준이 완전히 갈립니다. 아파트 등(주택법 시행령 제3조 제1항 제1호에 해당하는 주택)은 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 1억원(수도권은 1억6천만원) 이하여야 합니다(제53조 제9호 가목). 연립·다세대·단독주택 같은 그 밖의 주택(비아파트)은 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격이 3억원(수도권은 5억원) 이하입니다(제53조 제9호 나목). 비아파트를 넓게 인정하는 나목 기준은 비교적 최근 개정으로 넓어진 부분이라, 예전 자료만 보고 판단하면 안 됩니다. 빌라 기준을 아파트에 잘못 대입하면 무주택인 줄 알았다가 유주택으로 뒤집힙니다. 여기서 말하는 공시가격은 취득가나 시세가 아니라 별표1에 따른 공시가격 기준이라는 점도 유의해야 합니다.

소형·저가주택 예외는 아파트와 비아파트의 면적·공시가격 기준이 다르다. 둘을 섞으면 오판한다.

한 가지 함정이 더 있습니다. 이 소형·저가주택(제9호)과 60세 이상 직계존속 주택(제6호) 예외는 공공임대주택 공급에는 적용되지 않습니다(제53조 각 호 외의 부분 단서). 공공임대 청약에서는 제6호·제9호·제11호를 적용하지 않으므로, 소형 빌라 한 채나 노부모의 집이 그대로 유주택으로 잡힙니다. 민영·국민주택 일반공급에서는 통하던 예외가 공공임대에서는 통하지 않는다는 점을 미리 확인해야 합니다.

특별공급 유형별 무주택 요건 차이

특별공급은 유형마다 무주택 요건의 결이 다릅니다. 공통적으로 무주택세대구성원일 것을 요구하지만, 추가 조건이 붙습니다.

유형	핵심 무주택 요건	근거 조문
다자녀가구	입주자모집공고일 현재 미성년 자녀 2명 이상을 둔 무주택세대구성원, 한 차례 한정	제40조
신혼부부	혼인기간 7년 이내 + 무주택세대구성원	제41조
생애최초	1순위 무주택세대구성원 + 세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없을 것	제43조
노부모부양	65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양(동일 주민등록) + 무주택세대구성원(세대주 한정)	제46조

위 표는 「주택공급에 관한 규칙」 각 조문을 정리한 것입니다(시행일 2026년 6월 15일). 다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀 2명 이상을 둔 무주택세대구성원에게 한 차례에 한정해 1세대 1주택 기준으로 공급합니다(제40조). 신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내인 무주택세대구성원이 대상이며(제41조), 소득 요건 등이 별도로 있으나 골격은 무주택 유지입니다.

생애최초 특별공급은 결이 다릅니다. 제27조 제1항의 1순위 무주택세대구성원이면서 "세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정"합니다(제43조). 지금 무주택인 것만으로는 부족하고, 세대원 누구도 과거에 집을 가진 적이 없어야 한다는 뜻입니다. 예전에 집을 팔아 현재 무주택이 된 사람은 다른 특별공급은 몰라도 생애최초에는 해당하지 않습니다.

생애최초만 '과거 소유 이력 없음'까지 요구한다. 나머지는 현재 무주택이 기준이다.

세대 분리·합가할 때 주의점

노부모부양 특별공급에는 일반 청약과 반대로 작동하는 지점이 있어 착각하기 쉽습니다. 이 특별공급은 입주자모집공고일 현재 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양하고, 신청자가 무주택세대구성원인 세대주여야 하며 피부양자의 배우자도 무주택이어야 합니다(제46조). 그런데 제53조 단서는 노부모부양 특별공급에서는 제6호를 적용하지 않는다고 정합니다. 일반 청약에서는 60세 이상 직계존속의 주택을 무주택으로 봐주지만, 노부모부양에서는 그 예외가 빠지므로 부양하는 노부모가 집을 가지고 있으면 유주택으로 처리됩니다. 게다가 부양 대상 연령(65세)과 무주택으로 봐주는 존속 연령(60세)이 서로 달라 혼동하기 쉽습니다.

세대를 분리하거나 합칠 때는 이 구조를 역으로 활용해야 합니다. 같이 사는 직계존비속의 주택 때문에 유주택이 된다면, 세대 분리로 그 존비속을 세대에서 빼면 무주택세대구성원이 될 수 있습니다. 다만 배우자는 분리세대여도 세대에 남으므로 배우자의 주택은 분리로 해결되지 않습니다. 반대로 노부모부양처럼 특정 존속과 같은 주민등록표에 3년 이상 함께 등재돼 있어야 자격이 생기는 유형도 있어, 합가·분리의 방향은 노리는 공급 유형에 따라 정반대가 됩니다. 주민등록 정리는 입주자모집공고일을 기준으로 판정되므로, 공고일 전에 등본 구성이 확정돼 있어야 합니다.

방향이 유형마다 다르다. 어떤 유형은 분리가, 어떤 유형은 합가가 자격을 만든다.

신청 전 자가진단 체크리스트

지원 유형을 정했다면 입주자모집공고일 기준으로 다음을 확인하는 것이 안전합니다.

세대별 주민등록표에 누가 올라 있는가. 형제자매는 세대에서 빠지고, 분리세대 배우자는 세대에 포함됩니다.
세대원 중 주택·분양권 등을 가진 사람이 있는가. 있다면 소형·저가주택(제53조 제9호)이나 20㎡ 이하(제5호), 60세 이상 직계존속(제6호) 예외에 해당하는지 봅니다.
소형·저가주택이라면 아파트 기준(전용 60㎡·공시가격 1억/수도권 1억6천만원)인지 비아파트 기준(전용 85㎡·공시가격 3억/수도권 5억원)인지, 그리고 1호만 소유하는지 확인합니다.
지원 대상이 공공임대라면 제6호·제9호 예외가 적용되지 않으므로 그 주택은 유주택으로 잡힙니다.
생애최초라면 세대원 전원의 과거 주택 소유 이력까지 없어야 합니다.

판정이 애매하면 청약홈의 무주택 판단 안내를 확인하고, 공시가격은 부동산공시가격 알리미 등에서 별표1 기준으로 조회한 값을 써야 합니다. 취득가나 시세로 계산하면 결과가 달라집니다.

정리

청약의 기준은 "무주택자"가 아니라 "무주택세대구성원"이라, 배우자·동일 주민등록 직계존비속의 주택까지 함께 봅니다(제2조 제4호·제2의3호).
소형·저가주택은 아파트(60㎡·1억/1.6억)와 비아파트(85㎡·3억/5억) 기준이 다르고, 공공임대에는 이 예외가 통하지 않습니다(제53조 제9호·단서).
생애최초는 과거 소유 이력까지, 노부모부양은 부양 노부모의 주택까지 따로 따지므로 유형별 요건을 조문으로 확인해야 합니다(제43조·제46조).

근거와 참고

「주택공급에 관한 규칙」 국가법령정보센터 원문: https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙
청약홈(무주택 판단 안내): https://www.applyhome.co.kr

종부세 개편안 기본공제 14억·공정시장가액비율 70~80% 거론, 확정 아닌 관측

Mon, 03 Aug 2026 00:00:00 GMT

먼저 못박고 시작하겠습니다. 오늘(2026년 8월 3일) 기준으로 바뀐 것은 아무것도 없습니다. 언론에서 "종부세 기본공제 14억", "공정시장가액비율 70~80%로 인상"이라는 숫자가 오가지만, 정부의 세제개편안은 아직 발표조차 되지 않았습니다. 8월 초 발표가 예정돼 있고, 지금 나오는 수치는 그 전에 흘러나온 관측과 전문가 거론일 뿐 확정된 제도가 아닙니다.

그래서 이 글은 두 층으로 나눠 읽으셔야 합니다. 하나는 지금 법에 적혀 있어 올해 종부세에 그대로 적용되는 현행 제도(A), 다른 하나는 **정부가 아직 내놓지 않은, 방향만 거론되는 개편안(B)**입니다. 올해 11~12월에 고지될 2026년 종부세는 전부 A로 계산됩니다. B는 확정되더라도 통상 이듬해 귀속분부터입니다. 이 둘을 섞으면 "내년부터 오르니 지금 팔아야 하나" 같은 성급한 판단으로 이어집니다.

확정된 현행(A)과 아직 발표 전인 개편안(B)을 구분해서 읽어야 한다.

지금 무슨 일이 벌어지고 있나

정부는 매년 여름 이듬해 세제 방향을 담은 세제개편안을 발표합니다. 관례상 8월에 발표하고, 입법예고와 국무회의 의결을 거쳐 9월 초 국회에 제출한 뒤, 국회 기획재정위원회와 본회의 심의(통상 12월 초)를 거쳐 공포·시행하는 흐름입니다. 올해도 8월 초 발표가 예정돼 있고, 그 안에서 종합부동산세가 핵심 항목으로 거론됩니다.

다만 오늘 시점에서 확실한 것은 딱 하나, 아직 발표 전이라는 사실뿐입니다. 흘러나오는 "14억", "70~80%", "공시가 32억 초고가 중과" 같은 숫자는 정부가 확정한 값이 아니라 발표를 앞두고 나온 관측입니다. 여기서는 이 숫자들을 전부 "논의·검토·거론 단계, 확정 아님"으로만 다룹니다. 확정된 것처럼 읽고 계약이나 매도를 서두르면, 정작 발표된 안이 다르게 나왔을 때 손해는 독자 몫이 됩니다.

현행 종부세는 어떻게 계산되나

지금 법에 적혀 있는 계산 구조부터 짚겠습니다. 종부세 주택분 과세표준 — 세율을 곱하기 직전의 금액 — 은 이렇게 나옵니다. 과세표준 = (공시가격 합산액 − 기본공제) × 공정시장가액비율. 기본공제는 1세대1주택자 12억원, 그 외 개인 9억원입니다(종합부동산세법 제8조 제1항, 시행일 2026-01-01). 공정시장가액비율은 60%입니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4). 법률은 이 비율을 60~100% 범위에서 정하도록 하고 있고(법 제8조 제1항), 현재 값 60%는 2022년부터 유지되고 있습니다.

여기서 꼭 구분하셔야 할 것이 있습니다. 종부세 공정시장가액비율(60%)과 재산세 공정시장가액비율(1주택 43~45%)은 서로 다른 세금의 별개 숫자입니다. 재산세는 지방세, 종부세는 국세입니다. 뉴스에서 "43~45%"가 보이면 그건 재산세 이야기지 종부세가 아닙니다. 이 둘을 섞으면 세 부담을 잘못 계산하게 됩니다.

현행 과세표준 계산: (공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%.

세율은 주택 수로 갈립니다

산출세액은 과세표준에 누진세율을 곱해 나옵니다. 2주택 이하(일반)는 과세표준 3억 이하 0.5% / 3~~6억 0.7% / 6~~12억 1.0% / 12~~25억 1.3% / 25~~50억 1.5% / 50~~94억 2.0% / 94억 초과 2.7%입니다(종합부동산세법 제9조 제1항 제1호, 시행일 2026-01-01). 3주택 이상 중과는 과세표준 12억 초과부터 갈립니다. 6~~12억까지는 일반과 같은 1.0%지만, 12~~25억 2.0% / 25~~50억 3.0% / 50~94억 4.0% / 94억 초과 5.0%로 뜁니다(같은 조 제1항 제2호).

즉 과세표준 12억이 중과 여부가 갈리는 분기점입니다. 이 12억이라는 숫자가 뒤에 나올 "초고가 기준"과 연결됩니다. 현행 60% 기준으로 과세표준 12억을 공시가격으로 되돌리면 어느 선인지가 개편 논의의 출발점이기 때문입니다.

개편안에서 거론되는 세 갈래

발표를 앞두고 거론되는 방향은 크게 세 갈래입니다. 다시 강조하면 아래 수치는 전부 미확정, 정부 발표 전 관측입니다. 첫째, 1세대1주택 기본공제를 12억에서 14억으로 올리는 방안이 논의됩니다(전문가들은 13~15억 사이를 거론합니다). 둘째, 공정시장가액비율을 60%에서 1주택 70% / 다주택 80%(또는 70~80%)로 올리는 방안이 거론됩니다. 셋째, 과세표준 12억 초과 구간(현행 60% 기준 공시가격 약 32억, 시가 약 46억)에 해당하는 초고가 주택에 3주택 중과세율을 적용하고 구간을 더 차등화하는 방안이 검토된다는 관측입니다.

여기서 반드시 나눠야 할 것이 개정 경로입니다. 기본공제와 세율·중과 구조는 종합부동산세법이라는 법률 사항이라 바꾸려면 국회 통과가 필요합니다. 반면 공정시장가액비율은 시행령 사항이라 법 개정 없이 정부가 조정할 수 있습니다. 실제로 이 비율은 2019년 85% → 2020년 90% → 2021년 95% → 2022년 이후 60%로, 시행령만으로 여러 번 움직였습니다. 그래서 "공제·세율 인상"과 "공정비율 인상"은 확정 난이도와 시점이 다를 수 있습니다. 두 경로를 하나로 묶어 "다 같이 내년에 바뀐다"고 읽으시면 안 됩니다. 이와 별개로 과세 기준을 '주택 수'에서 '합산 가액' 중심으로 옮기는 방향도 거론되지만, 아직 구체안은 없습니다.

공제·세율은 국회(법률), 공정시장가액비율은 정부(시행령). 경로가 다르다.

공시가격대별로 내 집은 어디에 해당하나

개편안 세 갈래는 공시가격대별로 영향이 갈립니다. 방향만 보면, 기본공제 상향(12→14억)은 공제선 부근의 1주택자에게 부담을 줄이는 쪽입니다. 공시가격이 새 공제선 이하로 내려가면 과세 대상에서 빠지기 때문입니다. 반대로 공정시장가액비율 인상(60→70~80%)은 과세 대상인 사람의 과세표준을 키워 부담을 늘리는 쪽입니다. 이 둘은 방향이 반대여서, 같은 집이라도 어느 조합으로 확정되느냐에 따라 결과가 달라집니다. 그래서 지금 어느 한쪽만 보고 "유리하다/불리하다"를 단정하기 어렵습니다.

초고가 기준으로 거론되는 "공시가 32억"은 어디서 나온 숫자인지 역산해보면 이렇습니다. 현행 공정비율 60%에서 과세표준 12억이 되는 공시가격은 (공시가 X − 공제 12억) × 0.6 = 12억 → X = 32억입니다. 그런데 만약 공정비율을 70%로 올린다고 가정하면(공제 12억 유지 가정), (X − 12억) × 0.7 = 12억 → X ≒ 29.1억으로, 같은 과세표준 12억에 걸리는 공시가격 문턱이 낮아집니다. 즉 비율을 올리면 중과·고세율 구간에 들어오는 대상이 넓어진다는 뜻입니다. 다만 이는 어디까지나 가정 계산입니다. 공제가 14억으로 바뀌면 문턱은 또 달라지고, 초고가 기준을 과세표준이 아니라 별도 공시가격 절대선으로 정할 수도 있습니다. 확정 안이 나오기 전까지는 정확한 경계선을 못박을 수 없습니다.

확정 시점과 지금 확인할 것

시간표를 정리하면 이렇습니다. 8월 초 세제개편안 발표 → 입법예고·국무회의 의결 → 9월 초 국회 제출 → 국회 심의(통상 12월 초) → 공포 → 이듬해 시행이 통례입니다. 이 통례대로라면 이번에 담기는 종부세 개편은 확정되더라도 2027년 귀속분부터 적용될 가능성이 큽니다. 다만 이는 관례일 뿐, 개별 항목의 시행일과 통과 여부는 국회 심의 결과에 달려 있습니다. 공정시장가액비율처럼 시행령 사항은 다른 시점에 조정될 수도 있습니다.

그래서 지금 하실 일은 단순합니다. 첫째, 올해 종부세는 현행 기준 그대로입니다. 2026년 종부세는 11~12월에 고지되며, 위에서 정리한 기본공제 12억원(1주택)·9억원(그 외)과 공정비율 60%, 현행 세율로 계산됩니다. 올해 신고·납부 실무는 종합부동산세 1세대1주택 특례 신청 기간 글에서 다뤘습니다. 둘째, 개편 수치는 8월 발표 원문으로 직접 확인하시기 바랍니다. 언론 관측과 정부 확정안은 다를 수 있으니, 발표되면 기획재정부 보도자료(moef.go.kr)와 개정 법령·시행령 원문을 근거로 다시 계산해야 합니다. 셋째, 발표 전 관측만 보고 매도·증여 시점을 서두르는 것은 확정되지 않은 정보에 베팅하는 셈이라는 점을 염두에 두시기 바랍니다.

근거와 참고

종합부동산세법 제8조(과세표준) — 기본공제 1주택 12억원·그 외 9억원, 공정시장가액비율 60~100% 범위. 2026-01-01 시행
종합부동산세법 제9조(세율 및 세액) — 일반·3주택 이상 중과 누진세율. 2026-01-01 시행
종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율) — 현행 60%
기획재정부 보도자료 — 세제개편안 발표 확인처
관련 글: 종합부동산세 1세대1주택 특례 신청 기간

본문의 현행 조문과 수치는 2026년 8월 3일 국가법령정보센터에서 확인한 기준입니다. 개편안 관련 수치는 발표 전 관측이며 확정된 값이 아닙니다.

계약갱신요구권 행사 방법과 차임 증액 5% 상한 적용 조건, 갱신 거절 사유

Mon, 03 Aug 2026 00:00:00 GMT

전세 보증금 2억원에 2년을 살았는데 집주인이 3억원으로 올려달라고 한다면, 계약갱신요구권을 행사할 경우 인상 한도는 5%인 1천만원까지입니다. 새로 낼 보증금은 최대 2억 1천만원이 됩니다. 이 권리는 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하고, 한 번만 쓸 수 있어 최대 4년까지 같은 집에 살 수 있습니다.

다만 5% 상한이 항상 적용되는 것은 아닙니다. 임대인이 직접 들어가 살려는 경우에는 갱신 자체를 거절할 수 있고, 임차인이 나간 뒤 새 임차인과 처음부터 다시 계약하는 경우에는 이 상한이 강제되지 않습니다. 아래에서 행사 방법, 거절 사유, 그리고 5%가 적용되는 경우와 아닌 경우를 조문과 시행일까지 나눠 정리합니다.

계약갱신요구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있고, 성공하면 기존 2년에 2년을 더해 최대 4년을 거주한다.

계약갱신요구권이란 — 언제, 몇 번, 어떻게 행사하나

계약갱신요구권은 임차인이 기존 임대차 계약을 한 차례 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3(2020년 7월 31일 신설·시행)에 근거하며, 임대인은 정당한 거절 사유가 없으면 이 요구를 거절할 수 없습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사할 수 있고(제6조의3 제2항), 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 따라서 처음 2년에 갱신 2년을 더해 같은 집에서 최대 4년까지 거주할 수 있습니다.

행사할 수 있는 시기는 정해져 있습니다. 제6조의3 제1항은 제6조 제1항의 기간, 즉 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구하도록 규정합니다. 여기서 "2개월 전"은 2020년 12월 10일 시행분부터 적용되는 기준입니다. 이 기간을 놓치면 갱신요구권 자체를 행사할 수 없으므로, 만기가 다가오면 날짜부터 확인해야 합니다. 행사 방법에는 형식 제한이 없지만, 나중에 다툼이 생길 수 있으므로 내용증명 우편이나 문자·카카오톡처럼 기록이 남는 방식으로 의사를 명확히 전달해 두는 편이 안전합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임차인이 기간 안에 갱신을 요구해도 임대인이 거절할 수 있는 경우가 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항 각 호에 정해져 있습니다(2020년 7월 31일 시행). 대표적으로 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(재임대)한 경우 등이 거절 사유에 포함됩니다. 이런 사유가 없는데도 임대인이 갱신을 거절하면, 그 거절은 효력이 없습니다.

실무에서 가장 문제가 되는 것은 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 사유입니다. 임대인(또는 그 직계존속·직계비속)이 목적 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 이 사유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사실이 드러나면, 같은 조 제5항·제6항에 따라 임대인은 갱신 거절로 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 집니다. 즉 실거주를 이유로 내보낸 뒤 곧바로 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 구체적인 배상액 산정 방식은 개별 사안과 증빙에 따라 달라지므로, 실제 분쟁이 생기면 조문 원문과 전문가 상담으로 확인해야 합니다.

실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 제6조의3 제5·6항에 따라 손해배상 책임이 생긴다.

차임 증액 5% 상한 — 근거와 계산 방법

차임이나 보증금을 올릴 때의 상한은 「주택임대차보호법」 제7조 제2항 및 같은 법 시행령 제8조 제1항에 근거합니다. 시행령 제8조 제1항(현행, 2026년 7월 1일 시행)은 증액 청구의 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1로 정하고 있으며, 법 제7조 제2항(2026년 1월 2일 시행)에도 같은 20분의 1 상한이 명시돼 있습니다. 20분의 1은 곧 5%이므로, 실무에서 흔히 "5% 상한"이라고 부르는 기준이 여기서 나옵니다.

계산은 단순합니다. 기존 약정액에 20분의 1을 곱한 금액이 올릴 수 있는 최대치입니다. 예를 들어 보증금이 2억원이면 2억 × 1/20 = 1천만원이 상한이고, 새 보증금은 최대 2억 1천만원이 됩니다. 보증금 5억원이라면 상한은 2,500만원입니다. 여기에 더해 시행령 제8조 제2항은 증액 청구를 한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 제한합니다. 즉 한 번 올린 뒤 1년이 지나지 않으면 5% 안에서라도 또 올릴 수 없습니다. 한편 제7조 제2항 단서는 특별시·광역시·도 등이 조례로 5% 이내의 범위에서 별도의 상한을 정할 수 있도록 하고 있어, 지역에 따라 상한이 더 낮게 적용될 여지도 있습니다.

상한은 약정액의 20분의 1(시행령 제8조 제1항), 한 번 올리면 1년간 재증액이 막힌다(시행령 제8조 제2항).

5% 상한이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우

5% 상한이 언제나 걸리는 것은 아닙니다. 이 상한은 기존 임대차가 유지·갱신되는 상황을 전제로 합니다. 계약갱신요구권을 행사해 같은 임차인이 계약을 이어가는 경우에는 증액 상한이 적용되어, 임대인은 20분의 1을 넘겨 올릴 수 없습니다. 앞서 든 예처럼 보증금 2억원짜리 전셋집이라면 갱신 시 1천만원까지만 올릴 수 있습니다.

반면 기존 임차인이 나가고 임대인이 새로운 임차인과 처음부터 다시 계약을 맺는 신규 계약에는 이 상한이 강제되지 않는다는 것이 국토교통부의 해석입니다. 즉 세입자가 바뀌면 임대인은 시세대로 새 보증금을 정할 수 있습니다. 그래서 같은 집이라도 "누가, 어떤 계약으로 들어오느냐"에 따라 5% 상한이 걸리기도 하고 안 걸리기도 합니다. 자신이 기존 계약을 갱신하는 것인지, 새 계약을 맺는 것인지부터 구분해야 상한 적용 여부를 판단할 수 있습니다. 여기에 앞서 본 조례 상한(제7조 제2항 단서)까지 더해지면 지역별로 세부 기준이 달라질 수 있으므로, 해당 지자체 기준을 함께 확인하는 편이 안전합니다.

기존 임차인의 갱신에는 5% 상한이 걸리지만, 임차인이 바뀌는 신규 계약에는 강제되지 않는다는 것이 국토부 해석이다.

2026년 개편 논의 — 갱신 2회·기간 3년 확대안은 어디까지 왔나

현행 제도는 갱신 1회, 갱신 기간 2년입니다(제6조의3 제2항, 2020년 7월 31일 시행). 이 글을 쓰는 시점에 인터넷에 도는 "이제 최대 9년 산다"는 식의 이야기는 확정된 제도가 아닙니다. 계약갱신요구권을 2회로 늘리고 갱신 기간을 3년으로 확대하는 취지의 개정안(의안번호 2213489)이 2025년 10월 발의되어 국회에 계류 중이라는 언론 보도가 있으나, 발의 단계이며 아직 통과·공포·시행된 바가 없습니다.

따라서 지금 계약을 하거나 갱신을 준비하는 분이라면, 개정안이 아니라 현행 기준(갱신 1회, 2년, 최대 4년)으로 판단해야 합니다. 개정안이 실제로 국회를 통과하더라도 공포·시행일이 별도로 정해지고, 시행 전 계약에 어떻게 적용되는지(부칙)까지 확인해야 하므로, 확정 전까지는 현행 규정을 기준으로 움직이는 것이 안전합니다. 진행 상황은 아래 의안 링크에서 직접 확인할 수 있습니다.

정리

계약갱신요구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하고, 1회 한정으로 최대 4년 거주할 수 있습니다(제6조의3, 2020년 7월 31일 시행).
갱신 시 증액 상한은 약정액의 20분의 1(5%)이며, 한 번 올리면 1년간 재증액이 막힙니다(제7조 제2항·시행령 제8조 제1·2항). 임차인이 바뀌는 신규 계약에는 이 상한이 강제되지 않습니다.
갱신 2회·기간 3년 확대안은 2025년 10월 발의된 계류 법안일 뿐 확정이 아니므로, 지금은 현행 기준으로 판단해야 합니다.

근거와 참고

주택임대차보호법 — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법
주택임대차보호법 시행령 — https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령
국토교통부 정책브리핑 — https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148875302
의안 2213489 (국회 계류 개정안) — https://opinion.lawmaking.go.kr/gcom/nsmLmSts/out/2213489/detailRP

연금 수령 시 연금소득세율 나이별 5.5~3.3%와 중도해지 기타소득세 16.5%

Sun, 02 Aug 2026 18:28:04 GMT

세액공제를 받으며 연금저축·IRP에 쌓아둔 돈은, 받는 방식에 따라 세금이 세 배 넘게 갈립니다. 만 55세 이후 연금으로 나눠 받으면 세율이 5.5~3.3%로 끝나지만, 급한 일로 계좌를 중간에 깨서 목돈으로 빼면 16.5%가 붙습니다. 같은 2,000만원이라도 연금으로 받을 때와 중도해지할 때 세금이 크게 벌어진다는 뜻입니다.

적립할 때 세액공제를 받았다면, 받을 때는 그 혜택을 준 만큼 과세가 따라옵니다. 이 글은 만 55세부터 연금을 받으려면 무엇을 갖춰야 하는지, 나이에 따라 세율이 어떻게 달라지는지, 그리고 어떤 경우에 저율 대신 16.5%가 매겨지는지를 근거 조문과 함께 정리한 것입니다.

같은 계좌라도 연금으로 받으면 5.5%, 중도에 깨면 16.5%로 갈린다.

연금으로 받으려면 갖춰야 하는 요건

저율 과세로 받으려면 세 가지를 동시에 충족해야 합니다. 첫째, 가입자가 만 55세 이후에 연금 개시를 신청해야 합니다. 둘째, 연금계좌 가입일부터 5년이 지나야 합니다. 셋째, 그해 인출액이 연금수령한도 안이어야 합니다. 이 요건을 벗어나 빼는 돈은 뒤에서 설명할 연금외수령이 되어 세율이 달라집니다. 근거는 소득세법 시행령 제40조의2이고, 이 시행령 조문의 시행일은 2026년 7월 1일입니다.

연금수령한도는 한 해에 저율로 뺄 수 있는 상한입니다. 계산식은 "평가액 ÷ (11 − 연금수령연차) × 120/100"으로, 연금수령연차가 올라갈수록 분모가 줄어 한도가 커지고, 연차가 11년 이상이 되면 한도 자체가 적용되지 않습니다(소득세법 시행령 제40조의2, 시행 2026년 7월 1일). 다만 예외가 있습니다. 계좌에 이연퇴직소득(퇴직금을 연금계좌로 옮겨 과세를 미룬 금액)이 들어 있으면 5년 경과 요건은 적용되지 않습니다(같은 조 제3항 제2호 단서). 즉 퇴직금을 옮긴 계좌라면 가입 5년을 못 채웠더라도 만 55세 요건만 갖추면 연금 개시가 가능합니다.

만 55세·가입 5년·한도 이내, 세 가지를 함께 갖춰야 연금수령으로 인정된다.

나이별 연금소득세율 5.5%·4.4%·3.3%와 종신형 3.3%

사적연금(연금저축·IRP 등에서 세액공제 받은 납입액과 그 운용수익을 연금으로 받는 부분)의 원천징수세율은 받는 사람의 나이에 따라 낮아집니다. 나이는 연금을 실제로 받는 날을 기준으로 봅니다. 아래 세율은 소득세 원천징수율(소득세법 제129조 제1항 제5호의2 가목)에 지방소득세 10%(지방세법 제103조의13)를 더한 실효세율이며, 조문 시행일은 2026년 1월 1일입니다.

구분	소득세율	지방세 포함 실효세율	근거
70세 미만	5%	5.5%	소득세법 §129①5의2 가목
70세 이상 80세 미만	4%	4.4%	소득세법 §129①5의2 가목
80세 이상	3%	3.3%	소득세법 §129①5의2 가목
종신형 연금	3%	3.3%	소득세법 §129①5의2 다목

종신형으로 받는 연금은 나이와 상관없이 3.3%가 적용됩니다(소득세법 제129조 제1항 제5호의2 다목, 시행 2026년 1월 1일). 종신형이 성립하는 세부 계약 요건은 이 글에서 다루지 않으니, 가입한 상품이 종신 조건을 충족하는지는 취급 금융회사에 따로 확인하는 편이 안전합니다. 나이가 많을수록 세율이 낮아지도록 설계되어 있어, 같은 금액이라도 늦게 받을수록 세 부담이 줄어드는 구조입니다.

나이가 오를수록 세율이 내려가고, 종신형은 나이와 무관하게 3.3%다.

사적연금 연 1,500만원 기준 — 분리과세와 초과 시 선택

사적연금으로 한 해에 받는 금액이 1,500만원 이하이면, 앞의 저율 원천징수로 과세가 끝나는 분리과세연금소득이 됩니다(소득세법 제14조 제3항 제9호 다목, 시행 2026년 1월 1일). 다른 소득과 합산해 종합소득세를 다시 신고할 필요가 없다는 뜻입니다. 원한다면 종합과세를 선택할 수도 있습니다. 참고로 이 1,500만원 한도는 사적연금에만 적용되며, 국민연금 같은 공적연금은 이 한도의 대상이 아니라 별도로 과세됩니다. 또 한도를 따질 때 이연퇴직소득을 연금으로 받는 부분과 뒤에 설명할 부득이한 사유로 인출한 부분은 금액 계산에서 빠집니다.

주의할 점은 1,500만원을 넘겼을 때입니다. 흔한 오해와 달리, 초과한 부분에만 세금이 더 붙는 것이 아닙니다. 1,500만원을 초과하면 그해 사적연금소득 전체가 종합과세 대상이 되는 것이 원칙입니다(소득세법 제64조의4 제1호, 시행 2026년 1월 1일). 다만 납세자가 선택하면 전체 사적연금소득에 대해 15%(지방세 포함 16.5%) 분리과세를 적용받을 수 있습니다(같은 조 제2호). 종합과세와 16.5% 분리과세 중 어느 쪽이 유리한지는 다른 소득의 크기와 적용 세율 구간에 따라 달라지므로, 한쪽이 항상 낫다고 말하기 어렵습니다.

예를 들어 만 68세인 사람이 사적연금으로 한 해 1,200만원을 받으면 1,500만원 이하이므로 분리과세로 끝납니다. 소득세는 1,200만원 × 5% = 60만원, 지방세 6만원을 더해 66만원(실효 5.5%)이고, 원천징수로 과세가 종결됩니다.

1,500만원을 넘기면 초과분만이 아니라 그해 사적연금 전체가 과세 방식의 갈림길에 선다.

중도해지·연금외수령 시 기타소득세 16.5%

앞의 연금수령 요건을 벗어나 계좌를 깨거나 한도를 넘겨 빼면 연금외수령이 됩니다. 이때 세액공제를 받았던 납입액과 그 운용수익은 연금소득이 아니라 기타소득으로 보아 15%(지방세 포함 16.5%)로 원천징수하며, 이 세금은 종합과세하지 않고 분리과세로 끝납니다(소득세법 제21조 제1항 제21호, 제129조 제1항 제6호 나목, 지방세법 제103조의13, 시행 2026년 1월 1일). 나이가 많아도 이 경우에는 저율이 적용되지 않습니다.

계산으로 보면 차이가 분명합니다. 연금저축을 중도해지해 세액공제 받은 원금과 운용수익 합계 2,000만원을 인출하면, 기타소득세는 2,000만원 × 15% = 300만원, 지방세 30만원을 더해 330만원(실효 16.5%)입니다. 같은 계좌라도 요건을 갖춰 연금으로 나눠 받을 때의 세율과 크게 벌어집니다. 다만 세액공제를 받지 않은 납입액은 과세 대상이 아니며, 이연퇴직소득 부분은 기타소득이 아니라 퇴직소득세로 따로 계산되므로 위 세율과는 다릅니다. 또 천재지변, 가입자 사망이나 해외이주, 3개월 이상 요양, 재난으로 15일 이상 입원, 파산·개인회생, 연금계좌취급자의 영업정지 같은 부득이한 사유에 해당하면, 중도에 인출하더라도 저율(3.3~5.5%) 분리과세를 유지하고 1,500만원 한도와도 무관하게 처리됩니다(소득세법 제14조 제3항 제9호 나목, 시행령 제20조의2, 시행 2026년 7월 1일). 이 경우는 정해진 기간 안에 사유를 갖춰 신청해야 인정됩니다.

세율 격차로 보는 수령 전략 — 수령액·기간 조절

세율 구조를 뒤집어 보면, 같은 돈이라도 어떻게 나눠 받느냐가 세 부담을 좌우합니다. 목돈으로 한 번에 깨면 16.5% 기타소득세가 붙지만, 요건을 갖춰 여러 해에 걸쳐 연금으로 받으면 나이에 따라 5.5~3.3%로 낮아집니다. 급전이 필요하다면 계좌 전체를 해지하기 전에, 부득이한 사유 인출에 해당하는지부터 확인하는 것이 세금 면에서 불리하지 않을 수 있습니다.

연 1,500만원 한도도 수령 계획에 영향을 줍니다. 한 해 수령액을 1,500만원 이하로 조절하면 저율 원천징수로 분리과세가 종결되어 종합소득 신고 부담이 줄어드는 경우가 많습니다. 다만 1,500만원을 넘겨 종합과세로 넘어가더라도, 다른 소득이 적어 낮은 세율 구간에 머무는 사람이라면 종합과세가 16.5% 분리과세보다 유리할 수도 있습니다. 반대로 다른 소득이 많은 사람은 분리과세 선택이 나은 경우가 있습니다. 즉 한도를 넘기지 않는 것이 언제나 정답은 아니며, 본인의 다른 소득 규모와 적용 세율 구간을 함께 따져 봐야 합니다. 구체적인 수령액·수령기간 설계는 세무 전문가와 상담해 자기 상황에 맞추는 것이 안전합니다.

근거와 참고

소득세법 제14조·제21조·제64조의4·제129조 — https://www.law.go.kr/법령/소득세법
소득세법 시행령 제20조의2·제40조의2 — https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
지방세법 제103조의13 — https://www.law.go.kr/법령/지방세법
국세청 연금소득 안내 — https://www.nts.go.kr

ISA 납입한도·비과세 한도와 만기 후 연금계좌 이체 추가 세액공제 — 2026 확대안은 추진 중

Sun, 02 Aug 2026 17:59:55 GMT

ISA 만기가 온 3천만원을 그냥 통장으로 찾으면 세제 혜택은 거기서 끝납니다. 하지만 이 돈을 만기일부터 60일 안에 연금저축이나 IRP로 옮기면, 그해 연금계좌 세액공제 한도가 기존 900만원 위에 300만원이 더 얹혀 최대 1,200만원까지 늘어납니다. 총급여 5,500만원 이하라면 늘어난 300만원분에서만 세금 45만원(지방소득세 포함 49.5만원)을 더 돌려받는 셈입니다.

대상은 ISA(개인종합자산관리계좌) 만기가 다가온 가입자입니다. 아래에서 현행 납입·비과세 한도부터 만기 이체 추가 세액공제, 그리고 정부가 추진 중인 2026 확대안이 아직 확정이 아니라는 점까지 순서대로 정리했습니다.

ISA 납입한도와 비과세 한도 요약. 값은 본문 표와 같다.

ISA 유형별 납입한도와 비과세 한도

ISA는 하나의 계좌 안에서 예금·펀드·주식 등을 굴리고, 만기에 순이익에 대해 비과세와 저율 분리과세를 받는 절세 계좌입니다. 연 납입한도는 2천만원, 전체 납입 총한도는 1억원입니다(조세특례제한법 제91조의18 제3항, 2026년 1월 1일 시행). 어느 해에 2천만원을 다 넣지 못했다면 미납입분은 다음 해로 이월되며, 최대 5년치까지 모아 한 해에 넣을 수 있습니다.

비과세되는 순이익 한도는 유형에 따라 갈립니다. 서민형은 400만원(조세특례제한법 제91조의18 제2항 제1호), 일반형은 200만원(같은 조 제2항 제2호)까지 비과세됩니다(2026년 1월 1일 시행). 비과세 한도를 넘는 순이익에는 9%의 소득세가 분리과세되고(같은 조 제1항), 지방소득세를 포함하면 실효세율은 9.9%입니다. 이 초과분은 종합소득에 합산되지 않아, 금융소득이 많은 해에도 다른 소득과 합쳐져 세율이 뛰는 일을 피할 수 있습니다.

서민형은 소득요건을 충족해야 합니다. 가입일 또는 계약연장일이 속한 과세기간의 직전 과세기간 총급여가 5천만원 이하이거나, 종합소득금액이 3,800만원 이하이면서 총급여가 5천만원을 넘지 않는 경우 등이 해당합니다. ISA는 의무가입기간이 3년이며(같은 조 제3항 제4호), 3년이 지나기 전에 해지하면 그동안 감면받은 세액이 추징됩니다(같은 조 제7항). 다만 사망·해외이주 등 법에서 정한 부득이한 사유는 제외됩니다.

만기 후 연금계좌 이체 시 추가 세액공제 10%·최대 300만원

ISA 만기자금을 연금저축이나 IRP로 옮기면, 옮긴 금액의 일부를 그해 연금계좌 세액공제 대상 납입액에 추가로 인정받습니다. 추가로 인정되는 금액은 전환금액의 10%와 300만원 중 적은 값입니다(소득세법 제59조의3 제4항, 2026년 1월 1일 시행). 즉 3천만원을 옮기면 그 10%인 300만원이 한도에 걸려 300만원만큼 추가로 공제 대상이 됩니다.

여기서 근거 조문에 주의할 필요가 있습니다. 이 추가 세액공제의 근거는 ISA를 규정하는 조세특례제한법이 아니라 소득세법 제59조의3입니다(조세특례제한법 제91조의18 제11항이 소득세법을 인용하는 구조입니다). 소득세법 제59조의3 제1항이 정하는 기존 연금계좌 세액공제 한도는 연 900만원(연금저축 600만원 포함, 퇴직연금 합산)인데, 여기에 제4항의 전환금액분 300만원이 별도로 얹혀 그해 공제 대상 납입 인정액이 최대 1,200만원이 됩니다.

기존 900만원 위에 ISA 전환분 300만원이 별도로 얹히는 구조. 값은 소득세법 제59조의3.

계산 예시 — 총급여 5,500만원 이하인 경우

연금계좌 세액공제율은 12%이고, 총급여 5,500만원(종합소득금액 4,500만원) 이하이면 15%가 적용됩니다(소득세법 제59조의3 제1항, 2026년 1월 1일 시행, 조문 원문 기준). 지방소득세를 포함하면 각각 13.2%와 16.5%입니다.

총급여 5,500만원 이하인 사람이 연금계좌에 별도로 900만원을 넣고, ISA 만기자금 3천만원을 연금계좌로 옮겼다고 가정해 보겠습니다. 기존 900만원분은 900만원 × 15% = 135만원, 전환금액분은 min(3천만원 × 10%, 300만원) = 300만원에 대해 300만원 × 15% = 45만원입니다. 합치면 180만원(지방소득세 포함 198만원)을 세액공제받고, 그해 공제 대상 납입 인정액은 900만원 + 300만원 = 1,200만원이 됩니다. 전환하지 않았다면 45만원(지방소득세 포함 49.5만원)은 돌려받지 못했을 금액입니다.

이체 절차와 기한 — 만기일부터 60일 이내

추가 세액공제를 받으려면 ISA 만기일부터 60일 이내에 그 자금을 연금계좌에 납입해야 합니다(소득세법 시행령 제118조의2 제3항, 2026년 7월 1일 시행). 이 기한을 넘기면 전환금액분 추가 세액공제는 받을 수 없습니다. 만기자금 전액을 옮길 수도, 일부만 옮길 수도 있습니다.

옮긴 ISA 전환금액은 연금계좌의 일반 연 납입한도 1,800만원과는 별도로 계산됩니다(소득세법 시행령 제40조의2 제2항 제1호). 같은 호 가목이 정하는 연 1,800만원 한도와 나목의 ISA 전환금액이 구분되어 있어, 전환금액을 넣더라도 그해 1,800만원 한도를 그만큼 잠식하지 않습니다. 전환할 수 있는 금액은 ISA 계약만료일 기준 잔액이 한도입니다. 실제 공제는 근로소득자라면 연말정산에서, 그 밖에는 종합소득세 신고에서 신청합니다.

만기일부터 60일 이내 연금계좌 납입. 기한을 넘기면 추가 공제 대상이 아니다.

2026 ISA 확대 추진안 — 아직 확정이 아닙니다

시중에는 ISA 연 납입한도를 4천만원, 총한도를 2억원으로 올리고, 비과세 한도를 서민형 1천만원·일반형 500만원으로 확대하며, 다계좌 허용, 국민성장·청년형 ISA 신설, 국내투자형 ISA에 14% 분리과세를 적용한다는 이야기가 돌고 있습니다. 그러나 이 수치들은 현행 조세특례제한법 제91조의18에 담겨 있지 않습니다(조문 전문 확인). 즉 지금 적용되는 제도가 아니라 정부가 검토·추진하는 단계의 내용입니다.

기획재정부는 이와 관련해 구체적인 내용이 결정된 바 없다는 입장을 밝혔고, 2025년 12월 23일 공포된 개정에도 세율·한도·비과세를 정한 제1항·제2항의 확대는 포함되지 않았습니다. 특히 국내투자형 ISA와 14% 분리과세는 현행법에 없는 내용이므로, 이를 이미 시행 중인 제도로 여겨 계획을 세우면 안 됩니다. 확대안이 국회를 통과하고 공포·시행되기 전까지는 확정된 혜택이 아닙니다.

왼쪽이 현행 확정 수치, 오른쪽이 추진 중인 미확정 확대안. 오른쪽은 아직 적용되지 않는다.

지금 이체할지, 확대안을 기다릴지

판단은 지금 확정된 혜택만으로 하는 편이 안전합니다. 만기가 임박했다면 60일이라는 기한이 먼저 걸리므로, 이체 여부를 미루기 어렵습니다. 기한을 넘기면 전환금액분 300만원 추가 세액공제는 받을 수 없기 때문입니다. 연금계좌로 옮긴 자금은 연금 수령 요건을 갖추기 전까지 묶인다는 점, 그리고 본인의 소득과 이미 넣은 연금 납입액에 따라 실제 공제액이 달라진다는 점을 함께 고려해야 합니다.

확대안을 전제로 계획을 세우는 것은 권하기 어렵습니다. 납입한도·비과세 확대와 국내투자형 ISA는 아직 국회를 통과하지 않아, 최종 내용이 바뀌거나 시행 시점이 늦춰질 수 있습니다. 본인 소득요건이 서민형에 해당하는지, 전환 후 실제로 돌려받을 세액이 얼마인지는 개인별로 다르므로, 확정된 정보는 기획재정부와 국회 심의 결과, 국세청 안내로 다시 확인하시기 바랍니다.

정리

ISA는 연 2천만원·총 1억원까지 납입하고, 비과세는 서민형 400만원·일반형 200만원, 초과분은 9.9% 분리과세됩니다(조세특례제한법 제91조의18).
만기자금을 60일 이내에 연금계좌로 옮기면 전환금액의 10%(최대 300만원)가 추가 공제되어 그해 한도가 900만원에서 1,200만원으로 늘어납니다(소득세법 제59조의3 제4항).
4천만원·2억원 확대와 국내투자형 ISA는 추진 중일 뿐 확정이 아니므로, 현행 혜택만으로 판단하는 편이 안전합니다.

근거와 참고

국가법령정보센터 조세특례제한법 제91조의18: https://www.law.go.kr/법령/조세특례제한법
국가법령정보센터 소득세법 제59조의3: https://www.law.go.kr/법령/소득세법
국가법령정보센터 소득세법 시행령(제40조의2·제118조의2): https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
기획재정부 2026년 경제성장전략: https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000076461&menuNo=4010100
기획재정부 보도설명(구체 내용 미확정): https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000029&searchNttId1=MOSF_000000000076419&menuNo=4010200

1세대1주택 양도소득세 비과세 요건, 2년 보유·거주와 12억 고가주택 기준

Sun, 02 Aug 2026 16:20:23 GMT

집 한 채를 12억원에 팔았습니다. "1세대 1주택은 비과세"라고 들어서 세금 걱정을 안 했는데, 실거래가가 12억원을 넘는 순간 초과분 양도차익에는 양도소득세가 붙습니다. 비과세는 12억원까지만이고, 그 위로는 과세 대상입니다.

이 글은 집 한 채를 가진 사람이 그 집을 팔 때를 다룹니다. 비과세를 받으려면 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이어야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 추가로 붙습니다(소득세법 제89조제1항제3호, 같은 법 시행령 제154조제1항). 그리고 실거래가가 12억원을 넘으면 초과분만 과세됩니다. 어디까지가 비과세이고 어디부터 세금인지, 근거 조문과 함께 정리했습니다.

1세대1주택 비과세는 요건을 하나씩 통과해야 하고, 12억 초과분은 통과해도 과세된다.

1세대1주택 양도세 비과세의 기본 구조

양도소득세는 집을 팔아 생긴 차익에 매기는 세금입니다. 그런데 실거주용 1주택까지 과세하면 이사조차 어렵기 때문에, 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택은 비과세로 둡니다. 핵심 조문은 소득세법 제89조제1항제3호(2026-01-01 시행 기준)와 소득세법 시행령 제154조제1항입니다. 시행령 원문은 "양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상인 것"을 비과세 대상으로 규정합니다.

여기서 두 단어를 먼저 풀어야 합니다. 1세대는 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 함께하는 가족 단위를 말합니다. 배우자가 따로 살아도 원칙적으로 같은 세대로 봅니다. 1주택은 양도일을 기준으로 그 세대가 국내에 집을 하나만 가진 상태입니다. 부모·자녀와 세대를 합쳐 계산했을 때 주택 수가 2채 이상이면 이 비과세 자체가 성립하지 않습니다. 아래 표는 조건별 결론을 먼저 요약한 것입니다.

조건	결과	근거
1세대 1주택 + 보유 2년, 실거래가 12억 이하	양도차익 전액 비과세	소득세법 제89조제1항제3호, 시행령 제154조제1항
취득 당시 조정대상지역 + 거주 2년 미충족	비과세 불가(전액 과세 대상)	시행령 제154조제1항
1세대 1주택 요건 충족, 실거래가 12억 초과	12억 초과분 양도차익만 과세	소득세법 제89조제1항제3호, 시행령 제156조제1항

보유기간 2년과 조정대상지역 거주요건 2년

기본 요건은 취득일부터 보유 2년입니다. 여기까지는 지역과 무관합니다. 그런데 취득 당시 그 주택이 조정대상지역에 있었다면, 보유 2년에 더해 거주 2년이 추가됩니다(소득세법 시행령 제154조제1항). 즉 조정대상지역 주택은 2년 살지 않으면 비과세를 받지 못합니다.

가장 헷갈리는 지점은 판정 시점입니다. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역이었는지로 따집니다. 지금은 조정대상지역이 아니어도 살 때 조정대상지역이었다면 거주 2년이 필요하고, 반대로 취득 시점에 조정대상지역이 아니었다면 나중에 지정되어도 거주요건이 새로 생기지 않습니다. 2025-10-15 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역으로 확대 지정되었으므로(정책브리핑 148950973), 이 지정 이후에 이 지역 주택을 취득한 경우에는 거주 2년 요건이 따라붙습니다.

조정대상지역 여부는 취득 당시로 판정한다. 지금 지정이 풀렸는지는 기준이 아니다.

12억원 고가주택은 초과분만 과세된다

여기서 오해가 가장 많습니다. "12억을 넘으면 비과세가 통째로 날아간다"고 생각하는 경우가 있는데, 그렇지 않습니다. 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 주택을 고가주택이라 하고(소득세법 시행령 제156조제1항), 고가주택은 12억원까지는 비과세, 12억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대해서만 과세합니다(소득세법 제89조제1항제3호). 12억원 이하로 팔았다면 요건을 갖춘 1주택은 양도차익 전액이 비과세입니다.

이 기준선은 원래 9억원이었습니다. 9억원에서 12억원으로 상향된 것은 2021-12-08 공포·시행이며, 2021-12-08 이후 양도분부터 12억원 기준이 적용됩니다(법률 제18578호 부칙, 공포일 시행). 따라서 지금 파는 집은 9억원이 아니라 12억원이 경계선입니다. 다만 12억원은 어디까지나 비과세 한도일 뿐, 초과분에 대해서는 아래의 안분 계산이 남습니다.

고가주택 양도차익 안분 계산 방식

12억원을 넘는 부분만 과세한다는 원칙은 계산식으로 구현됩니다. 전체 양도차익 중 과세되는 부분은 다음과 같이 안분합니다(소득세법 시행령 제160조제1항제1호).

과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

예를 들어 8억원에 산 집을 20억원에 팔았다면, 전체 양도차익은 12억원입니다. 안분 비율은 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 0.4이므로, 과세 대상 양도차익은 12억 × 0.4 = 4.8억원입니다. 20억에 판 집이라도 12억원까지는 비과세이므로, 과세되는 차익은 이 4.8억원에서 다시 장기보유특별공제를 뺀 뒤 확정됩니다.

장기보유특별공제(장특공)는 오래 보유·거주한 집에 대해 양도차익의 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 1세대 1주택 고가주택은 표2가 적용됩니다(소득세법 제95조제2항 표2). 표2는 보유기간 공제(3년 12%부터 10년 40%까지)와 거주기간 공제(보유 3년 이상을 전제로 2년 8%부터 10년 40%까지)를 합산해 **최대 80%**까지 공제합니다. 단 거주기간이 2년 미만이면 표2가 아니라 표1이 적용되어 공제율이 **최대 30%**로 낮아집니다. 위 예시에서 보유 10년·거주 10년이면 표2 80%가 적용되어 4.8억 × 80% = 3.84억원이 공제되고, 기본공제 250만원까지 반영하면 과세표준은 약 0.935억원이 됩니다. 여기에 곱하는 세율 단계는 이 글의 검증 범위를 벗어나므로, 실제 산출세액은 국세청 자료나 세무 전문가로 별도 확인하시기 바랍니다.

같은 20억 양도라도 보유·거주 기간에 따라 장특공이 30%와 80%로 갈린다.

놓치기 쉬운 함정과 거주요건 면제 카드

첫째, 세대 합산을 놓치는 경우입니다. 본인 명의로는 한 채여도 같은 세대의 다른 구성원이 집을 가지고 있으면 1주택이 아닙니다. 둘째, 거주요건은 "취득 당시" 조정대상지역으로 판정한다는 점입니다. 지금 조정대상지역이 해제됐다고 해서 이미 붙은 거주요건이 사라지지 않습니다. 셋째, 12억원 기준과 장특공 표2/표1의 갈림은 거주 2년을 축으로 돕니다. 보유만 길고 거주가 2년 미만이면 공제율이 절반 이하로 떨어집니다.

거주요건을 채우지 못했을 때 쓸 수 있는 카드가 상생임대주택 특례입니다(소득세법 시행령 제155조의3). 임대료를 직전 계약 대비 5% 이하로 올리고, 직전 임대차 계약으로 1년 6개월 이상 임대한 뒤 상생임대차 계약으로 2년 이상 임대하면, 조정대상지역 1세대 1주택의 거주 2년 요건을 면제받을 수 있습니다. 다만 이 특례는 거주요건만 면제할 뿐 보유 2년 요건은 별도로 채워야 하며, 상생임대차 계약을 2021-12-20부터 2026-12-31까지 체결·임대 개시해야 하는 일몰 조건이 붙습니다. 또한 여기서 말하는 12억·거주 기준은 어디까지나 양도소득세 기준이고, 종합부동산세나 취득세의 주택 수·과세 기준과는 별개라는 점도 함께 기억해야 합니다.

상생임대 특례는 거주요건만 면제하고, 2026-12-31 계약 체결·임대 개시로 일몰된다.

근거와 참고

소득세법 제89조(비과세 양도소득) https://www.law.go.kr/법령/소득세법
소득세법 제95조(양도소득금액·장기보유특별공제) https://www.law.go.kr/법령/소득세법
소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택 특례) https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위) https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
소득세법 시행령 제160조(고가주택 양도차익 계산) https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령
국세청 — 고가주택 양도소득금액 계산 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=12271&cntntsId=8799
정책브리핑 — 2025-10-15 조정대상지역 지정 https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148950973

종합부동산세 1세대1주택 특례 신청 기간 9월 16~30일, 상속주택·지방 저가주택

Sun, 02 Aug 2026 00:00:00 GMT

종부세는 6월 1일 기준 보유 현황으로 확정되고, 되돌릴 기회는 9월에 한 번뿐이다.

신청서 한 장에 종부세가 30만원과 120만원으로 갈립니다. 공시가격 13억원인 1주택자가 상속 지분을 함께 가진 경우이고, 신청 기간은 9월 16일부터 30일까지 15일뿐입니다(종합부동산세법 제8조 제5항, 2026-01-01 시행).

집은 한 채인데 부모님 상속으로 지분이 생겼거나 지방에 저가주택을 하나 더 갖고 있으면, 신청을 해야만 1세대 1주택자로 봐줍니다. 가만히 있으면 2주택자로 계산됩니다. 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄고, 고령자·장기보유 세액공제도 못 받습니다.

고지서는 11월 말에 나옵니다. 그때 알면 이미 지나간 뒤입니다.

과세기준일과 납부일 사이에 끼어 있는 15일이 신청 창이다. 이 구간을 놓치면 고지서를 받고 나서 되돌리기 어렵다.

결론부터

과세기준일은 매년 6월 1일입니다(종합부동산세법 제3조, 지방세법 제114조). 이날 기준으로 주택분 재산세를 내는 사람이 종부세 납세의무자입니다(종합부동산세법 제7조 제1항).

구분	기본공제	신청 필요	근거
1세대 1주택자	12억원	불필요	종부세법 §8①1
법인 (일부)	0원	—	종부세법 §8①2
그 외 (2주택 이상 등)	9억원	—	종부세법 §8①3
특례로 1세대1주택 인정	12억원	9/16~30 신청	종부세법 §8④⑤

특례 대상은 네 가지입니다(종합부동산세법 제8조 제4항).

1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유한 경우
이사 등으로 대체취득해 일시적 2주택이 된 경우
1주택과 상속주택을 함께 소유한 경우
1주택과 지방 저가주택을 함께 소유한 경우

이 중 2~4번은 신청해야 적용됩니다(같은 조 제5항). 1번은 신청 대상에서 빠져 있습니다.

신청하면 무엇이 달라지나

종부세 과세표준은 이렇게 계산됩니다(종합부동산세법 제8조 제1항).

(공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율

주택분 공정시장가액비율은 100분의 60입니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항).

공시가격 합계가 13억원인 경우를 넣어보면 이렇게 갈립니다.

특례 적용: (13억 − 12억) × 60% = 6,000만원
미신청: (13억 − 9억) × 60% = 2억 4,000만원

과세표준 3억원 이하 구간 세율은 1천분의 5입니다(종합부동산세법 제9조 제1항 제1호, 2026-01-01 시행). 산출세액만 놓고 보면 30만원과 120만원으로 갈립니다. 실제 고지세액은 여기서 재산세 상당액을 공제한 뒤 결정되므로(같은 조 제3항) 최종 금액은 달라집니다.

같은 집인데 신청 여부만으로 과세표준이 네 배 차이가 난다.

세액공제도 함께 걸려 있습니다

1세대 1주택자로 인정받으면 세액공제를 추가로 적용받습니다.

공제	요건	공제율	근거
고령자	만 60세 이상 65세 미만	20%	종부세법 §9⑥
고령자	만 65세 이상 70세 미만	30%	종부세법 §9⑥
고령자	만 70세 이상	40%	종부세법 §9⑥
장기보유	5년 이상 10년 미만	20%	종부세법 §9⑧
장기보유	10년 이상 15년 미만	40%	종부세법 §9⑧

두 공제 모두 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 판정합니다. 다만 특례로 1세대1주택이 된 경우에는 상속주택분 등에 해당하는 산출세액을 제외한 금액에 공제율을 적용합니다(종합부동산세법 제9조 제7항·제9항). 상속받은 부분까지 고령자 공제가 붙는 구조는 아닙니다.

이런 경우는 다릅니다

일시적 2주택은 대체취득 후 기간 요건이 붙습니다. 구체적 요건이 시행령에 위임돼 있어 본인 취득일 기준으로 확인이 필요합니다.

상속주택과 지방 저가주택도 "대통령령으로 정하는" 요건을 충족해야 합니다. 지분율, 공시가격, 소재 지역 조건이 걸립니다. 상속 지분이 조금이라도 있으면 다 된다고 알려진 경우가 있는데, 법이 요건을 시행령에 위임해 두었으므로 본인 사례를 대입해 봐야 합니다.

부속토지만 소유한 경우(1번 유형)는 제5항의 신청 대상 조문에 들어 있지 않습니다. 나머지 세 가지와 처리가 다릅니다.

임대주택이나 사원용 주택 등을 보유해 합산배제를 받으려는 경우도 신고 기간이 같은 9월 16일부터 30일까지입니다(종합부동산세법 제8조 제3항). 특례 신청과는 별개 절차이므로 둘 다 해당하면 각각 챙겨야 합니다.

네 가지 중 세 가지가 신청 대상이다. 본인이 어디에 해당하는지부터 확인해야 한다.

실제로 할 일

신청 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지이고(종합부동산세법 제8조 제5항), 납세지 관할 세무서장에게 신청합니다. 홈택스에서도 처리할 수 있습니다.

그 뒤 일정은 이렇습니다. 고지서는 납부기간 개시 5일 전까지 발급되고, 납부는 12월 1일부터 12월 15일까지입니다(종합부동산세법 제16조 제1항·제2항). 신고납부 방식을 택하면 같은 기간에 직접 신고·납부할 수 있고, 이 경우 관할세무서장의 결정은 없었던 것으로 봅니다(같은 조 제3항).

지금 확인해 둘 것은 두 가지입니다. 6월 1일 기준으로 본인 세대의 주택 보유 현황이 어떻게 잡히는지, 그리고 특례 네 가지 중 해당하는 것이 있는지입니다.

정리

과세기준일은 6월 1일, 특례 신청은 9월 16~30일 15일간입니다.
상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택은 신청해야 기본공제 12억원과 세액공제가 적용됩니다.
세부 요건이 시행령에 위임돼 있으므로 본인 사례는 홈택스나 관할 세무서에서 확인하는 편이 안전합니다.

근거와 참고

종합부동산세법 — 제3조(과세기준일), 제7조(납세의무자), 제8조(과세표준·특례 신청), 제9조(세율 및 세액공제), 제16조(부과·징수). 2025-12-23 공포(법률 제21224호), 2026-01-01 시행
종합부동산세법 시행령 — 제2조의4(공정시장가액비율). 2026-02-27 시행
지방세법 — 제114조(과세기준일). 2026-01-01 시행
국세청 홈택스 — 신청·신고 및 세액 조회

본문의 조문과 수치는 2026년 8월 2일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 법령 기준입니다.