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종합부동산세 합산배제·공동명의 1주택 특례 신청 9월 16~30일, 상속주택·지방 저가주택

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특례 신청서 한 장으로 1세대 1주택 종합부동산세 공제 12억원을 지키느냐 잃느냐가 갈립니다. 집이 한 채인데 부모님에게서 지방의 작은 집을 상속받아 지분이 생긴 사람, 부부가 집 한 채를 공동명의로 가진 사람이 대상입니다. 신청 기간은 2026년 9월 16일부터 30일까지 15일뿐입니다.

이 글의 숫자는 모두 2026년 귀속분(2026년 11월 고지·12월 납부)에 적용되는 현행 종합부동산세법 기준입니다. 8월 3일 발표된 세제개편안(실거주 1주택 공제 상향 등)은 2027년 이후 납세의무 성립분부터 예고된 안이고 국회 통과 전이라 올해 9월 신고와 11월 고지에는 적용되지 않습니다.

종합부동산세 과세기준일은 6월 1일입니다. 6월 1일 현재 소유 상황을 기준으로 세금이 매겨지므로 9월에 하는 것은 세금을 새로 만드는 일이 아니라 이미 정해진 상황에서 특례를 적용받겠다고 신청하는 일입니다. 신청하지 않으면 상속 지분이나 지방 집이 주택 수에 그대로 들어가 공제와 세율이 불리해질 수 있습니다.

2026년 종합부동산세 연간 일정. 6월 1일 과세기준일에 보유 현황이 확정되고, 9월 16일부터 30일까지 15일간 합산배제와 특례를 신고하며, 11월에 정기고지가 나오고 12월 1일부터 15일까지 납부하는 흐름을 시간축에 표시했다. 신고 창구는 단 15일이다

신고 기간과 신청 대상 — 9월 16일부터 30일까지

2026년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 기간은 9월 16일부터 9월 30일까지 15일간입니다. 세 가지 신청이 이 기간에 모두 이뤄집니다. 합산배제 신고는 종합부동산세법 제8조 제3항, 1세대 1주택 주택 수 산정 제외 특례 신청은 제8조 제5항, 부부 공동명의 1주택자 특례 신청은 제10조의2 제2항이 근거입니다(시행 2026-01-01).

용어를 한 줄로 정리하면, 합산배제 — 임대주택처럼 정책 목적이 있는 주택을 과세 대상 합산에서 아예 빼는 것, 주택 수 제외 특례 — 상속주택 같은 주택을 1세대 1주택 판정에서 주택 수로 세지 않는 것입니다. 목적과 근거 조문이 서로 다릅니다.

무엇을 신청 대상 근거 조문
합산배제 신고 임대주택·사원용·미분양 주택 등 종합부동산세법 §8③
주택 수 산정 제외 특례 상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택·주택 부속토지 종합부동산세법 §8⑤
공동명의 1주택자 특례 부부가 1주택을 공동소유한 세대 종합부동산세법 §10의2②

합산배제는 한 번 신고한 뒤 물건과 요건에 변동이 없으면 매년 다시 신고할 필요가 없습니다. 새로 합산배제 대상이 생겼거나 소유·임대 내용이 바뀌었거나 대상에서 빠지게 된 경우에만 신고하면 됩니다. 반대로 요건이 깨졌는데 신고를 하지 않으면 뒤에서 다룰 사후 추징 문제가 생깁니다.

1세대 1주택 주택 수 제외 특례 — 상속주택·지방 저가주택·일시적 2주택·부속토지

1세대 1주택자는 기본공제가 12억원, 그 밖의 일반 납세자는 9억원입니다(2026년 귀속분, 종합부동산세법 §8①). 여기서 공제란 세금을 매기기 전에 공시가격 합계에서 빼주는 금액을 말합니다. 집이 실질적으로 한 채인데 상속 지분이나 지방의 작은 집 때문에 다주택자로 분류되면 이 12억원 공제와 1주택자 대상 세액공제를 놓칠 수 있습니다. 이를 막는 것이 주택 수 산정 제외 특례입니다.

특례로 주택 수에서 빼주는 주택은 종합부동산세법 제8조 제4항 각 호와 시행령 제4조의2에 정해져 있습니다(시행령 시행 2026-02-27). 종류는 네 가지입니다.

특례 핵심 요건 근거
주택 부속토지 주택 건물과 부속토지를 각각 소유하는 등의 경우 종합부동산세법 §8④
일시적 2주택 종전주택 양도 전 신규주택을 취득해 2주택이 되고, 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우 시행령 §4의2①
상속주택 아래 세 가지 중 하나만 충족 (①상속개시일부터 5년 미경과 ②지분율 40% 이하 ③지분 상당 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하) 시행령 §4의2②
지방 저가주택 공시가격 4억원 이하 + 지역 요건 충족 + 1채일 것 시행령 §4의2③

1세대 1주택 주택 수 산정에서 제외되는 네 가지 특례와 각각의 핵심 요건을 정리한 표. 주택 부속토지, 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 일시적 2주택, 상속개시 5년 미경과·지분율 40퍼센트 이하·지분 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 중 하나만 충족하면 되는 상속주택, 공시가격 4억원 이하이면서 지역 요건을 갖춘 한 채인 지방 저가주택을 근거 조문과 함께 보여준다

상속주택은 세 요건을 모두 갖출 필요가 없습니다. 하나만 맞으면 됩니다. 그래서 상속개시일부터 5년이 지났더라도 상속 지분율이 40% 이하이거나 그 지분의 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하이면 계속 주택 수에서 빠집니다. 부모님 집을 여러 형제가 나눠 상속받아 각자 지분이 작은 경우가 여기에 해당하는 일이 많습니다.

지방 저가주택은 금액과 지역을 함께 봅니다. 공시가격 4억원 이하이면서 수도권 밖의 광역시·특별자치시가 아닌 지역이거나 광역시 소속 군, 세종시의 읍·면, 또는 서울을 제외한 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역인 곳에 있는 주택이어야 합니다. 그런 주택을 1채만 가진 경우여야 합니다. 여기서 인구감소지역은 지방 저가주택의 지역 요건 안에 있는 조건일 뿐, 그것만으로 별도의 특례가 되는 것은 아닙니다.

부부 공동명의 1주택자 특례 — 단독명의 간주 신청

부부가 주택 한 채를 공동으로 소유하고 다른 주택이 없다면 신청을 통해 그 주택을 1세대 1주택자가 소유한 것으로 보아 과세표준·세율·세액을 계산할 수 있습니다(종합부동산세법 §10의2). 이 경우 12억원 기본공제가 적용되고, 만 60세 이상 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제(제9조)도 받을 수 있습니다.

이 단독명의 간주 방식은 자동으로 적용되지 않습니다. 신청해야 적용되는 사항이며 신청서는 별지 제30호 서식(공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서, 종합부동산세법 시행규칙 §4의12)을 씁니다.

부부 공동명의 1주택의 두 가지 계산 방식을 비교한 흐름도. 신청하지 않으면 각자 지분에 대해 9억원씩 공제받는 공동명의 방식이 적용되고, 별지 제30호 서식으로 단독명의 간주를 신청하면 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제에 만 60세 이상 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제가 더해진다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 사안별로 갈린다

유불리는 사안별로 갈립니다. 부부가 각자 지분에 대해 각각 9억원씩 공제받는 공동명의 원래 방식이 유리한 경우가 있고 반대로 단독명의로 간주받아 12억원 공제에 고령자·장기보유 세액공제를 얹는 쪽이 유리한 경우가 있습니다. 나이가 많고 오래 보유해 세액공제 폭이 큰 세대일수록 단독명의 간주가 유리해지는 경향이 있지만 공시가격 수준과 지분 구조에 따라 결과가 달라지므로 두 방식을 모두 계산해 비교한 뒤 신청 여부를 정하는 것이 안전합니다.

합산배제 임대주택·사원용 주택의 요건과 사후 추징

합산배제는 임대주택·사원용 주택·미분양 주택 등을 과세 대상 합산에서 빼주는 제도입니다(종합부동산세법 §8②, 시행령 §3·§4). 임대주택은 공공·민간, 건설·매입, 장기·단기 등 유형에 따라 의무임대기간(5년·6년·10년 등), 공시가격 상한, 임대료 증액 5% 제한 같은 요건이 서로 다릅니다. 유형별 수치가 제각각이므로 본인 주택이 어느 유형인지부터 확인한 뒤 그 유형의 요건표를 봐야 합니다. 임대주택 합산배제 신고서는 공공이 별지 제1호, 민간이 별지 제2호 서식입니다.

사원용 주택은 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택이거나 공시가격 6억원 이하의 주택이 대상입니다. 다만 사용자와 친족 관계에 있거나 주요주주인 근로자에게 제공한 주택은 제외됩니다(시행령 §4).

합산배제나 특례로 세금을 덜 낸 뒤 요건을 채우지 못하면 사후 추징이 따릅니다(시행령 §10, 시행 2026-02-27). 이때 경감받은 세액에 이자상당가산액이 더해집니다. 이자상당가산액은 1일당 10만분의 22(연 약 8.03%)로, 경감세액 × (납부기한 다음 날부터 추징 고지일까지의 일수) × 10만분의 22로 계산합니다. 예컨대 경감세액이 100만원이고 그 사이 일수가 365일이면 100만원 × 365 × 22/100,000 ≈ 8만원의 이자가 추가로 붙는 식입니다. 다만 의무임대기간을 모두 채운 뒤 임대료 상한(5%)만 어긴 경우에는 경감세액을 추징하지 않습니다.

합산배제로 종부세를 덜 낸 뒤 사후 요건을 채우지 못했을 때의 추징 구조를 보여주는 그림. 요건을 못 채우면 경감받은 세액에 하루 10만분의 22, 연 약 8.03퍼센트의 이자상당가산액이 더해져 추징되며, 경감세액 100만원에 365일이면 약 8만원의 이자가 붙는다. 다만 의무임대기간을 모두 채운 뒤 임대료 상한 5퍼센트만 어긴 경우에는 경감세액을 추징하지 않는다는 예외를 함께 보여준다

신청 방법과 2026년 종부세에 적용되는 법

신청은 홈택스(hometax.go.kr)의 종합부동산세 메뉴에서 하거나 서면으로 할 수 있습니다. 주택 수 산정 제외 특례 신청은 별지 제24호 서식, 부부 공동명의 1주택자 특례 신청은 별지 제30호 서식을 씁니다. 세부 클릭 경로는 시기에 따라 달라질 수 있으므로 홈택스 화면과 국세청 안내를 함께 확인하는 편이 안전합니다.

올해 세금이 어떻게 계산되는지 구조만 정리하면 이렇습니다. 2026년 귀속분 종합부동산세의 과세표준은 (주택 공시가격 합산액 − 공제금액) × 공정시장가액비율로 구합니다. 공제금액은 1세대 1주택자 12억원, 일반 9억원이고(종합부동산세법 §8①), 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다(시행령 §2의4, 2026년 귀속분). 여기서 공정시장가액비율이란 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 실제로 세율을 적용하기 위해 곱하는 비율입니다. 이렇게 나온 과세표준에 주택 수와 구간별 누진세율을 적용해 세액이 정해집니다.

여기서 다시 강조할 것은 8월 3일 발표된 세제개편안과의 관계입니다. 개편안에는 실거주 1주택 공제 상향, 공정시장가액비율 조정 등이 담겨 있지만 이는 2027년 이후 납세의무 성립분(2027년 귀속분)부터 적용을 예고한 안이고 아직 국회를 통과하지 않은 추진 단계입니다. 따라서 2026년 9월 신고와 11월 고지에는 개편안 수치가 아니라 위에 적은 현행 수치가 그대로 적용됩니다. 개편안이 확정되기 전에 그 숫자를 기준으로 올해 신고를 판단하면 안 됩니다.

근거와 참고

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 세무·법률 자문이 아닙니다. 실제 신고·계약 전에는 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

Published Aug 11, 2026

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바뀌는 세금·부동산 제도를 1차 출처로 확인해서 정리합니다.