부동산 증여 취득세 세율 3.5%와 12%, 시가인정액 과세표준 기준
시세 10억원짜리 아파트를 부모님에게서 증여받으면 증여세와 별개로 취득세만 기본 3,500만원을 냅니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 더하면 대략 4,000만원 안팎입니다. 그런데 같은 10억원이라도 그 집이 조정대상지역에 있는 고가주택이면 취득세율이 3.5%가 아니라 12%로 뛰어 취득세만 1억2,000만원이 됩니다.
증여를 앞두고 증여세 계산에만 매달리다가 취득세를 빠뜨리는 경우가 많습니다. 취득세는 증여세와 함께 나가는 돈이고 신고 기한도 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 정해져 있습니다. 이 글은 부동산을 무상으로 증여받는 사람이 취득세를 얼마나, 어떤 기준으로 내는지, 그리고 어떤 조건에서 세율이 급등하는지를 정리한 것입니다.
증여 취득세는 기본 3.5%지만 조건에 따라 12%로 뛴다.
결론부터
부동산 무상취득(증여) 취득세는 아래 조건에 따라 갈립니다. 시세 10억원 아파트를 증여받는 경우를 기준으로 취득세 본세만 비교하면 다음과 같습니다.
| 조건 | 취득세율 | 시세 10억원 기준 취득세 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 일반 증여(무상취득) | 3.5% | 3,500만원 | 지방세법 제11조 제1항 제2호 |
| 비영리사업자가 증여받음 | 2.8% | 2,800만원 | 지방세법 제11조 제1항 제2호 |
| 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상 주택 증여 | 12% | 1억2,000만원 | 지방세법 제13조의2 제2항 |
| 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여 | 3.5% | 3,500만원 | 지방세법 제13조의2 제2항(중과 제외) |
위 세율은 취득세 본세만입니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙어 **일반 증여의 실제 부담은 시가인정액의 약 4.0%**가 됩니다(국민주택규모 이하 주택은 약 3.8%). 과세표준이 공시가격이 아니라 시가인정액, 즉 시세 수준이라는 점도 함께 봐야 합니다.
증여 취득세는 3.5%가 기본, 부가세목까지 약 4%입니다
부동산을 대가 없이 넘겨받는 무상취득의 취득세율은 3.5%입니다(지방세법 제11조 제1항 제2호, 2026-01-01 시행). 상속으로 받을 때는 농지가 2.3%, 주택 등 농지 외 부동산이 2.8%(제11조 제1항 제1호)로 증여보다 낮습니다. 종교·학교 같은 비영리사업자가 증여받는 경우는 2.8%가 적용됩니다. 즉 같은 무상이라도 증여가 상속보다 취득세율 자체가 높습니다.
그런데 표에 적힌 3.5%가 실제로 내는 최종 세율은 아닙니다. 취득세에는 두 가지 부가세목이 따라붙습니다. 하나는 지방교육세로, 과세표준에 (취득세율−2%)의 20%를 매깁니다(지방세법 제151조, 2026-01-01 시행). 증여의 경우 (3.5%−2%)×20% = 0.3%입니다. 다른 하나는 농어촌특별세로, 과세표준의 2%에 10%를 매겨 0.2%입니다(농어촌특별세법 제5조, 2026-05-12 시행). 다만 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하(비수도권 읍·면은 100㎡ 이하)의 국민주택규모 주택이면 비과세됩니다.
정리하면 일반 증여의 총부담은 취득세 3.5% + 지방교육세 0.3% + 농어촌특별세 0.2% = **약 4.0%**입니다. 국민주택규모 이하 주택이면 농어촌특별세가 빠져 **약 3.8%**입니다. 시세 10억원 아파트라면 대략 3,800만~4,000만원이 실제로 나가는 돈입니다.
과세표준은 공시가격이 아니라 시가인정액입니다
취득세를 계산하는 출발점인 과세표준이 무엇이냐가 세액을 크게 좌우합니다. 예전에는 증여 취득세를 공시가격(시가표준액)으로 매겼지만 지금은 원칙적으로 시가인정액을 씁니다(지방세법 제10조의2, 2026-01-01 시행). 시가인정액은 취득일 전후 일정 기간의 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 시세 수준의 금액을 말합니다. 공시가격이 6억원이어도 시세가 10억원이면 10억원이 과세표준이 되므로 세 부담이 예전보다 눈에 띄게 올라갑니다.
증여는 시가인정액, 상속은 시가표준액. 1억원 이하 부동산은 납세자가 고른다.
예외가 두 가지 있습니다. 첫째, 상속으로 취득하는 경우는 여전히 시가표준액(공시가격)을 과세표준으로 씁니다. 둘째, 시가표준액이 1억원 이하인 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 유리한 쪽을 골라 적용할 수 있습니다. 시가인정액 관련 세부 기준은 시행령 개정을 거쳐 2026-07-01부터 적용되고 있습니다. 신고 시점에 어떤 금액이 과세표준이 되는지는 관할 시·군·구나 위택스에서 확인하는 편이 안전합니다.
조정대상지역 고가주택이면 12%로 뜁니다
여기가 세율이 가장 크게 갈리는 지점입니다. 다음 세 요건을 모두 충족하는 주택을 증여받으면 취득세율이 12%로 중과됩니다(지방세법 제13조의2 제2항, 2026-01-01 시행).
- 그 주택이 조정대상지역에 있을 것
- 시가표준액이 3억원 이상일 것(3억원 기준은 2026-07-01부터 적용)
- 대상이 주택일 것(토지·상가 등은 해당 없음)
이 12%는 이렇게 산출됩니다. 무상취득 중과의 표준세율은 4%(제11조 제1항 제7호 나목)이고 여기에 중과기준세율 2%의 400%인 8%를 더합니다. 4% + 8% = 12%입니다. 시세 10억원 주택이라면 취득세 본세만 1억2,000만원으로, 일반 증여(3,500만원)의 3배가 넘습니다. 여기에 부가세목까지 더해지면 실제 부담은 더 커집니다. 다만 중과 시 부가세목을 포함한 총부담률은 사안별로 달라질 수 있으므로 이 글에서는 취득세 본세 12%까지만 확정해 두겠습니다.
중요한 예외가 하나 있습니다. 1세대 1주택자가 자신이 가진 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 위 요건에 해당해도 12% 중과에서 제외되어 3.5%가 적용됩니다. 즉 다주택자가 조정대상지역 고가주택을 증여할 때 주로 문제가 되는 조항입니다. 또한 특정 지역이 지금 조정대상지역인지는 시기에 따라 바뀝니다. 증여 대상 주택의 소재지가 증여 시점에 조정대상지역으로 지정돼 있는지 먼저 확인해야 합니다.
채무를 낀 부담부증여는 계산이 다릅니다
증여받는 부동산에 전세보증금이나 담보대출 같은 채무가 딸려 있고 그 채무를 받는 사람이 함께 떠안으면 이를 부담부증여라고 합니다. 이 경우 취득세 계산이 둘로 쪼개집니다. 인수한 채무에 해당하는 부분은 대가를 주고 산 것으로 보아 유상취득의 과세표준으로 계산하고 시가인정액에서 채무액을 뺀 나머지만 무상취득으로 과세합니다(지방세법 제10조의2 제6항, 2026-01-01 시행).
채무를 넘긴 증여자 쪽에는 그 채무 인수분에 대해 양도소득세(국세)가 별도로 생길 수 있습니다. 다만 발생 여부와 세액은 자산 종류·보유기간·양도차익 등에 따라 달라지므로 여기서는 가능성만 언급합니다. 부담부증여는 취득세·증여세·양도소득세가 얽혀 계산이 복잡하므로 별도의 후속 글에서 다루겠습니다.
신고·납부 기한과 가산세
증여로 부동산을 취득하면 취득세를 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항, 2026-01-01 시행). 상속은 6개월(비거주자는 9개월), 매매 같은 유상취득은 60일로 기한이 다르므로 혼동하지 않아야 합니다. 증여세 신고 기한도 증여받은 달의 말일부터 3개월이라 취득세와 대체로 맞물립니다.
증여 취득세 신고 기한은 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월이다.
이 기한을 넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 신고를 아예 안 하거나 늦게 하면 세액의 일정 비율이 가산되고 납부가 늦으면 늦은 날수만큼 이자 성격의 가산세가 더해집니다. 신고는 부동산 소재지 관할 시·군·구청 또는 위택스(wetax.go.kr)에서 할 수 있고 증여계약서와 부동산 관련 서류가 필요합니다. 정확한 시가인정액 적용과 중과 여부는 관할 지방자치단체에 확인하는 것이 안전합니다.
정리
- 부동산 증여 취득세는 기본 3.5%(지방세법 제11조 제1항 제2호)이고 부가세목까지 더하면 실제 부담은 시가인정액의 약 4.0%(국민주택규모 이하 약 3.8%)입니다.
- 과세표준은 공시가격이 아니라 시세 수준의 시가인정액이며 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상·주택 세 요건을 모두 채우면 12%로 중과됩니다(1주택자가 배우자·직계존비속에 증여하면 제외).
- 신고·납부 기한은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이고 넘기면 가산세가 붙습니다.
근거와 참고
- 지방세법 제11조(취득세율)
- 지방세법 제10조의2(무상취득의 과세표준)
- 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)
- 지방세법 제20조(신고 및 납부)
- 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)
- 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.