청약 가점제 계산법, 무주택기간 32점·부양가족수 35점·통장가입 17점 배점
청약통장에 300만원이 들어 있어도 그것만으로 서울에서 전용면적 85제곱미터 이하 민영주택 1순위가 되지는 않습니다. 300만원은 주택공급에 관한 규칙 별표 2의 예치기준금액(국토교통부령 제1592호, 2026년 6월 15일 시행)일 뿐이고 제28조 제1항 제1호는 가입기간을 함께 겁니다. 수도권은 가입 후 1년, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 2년이 지나야 하고 그 지역에서는 세대주여야 합니다. 어느 쪽 기준에 걸리는지는 입주자모집공고에서 확인해야 합니다.
다만 이 개정이 별표의 값을 바꾼 것은 아닙니다. 별표 1의 배점과 별표 2의 예치기준금액은 직전 고시(2025년 10월 31일)와 같은 값이 그대로 유지됐습니다.
요건을 다 갖춰도 1순위는 자격일 뿐입니다. 경쟁이 붙는 순간 당락은 예치금이 아니라 84점짜리 가점표에서 갈립니다.
가점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 더한 값입니다. 이 중 가장 자주 틀리는 칸이 부양가족수입니다. 만 62세·64세 부모님과 함께 사는 세대주가 부모님 명의로 수도권 공시가격 7억원짜리 아파트가 한 채 있다는 사실을 넘기면, 67점이라고 계산한 점수가 실제로는 57점이 됩니다. 10점 차이입니다.
가점 계산은 청약홈 계산기가 대신 해 주지만 입력하는 부양가족 수와 무주택 시작일을 정하는 것은 신청자 본인입니다. 잘못 입력해 부적격으로 걸리면 당첨 취소와 재당첨 제한이 따라옵니다. 그래서 조문이 각 칸을 어떻게 정의하는지 한 번은 직접 봐 둘 값어치가 있습니다.
가점 만점은 84점이고, 세 항목의 상한은 각각 32점·35점·17점이다.
가점제 84점은 세 항목으로 갈립니다
가점 항목과 배점은 규칙 별표 1 제2호 나목에 표로 들어 있습니다. 세 항목뿐이고 그 밖의 사정은 점수에 반영되지 않습니다.
| 항목 | 상한 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 부양가족수 | 35점 | 6명 이상 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상 |
| 합계 | 84점 | — |
세 항목의 성격이 다릅니다. 무주택기간과 통장 가입기간은 시간이 지나면 저절로 오르지만 부양가족수는 세대 구성과 주민등록 상태에 따라 오르내립니다. 같은 사람이 같은 날 신청해도 세대주가 누구냐에 따라 점수가 달라집니다.
동점자 처리도 조문에 있습니다. 가점이 같으면 제28조 제7항에 따라 청약통장 가입기간이 긴 사람이 앞서고 그것마저 같으면 추첨으로 정합니다. 가점제에서 떨어진 사람은 따로 신청하지 않아도 추첨제를 적용하는 주택의 추첨 대상자에 자동으로 포함됩니다.
무주택기간 32점 — 언제부터 세는가
무주택기간은 별표 1 제1호 가목이 정합니다. 먼저 공고일 현재 세대원 모두가 무주택이어야 이 항목을 쓸 수 있습니다. 그다음 기간은 신청자와 그 배우자를 기준으로 셉니다. 신청자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간을 세되 30세가 되기 전에 혼인했다면 혼인관계증명서상 혼인신고일부터 셉니다.
신청자나 배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 있으면 그 주택을 처분하고 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다. 무주택자가 된 적이 두 번 이상이면 가장 최근에 무주택자가 된 날이 기준입니다. 이때 소유 여부를 가르는 날짜는 규칙 제23조 제4항에 나옵니다. 건물 등기사항증명서는 등기접수일, 건축물대장등본은 처리일, 분양권등 공급계약서는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약체결일, 분양권등 매매계약서는 신고된 매매대금 완납일(증여 등은 계약서상 명의변경일)입니다. 먼저 처리된 날을 쓰는 규칙은 제1호 등기사항증명서와 제2호 건축물대장등본 사이에만 걸립니다.
| 무주택기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 5년 이상 6년 미만 | 12점 |
| 10년 이상 11년 미만 | 22점 |
| 15년 이상 | 32점 |
1년 구간마다 2점씩 오르는 구조입니다. 예를 들어 만 30세가 된 2017년부터 계속 무주택인 39세 신청자는 공고일 현재 무주택 9년 3개월이므로 20점입니다.
여기서 조문과 계산기를 섞으면 안 되는 지점이 하나 있습니다. 별표 1의 배점표는 1년 미만 2점부터 시작하고 0점 구간이 없습니다. 근거를 인용할 때는 이 규칙 본문 기준으로 쓰는 편이 안전하고, 청약홈 가점계산기의 결과가 배점표와 다르게 나올 수 있으므로 차이가 보이면 배점표 쪽으로 다시 세는 것이 좋습니다.
한편 제53조 제9호의 소형·저가주택 특례는 가격대가 아니라 아파트냐 아니냐로 갈립니다.
| 주택 종류 | 주거전용면적 | 가격 |
|---|---|---|
| 아파트 (가목) | 60제곱미터 이하 | 1억원 이하 (수도권 1억6천만원 이하) |
| 단독·다중·다가구·연립·다세대, 도시형 생활주택 (나목) | 85제곱미터 이하 | 3억원 이하 (수도권 5억원 이하) |
가목이 부르는 아파트는 「주택법 시행령」 제3조 제1항 제1호(2026년 8월 4일 시행)이고 나목은 같은 영 제2조 각 호의 단독·다중·다가구주택, 제3조 제1항 제2호·제3호의 연립·다세대주택, 제10조 제1항의 도시형 생활주택입니다. 두 줄은 순서대로 적용되는 단계가 아니라 주택 종류에 따라 처음부터 갈라지므로 아파트가 가목 기준을 넘겼다고 해서 아랫줄 기준으로 내려가 다시 보지 않습니다. 아파트라도 도시형 생활주택 아파트형이면 나목으로 봅니다. 가목이 스스로를 나목 3)에 해당하지 않는 것으로 한정하기 때문입니다.
이 요건을 갖춘 주택이나 분양권등을 1호 또는 1세대만 소유한 경우에 무주택으로 봅니다. 여기서 말하는 가격은 별표 1 제1호 가목 2)에 따라 주택은 주택공시가격으로, 분양권등은 공급계약서의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외)으로 평가하며 취득가나 시세가 아닙니다. 이 특례의 요건은 청약 무주택 요건 정리에서 따로 다뤘습니다.
부양가족수 35점 — 가장 많이 틀리는 자리
부양가족은 별표 1 제1호 나목이 정의합니다. 공고일 현재 신청자 또는 그 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원이고 본인은 부양가족에서 빠집니다. 그래서 부양가족이 0명이어도 0점이 아니라 5점에서 시작합니다. 같은 세대별 주민등록표에 등재되지 않은 배우자도 부양가족에 들어갑니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
세는 방법은 대상별로 다릅니다. 자녀는 미혼인 경우로 한정합니다. 주택공급신청자의 30세 이상인 직계비속은 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있어야 인정되고 30세 미만 미혼 자녀에게는 그런 기간 요건이 없습니다. 손자녀는 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있고 그 손자녀의 부모가 모두 사망한 경우에만 들어갑니다.
직계존속은 요건이 둘입니다. 신청자가 공고일 현재 세대주여야 하고 공고일 기준 최근 3년 이상 계속 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있어야 합니다. 두 요건은 함께 충족해야 하므로 3년을 같이 살았어도 세대주가 부모님이면 부양가족으로 세지 않습니다. 배우자의 직계존속도 같은 방식으로 봅니다.
예를 들어 39세 신청자에게 배우자 1명과 미혼 자녀 2명이 있으면 부양가족은 본인을 뺀 3명이므로 20점입니다. 앞의 무주택 20점과 통장 12년 4개월 14점을 더하면 54점이 됩니다.
집 있는 부모를 모시면 10점이 사라집니다
여기가 이 제도에서 가장 어긋나 보이는 자리입니다. 규칙 제53조 제6호는 60세 이상 직계존속이 주택이나 분양권등을 소유하고 있어도 신청자는 주택을 소유하지 않은 것으로 본다고 정합니다. 그래서 부모님 명의로 집이 있어도 신청자의 무주택기간은 그대로 살아 있습니다.
그런데 별표 1 제1호 라목 단서가 부양가족을 판단할 때에는 제53조 제6호를 적용하지 않는다고 못 박습니다. 게다가 나목 2) 단서는 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하면 직계존속과 그 배우자를 모두 부양가족으로 보지 않는다고 합니다. 무주택 판정에서는 살려 주고 부양가족 판정에서는 빼는 비대칭이 생깁니다.
무주택기간 점수는 유지되고 부양가족 점수만 깎여서 총점이 10점 벌어진다.
숫자로 보면 이렇습니다. 신청자가 세대주이고, 만 62세·64세 부모님과 4년째 같은 세대별 주민등록표에 등재돼 있으며, 부모님 명의 아파트가 수도권 공시가격 7억원·전용 84제곱미터 한 채 있다고 하겠습니다. 아파트에 적용되는 제53조 제9호 가목이 전용 60제곱미터 이하로 한정하므로 전용 84제곱미터는 가격을 따지기 전에 이미 특례 밖입니다. 그래서 부모님은 주택을 소유한 것으로 보고 본인과 배우자·자녀 1명은 무주택입니다.
- 무주택 판정: 제53조 제6호로 무주택 유지 → 무주택기간 12년 6개월 → 26점
- 부양가족: 라목 단서와 나목 2) 단서로 부모님 두 분 모두 제외 → 배우자 1명 + 자녀 1명 = 2명 → 15점
- 청약통장: 가입 14년 2개월 → 16점
부모님을 부양가족에 넣어 4명 25점으로 계산하면 총점이 26 + 25 + 16 = 67점이지만 조문대로 2명 15점으로 계산하면 26 + 15 + 16 = 57점입니다. 10점이 벌어집니다. 반대로 부모님 두 분 다 무주택이거나 부모님 집이 제53조 제9호의 소형·저가주택이라면 세대주·3년 요건을 채운 이상 4명으로 세는 것이 맞습니다. 라목 단서가 부양가족 판단에서 밀어내는 것은 제6호뿐이고 제9호는 살아 있기 때문입니다. 이 사례를 일반화해서 부모 동거가 늘 불리하다고 읽으면 안 됩니다.
청약통장 가입기간 17점 — 최초 가입일과 미성년 5년 한도
통장 가입기간은 별표 1 제1호 다목이 정합니다. 통장의 종류나 금액을 바꾸거나 가입자 명의를 변경한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 셉니다. 중간에 청약예금에서 다른 통장으로 갈아탄 이력이 있어도 가점 계산에서는 처음 가입한 날부터입니다.
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월 이상 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 2년 미만 | 3점 |
| 8년 이상 9년 미만 | 10점 |
| 15년 이상 | 17점 |
1년 구간마다 1점씩 오릅니다. 다만 미성년자 시절 기간에는 한도가 붙습니다. 규칙 제10조 제6항은 가점제로 입주자를 선정할 때 미성년자로서 가입한 2023년 12월 31일 이전의 기간은 2년까지만 세고 그 기간과 2024년 1월 1일 이후의 기간을 합해 5년을 넘으면 5년만 인정한다고 정합니다. 미성년 기간 한도를 2년에서 5년으로 늘린 이 개정은 2024년 3월 25일부터 시행됐습니다(공포 2023년 12월 20일).
2015년 1월에 미성년으로 가입해 2024년 1월에 성년이 된 사람을 2026년 9월 기준으로 계산해 보면, 2023년 12월 31일 이전 미성년 기간 약 9년은 2년으로 잘리고 2024년 1월 1일 이후 약 2년 8개월이 더해져 4년 8개월이 됩니다. 5년을 넘지 않으므로 그대로 6점입니다. 같은 날 성년으로 가입했다면 11년 8개월이 되어 13점이므로 7점 차이가 납니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 것이 제10조 제4항 제2호와 제5항 제2호의 60회 규정입니다. 그쪽은 국민주택 순위를 가리는 납입횟수·저축총액 기준이고 가점제 가입기간에 걸리는 것은 제6항뿐입니다.
배우자 통장 합산은 최대 3점
별표 1 비고 2는 공고일 현재 신청자의 배우자가 주택청약종합저축에 가입하고 있으면, 제46조에 따른 노부모 부양자 특별공급을 제외하고 그 배우자 가입기간의 50퍼센트에 해당하는 기간을 배점표에 넣어 나온 점수를 신청자 점수에 합산할 수 있다고 정합니다. 그 점수가 3점을 넘으면 3점으로 자르고 합산 결과가 17점을 넘으면 17점으로 자릅니다.
점수의 50퍼센트가 아니라 기간의 50퍼센트를 표에 넣는다. 순서를 뒤집으면 결과가 달라진다.
본인 통장이 8년 2개월(10점)일 때를 놓고 보면 차이가 드러납니다. 배우자 통장이 10년이면 절반인 5년이 표에서 7점이지만 3점으로 잘려 13점, 2년이면 절반인 1년이 3점이라 역시 13점입니다. 배우자 통장이 1년이면 절반인 6개월이 2점이라 12점, 11개월이면 절반이 6개월에 못 미쳐 1점이라 11점입니다. 즉 배우자 통장이 2년이 되는 순간부터는 아무리 길어도 결과가 같습니다.
본인이 이미 15년 이상이어서 17점을 받고 있다면 3점을 더해도 17점으로 잘려 가산 효과가 없습니다. 조문이 합산할 수 있다는 임의규정이라는 점도 함께 봐야 합니다. 합산을 쓰려면 공고문이 요구하는 배우자 통장 서류를 갖춰야 하므로 효과가 0점인 경우까지 굳이 서류를 만들 이유는 없습니다.
가점제로 뽑는 물량은 지역·면적마다 다릅니다
가점이 아무리 높아도 그 주택형에 가점제 물량이 없으면 소용이 없습니다. 비율은 규칙 제28조가 정하고 소수점 이하는 올립니다.
| 전용면적 | 지역 | 가점제 비율 |
|---|---|---|
| 60제곱미터 이하 | 수도권 공공주택지구·투기과열지구·청약과열지역 | 40퍼센트 |
| 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 | 위와 같은 지역 | 70퍼센트 |
| 85제곱미터 이하 | 그 밖의 지역 | 40퍼센트 이하에서 시장·군수·구청장이 공고한 비율 |
| 85제곱미터 초과 | 공공건설임대주택 | 100퍼센트 |
| 85제곱미터 초과 | 수도권 공공주택지구 | 80퍼센트 이하에서 공고한 비율 |
| 85제곱미터 초과 | 투기과열지구 | 80퍼센트 |
| 85제곱미터 초과 | 청약과열지역 | 50퍼센트 |
같은 단지라도 주택형이 85제곱미터를 넘느냐에 따라 가점제 물량 비율이 바뀐다.
여기서 수도권 공공주택지구는 개발제한구역에서 해제된 면적이 지구면적의 50퍼센트 이상인 곳으로 한정됩니다. 85제곱미터 초과는 제28조 제4항에 따라 원칙이 추첨이고 위 비율만큼만 가점제를 먼저 적용합니다. 제2항 각 호 나목에 해당하는 그 밖의 지역은 시장·군수·구청장이 별도로 정하여 공고한 경우에만 가점제 물량이 생기므로 가점제 40퍼센트를 전국 공통처럼 생각하면 어긋납니다. 실제 비율은 입주자모집공고에서 확인해야 합니다.
가점제에서 아예 빠지는 경우도 있습니다. 제28조 제6항은 제1호(1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자)와 제2호(과거 2년 이내에 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자)를 가점제 적용 대상에서 제외합니다. 다만 같은 항 단서에 따라 제2항 각 호 나목으로 입주자를 선정하는 경우에는 제1호에 해당하는 사람도 가점제 대상에 포함됩니다. 제2호는 이 단서의 예외에 들어 있지 않아 어느 경우에나 제외됩니다. 한편 제28조 제8항은 투기과열지구·청약과열지역·수도권·광역시에서 추첨 대상자가 남은 주택 수보다 많으면 추첨분의 75퍼센트를 무주택세대구성원에게 우선 공급하도록 정합니다.
정리
가점 84점은 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점으로 나뉘고 부양가족은 본인을 빼고 세므로 0명이어도 5점입니다.
60세 이상 직계존속의 주택은 무주택 판정에서는 넘어가 주지만 부양가족 판정에서는 넘어가 주지 않아 부모님 두 분이 함께 빠지면 10점이 사라집니다. 직계존속을 넣으려면 세대주 요건과 3년 등재 요건을 함께 채워야 합니다.
배우자 통장 합산은 기간의 절반을 표에 넣는 방식이라 최대 3점이고 본인이 17점이면 효과가 없습니다. 최종 판정은 청약홈 계산기가 아니라 입주자모집공고와 사업주체의 서류 심사에서 이뤄지므로 신청 전에 공고문의 산정 기준을 다시 맞춰 보시기 바랍니다.
근거와 참고
- 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 — 별표 1(가점항목·배점), 별표 2(민영주택 청약 예치기준금액), 제10조, 제23조
- 「주택공급에 관한 규칙」 제28조 — 가점제 적용 비율, 제외 대상, 동점자 처리, 추첨분 우선공급
- 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 — 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 경우(제6호 60세 이상 직계존속, 제9호 소형·저가주택)
- 국가법령정보센터 「주택법 시행령」 — 주택 종류 구분(제2조, 제3조 제1항, 제10조 제1항)
- 청약홈 청약가점계산기 — 한국부동산원 청약홈
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.